ARRET N°

du 01 septembre 2020

R.G : N° RG 19/02038 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EX3R

Société EFFERVE SENS

c/

S.A.R.L. SYNDIC HORIZON

Formule exécutoire le :

à

 :

M^e Pascal GUERIN

la SELARL MELKOR

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2020

APPELANTE :

d’une décision rendue le 20 août 2019 par le Tribunal de Grande Instance de REIMS

Syndicat des copropriétaires EFFERVE SENS

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

SARL SYNDIC HORIZON SARL au capital social de 10 000 €, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, rédacteur,

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier et Monsieur Damien PREVOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 juin 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 septembre 2020,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 01 septembre 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Damien PREVOT, Greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La résidence Effervescentes est composée de plusieurs bâtiments situés […] et […] soumis au statut de la copropriété.

Par jugement en date du 28 juin 2016, le tribunal d’instance de Reims a notamment condamné le syndicat des copropriétaires du […], pris en la personne de la SARL Syndic Horizon, à payer à la locataire de l’un des appartements en copropriété, M^me Y X, une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance résultant de nuisances de la porte d’entrée de l’immeuble, ainsi qu’aux dépens comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Reims en date du 23 mai 2017, qui a en outre condamné ce syndicat des copropriétaires à payer à M^me X 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Estimant que ces condamnations sont la conséquence de manquements graves de la SARL Syndic Horizon lorsqu’elle était son syndic, le syndicat des copropriétaires Efferve Sens pris en la personne de son nouveau syndic, la société Semper Fidelis, Z A B a assigné la première en indemnisation devant le tribunal de grande instance de Reims, par assignation en date du 4 avril 2018.

Le syndicat des copropriétaires Efferve’sens a demandé au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la SARL Syndic Horizon à lui payer la somme de 24.330,78 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, ainsi que 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec autorisation de recouvrement par M^e Pascal Guerin, avocat, dans le cadre et limites des dispositions de l’article 699 du même code.

La SARL Syndic Horizon a demandé au tribunal de :

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens en son action, pour défaut d’autorisation de l’assemblée générale, en application de l’article 55 du décret 67-223 du 17 mars 1967,

— à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires Efferve’sens de toutes ses prétentions,

— en toute hypothèse, à titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens les dépens de l’instance, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL Melkor, avocats, en application des articles 696 et 699

du code de procédure civile.

Par jugement en date du 20 août 2019, le tribunal de grande instance de Reims a :

— déclaré irrecevable la demande en indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens située […] et […],

— rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens à payer à la SARL Syndic Horizon la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens aux entiers dépens et autorise la SELARL Melkor à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a estimé qu’en application des articles 55 du décret du 17 mars 1967 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, seule l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires pouvait valablement donner l’autorisation d’agir exigée par la loi, de sorte qu’à défaut d’une telle autorisation répondant aux exigences légales, la demande formée par le syndicat des copropriétaires Efferve’sens est par conséquent irrecevable.

Par déclaration enregistrée le 1^er octobre 2019, la société Efferve’sens a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions déposées le 30 avril 2020, la société Efferve’sens demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré à la critique de la Cour en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires Efferve’sens,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger la SARL Syndic Horizon irrecevable à se prévaloir du défaut d’autorisation du syndicat des copropriétaires,

— dire et juger recevable l’action du syndicat des copropriétaires Efferve’sens au titre le contentieux reposant sur des charges d’entretien et de réparation concernant le bâtiment A et constituant des charges spéciales dudit bâtiment,

— dire et juger que la SARL Syndic Horizon a engagé sa responsabilité pour exécution défectueuse de ses obligations conventionnelles, sa négligence mais aussi pour ne pas avoir tenu informé le syndicat des copropriétaires des conséquences judiciaires de sa négligence et ce, à tous les stades de la procédure,

— condamner la SARL Syndic Horizon à payer au syndicat des copropriétaires Efferve’sens la somme de 24.330,78 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, conséquence de ses négligences graves,

— condamner la SARL Syndic Horizon au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens et en autoriser le recouvrement par M^e Pascal Guerin, avocat, dans le cadre et limites des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de son appel, la société Efferve’sens expose que :

— l’article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret 2019-650 du 27 juin 2019, article 12, dispose que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Dès lors, en application de l’article 2 du code civil, cet article est applicable aux faits de l’espèce, et le Syndic Horizon démis de ses fonctions ne saurait s’en prévaloir,

— subsidiairement, sur la recevabilité de l’action, est recevable l’action du syndicat, en la personne des copropriétaires du bâtiment A, fondée sur les travaux affectant les lots, parties communes spéciales du bâtiment A, qualifiés par le règlement de copropriété de charges spéciales. L’imputation erronée dans la comptabilité ne saurait ni changer la nature des travaux affectant les seules parties communes spéciales du bâtiment A et priver les copropriétaires du bâtiment A de la possibilité de tenir une assemblée spéciale où exercer ce recours,

