Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 AVRIL 2022

(n° ,14 M)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/19924 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4LKW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 14/02458

APPELANT

Monsieur G X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Shirly COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0486

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 2BIS AVENUE DE SEGUR ET […] représenté par son syndic, la SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE CHAILLOT (SGIC) ayant pour nom commercial J.FURGE ET B. MULHAUSER, SAS inscrite au RCS PARIS N° 552 023 368

C/O SGIC (nom commercial : J. FURGE ET B. MULHAUSER)

[…]

[…]

Représenté par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON et plaidant par M^e Mylène LUCCHI – SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES – avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

SOCIETE DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT 'SGIC'

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 023 368

[…]
Représentée par M^e Nathalie SAULAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R084

INTIMEE PROVOQUEE

Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460

[…]

[…]

Représentée par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats au barreau de PARIS, toque : K111

ayant pour avocat plaidant : M^e Eric HELLMANN, ASSOCIATION CABINET HELLMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : R001

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis […] et […] est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557. Il est géré par son syndic actuel, la société par actions simplifiée de gestion immobilière de Chaillot exploitant sous le nom de Forge-Mulhauser. M. G X y est copropriétaire, au 4ème étage, d’un appartement en dessous d’une coursive terrasse, partie commune. La canalisation d’évacuation des eaux pluviales passe dans la cuisine de M. X où elle est raccordée au collecteur privatif des eaux usées de la cuisine.

En 2009, des infiltrations sont apparues dans la cuisine. Par ordonnance de référé du 18 novembre 2009, M. Y a été désigné comme expert.

Il a rendu son rapport le 23 février 2012.

Par acte du 31 janvier 2014, M. X a assigné le syndicat des copropriétaires, le syndic, la société gestion immobilière de Chaillot et la société AXA, assureur de la copropriété.

Par jugement du 15 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. X les sommes suivantes :

34.000 € au titre du préjudice locatif,• 3.400 € au titre des charges de copropriété non récupérables,• 368 € au titre de l’abonnement EDF,• 15.568,69 € au titre des intérêts d’emprunt non déductibles,•

- dit que la société AXA France devra sa garantie au syndicat des copropriétaires,

- dit que la société Groupama Paris Val de Loire est subrogée dans les droits de M. X à hauteur de 34.775,78 €,

- condamné la société de gestion immobilière de Chaillot à payer à M. X la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société de gestion immobilière de Chaillot à payer à M. X la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société immobilière de Chaillot aux dépens,

- dit que les frais d’expertise seront pris en charge par le syndicat des copropriétaires.

M. X a relevé appel de ce jugement à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société de gestion immobilière de Chaillot seulement, par déclaration remise au greffe le 27 octobre 2017.

Le syndicat des copropriétaires a délivré le 30 avril 2018, à la société annyme AXA France IARD, une assignation à comparaître devant la cour, contenant appel provoqué.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er févier 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 8 octobre 2020 par lesquelles M. G X, appelant, invite la cour, au visa des articles 9 et 1382 et suivants du code civil, 33 et 42-2 du règlement sanitaire de la ville de Paris, R.421-17 du code de l’urbanisme, 2 de la Déclaration des droits de l’homme, L.1334-9 du code de la santé publique et 29 et 31 du code général des impôts, à :

- infirmer le jugement en ce qu’il a limité à :

34.000 € la condamnation du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice locatif,• 3.400 € au titre des charges de copropriété non récupérables,• 368 € au titre de l’abonnement EDF,• 15.568,69 € au titre des intérêts d’emprunt non déductibles,• rejeté ses demandes au titre :•

des primes d’assurance,• de la taxe sur les logements vacants,• de la taxe foncière,•

des honoraires d’huissiers,•

des honoraires d’avocats non pris en charge par Groupama,• du coût des courriers AR transmis au syndic,•

des frais de taxi, des congés payés utilisés pour les rendez-vous,•

des charges non déduites des revenus fonciers,•

• écarté la condamnation solidaire du syndic avec le syndicat des copropriétaires, hormis pour le préjudice moral,

En conséquence,

- faire droit à l’ensemble de ses demandes,

- rejeter l’appel incident du syndicat des copropriétaires,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic à lui payer les sommes suivantes :

perte des loyers : 222.500 €,• intérêts d’emprunts : 32.969,11 €,• part des charges de copropriété récupérables : 20.749,27 €,• part des charges déductibles de revenus fonciers nais non déduits : 30.340,80 €,• primes d’assurance : 482,11 € ,• abonnement EDF : 1.780 €,• taxe sur les logements vacants : 5.374 €,• taxe foncière : 8.142,03 € ,• travaux de rénovation de la cuisine : 4.604,60 €,• fruits de l’investissement locatif : 26.814,04 €,• frais irrépétibles de première instance : 1.967,88 €,•

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic au paiement de la somme de 15.000 € sur le fondement de 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic à lui payer la part des charges collectives,

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 17 novembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et […] , intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à M. X :
34.000 € au titre du préjudice locatif,• 3.400 € au titre des charges de copropriété non récupérables,• 368 € au titre de l’abonnement EDF,• 15.568,96 € au titre des intérêts d’emprunt non déductibles,•

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. X du surplus de ses demandes d’indemnisation,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société AXA France à garantir le syndicat des copropriétaires de ses condamnations,

Y faisant droit,

- juger que l’expert judiciaire a considéré que le trouble de jouissance de M. X s’était arrêté au 28 février 2011,

- juger que M. X a de par son comportement retardé la réalisation des travaux réparatoires,

- juger que le trouble de jouissance n’a pu démarrer qu’en janvier 2010,

- ramener la demande de réparation du trouble de jouissance de M. X à de plus justes proportions et la limiter à la somme maximale de 1.680 €,

- débouter M. X du surplus de ses demandes

- condamner la compagnie d’assurance AXA à le garantir et le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. X,

- débouter AXA de toutes ses demandes,

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 19 octobre 2020 par lesquelles la société par actions simplifiée de gestion immobilière de Chaillot, intimée, demande à la cour, au visa de l’article ancien 1382 du code civil, de :

- juger sans fondement l’appel interjeté par M. X,

- en conséquence, débouter M. X de toutes ses demandes fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. X de ses demandes à son encontre,

- condamner M. X à lui verser la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance recouvrés conformément à l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions en date du 30 juillet 2018 par lesquelles la société AXA France, intimée provoquée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l’article 1964 du code civil, de :

- infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la garantie de son assuré, le syndicat des copropriétaires, des condamnations prononcées à son encontre,

et, statuant à nouveau,
- juger que le sinistre dont s’agit ne présente plus aucun caractère accidentel et aléatoire susceptible de mobiliser le contrat d’assurance,

- dire que les dommages sont dus à un défaut d’entretien et à un défaut de réparations indispensables incombant à la copropriété et connu d’elle,

- retenir en conséquence qu’elle oppose une non garantie à son assuré et ne saurait prendre en charge les conséquences dommageables du ou des sinistres survenus chez M. X,

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie formé à son encontre,

- ordonner son remboursement par M. X ou le syndicat des copropriétaires de la

somme de 55.836,69 € versée par elle à son assuré aux termes du jugement du 15 septembre 2017,

- confirmer le jugement entrepris sur les autres points,

à titre subsidiaire, si la Cour retenait sa garantie,

- confirmer le jugement, notamment sur les montants retenus et les condamnations à l’égard du syndicat des copropriétaires,

- rejeter toutes nouvelles demandes de M. X plus amples ou contraires au jugement et reprises en cause d’appel,

en tout état de cause,

- condamner in solidum M. X et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.500

€ au titre des frais irrépétibles sur la base de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouter tout concluant de toute demande formée à son encontre notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. X ou tout succombant aux entiers conformément à l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ;

Aux termes de ses conclusions du 31 janvier 2022, M. X sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 26 janvier 2022, la réouverture des débats et le renvoi de l’examen de l’affaire à la mise en état pour lui permettre ainsi que son conseil de se mettre en état ;
Il expose avoir confié la défense de ses intérêts à Maître Z, laquelle a conclu pour la dernière fois en 2020, qu’il a été informé le 31 janvier 2022 que ce conseil se déchargeait de son dossier, qu’il a donc dû missionner en catastrophe un nouveau conseil, qui a rédigé des conclusions de rabat de clôture et qui n’est pas en mesure de se mettre en état pour le lendemain ;

En l’espèce, M. X a formé appel du jugement déféré le 27 octobre 2017, un calendrier de procédure a été fixé avec une date de plaidoiries au 24 novembre 2020 et clôture au 21 octobre 2020 ;

Ce calendrier a été modifié à la demande du conseil de M. X, en raison de l’hospitalisation de ce dernier et de l’impossibilité de répliquer aux conclusions adverses ;

Un nouveau calendrier a été fixé avec une date de plaidoiries au 1er février 2022 et clôture prévue au 12 janvier 2022 ;

Par messages RPVA des 6, 18 et 20 janvier, le conseil de M. X a sollicité un retrait du rôle puis une radiation au motif qu’une procédure actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris dont le délibéré est fixé au 8 mars 2022, aura un impact sur celle en cours devant la Cour ;

Le syndicat des copropriétaires et la société SGIC, syndic de l’immeuble, se sont opposés à cette demande faisant valoir à juste titre que les deux procédures étaient indépendantes ;

L’affaire a été cloturée le 26 janvier 2022 ;

Dans ces conditions, la demande de rabat de clôture fondée sur la constitution d’un nouveau conseil la veille de l’audience de plaidoiries, alors que M. X a régulièrement conclu et a déposé son dossier de plaidoiries contenant 190 pièces, n’apparaît pas justifiée ;

La demande rabat de clôture doit être rejetée ;

Sur la recevabilité

Le jugement déféré non contesté en ce qu’il a déclaré les demandes de M. X recevables, sera confirmé de ce chef ;

Sur les désordres et les responsabilités

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il en résulte que le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients

normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble a le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ;

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires

ni à la destination de l’immeuble ;

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;
Le tribunal a exactement repris les constatations de l’expert ;

Il résulte bien de son rapport que les infiltrations d’eau et les taux d’humidité ponctuels et limités au plafond de la cuisine de M. X 'sont dus à la déficience de l’étanchéité de la coursive extérieure située en façade de la cour intérieure au 5ème étage et de l’étanchéité du raccordement en plomb (…) L’appartement de M. X par lui-même après le départ des locataires n’est pas insalubre, il est en bon état, la cuisine est à terminer. L’immeuble est en bon état général (…) Les taux d’humidité mesurés le 1er décembre 2011, sur des zones limitées et ponctuelles du plafond de la cuisine, confirment ce que nous avions écrit dans note n°3 du 3 février 2011 : les travaux de peinture pouvaient être terminés fin février 2011 et l’appartement reloué’ ;

Comme l’a dit le tribunal, la matérialité des désordres est établie, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, s’agissant de parties communes, n’est pas contestée ;

Il convient d’indiquer en outre, que si l’expert a constaté que la canalisation d’évacuation des eaux de pluies de la coursive extérieure du 5ème étage chemine dans la cuisine de M. X et est raccordée sur la chute collective en fonte d’eaux usées de la cuisine, il a précisé que cette disposition existe depuis 1953 et n’entraîne pas de dégradation ni de désordres mais n’est pas conforme à l’article 42-2 du règlement sanitaire de la ville de Paris qui stipule qu’il est interdit d’évacuer des eaux usées dans les ouvrages d’évacutaion des eaux pluviales et réciproquement ;

L’article 18 de la loi de 1965 définit les missions du syndic. Il dispose notamment que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à son conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative a l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

M. X maintient devant la cour que la responsabilité du syndic est engagée pour ne pas avoir fait procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires ;

En l’espèce, M. X a signalé en février 2009 au syndic un dégât des eaux dans la cuisine de son appartement, l’entreprise Somsou-Pons est intervenue dès le 25 février 2009 pour une recherche de fuite à la demande du syndic et a constaté des infiltrations au droit de l’évacuation en plomb des eaux pluviales du balcon situé au 5ème étage ;

Le syndic a effectué le 13 mars 2009 une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble, Axa France ;

Par courrier du 26 mars 2009, M. X était informé que sa demande de mise en conformité des ouvrages d’évacuation devait faire l’objet d’un point à l’ordre du jour de l’assemblée générale mais que cette question ne pouvait être traitée lors de la prochaine assemblée générale faute de devis ;

La demande de travaux de création dans la courette d’une canalisation de collecte des eaux pluviales et de remise en état du dispositif de collecte des eaux usées aux 4ème et 5ème étages a été rejetée lors de l’assemblée générale du 24 juin 2009 et la société Somsou-Pons a établi un devis le 21 septembre 2009 en vue du remplacement d’une partie de la chute en fonte d’eau usée défectueuse dans la cuisine de M. X et du siphon de sol sur le terrasson au dessus de l’appartement de M. X et de l’évacuation ;

Suivant ordonnance de référé du 18 novembre 2009, M. Y a été désigné en qualité d’expert à la demande de M. X ;

En conséquence M. X ne peut valablement reprocher au syndic de ne pas avoir réalisé les travaux de sa propre initiative alors qu’étaient sollicités des travaux de réfection du dispositif de collecte des eaux usées et qu’il a été informé que ce point nécessitait un vote de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Le tribunal a exactement énoncé que la nature limitée des dommages ne permettait pas de caractériser l’urgence et imposait le vote de l’assemblée générale de la copropriété ;

Durant les opérations d’expertise, des travaux réparatoires ont été effectués, ainsi qu’il ressort des factures de l’entreprise Somsou-Pons, de l’ordre de service et du courriel de l’entreprise Sierec (réfection des joints en ciment de la chute EU de la cuisine, reprises partielles de l’étancheité, remplacement d’une partie de la descente des eaux usées en fonte du 3ème au 4ème étage) ;

Comme l’a dit le tribunal, l’expert fait état des missions et travaux réalisés pendant les opérations d’expertise par le syndic, qui ont permis des reprises provisoires d’étanchéité partielles en 2010 et 2011 et le taux d’humidité constaté dès février 2011 permettait d’utiliser la cuisine ;

A la suite du dépôt du rapport d’expertise le 23 février 2012, les travaux ont été soumis à l’assemblée générale le 20 novembre 2012, les ordres de service ont été passés le 25 mars 2013 et le 11 juin 2013 ;

Il résulte néanmoins des pièces produites aux débats, que les travaux ont été retardés par l’impossibilité d’organiser la visite préalable dans l’appartement de M. X sollicitée par l’architecte M. A, en raison d’un départ à l’étranger de M. X en avril-mai 2013, puis son refus de laisser l’accès à son appartement, ainsi qu’il résulte des courriers recommandés qui lui ont été adressés en juin et septembre 2013 et des attestations des entreprises Belli Bourdon et Sierec ;

Par courrier du 23 septembre 2013, M. A, architecte désigné par la copropriété, a donné sa démission du chantier expliquant ne plus être en position normale d’exécuter son travail correctement : 'les refus successifs d’accès au chantier et l’attitude de M. X ne sont plus admissibles et me conduisent dans l’impossibilité de respecter les règles de l’art de ma déontologie’ ;

Le syndic a convoqué dès le 22 octobre 2013, une assemblée générale spéciale qui s’est tenue le 26 novembre 2013 et qui a désigné en remplacement de M. A, M. B ;

Il sera précisé encore que par courrier du 28 décembre 2013, M. X a fait part de son déplacement hors de France du 20 février au 30 mars 2014 ;

La réfection de l’étanchéité de la coursive a été réalisée après ordre de service du 7 avril 2014, suivant facture du 28 mai 2014 ;

Devant la cour, M. X fait valoir qu’il a opposé au syndic des demandes légitimes s’agissant de la production des autorisations administratives, de la compatibilité de la date des rendez-vous avec son agenda et celui de son conseil, ou de l’absence du caractère bien fondé du rendez-vous ;

Il convient de rappeler toutefois qu’en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, M. X ne pouvait faire obstacle à l’exécution des travaux votés lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2012 et que M. A, architecte désigné par cette même assemblée en qualité de maître d’oeuvre pour le suivi des travaux, avait bien sollicité une pré-visite de son appartement ;

Par ailleurs, M. X ne peut valablement soutenir que les travaux pouvaient être exécutés sans avoir accès à son logement dès lors que la dépose de l’évacuation des eaux pluviales dans sa cuisine avait été votée lors de l’assemblée générale du 20 novembre 2012 ;

Lors de sa démission, M. A a précisé qu’il démissionnait du projet de travaux relatifs à M. X tant sur la réfection de la coursive que sur la dépose de la conduite litigieuse dans son appartement qui sont totalement liés ;
Il en résulte que le retard pris dans l’exécution des travaux votés en conformité avec les préconisations de l’expert n’est pas imputable au syndic ;

Comme l’a justement retenu le tribunal, aucun manque de diligence ne peut lui être imputé ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande ;

Sur les préjudices

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ses préjudices ;

Devant la cour, M. X chiffre son préjudice au titre de la perte de loyers à 222.500 €, soit 2.500

€ x 89 mois, du 1er février 2009 au 1er septembre 2015 ;

Il résulte du jugement du 4 février 2010 de la juridiction de proximité du 7ème arrondissement de Paris et du rapport d’expertise, que lorsque le dégât des eaux s’est produit, le logement de M. X était donné en location depuis le 1er juin 1976 aux époux C, qu’ils ont quitté les lieux, un constat d’huissier ayant été effectué le 3 février 2009, que suite à leur départ, M. X a entrepris des travaux de rénovation de peinture et de parquet ;

A la date de la première réunion d’expertise le 20 avril 2010, l’expert a constaté que l’appartement de M. X rénové par lui-même n’était pas insalubre, qu’il était en bon état, la cuisine étant à terminer ;

Les taux d’humidité relevés étaient de 30 % avec un point à 70 % sous l’emprise de la coursive extérieure du 5ème étage ;

Le 2 février 2011, à l’occasion de la seconde réunion d’expertise, l’expert indique :

- des travaux complets de réfection ont été réalisés après le départ du locataire et avant nos opérations d’expertise dans les pièces suivantes : la chambre, le couloir, l’entrée, la salle de bain, le séjour, la salle à manger

- il reste à réaliser uniquement dans la cuisine, les travaux de peintures et de mise en place de l’évier : l’évier, meubles de cuisine sont stockés dans la salle de bain sous le meuble vasque ;

Il a mesuré les taux d’humidité dans la cuisine au plafond sous l’emprise de la coursive extérieure du 5ème :

- à gauche et au dessus de la fenêtre : 15 %

- au dessus et au centre de la fenêtre : 20 %

- dans l’angle à droite : 0 % ;

Le 1er décembre 2011, jour de pluie, l’expert a relevé les taux d’humidité suivant dans la cuisine :

- à gauche de la fenêtre et au dessus de la fenêtre : de 23 à 40 % (mesures par radiofréquence) et de 18 à 23 % (mesures par électrodes)

- au dessus de la fenêtre : de 30 à 80 %, la zone à 80 % étant ponctuelle et limitée (mesures par radiofréquence) et de 15 à 25 % (mesures par électrodes)
- à droite de la fenêtre sous le siphon de la coursive du 5ème étage et autour de la canalisation des eaux de pluie de la coursive du 5ème étage : de 15 à 18 % (mesures par radiofréquence) et de 0 % (mesures par électrodes)

- au plafond de la cuisine, au delà de l’emprise de la coursive extérieure du 5ème étage : 0 % ;

Dans sa note du 3 février 2011, l’expert avait informé M. X qu’il pouvait poursuivre ses travaux de réfection, compte-tenu des taux d’humidité relevés peu élevés de 15 à 20 % mesurés le 2 février 2011 ;

L’expert a estimé que compte-tenu de l’état d’avancement des travaux, ils étaient à terminer au plus tard le 28 février 2011, de façon à louer l’appartement au plus tard le 1er mars ;

Il a précisé que les taux d’humidité mesurés le 1er décembre 2011 sur des zones limitées et ponctuelles du plafond de la cuisine confirment que les travaux pouvaient être terminés fin février 2011 et reloué ;

S’agissant des travaux réalisés dans l’appartement, l’expert a indiqué, compte-tenu des déclarations de M. X et des factures produites, que celui-ci avait réalisé des travaux de réfection importants nécessités par le constat de l’état des lieux de sortie du 8 janvier 2009 ;

L’expert a précisé que M. X avait réalisé par ses soins une partie importante des travaux comme en témoignent les factures d’achat de matériel et les estimations d’heure (plomberie pour 60h de travail et maçonnerie pour 200 heures) ;

S’agissant de la réfection des enduits, entoilage et peinture, M. X a fait établir un devis en février 2009 et les travaux ont été réalisés, hormis dans la cuisine, ainsi qu’il résulte de la facture du 24 septembre 2009 ;

L’expert a donc énoncé à juste titre que sans les infiltrations d’eau, M. X aurait terminé ses travaux fin septembre 2009 ;

Egalement, l’expert a bien précisé que les taux d’humidité relevés permettaient de terminer les travaux fin février 2011 ;

Il sera en outre rappelé que l’entreprise Seriec avait procédé aux bouchages provisoires des fissures de la coursive le 21 février 2011, permettant de limiter les infiltrations dans la dalle ;

Egalement, lors du remplacement en mars 2011 d’une partie de la descente des eaux usées en fonte du 3ème au 4ème étage, l’entreprise Somsou-Pons a mentionné que si les éléments en fonte chez M. D étaient fuyards, la chute en fonte de M. X était en bon état ;

S’il est exact qu’en mars 2014, l’expert-ingénieur de la Mairie de Paris a constaté d’importantes dégradations affectant les murs et le plafond de la cuisine en raison de la persistance des infiltrations et que le constat d’huissier du 8 septembre 2014 fait état de taux d’humidité entre 0 et 17 % sur les murs de la cuisine, il doit être rappelé que les réparations réalisées durant les opérations d’expertise n’étaient que provisoires et que les travaux préconisés par l’expert et votés par la copropriété ont été retardés par l’attitude de M. X qui a refusé l’accès à son appartement ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a entériné le rapport d’expertise et retenu un préjudice courant du 1er octobre 2009 au 28 février 2011, soit 17 mois au total ;

Sur cette période le loyer a été évalué à 2.000 € par l’expert, conformément à la proposition de l’expert de Groupama, l’expert précisant que cette somme correspond au prix du marché sur la période considérée ;

De surcroît, il résulte de l’attestation de l’agence Cattalan Johnson Immobilier du 9 janvier 2011, que l’appartement de M. X est louable en meublé pour 2.300 € par mois, charges comprises ;

Egalement, comme l’a dit le tribunal, durant cette période de 17 mois, l’indisponibilité, même partielle, de la cuisine, rendait le logement inhabitable dans son ensemble ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu un préjudice au titre de la perte de loyers de 34.000 €, soit 2.000 € par mois pendant 17 mois ;

Concernant les charges de copropriété, M. X produit aux débats les régularisations de charges annuelles portant mention de 'charges dites locatives’ dans les charges 'éventuellement récupérables’ ;

Dans ces conditions, il convient de retenir la totalité des charges locatives qui auraient dues être réglées par les locataires au titre du préjudice subi par M. X et non la somme chiffrée par l’expert à hauteur de 200 € par mois ;

La somme à retenir n’est donc pas celle de 3.400 € mais celle de 4.613,29 € (3.319, 11 € + 3.193,89 € : 2 = 3.256,50€ : 12 = 271,37 € x 17 mois ) ;

Le jugement déféré sera donc réformé de ce chef ;

S’agissant de l’abonnement EDF retenu par le tribunal à hauteur 368 €, conformément au montant proposé par l’expert de 200 € par an, le jugement sera confirmé de ce chef, et ce, d’autant que la facture produite en pièce 84 de M. X correspond à la fourniture d’électricité et non au seul abonnement ;

Par ailleurs, le premier juge a exactement énoncé que les primes d’assurance garantissent le bien immobilier et sont indépendantes de l’occupation de celui-ci, que l’article 232 du code général des impôts dispose que la taxe sur les logements vacants n’est pas due pour les logements dont la vacance est involontaire, ce qui est le cas pour un sinistre, que la taxe foncière sur les propriétés bâties s’applique aux propriétaires, indépendamment de l’usage ou de la disponibilité du bien ;

Devant la cour, M. X produit ses avis d’imposition de la taxe des logements vacants de 2011 à 2013 et précise que les services fiscaux n’acceptent un dégrèvement qu’à compter de la seconde année ;

Aucune pièce ne vient toutefois démontrer cet élément ;

Le jugement déféré en ce qu’il n’a pas accueilli les demandes sera confirmé ;

Concernant les intérêts d’emprunt et les charges déductibles des revenus fonciers, M. X fait valoir qu’il n’a pu bénéficier des dispositions fiscales qui auraient été appliquées si son appartement avait été loué ;

La demande au titre des intérêts a été accueillie en première instance à hauteur de 15.568,69 € sur la période de 17 mois ;

Il convient toutefois de constater que M. X ne justifie pas d’un préjudice indemnisable dès lors qu’en présence de revenus locatifs, il aurait dû s’acquitter de l’imposition correspondante, ce dont il a été exonéré du fait de l’absence desdits revenus ;

Le jugement déféré en ce qu’il a alloué à M. X une somme de 15.568,69 € au titre des intérêts d’emprunt déductibles des revenus sera infirmé de ce chef ;

Les demandes formées au titre des intérêts d’emprunt et les charges déductibles des revenus fonciers, seront rejetées en appel ;

Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Concernant ensuite la demande de M. X au titre des fruits de son investissement, le préjudice allégué n’est qu’éventuel et non certain, et n’est donc pas indemnisable ;

S’agissant des travaux de rénovation de la cuisine, il a été vu qu’à la suite du départ de ses locataires, occupants des lieux depuis 1976, M. X a entrepris des travaux de rénovation de l’ensemble de son appartement dont la cuisine ;

Il résulte expressément des termes du jugement du 4 février 2010 de la juridiction de proximité du 7ème arrondissement de Paris, que M. X a perçu de ses locataires du fait des infiltrations de la cuisine la somme de 200 € et qu’il a retenu le dépôt de garantie de 457 € ;

La demande au titre des travaux de rénovation de la cuisine sera rejetée ;

Par ailleurs, le jugement déféré sera confirmé s’agissant des honoraires d’huissier compris dans les dépens ;

Concernant les honoraires d’avocat, les courriers adressés au syndic et les journées de congés payés, le premier juge a exactement énoncé qu’ils doivent être modérés au regard de la demande et les a indemnisés à juste titre globalement au titre des frais irrépétibles ;

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Enfin, s’agissant du préjudice moral, le jugement déféré non contesté en ce qu’il a condamné le syndic à hauteur de 5.000 € à ce titre en réparation du préjudice subi par M. X du fait de la consignation par la gardienne de ses faits et gestes, sera confirmé ;

Sur la garantie de l’assureur

Devant la cour, la société AXA France IARD maintient que sa garantie n’est pas due au motif qu’elle ne garantit pas un défaut d’entretien ou de réparations indispensables incombant à l’assuré et connu de lui outre que son contrat exclut l’indemnisation du préjudice si la cause n’a pas été réparée en 18 mois ;

Elle affirme que les sinistres sont survenus dans cet immeuble depuis 2006 et dans l’appartement de M. X depuis 2009 pour une seule et même cause relative au défaut d’étancheité de la coursive terrasse du 5ème étage ;

