Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 DECEMBRE 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01107 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7DLM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2018 -Tribunal d’Instance de SAINT-DENIS
- RG n°

APPELANTE

Madame Z X

[…]

94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

Représentée par M^e Sylvie EX-IGNOTIS de la SCP SCP FOUCHE-EX IGNOTIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 155

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 22 RUE DEZOBRY 93200 SAINT-DENIS représenté par son syndic, le Cabinet MOSTIMO, SARL immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 509 993 994

C/O CABINET MOSTIMO

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS, toque : C2288

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M^me Z X est copropriétaire dans l’immeuble sis […]

Denis (93200).

Les charges de copropriété n’étant pas régulièrement honorées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 22, rue Dezobry à Saint-Denis (93200) (ci-après le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure M^me Z X de payer, sans succès.

Par acte d’huissier du 18 juin 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné M^me Z X devant le tribunal d’instance de Saint-Denis, aux fins qu’il la condamne à payer les sommes de :

• 2.305,28 €, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2016, date de la mise en demeure,

• 1.545,40 € au titre des frais de recouvrement,

• 2.000 € de dommages-intérêts,

• 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement du 11 décembre 2018 le tribunal d’instance de Saint-Denis a :

— condamné M^me X à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

• 2.305,28 €, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2016, date de la mise en demeure, et la somme de 299,99 € au titre des frais nécessaires,

• 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts et du surplus de ses demandes,

— condamné M^me X aux dépens.

M^me Z X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 janvier

2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 juin 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 16 août 2019 par lesquelles M^me Z X, appelante, invite la cour, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

• l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

. 2.305,28 €, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2018, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2016, date de la mise en demeure, et la somme de 299,99 € au titre des frais nécessaires,

. 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• l’a déboutée en sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 259,70 € au titre d’un trop perçu, outre la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

• débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

y faisant droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.944,04 € au titre d’un trop perçu,

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 17 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]Denis (93200), intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1353 du code civil de :

— confirmer le jugement du chef de la condamnation prononcée à l’encontre de M^me X au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de travaux arrêtée au 2ème trimestre 2018, soit la somme de 2.305,28 €,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 259,70 € au titre d’un trop perçu,

— infirmer le jugement entrepris, en qu’il l’a partiellement débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer le jugement entrepris, en qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

et statuant à nouveau,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 788,88 € au titre d’un arriéré de charges de copropriété et appels de travaux arrêté au 16 juin 2021 (appel du 2ème trimestre 2021 inclus),

— condamner M^me X à lui payer la somme de 2.436,21 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter M^me X de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux dépens de première instance et d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale, justifiant de la qualité de copropriétaire de M^me X,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 octobre 2005 (approuvant les comptes du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005), 10 octobre 2006 (approuvant les comptes du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006), 18 octobre 2007 (approuvant les comptes du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007), 14 octobre 2008 (approuvant les comptes du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008), 10 novembre 2009 (approuvant les comptes du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009), 25 octobre 2010 (approuvant les comptes du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010), 19 décembre 2011 (approuvant les comptes du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011), 29 octobre 2012 (approuvant les comptes du 1er juillet 2001 au 30 juin 2012), 5 mai 2014 (approuvant les comptes du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 et votant les travaux relatifs à la porte d’entrée de l’immeuble), 8 janvier 2016 (approuvant les comptes du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 et du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015), 13 octobre 2016 (approuvant les comptes du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016), 21 février 2018 (approuvant les comptes du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017), 27 novembre 2017 (approuvant les comptes du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018), 24 janvier 2020 (approuvant les comptes du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et votant le budget prévisionnel 2020 / 2021), 21 avril 2021 (approuvant les comptes du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et votant le budget prévisionnel 2021 / 2022),

— les attestations de non recours de ces assemblées,

— les appels trimestriels de fonds du 4ème trimestre 2009 au 2ème trimestre 2021, et les appels travaux,

— les régularisations de charges et apurement de charges des exercices 2005 /2006, 2006 /2007, 2007 /2008, 2008 /2009

— les décomptes successifs de charges,

— les différents échanges de correspondances entre les parties,

— la mise en demeure,

— le contrat de syndic ;

• Sur la demande du syndicat en première instance

Le décompte individuel détaillé arrêté au 23 mai 2018 laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 2.305,28 € au titre des charges, travaux et fonds de travaux de la période du 30 juin 2006 au 23 avril 2018, appel du 2ème trimestre 2018 inclus ;

Le litige porte sur l’apurement des charges 2006 /2007 qui a été porté au débit du compte de M^me X le 30 juin 2008 pour un montant de 2.565 € correspondant aux charges d’eau froide ; M^me X s’est refusée à payer cette somme au motif que son compteur d’eau personnel n’a pas été relevé depuis 2004 et que le syndic lui a appliqué un forfait en effectuant la différence entre les compteurs divisionnaires relevés et le compteur général ;

Il est acquis aux débats que chaque logement dispose d’un compteur divisionnaire qui est relevé tous les ans par la société Ista ; de 2004 à 2008 M^me X n’a ni donné l’accès à son compteur d’eau, ni n’en a communiqué l’index, ce qui constitue un comportement fautif de sa part ; à partir de 2008, M^me X a donné l’accès à son compteur ; il s’avère qu’il y a une correspondance entre les

relevés de la société Ista (index de départ 416) et les estimations effectuées :

Date : Index Ista : sur comptes de charges ; nouvel index

30 juin 2004 : 416 112 (estimation) 528 (absence occupant)

30 juin 2005 : 528 131 (estimation) 659 (absence occupant)

30 juin 2006 : 659 70 (estimation) 729 (absence occupant)

30 juin 2007 : 729 707 (estimation) 1436 (absence occupant)

30 juin 2008 : 1436 308 (relevé) 1744

30 juin 2009 : 1744 191(estimation) 1935 (absence occupant) ;

Il ne peut donc être reproché au syndic d’avoir appliqué un forfait sur la base d’estimations dans la mesure où par la suite, les chiffres concordent avec le relevé effectué ;

C’est à tort que M^me X soutient à l’appui du procès-verbal de l’assemblée du 12 octobre 2005, que la surconsommation d’eau résulterait d’une fuite constatée chez d’autres copropriétaires, MM Y et Moretti, puisque la surconsommation d’eau constatée chez elle a été confirmée par les relevés de son compteur individuel ; d’ailleurs, le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 octobre 2005 fait état, non pas de dégâts des eaux chez MM Y et Moretti, mais de travaux sur une colonne cheminée /conduits de fumée, lesquels concernant la période 2014 ; ce moyen est inopérant ;

M^me X fait encore valoir que la consommation d’eau en 2006 /2007 serait due à l’occupation par des squatteurs de la loge de la gardienne ayant entraîné un incendie ; les pompiers se seraient branchés selon elle sur les bouches à incendie de la copropriété pour éteindre cet incendie ; en réalité les pompiers sont pourvus d’un camion-citerne rempli d’eau lors d’une intervention et si cette citerne venait à se vider, ils ont la possibilité de se brancher sur les bouches ou bornes à incendie présentes sur les trottoirs à une fréquence de 200 mètres ; l’eau est donc puisée sur le réseau communal ; en outre, cet incendie est intervenu avant la surconsommation d’eau enregistrée pour l’exercice 2006/2007 puisque le devis de démolition de la loge suite à l’incendie date du 19 octobre 2004 ; ce moyen est inopérant ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.305,28 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 2ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2016, date de la mise en demeure ;

Le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 259,70 € au titre du trop perçu ;

M^me X doit être déboutée de sa demande formulée devant la cour de condamnation du syndicat à lui payer la somme de 1.944,04 € au titre d’un trop perçu ;

• Sur la demande du syndicat devant la cour

Le syndicat actualise sa demande devant la cour pour solliciter la somme de 788,88 € au titre de l’arriéré des charges et travaux arrêté au 16 juin 2021, appel 2ème trimestre 2021 inclus ;

Il a été vu que les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices

2018/2019, 2019/2020 et votant le budget prévisionnel de l’exercices 2020 / 2021 (du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021), les appels de fonds et travaux et le décompte des sommes dues arrêté au 16 juin 2021 (pièce syndicat n° 107) sont versés aux débats ;

Il résulte de ces pièces que M^me X reste devoir au syndicat, après déduction de ses versements, à l’exclusion de celui de 2.305,28 € qui s’impute sur les causes du jugement, la somme de 788,88 €, suivant la demande du syndicat, au titre de l’arriéré des charges du 15 juin 2018 ( à partir de l’appel exceptionnel de procédure du 15 juin 2018 d’un montant de 182,70 € et de l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2018) au 16 juin 2021 ( 2ème appel provisionnel de charges 2021, 2ème appel provisionnel travaux loi ALUR et solde charges du 1er juillet 2019 au 30 juin 2019 inclus) ;

M^me X doit donc être condamnée à payer au syndicat la somme de 788,88 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 16 juin 2021 ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

• Sur la demande du syndicat en première instance

Le syndicat a sollicité la somme de 1.545,40 € au titre des frais de recouvrement ; il y a

lieu d’observer que :

— les frais de relance (à l’exception de celle suivant la sommation de payer) et les frais de suivi du dossier contentieux relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété ; le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10juillet 1965,

— les frais de l’assignation relèvent des dépens,

— les frais bancaires liés à un chèque impayé sont justifiés, de même que le pré-état daté ;

Constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité les frais suivants :

— sommation de payer du 19 septembre 2008 (pièce syndicat n° 7) : 173,69 €

— mise en demeure par avocat du 27 octobre 2016 (pièce syndicat n° 79) : 365,90 €

— pré état daté du 1er décembre 2016 : 240 €,

— frais bancaire de rejet de chèque impayé : 9 € + 29,90 € + 14,59 € = 53,49 €

— relance du 9 février 2009 : 36,38 €

total : 869,46 € ;

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a limité la condamnation de M^me X au titre des frais à la somme de 299,99 € ;

M^me X doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 869,46 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

• Sur la demande du syndicat en cause d’appel

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme supplémentaire de 890,81 € constituée de frais de suivi et de gestion de procédure ;

Comme il a été dit plus haut, ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété, sauf à justifier de diligences exceptionnelles ;

En l’occurrence, le syndicat justifie de diligences exceptionnelles consistant en la recherche de l’historique des appels de fonds (le 25 mai 2018 : 120 €), dont il a été vu qu’ils sont tous produits sur une durée de près de 12 années ;

M^me X doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 120 € au titre des frais de l’article 10-1, le surplus de la demande du syndicat devant être rejetée ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Depuis le mois de juillet 2006 M^me X s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, n’effectuant que des règlements partiels qui laissent perdurer sa dette ;

Sa mauvaise fois est caractérisée par le refus de payer les charges d’eau lui incombant alors que les syndics successifs l’ont reçue à plusieurs reprises en leurs locaux pour satisfaire à ses demandes d’explication et à répondre à ses courriers et à ceux des associations de consommateurs qu’elle avait saisies (pièces syndicat n° 68 à 77 : courriers) ; or, ces associations ont confirmé le bien-fondé de la créance du syndicat des copropriétaires et ont enjoint M^me X de régler sa dette (pièce syndicat n°75 : courrier CLCV à M^me X du 20 mai 2010 : 'Nous vous adressons copie du courrier envoyé par le syndic qui gère l’immeuble du […] (93) dans lequel vous avez un appartement.

Nous estimons que cette réponse est claire et détaillée. (').

Nous vous engageons à régler votre dette ('). Vous devez comprendre que la gestion

d’une petite copropriété ne peut pas accepter une dette telle que la vôtre') ;

Les manquements systématiques et répétés de M^me X à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;

M^me X doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 800 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

M^me X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^me X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— condamné M^me Z X à payer au syndicat des copropriétaires du […]) la somme de 299,99 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs réformés,

Condamne M^me Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]) la somme de 869,46 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Condamne M^me Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]) la somme de 800 € de dommages-intérêts ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne M^me Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]) la somme de 788,88 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 16 juin 2021 (période débutant à partir de l’appel exceptionnel de procédure du 15 juin 2018 d’un montant de 182,70 € et de l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2018 jusqu’au 2ème appel provisionnel de charges 2021 et 2ème appel provisionnel travaux loi ALUR du 1er avril 2021 et l’appel du 21 avril 2021 correspondant au solde charges du 1er juillet 2019 au 30 juin 2019) ;

Déboute M^me Z X de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du […]Denis (93200) à lui payer la somme de 1.944,04 € au titre d’un trop perçu ;

Condamne M^me Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]) la somme supplémentaire de 120 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Condamne M^me Z X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]) la somme supplémentaire

de 2.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT