REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 16 JUIN 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/22184 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6QU3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2018 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/15763

APPELANTE

S C I DU MONTPARNASSE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 402 204 226

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant

Assistée de M^e Géraldine GLIKSMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R230, avocat plaidant

INTIMEE

SELARL PHARMACIE NECKER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 522 858 254

[…]

[…]

Représentée par M^e A B de la SELAS HAVRE TRONCHET, avocat au barreau de PARIS, toque : K0053 substitué par M^e Guillaume VARGA de la SELAS HAVRE TRONCHET, avocat au barreau de PARIS, toque : K0053

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Kala FOULON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 juin 2006, la SCI DU MONTPARNASSE a donné à bail en renouvellement à M^me X aux droits de laquelle se trouve la société PHARMACIE NECKER divers locaux commerciaux situés à Paris 15^e, […] et […], pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 2006 pour expirer le 31 décembre 2014 moyennant un loyer principal annuel de 24.266,07 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 16 mai 2014, la SCI DU MONTPARNASSE a fait signifier un congé avec offre de renouvellement à la société PHARMACIE NECKER pour le 1^er janvier 2015 moyennant un loyer annuel de 58.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier en date du 29 septembre 2015, la SCI DU MONTPARNASSE a fait assigner la société PHARAMCIE NECKER devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris afin de voir fixer le prix du bail renouvelé.

Par jugement rendu le 17 décembre 2015, le juge des loyers commerciaux a notamment désigné en qualité d’expert M. Y Z avec la mission d’usage pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé et a fixé le loyer provisionnel au montant du loyer en cours.

Aux termes de son rapport déposé le 1^er mars 2017, l’expert conclut que le loyer semble échapper au principe du plafonnement en raison d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité et estime la valeur locative annuelle des locaux à 53.000 euros en principal au 1^er janvier 2015 et le loyer plafonné à 30.892,72 euros.

Par jugement en date du 28 août 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

FIXÉ à la somme de 30.941,41 euros (TRENTE MILLE NEUF CENT QUARANTE ET UN

EUROS ET QUATORZE CENTIMES) par an et en principal à compter du 7 janvier 2015, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI DU MONTPARNASSE propriétaire et la société PHARMACIE NECKER, preneur, pour les locaux sis à Paris 15^e, […] ;

REJETÉ le surplus des demandes ;

CONDAMNÉ chacune des parties pour moitié aux dépens qui incluent le coût de l’expertise.

Par déclaration en date du 12 octobre 2018, la SCI DU MONTPARNASSE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 février 2021, la SCI DU MONTPARNASSE demande à la cour de :

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 28 août 2018,

Vu les articles L.145-33 et R.145-6 et suivants du code de commerce,

Infirmer purement et simplement le jugement entrepris notamment en ce qu’il :

• « Fixé à’ la somme de 30.941,41 euros (TRENTE MILLE NEUF CENT QUARANTE ET UN EUROS ET QUATORZE CENTIMES) par an et en principal à’ compter du 7 janvier 2015, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI DU MONTPARNASSE propriétaire et la société PHARMACIE NECKER, preneur, pour les locaux sis à’ Paris 15^e, […] » ;

• « Rejeté le surplus des demandes », mais exclusivement lorsqu’il rejette en tout ou partie les demandes de la SCI DU MONTPARNASSE tendant à’ voir :

Fixer le loyer du bail renouvelé au 1erjanvier 2015 à la somme annuelle, hors taxes et hors charges de 53.000 euros ;

Condamner la SELARL PHARMACIE NECKER au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arrié’ré’s à’ compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code Civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à’ des loyers dus depuis plus d’un an ;

Condamner la SELARL PHARMACIE NECKER à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

• « Condamné chacune des parties pour moitié aux dépens qui incluent le coût de l’expertise».

Statuant à nouveau,

Sommer la SELARL PHARMACIE NECKER de communiquer ses comptes annuels de 2010 à’ 2014.

CE FAISANT

Dire et juger qu’il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2015 à la somme annuelle, hors taxes et hors charges, de 53.000 €

Ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à’ compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et leur capitalisation dans

les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à’ des loyers dus depuis plus d’un an.

Y ajoutant,

Condamner la SELARL PHARMACIE NECKER à payer à la SCI DU MONTPARNASSE la somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du CPC.

