Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 24 JUIN 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00507 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4OA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Juin 2020 -Président du Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 19/57412

APPELANTE

S.A.S. MISS LYON agissant poursuites et diligences de ses représentants égaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Assistée par M^e Marie VIGOUROUX substituant M^e Amaury DUMAS-MARZE, avocat au barreau de LYON

INTIMEE

Société GHD COMMERCES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistée par M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Mai 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par contrat du 6 avril 2017, la SAS GHD Commerces a donné à bail commercial à la SAS Eating Paradise, devenue la société Miss Lyon, des locaux situés […] à Lyon, moyennant un loyer annuel de 150 000 euros hors charges, pour y exercer une activité de restauration.

Le 8 avril 2019, la société GHD a fait délivrer un commandement de payer la somme de 101 555,50 euros au titre des loyers impayés.

Le 14 juin 2019, la société GHD a assigné la société Miss Lyon devant le juge des référés pour voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la société Miss Lyon et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira à la juridiction des référés de désigner aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— dire que les biens inventoriés par l’huissier dans le procès verbal d’expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les biens n’ayant aucune valeur marchande seront abandonnés conformément à l’article R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Miss Lyon à lui payer la somme provisionnelle de 279 168,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 décembre 2019,

— dire que cette somme sera augmentée des intérêts de retard contractuels de 10 % correspondant à la clause d’intérêts de retard prévue au bail, à compter de leur exigibilité,

— condamner la société Miss Lyon à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés, assortie de la TVA au taux légal et des charges en sus,

— dire que si 1'occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité ainsi fixée serait indexée sur l’indice national des loyers commerciaux, l’indice de base

étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner la société Miss Lyon au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouter la société Miss Lyon de l’ensemble de ses demandes.

En défense, la société Miss Lyon a demandé au juge de débouter la société GHD de ses demandes relatives à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, de lui payer la somme de 127 722 euros du fait du préjudice subi par l’inexploitation des terrasses, et, par compensation, déduire cette somme des sommes dues à la société GHD. Elle a aussi sollicité les plus larges délais de paiement pour le règlement des sommes dues

Le 23 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris :

— condamné la société Miss Lyon à payer à la société GHD la somme provisionnelle de 279 163,73 euros au titre de l’arriéré locatif du 4^e trimestre 2019 inclus,

— dit que la société Miss Lyon pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

— dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

— dit que, faute pour la société Miss Lyon de payer à bonne date en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

• le tout deviendra immédiatement exigible,

• la clause résolutoire sera acquise,

• il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Miss Lyon et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés à […],

• en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir a les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

• une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise a sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, sans qu’il y ait lieu d’ordonner son indexation sur l’indice des loyers commerciaux,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à condamner la société GHD au paiement d’une somme de 127 722 euros et à compenser cette somme avec la dette locative,

— condamné la société Miss Lyon à payer à la société GHD la somme de 1 000 euros par au titre de

l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— rejeté toutes les autres demandes des parties.

Par déclaration en date du 30 décembre 2020, la société Miss Lyon a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 21 avril 2021, la société Miss Lyon demande à la cour de :

— constater que pour l’exercice clos au 31 décembre 2018, la société Miss Lyon a un résultat net comptable de 42,80 euros,

— constater la fermeture administrative du restaurant « Le Kabestan » depuis le 30 octobre 2020,

— constater l’impossibilité temporaire pour la société Miss Lyon de s’acquitter immédiatement des sommes réclamées par la société GHD,

En conséquence, infirmer l’ordonnance rendue le 23 juin 2020 en ce qu’elle a :

— condamné la société Miss Lyon à payer à la société GHD la somme provisionnelle de 279 168,78 euros au titre de l’arriéré locatif au 4^e trimestre 2019 inclus,

— dit que la société Miss Lyon pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais

— dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

— dit que, faute pour la société Miss Lyon de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

• le tout deviendra immédiatement exigible,

• la clause résolutoire sera acquise,

• il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Miss Lyon et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés à […],

• en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir a les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

• une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise a sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, sans qu’il y ait lieu d’ordonner son indexation sur l’indice des loyers commerciaux,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à condamner la société GHD au paiement d’une somme de 127 722 euros et à compenser cette somme avec la dette locative,

— condamné la société Miss Lyon à payer à la société GHD la somme de 1 000 euros par au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— rejeté toutes les autres demandes des parties,

Statuant à nouveau :

— ordonner le paiement des sommes dues selon un échéancier de 24 mensualités respectant les modalités suivantes, et ce à compter du 1^er août 2021 :

• pour les échéances 1 à 6 : règlement mensuel de 2% de la dette,

• pour les échéances 7 à 12 : règlement mensuel de 3% de la dette,

• pour les échéances 13 à 18 : règlement mensuel de 4% de la dette,

• pour les échéances 19 à 24 : règlement mensuel de 7,66% de la dette,

En tout état de cause :

— débouter la société GHD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société GHD à verser la somme de 2 000 euros à la société Miss Lyon au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Fromantin sur son affirmation de droit.

La société Miss Lyon a exposé en substance les éléments suivants :

— la société Miss Lyon a rencontré d’importantes difficultés financières, car des travaux plus importants que prévus ont été nécessaires pour pouvoir exploiter son restaurant,

— elle a ainsi dû emprunter plus de 2,2 millions d’euros pour financer ces travaux, son restaurant n’a ouvert que le 29 août 2018, et les travaux ont eu un impact sur la clientèle

— enfin, la société Miss Lyon a également subi les conséquences du mouvement des gilets jaunes puis de la crise sanitaire, qui a provoqué la fermeture du restaurant de mars à juin 2020 puis à partir d’octobre 2020,

— son résultat net d’exploitation en 2018 est de seulement 42,80 euros,

— elle a tout fait pour obtenir le redressement de son activité (demande de conciliation, mandat ad hoc, négociation avec la banque…) Mais n’a pu obtenir de prêt garanti par l’Etat,

— Du fait de ces éléments et de la bonne foi de la société Miss Lyon, il convient donc de lui accorder des délais de paiement plus favorables.

Par conclusions remises au greffe le 23 avril 2021, la société GHD demande à la cour de:

- débouter la société Miss Lyon de ses demandes,

— condamner la société Miss Lyon à payer à la société GHD une somme de 652 449,52 euros, dette arrêtée au 22 avril 2021,

— condamner la société Miss Lyon à payer à la société GHD une indemnité mensuelle d’occupation

d’un montant égal au double du loyer hors taxe et charges, soit la somme mensuelle de 24 893,78 euros hors taxes et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la parfaite libération des lieux illicitement occupés, c’est-à-dire la remise des clés à une personne dûment mandatée par le bailleur, condamnation assortie de la TVA au taux en vigueur et des charges en sus,

— condamner la société Miss Lyon au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société GHD a exposé en résumé ce qui suit :

Sur les prétendus manquements de la société GHD :

— la société GHD s’est montrée très compréhensive et aidé la société Miss Lyon dans ses difficultés :

• Aux termes d’une transaction signée le 25 octobre 2018, elle a contribué à hauteur de 74 960 euros aux travaux (somme venue en compensation avec la dette locative), alors que le contrat de bail ne l’obligeait qu’à payer que 40 000 euros.

• Elle lui a accordé 124 960 euros d’avoirs raisons du retard dans l’ouverture de sont restaurant.

• Elle a mis à sa disposition, à titre gratuit, un local pour entreposer du matériel.