— sur la responsabilité du Syndic Horizon, les procès-verbaux des assemblées générales des 9 avril 2014, 2 avril 2015, 18 avril 2016 et 29 mai 2017 ne font état d’aucune information faite aux copropriétaires sur l’existence d’une procédure à l’encontre du syndicat, ce qui constitue un manquement particulièrement grave. De plus, le Syndic a fait un compte rendu du jugement qui ne correspond pas à la motivation,

— le Syndic Horizon n’a rien fait en termes d’entretien des parties communes de l’immeuble alors qu’il en était obligatoirement informé pour assurer la gestion locative de l’appartement occupé par M^me X. Par sa négligence et une obstination procédurière totalement injustifiée caractérisant une faute, le Syndic Horizon est à l’origine du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires Efferve’sens.

Par conclusions déposées le 11 mai 2020, la société Syndic Horizon demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 20 août 2019 par le tribunal de grande instance de Reims en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens situé […] et […], rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens au titre des frais irrépétibles, condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens à payer à la société Syndic Horizon la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au besoin par substitution de motif,

A titre subsidiaire,

— déclarer mal fondé le syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens en son appel,

En conséquence le débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Dans tous les cas,

— déclarer la société Syndic Horizon recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,

En conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens sis […] et […] à payer à la SARL Syndic Horizon la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour abus d’exercice du droit d’agir en justice,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens sis […] et […] à payer à la SARL Syndic Horizon la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens sis […]

Vasnier et […] les dépens de première instance et d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL Melkor, avocat, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la société Syndic Horizon expose que :

— sur l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’habilitation par l’assemblée générale

et quitus donné à Syndic Horizon, la nouvelle rédaction de l’article 55 issue du décret du 27 juin 2019 n’est pas applicable au litige, l’article 2 du code civil énonçant que 'la loi ne dispose que pour l’avenir, elle n’a point d’effet rétroactif', et le décret du 27 juin 2019 ne prévoyant pas que ses dispositions sont applicables aux instances en cours, et encore moins qu’elles ont un effet rétroactif,

— pour que le bâtiment A ait une existence juridique, et ainsi pour qu’il ait pu valablement autoriser le Syndic à agir en justice aux termes de son PV du 21 novembre 2017, il aurait fallu qu’il soit reconnu par le règlement de copropriété ou par la loi, comme syndicat secondaire. A défaut, il ne peut disposer de la personnalité juridique, et ainsi, seul le syndicat des copropriétaires, qui regroupe tous les bâtiments, dispose de cette capacité juridique selon les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

— aucune faute ni négligence n’ont été commises par la société Syndic Horizon dans la gestion de la procédure judiciaire ayant opposé la société Efferve’sens à M^me Y X,

— l’article 55 alinéa 2 du décret 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable à la cause, dispense d’autorisation lorsqu’il s’agit de défendre à une action intentée contre le syndicat, l’autorisation n’étant requise que pour engager une action au nom du syndicat, et encore, s’il s’agit de recouvrer des créances de copropriété, il n’a pas non plus besoin de cette autorisation,

— la société Syndic Horizon a rendu compte à l’assemblée des procédures judiciaires, ainsi qu’il résulte de son rapport de gestion joint à la convocation de l’assemblée générale de mai 2017, et dont les points ont été développés en séance lors de ladite assemblée,

— l’assemblée a toujours donné quitus à la SARL Syndic Horizon,

— la SARL Syndic Horizon ne pouvait empêcher M^me X d’agir à l’encontre du syndicat, dès lors que toutes les précautions avaient déjà été prises. Ainsi, il n’y a ni exécution défectueuse, ni négligence démontrée,

— le montant des dommages-intérêts de 24.330,78 euros n’est justifié par aucun élément sérieux,

— le syndic ne peut être tenu d’exécuter les décisions de justice au lieu et place du syndicat, même si ces décision sont défavorables à ce dernier, le syndic n’étant pas le garant du syndicat ni des décisions de justice défavorables,

— il n’y a aucun préjudice résultant d’un prétendu défaut d’information puisque les condamnations prononcées sont sans lien causal avec ce défaut,

— du fait de la pluralité des actions judiciaires infructueuses, l’abus d’exercice du droit d’agir en justice du syndicat des copropriétaires de la résidence Efferve’sens est caractérisé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes du syndicat pour défaut d’habilitation et quitus donnés par l’assemblée générale

Sur la loi applicable

Le défaut d’habilitation par l’assemblée générale des copropriétaires est assimilé à un défaut de pouvoir d’agir en justice. Il constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte au sens de l’article 117 du code de procédure civile et non une fin de non recevoir.

Sur le fondement de l’article 121 du code de procédure civile dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Selon les principes généraux du droit transitoire en l’absence de dispositions spéciales les lois relatives à la procédure sont d’application immédiates et sont applicables aux instances en cours.

Mais en tant qu’acte de procédure saisissant un tribunal la demande en justice est régie par les lois sous l’emprise desquelles elle est formée .

