COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 JANVIER 2017

R.G. N° 15/00115

AFFAIRE :

B C Y

C/

E X G

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 20 Novembre 2014 par le Tribunal d’Instance de Versailles

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1114001454

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Typhanie BOURDOT

M^e Gilles-antoine SILLARD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT, La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur B C Y

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Typhanie BOURDOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/018890 du 19/01/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANT

****************

Monsieur E X G

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Gilles-antoine SILLARD de la SCP SILLARD ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 189 – N° du dossier 1402611

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Octobre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport et Madame Z A, conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame A Z, Conseiller,

Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCEDURE, Par acte du 15 juillet 2014, M. Y a fait citer M. X G devant le tribunal d’instance de Versailles et formulé les demandes de condamnations suivantes à l’encontre de M. X G :

—  6.000€ au titre du préjudice moral,

—  2.000€ au titre du préjudice d’angoisse,

—  4.500€ en remboursement des loyers versés d’avance,

—  2.100€ au titre du préjudice de jouissance entre le mois de septembre 2013 et le mois de mars 2014,

— diminution du loyer à la somme de 450€ jusqu’à la fin des travaux,

— réalisation des travaux nécessaires sous astreinte de 100€ par jour à compter du 2^e mois à compter de la signification du jugement et jusqu’à parfaite réalisation,

—  770,77€ au titre des travaux de plomberie réalisés,

—  5.000€ pour résistance abusive,

—  2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En réponse, M. X G a demandé que M. Y soit débouté de ses demandes et qu’il soit condamné à lui payer la somme de 1.250€ au titre des loyers et charges impayés au 23 septembre 2014.

Par jugement contradictoire du 20 novembre 2014, le tribunal d’instance de Versailles a:

— débouté M. Y de l’ensemble de ses demandes à l’exception de sa demande tendant à payer mensuellement le loyer et dit qu’à compter de la signification du jugement, le loyer sera payé mensuellement,

— condamné M. Y à payer à M. X G la somme de 400€ au titre des arriérés de loyer,

— condamné M. Y à payer à M. X G la somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. Y a relevé appel du jugement. Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, il formule, au visa de l’article 1382 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, les demandes suivantes :

— déclarer son appel recevable et, en conséquence, – à titre principal, infirmer le jugement,

— constater que M. Y a pris à bail un studio sis XXX à Versailles dont M. X G est propriétaire,

— constater que le propriétaire n’a pas fourni au locataire les diagnostics obligatoires,

— constater que le studio qui a été donné à bail était en très mauvais état, insalubre,

— constater que M. X G n’a pas procédé aux travaux nécessaires à la salubrité de l’appartement,

— constater que le bailleur a résisté abusivement à toutes les demandes de travaux sollicitées par le locataire,

— en conséquence, condamner M. X G à la somme de 6.000€ au titre du préjudice moral et financier,

— condamner M. X G à payer les sommes de 2.000€ au titre du préjudice d’angoisse, 770,77€ au titre du remboursement des frais, 3.000€ pour résistance abusive, 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

M. X G, intimé, aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, formule, au visa de la loi du 6 juillet 1989, les demandes suivantes :

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement et, y ajoutant,

— condamner M. Y à lui payer les sommes de 3.779,03€ au titre des loyers impayés, 882,15€ au titre des charges locatives impayées, 102,71€ au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie, 1.350€ au titre des réparations locatives, 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Sillard.

MOTIFS

Jugement et arguments des parties

Le tribunal a retenu qu’il y avait lieu d’appliquer l’article 1731 du code civil selon lequel, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. Les pièces produites par M. Y (constat d’huissier du 14 février 2014 et rapport du service d’hygiène santé et prévention des risques du 25 septembre 2014) ne concernaient que l’état des lieux à la date de leur établissement. Il a en conséquence débouté M. Y de ses demandes fondées sur l’obligation de délivrance.

Le tribunal a rappelé que le dol ne se présume pas et doit être prouvé et constaté que M. Y n’établissait pas que le versement par avance d’une année de loyer avait été fait sous condition que des travaux soient effectués.

Le tribunal a rappelé les différents documents que M. X G aurait dû fournir mais estimé que M. Y ne rapportait pas la preuve d’un préjudice d’angoisse qu’il aurait subi du fait de l’absence de fourniture de ces documents.

Après avoir fait le compte entre les parties, le tribunal a condamné M. Y au paiement de la somme de 400€ et a rejeté l’ensemble des autres demandes de M. Y.

Dans ses conclusions d’appel, M. Y expose qu’il a loué cet appartement pour son fils. Les lieux, soutient-il, étaient dans un état de vétusté et de saleté particulièrement important et, malgré les engagements du propriétaire, ce dernier n’a pas exécuté de travaux. Il avait dès lors fait procéder à un constat d’huissier et avait fait réparer le chauffe-eau à ses frais. M. Y maintient que M. X G n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent et qu’il n’a pas délivré les diagnostics nécessaires, créant ainsi un préjudice d’angoisse. Il demande le remboursement des frais de remise en état du chauffe-eau et la condamnation de M. X G pour résistance abusive.

M. X G soutient que son appartement était en état d’usage, qu’il n’était par prévu de travaux et qu’il n’a pas été tenu informé de dysfonctionnements par son locataire avant un courrier du 24 février 2014 concernant le chauffe-eau. Il affirme que M. Y a pris en charge une intervention avant même qu’il ait pu faire le nécessaire et conteste la réparation effectuée sans son accord. Le bailleur indique qu’il a pris les contacts nécessaires pour le néon et le robinet de la salle de bains mais que l’entreprise n’a pu intervenir, le locataire n’étant jamais disponible. Il conteste par ailleurs les dysfonctionnements concernant les convecteurs électriques et justifie d’une intervention de la société Dali Works en septembre 2014. S’agissant de la fourniture de diagnostics, M. X G affirme que cette obligation n’est assortie d’aucune sanction, qu’il a fait établir en juin 2014 ces diagnostics qui démontrent la parfaite habitabilité du logement et en conclut qu’il ne pouvait y avoir de préjudice d’angoisse. Il conteste par ailleurs devoir rembourser les frais d’intervention concernant le chauffe-eau et avoir présenté une résistance abusive aux demandes de son locataire. M. X G, en appel incident, demande la condamnation de M. Y à un arriéré locatif, aux frais d’établissement des lieux de sortie ainsi qu’à diverses réparations locatives.

Sur le préjudice moral et financier et le remboursement de frais

M. Y demande de condamner M. X G à la somme de 6.000€ au titre du préjudice moral et financier. Il apparaît que M. Y a loué pour son fils un appartement sis XXX à Versailles. L’état des lieux n’a pas été signé par M. Y. Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, l’article 1731 du code civil selon lequel, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives trouve à s’appliquer en l’espèce. Les éléments de preuve fournis par les parties ne contredisent pas cette présomption. M. X G a versé aux débats des photographies de l’époque ainsi que l’état des lieux de sortie établi cinq jours avant le début du bail de M. Y avec le précédent locataire. M. Y ne démontre pas avoir averti le bailleur d’un quelconque dysfonctionnement suite au bail signé le 10 septembre 2013. S’agissant du chauffe-eau, M. X G fournit la facture d’installation du ballon électrique en date du 9 octobre 2007. Il apparaît que M. Y a fait procéder de sa propre initiative à une réparation dont la nécessité, l’ampleur et le coût n’ont pu être discutés par le bailleur qui n’avait pas été préalablement averti.

Suite au constat d’huissier du 14 février 2014 et au rapport du service d’hygiène santé et prévention des risques du 25 septembre 2014, M. X G a fait procéder aux réparations nécessaires et en justifie.

Il y a donc lieu de rejeter les demandes indemnitaires de M. Y ainsi que la demande de remboursement de la somme de 770,77€ au titre du remboursement des frais.

Sur le préjudice d’anxiété

S’agissant du préjudice d’angoisse ou d’anxiété allégué par le locataire, le seul fait que le bailleur n’ait pas fourni en temps utile les diagnostics nécessaires ne peut caractériser un tel préjudice dès lors qu’il n’est pas prouvé que le locataire était exposé un risque quelconque et que, de plus, les diagnostics finalement effectués ont démontré que le logement était habitable. Il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ce point et de rejeter la demande de M. Y.

Sur la résistance abusive

Il apparaît que M. X G a parfaitement respecté ses obligations de bailleur. Il ne peut dès lors lui être reproché une résistance abusive. Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur

Le tribunal a condamné M. Y au paiement de la somme de 400€ au titre de l’arriéré de loyer.

Le locataire a donné congé le 26 mai 2015. Le délai de préavis est d’un mois et non de trois mois, conformément aux dispositions des articles 15 et 17 de la loi du 6 juillet 1989 tels que modifiés par la loi du 24 mars 2014 et en application du décret du 10 mai 2013. L’arriéré locatif s’établit en conséquence non à la somme de 3779,03€ mais de 2.279,03€.

S’agissant des charges, M. X G réclame la somme de 67,65€ au titre de la taxe des ordures ménagères et de 814,50€ au titre de la consommation d’eau. Toutefois le bailleur ne produit aucun document justificatif, se contentant de produire une pièce illisible qu’il intitule 'relevés de charges 2012/2013", sans fournir aucun document afférent à la taxe des ordures ménagères. Sa demande sera donc rejetée.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, M. X G demande la somme de 205,42€ correspondant à la moitié du coût de l’acte d’huissier. Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 applicable lors du litige, la charge des frais d’huissier résultant de l’état de lieux de sortie est répartie par moitié entre le bailleur et le locataire lorsqu’il est établi qu’un état des lieux amiable et conventionnel n’a pas pu être établi; le bailleur, en l’espèce, ne rapporte pas la preuve qu’un état des lieux de sortie amiable, conventionnel et contradictoire a été préalablement tenté et a échoué. Il y a donc lieu de rejeter sa demande.

S’agissant des réparations locatives, le bailleur demande la somme de 1.350€ au vu de l’état des lieux de sortie établi le 10 juin 2015. Le constat d’huissier relève de multiples désordres: trous chevillés dans les murs, moquette dégradée, éclairages hors d’usage, murs et appareils présentant des traces de moisissures. Le devis produit pour un montant de 1.350€ correspond à la remise en état des lieux. Il y a donc lieu de condamner M Y au paiement de la ladite somme.

Sur les frais et dépens

Le jugement ayant été confirmé sur le fond, il le sera également en ce qu’il a condamné M. Y à payer à M. X G la somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. Y ayant succombé dans ses demandes en cause d’appel, les dépens exposés devant la cour seront à sa charge et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

S’agissant de la procédure d’appel, il apparaît équitable de condamner M. Y, tenu aux dépens, à payer, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, à M. X G la somme de 1.000€ au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— confirme le jugement en toutes ses dispositions,

— rejette l’ensemble des demandes de M. Y,

— y ajoutant, condamne M. Y à payer à M. X G la somme de 2.279,03€ au titre de l’arriéré locatif et celle de 1.350€ au titre des réparations locatives, – rejette les demandes plus amples ou contraires de l’intimé,

— condamne M. Y à payer à M. X G la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés par les avocats dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame Marine COLAS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,