— le problème d’alimentation électrique des terrasses a été résolu rapidement,

— la société Miss Lyon est seule à l’origine des nombreux problèmes d’entretien dont elle fait état pour tenter d’échapper au paiement des loyers,

— contrairement à ce qu’indique la société Miss Lyon, la zone commerciale dite Hotel Dieu est commercialisé, la société Miss Lyon étant d’ailleurs le seul preneur à se plaindre et à ne pas payer ses loyers,

— la société Miss Lyon ne saurait donc reprocher à la société GHD de ne pas lui avoir garanti la jouissance paisible des locaux.

Sur le délai de paiement :

— le contrat de bail prévoit une diminution du loyer pour les deux premières années du loyer,

— la société GHD a mis en place des mesures d’accompagnement pour aider ses locataires durant la crise des gilets jaunes et la crise sanitaire,

— aucun nouveau délai lié à ces événements ne saurait donc être accordé à la société Miss Lyon,

— l’indemnité d’occupation devra être fixée au double du montant du loyer afin de conserver son caractère coercitif.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Atitre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater » et de « dire » qui ne sont, en l’espèce, que des moyens et non des prétentions.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés tribunal judiciaire en

application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce la SAS GHD commerce se prévaut d’un commandement de payer délivré le 8 avril 2019 pour avoir paiement de la somme de 101 555,50 euros représentant les loyers et charges échus au 2 avril 2019 dont il n’est pas contesté qu’il est resté infructueux.

La clause résolutoire insérée au contrat de bail est donc acquise.

La société Miss Lyon ne se prévaut plus de l’exception d’inexécution, rappelant en revanche les circonstances qui ont obéré le début de son activité.

Sur la demande de provision sur les loyers et de délais de paiement:

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

En cause d’appel et tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, la cour saisie d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement.

Mais encore faut-il que les perspectives de paiement soient réalistes et le locataire en mesure de les tenir.

Or devant le premier juge la dette s’élevait à la somme de 279 168,78 euros, arrêté au 4^e trimestre 2019.

Elle est désormais de 652 449,52 euros dette arrêtée au 22 avril 2021. Il n’est pas fait état de la reprise du loyer courant ni du respect même partiel des délais impartis par l’ordonnance.

La société Miss Lyon fait état de ses efforts, incontestables, pour trouver une solution et déclare qu’elle 'entend redresser sa situation économique et financière', mais n’explique pas comment elle pourra régler 2, 3, 4 puis 7% de la dette chaque mois, soit un minimum de 13 000 euros par mois en sus du loyer courant, alors qu’elle n’a pas repris celui-ci et elle ne verse aux débats aucun document comptable ou financier permettant d’étayer sa demande, le bilan provisoire produit faisant état d’un résultat d’exploitation négatif de 465 642 euros.

Un mandat ad hoc et une conciliation ont été tenté et n’ont pu aboutir.

Si les causes des difficultés sont identifiées, les perspectives hypothétiques de redressement, l’endettement et l’importance de la dette ne permettent pas de faire droit à la demande de délais dans des conditions permettant à la société Miss Lyon de les respecter.

Néanmoins le bailleur qui demande la confirmation de la décision dans toutes ses dispositions ne s’oppose pas aux délais tels qu’ils ont été accordés par le premier juge, de sorte qu’il sera fait droit à la demande sur cette base.

La décision sera également confirmée quant au montant de l’indemnité d’occupation fixée et le rejet de la demande de provision sur la clause pénale, celles-ci pouvant raisonnablement être réduites par le juge du fond.

L’ordonnance frappée d’appel dispose déjà que les dépens de première instance comprendront le coût du commandement de payer, il n’y a donc pas de statuer à nouveau sur ce point en cause d’appel,

mais seulement de confirmer la décision sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf quant au montant de la condamnation provisionnelle,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne la SAS Miss Lyon à payer à la SAS GHD Commerces à titre provisionnel la somme de 652 449,52 euros dette arrêtée au 22 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2019 sur la somme de 101 555,50 euros et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus,

Condamne la SAS Miss Lyon à payer à la SAS GHD Commerces la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Miss Lyon aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,