Ainsi pour apprécier la régularité du pouvoir du syndicat pour introduire la demande en réparation de son préjudice dirigée contre son ancien syndic le 4 avril 2018 et vérifier si le cas échéant une régularisation est intervenue en cours de procédure, la cour ne peut retenir que les règles posées par la loi en vigueur au moment de la demande.

En conséquence est applicable au présent litige le décret du 15 mars 1967 et pas celui du 27 juin 2019 invoqué par le syndicat en son article 55 nouveau qui réserve aux seuls copropriétaires le droit de se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic d’agir en justice.

Sur le pouvoir du syndicat

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires si ce n’est pour les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du juge des référés et pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 permet de ne consulter qu’une partie des copropriétaires lorsqu’il s’agit de décider de travaux ou de dépenses d’entretien qu’ils seront les seuls à payer.

En l’espèce, le syndicat de la copropriété composée de plusieurs bâtiments situés […] à Reims a introduit une action en responsabilité contre son ancien syndic lui reprochant une faute en lien avec les condamnations mises à la charge du syndicat par le jugement du tribunal de grande instance de Reims confirmé par la cour d’appel de céans par arrêt du 23 mai 2017, au profit d’une ancienne locataire du bâtiment A.

Pour justifier de son pouvoir à agir le syndicat se prévaut d’une autorisation donnée par les copropriétaires du seul Bâtiment A au cours d’une assemblée générale du 21 novembre 2017 qui ne respecte pas les dispositions de l’article 55 précité qui commandaient de réunir l’ensemble des copropriétaires pour obtenir leur autorisation.

Le syndicat développe que cette autorisation limitée était suffisante en ce que les copropriétaires du bâtiment A sont seuls concernés par les condamnations mises à la charge du syndicat par les décisions judiciaires précitées et que les montants dus à ce titre, en application du règlement de copropriété du 16 juin 2018, constituent des charges spéciales de leur seul bâtiment.

Mais le premier juge a observé à juste titre que la lecture de l’état détaillé des dépenses générales pour l’année 2017 qui n’a pas été établi par le syndic intimé mais par le nouveau syndic Semper Fidelis A nommé par l’assemblée générale du 29 septembre 2017 qui lui a succèdé , démontre que le montant des

condamnations figure non en charge du bâtiment A mais bien en charges générales dépenses ordinaires de l’ensemble de la copropriété.

Si une erreur de comptabilité est invoquée à ce titre par le syndicat en ce que les montants des condamnations auraient dû être indiqués en charges spéciales en application du règlement de copropriété reçu par acte notarié du 16 juin 2018 (cf « Définitions des charges relatives à chacun des bâtiments… »), force est de constater d’une part que l’existence d’aucune rectification intervenue depuis lors n’est justifiée ni même évoquée, d’autre part que les définitions des charges du règlement de copropriété sus visé n’évoquent pas le cas d’espèce de charges ayant pour origine une condamnation à réparation du syndicat pour trouble de jouissance d’un occupant et que ce cas n’est pas plus concerné par le contenu des quelques procès verbaux d’assemblées générales produits pour justifier que n’étaient généralement invités à voter que les copropriétaires concernés par les points visés.

Par ailleurs il ne ressort pas de la lecture des arrêts et des pièces du dossier que les parties et les tribunaux aient entendu jusqu’à l’assemblée générale précitée du 21 novembre 2017 opérer une distinction entre la copropriété dans son ensemble et le bâtiment A, dans la mise en jeu de la responsabilité des troubles survenus même si ce trouble avait pour origine le bruit occasionné par la porte d’entrée du bâtiment A.

Enfin le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de la copropriété qui est doté de la personnalité morale et de la capacité juridique par les dispositions des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 a seul engagé la présente procédure il ressort du règlement de copropriété que le bâtiment A n’est pas constitué en syndicat secondaire.

Ainsi l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 21 novembre 2017 des copropriétaires du seul Bâtiment A ne respecte pas les dispositions de l’article 55 précité qui commandaient de réunir l’ensemble des copropriétaires pour obtenir leur autorisation à assigner.

A défaut de justifier d’un tel pouvoir la demande du syndicat est irrecevable et le jugement du tribunal de grande instance est confirmé.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive.

Il n’est pas justifié en l’espèce d’autres actions judiciaires infructueuses intentées contre le syndic et il est raisonnable de retenir que l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi applicable à la copropriété a pu induire le syndicat en erreur sur ses droits de sorte que le contexte de la procédure ne caractérise par un abus d’exercice d’ester en justice.

Ajoutant au jugement critiqué la cour déboute le syndic de sa demande en dommages et intérêts formée à hauteur d’appel à ce titre.

Par ailleurs il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire.

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Reims du 20 août 2019,

Ajoutant,

Déboute la Sarl Syndic Horizon de sa demande en dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne le syndicat des copropriétaires Efferve Sens aux entiers dépens

Le greffier Le président