La condamner aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise dont distraction au profit de Maître Matthieu BOCCON-GIBOD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 1^er février 2021, la SELARL PHARMACIE NECKER demande à la cour de :

Vu les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce,

Vu les articles R 145-1 et suivants du code de commerce,

À titre principal :

Confirmer purement et simplement le jugement du 28 août 2018,

A titre subsidiaire :

Si la cour d’appel devait infirmer le jugement du 28 août 2018 et considérer que le loyer de renouvellement ne devait pas être fixé’ selon la variation indicielle conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du Code de commerce

Fixer le loyer de renouvellement a’ la somme de 33.330 € à’ compter du 1^er janvier 2015,

Rejeter la demande de communication des comptes annuels 2016 et 2017,

En tout état de cause :

Condamner la société SCI DU MONTPARNASSE au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

Condamner la SCI DU MONTPARNASSE aux entiers dépens, y compris ceux de l’expertise dont distraction au profit de Maître A C B conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée 11 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de déplafonnement :

La SCI DU MONTPARNASSE critique le jugement entrepris qui a écarté sa demande de déplafonnement du loyer fondée sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Se prévalant du rapport d’expertise, elle invoque la hausse de la fréquentation des stations de métro Falguière (24,40%), Duroc (27,14 %) ainsi que l’ouverture en juin 2014 sur le campus NECKER, à proximité immédiate de la pharmacie, du plus grand pôle européen de recherche et soins des maladies génétiques comportant plus de 450 chercheurs dans 21 laboratoires et 8 plateformes

technologiques. Elle fait valoir en effet que les stations de métro invoquées se situent dans la zone de chalandise de l’intimée ; que cette dernière ne peut en restreindre l’étendue en se prévalant des dispositions du code de la santé publique relatives à la création, au transfert et au regroupement d’officines de pharmacie ; que l’afflux de chalands par les transports en commun et l’édification de constructions nouvelles sont de nature à avoir un impact sur l’activité exercée par la société locataire ; que d’ailleurs son chiffre d’affaires a augmenté entre 2014 et 2015 passant de 3.956.957 euros à 4.208.464 euros et son résultat de 140.317 euros à 204.214 euros. La SCI DU MONTPARNASSE fait enfin observer que l’expert a relevé 30 boutiques supplémentaires sur la partie du boulevard du Montparnasse allant de la rue de Rennes à la rue de Vaugirard et a conclu à une augmentation notable de la commercialité du secteur.

La société PHARMACIE NECKER reproche à l’expert de n’avoir pas tenu compte de la spécificité de son activité dans la détermination de la zone de chalandise. Elle fait valoir en effet qu’elle exerce une activité réglementée par le code de la santé publique ; que seule doit être prise en compte pour la création, le transfert et le regroupement d’officines la population résidant dans le quartier à l’exclusion de la clientèle de passage ; qu’il y a lieu également de tenir compte de la zone d’influence des autres officines de pharmacie de sorte que la zone d’influence de chacune s’étend jusqu’à la moitié de la distance qui la sépare des officines concurrentes. Elle fait observer s’agissant de la fréquentation du métro que la station Falguière se classe 294ème station sur 300 du métro parisien ; que les stations Duroc et Montparnasse sont hors de sa zone de chalandise ; que trois autres officines de pharmacie sont plus proches de la station Duroc ; que l’augmentation de la fréquentation de cette dernière station est faussée dès lors que sa fréquentation a été affectée par des travaux en 2006. Elle soutient par ailleurs que le pôle de recherche cité par l’expert remplace un bâtiment existant et déjà rattaché à l’hôpital Necker ; que les constructions nouvelles citées par l’expert sont situées hors de sa zone de chalandise ; que la simple reprise par l’expert des informations du CODATA ne suffit pas à établir une augmentation notable de la commercialité du secteur dès lors qu’un changement de propriétaire ne signifie pas la création d’une activité nouvelle ; que la commercialité de cette partie du boulevard a toujours été constituée essentiellement par des restaturants dont la fréquentation n’a pas d’impact sur son activité.

La cour rappelle que par application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative ; que cette valeur locative ne s’applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d’accord entre les parties.