En l’espèce, contrairement aux déclarations de la société AXA France, il n’est pas démontré que quatre sinistres successifs ont eu pour origine le défaut d’étancheité de la coursive du 5ème étage ;

Au contraire, s’agissant des sinistres (octobre 2006 et octobre 2007) ayant affecté l’appartement en duplex de M. et M^me E du 6ème /7ème étage, il est établi notamment par les déclarations de sinistre et la facture d’honoraires de M. A que les infiltrations provenaient de la toiture terrasse supérieure située au dessus de leur appartement ;
Egalement s’agissant du sinistre survenu dans l’appartement du 3ème étage de M. F et le palier du 3ème étage, M. A a indiqué dans son rapport du 21 mai 2007, que le dégât des eaux provenait des terrasses supérieures ;

Il n’est donc pas établi que ce dégât des eaux a eu pour origine le défaut d’étancheité de la coursive du 5ème étage ;

Dans son rapport de mai 2007, l’architecte de l’immeuble a indiqué que sur les terrasses en cascade et notamment celle du dernier étage, une mise en conformité du système d’étancheité est à prévoir, l’isolant n’étant pas protégé et recevant directement de l’eau ;

Ce seul élément reste toutefois insuffisant pour démontrer que la déficience de la coursive du 5ème étage était connue du syndicat des copropriétaires ;

Les travaux d’étancheité de la toiture terrasse ont été réalisés en 2008 à la demande du syndic ;

Enfin, s’agissant du sinistre ayant affecté l’appartement de M. I, il résulte de son courrier du 16 mars 2011, que le dégât des eaux qu’il a connu en 2005 n’était pas dû à la coursive du 5ème étage mais aux colonnes montantes défectueuses dans son appartement ;

Il explique que les conduites en fonte étaient fortement endommagées à son niveau, ce qui n’a pas été vérifié chez M. X, ainsi qu’il a été vu ;

Concernant le sinistre ayant affecté la cuisine de M. X, il résulte du rapport d’expertise déposé le 23 février 2012, que sa cause est la déficience de l’étanchéité de la coursive extérieure située en façade de la cour intérieure au 5ème étage et de l’étanchéité du raccordement en plomb ;

Aucun élément ne permet de démontrer que ces défauts d’étancheité étaient connus du syndicat des copropriétaires et qu’un défaut d’entretien lui est imputable ;

Par ailleurs, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, les travaux urgents et de nature à mettre un terme aux désordres ont été réalisés en cours d’expertise, l’expert ayant énoncé que les travaux de réfection du logement de M. X pouvaient être achevés dès le 28 février 2011, soit avant même le dépôt de son rapport ;

Le jugement déféré en ce qu’il a énoncé que la garantie d’AXA est due au syndicat des copropriétaires, sera confirmé de ce chef ;

Il n’est pas contesté que la société Groupama Paris Val de Loire a indemnisé son assuré, M. X, à hauteur de 34.775,78 € ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit qu’elle est donc subrogée dans les droits de M. X pour ce montant ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a mis à la charge du syndicat des copropriétaires le coût de l’expertise judiciaire ;

M. X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à la société de gestion immobilière de Chaillot, la somme de 4.000 €, chacun, et à la société AXA France IARD, celle de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, formulées par M. X en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande de rabat de la clôture ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. X les sommes suivantes :

3.400 € au titre des charges de copropriété non récupérables,• 15.568,69 € au titre des intérêts d’emprunt non déductibles ;•

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] et […] à Paris 7ème à payer à M. X la somme de 4.613,29 € au titre des charges de copropriété qu’il n’a pu récupérer ;

Déboute M. X de ses demandes relatives aux intérêts d’emprunt non déductibles et aux fruits de l’investissement locatif ;

Condamne M. X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] et […] à Paris 7ème et à la société de gestion immobilière de Chaillot, la somme de 4.000 €, chacun, et à la société AXA France IARD, celle de 1.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 1. J K L M