L’article L. 145-34 du même code institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auquel il peut être dérogé en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° .

Aux termes de l’article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur.

La modification doit être intervenue au cours du bail expiré.

La cour rappelle par ailleurs que l’évolution du chiffre d’affaires n’est un critère ni des causes du

déplafonnement ni de recherche de la valeur locative. Il s’ensuit que la demande de communication des comptes des années 2010 à 2014 formulée par le bailleur est dépourvue de pertinence et sera rejetée, la cour rappelant que le bailleur n’est pas l’associé du preneur.

En l’espèce, les locaux loués à usage d’officine de pharmacie et toutes activités connexes et accessoires à l’exclusion de celle de laboratoire d’analyses médicales dépendent d’un immeuble situés à Paris 15^e, […] à l’angle du […], emplacement de bonne commercialité, de bonne visibilité, bien desservi par les transports en commun et donc favorable au commerce exercé. Ils sont composés selon la désignation contractuelle d’une grande boutique, d’une arrière-boutique et au sous-sol d’une première cave avec accès direct et d’une deuxième cave également avec accès direct à la boutique, droit commun avec d’autres locataires aux WC se trouvant dans l’entrée de l’immeuble, l’expert résumant qu’ils sont bien adaptés à l’activité exercée, parfaitement entretenus et bénéficiant d’aménagements soignés, se développant en profondeur mais bénéficiant d’une bonne visibilité.

Les parties s’opposent sur l’étendue de la zone de chalandise de l’officine, la société PHARMACIE NECKER faisant à juste titre observer qu’elle exerce une activité réglementée, l’expert relevant que les prix de vente sont administrés à plus de 85 %, et que cette caractéristique doit êre prise en compte dans la détermination de cette zone. Elle ne peut pour autant se référer aux dispositions des articles L. 5125-3 et L. 5125-11 du code de la santé publique qui régissent exclusivement les créations, les transferts et les regroupements d’officines de pharmacie pour lesquels le critère d’une population de passage n’est pas retenu alors que si la clientèle d’une pharmacie est constituée essentiellement d’une clientèle de quartier, elle peut néanmoins être complétée par une clientèle de passage. Il s’ensuit que les dispositions invoquées par la société locataire n’ont pas vocation à s’appliquer pour rechercher si les conditions d’un déplafonnement du loyer sont réunies. Dès lors, au regard de la destination contractuelle des locaux, l’évolution des facteurs locaux de commercialité sera appréciée dans un rayon de 300 mètres autour de la pharmacie, l’expert ayant procédé à cet examen puis l’ayant étendu à un rayon de 400 mètres s’agissant des constructions nouvelles.

L’expert a recensé dans un rayon de 300 mètres autour de l’officine l’édification de 5.929 m² de constructions nouvelles correspondant à 918 m² de surfaces d’habitations, 95 m² de commerces, 295 m² d’équipements collectifs et 4.621 m² de bâtiments industriels, entrepôts, hôtels, motels pour en déduire que ce constat n’est pas suffisant pour entraîner l’apparition d’un flux complémentaire de chalands et constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard du commerce exercé. Cette évolution minime du nombre de constructions nouvelles est à mettre en rapport avec une augmentation de l’ordre de 3,22 % de la population du secteur 'Necker’ relevé par l’expert insuffisante pour constituer une évolution notable, l’expert relevant également, sans être critiqué de ce chef, que l’évolution des revenus de la population résidente a peu d’incidence dès lors que le quartier a toujours été habité par une population assez aisée.

Le rapport d’expertise met en évidence, au cours du bail expiré, une augmentation de la fréquentation des stations de métro Falguière et Duroc situées dans la zone de chalandise de la société PHARMACIE NECKER, de 24,40 % pour la première et de 27,14 % pour la seconde, la station de métro Montparnasse Bienvenue se trouvant à l’extérieur de la zone de chalandise précédemment définie.

La cour relève cependant à l’instar de la société locataire que trois officines sont plus proches de la station Duroc que la Pharmacie Necker qui se trouve à 300 mètres environ de ladite station ; qu’il n’est en effet pas discuté que la Pharmacie Lafragette se situe à 180 mètres de cette station tandis que les pharmacies de Sèvres et Canillac sont situées respectivement à 260 mètres et à 280 mètres de ladite station. Il s’ensuit une dispersion du flux de chalands générés par l’augmentation de la fréquentation de cette station qui ne peut ainsi avoir eu une incidence notable sur l’activité de la société PHARMACIE NECKER.

S’agissant de l’augmentation de la fréquentation de la station de métro Falguière dont il sera relevé qu’elle se trouve à 220 mètres des locaux en cause et non pas au pied desdits locaux, elle doit être relativisée par rapport au nombre d’entrants supplémentaires auquel elle correspond, à savoir 189.430, ladite station n’étant classée que 294ème en terme de fréquentation des stations de métro sur un nombre de 300. Compte tenu de l’activité exercée par la société locataire, du caractère principalement résidentiel de sa clientèle, cette évolution n’est pas suffisamment importante pour être qualifiée de notable.

La SCI DU MONTPARNASSE se prévaut de l’ouverture en juin 2014 d’un pôle européen de recherche et de soins des maladies génétiques sur le campus Necker, […] à 90 mètres des lieux loués. La cour relève cependant que si un bâtiment nouveau a été construit, il n’est pas discuté qu’un bâtiment préexistait au bâtiment inauguré en juin 2014 qui a permis le regroupement de chercheurs se trouvant sur le site Necker ; qu’il n’est par ailleurs pas justifié par le bailleur d’entrées autres que celle de l’hôpital Necker se trouvant au […], soit à 500 mètres de la pharmacie Necker de sorte que si de nouveaux patients attirés par la notoriété de ce centre sont amenés à venir en consultation il ne peut en être déduit un afflux notable de chalands pour la société PHARMACIE NECKER. Ce moyen sera donc également écarté.

S’agissant de la commercialité du boulevard du Montparnasse, l’expert relève 30 boutiques supplémentaires au cours du bail expiré sur le tronçon allant de la rue de Rennes à la rue de Vaugirard. Pour autant, il ne peut en être déduit une modification notable de la commercialité alors que, selon les constatations de l’expert, 19 de ces 30 commerces supplémentaires correspondent à des commerces de cafés-hôtels-restaurants dont le premier juge a, à juste titre retenu que la clientèle de ces commerces n’est pas celle d’une pharmacie et n’est pas de nature à avoir un impact notable sur l’activité exercée par la société locataire, la cour relevant que les tableaux établis par l’expert font ressortir une diminution de la part des enseignes nationales de l’ordre de 5,2 % sur le même tronçon du boulevard. Il n’est pas pertinent pour la SCI DU MONTPARNASSE de se référer à cet égard à l’évolution du chiffre d’affaires de l’intimée entre 2014 et 2015 alors que le chiffre de l’année 2015 concerne un exercice clos au 30 septembre 2015, soit postérieur à la date de renouvellement du bail au 1^er janvier 2015. Ce motif de déplafonnement ne saurait dès lors pas davantage prospérer.

Il résulte ainsi de ce qui précède que la SCI DU MONTPARNASSE ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une influence favorable sur le commerce dont s’agit. C’est dès lors à juste titre que le premier juge a fixé le montant du loyer révisé au montant du loyer plafonné, soit à la somme de 30.941,14 euros non critiquée par les parties. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef, la cour rectifiant l’erreur matérielle affectant la date de renouvellement du bail mentionnée dans le dispositif comme étant le 7 janvier 2015 aux lieu et place du 1^er janvier 2015 ainsi que l’erreur matérielle sur le loyer le montant du loyer plafonné tel que mentionné en chiffres, à savoir 30.941,41 euros aux lieu et place de 30.941,14 euros.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris étant confirmé sur la fixation du prix du bail, il le sera sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DU MONTPARNASSE qui succombe en son appel en supportera les dépens, la distraction des dépens étant autorisée dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf sur la date d’effet du renouvellement et le montant du loyer plafonné tel que mentionné en chiffres,

Rectifiant de ce chef et y ajoutant,

Déboute la SCI DU MONTPARNASSE de sa demande de communication des comptes annuels de 2010 à 2014,

Dit que le loyer de renouvellement s’applique au 1^er janvier 2015,

Dit que le montant du loyer plafonné est de 30.941,14 euros,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SCI DU MONTPARNASSE aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître A B conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE