Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 15 FÉVRIER 2017 (n° , 1 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/02859

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 13/03734

APPELANT :

Monsieur Y I-J X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e David HARUTYUNYAN de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1856

ayant pour avocat plaidant M^e Mohammed-Amin HEMMAT-AZAD de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1856

INTIMÉE :

SARL COBENKO prise en la personne de ses représentants légaux

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 327 805 115

XXX

XXX

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

ayant pour avocat plaidant M^e Danielle LIPMAN W-BOCCARA, avocat au barreau de PARIS, toque : R203

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Pauline ROBERT

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs C, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

********* Faits et procédure:

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2005, la société l’Alimentation aux droits de laquelle se trouve la société Cobenko a donné à bail à Monsieur Y X, des locaux à usage commercial de restaurant, dépendant d’un immeuble situé XXX et XXX dans le 4^e arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années à compter du 1^er avril 2005, moyennant un loyer annuel de 128.400 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 novembre 2012, adressée à la société bailleresse, M. X a demandé que le loyer soit fixé à la valeur locative, soit à la somme de 30.557 euros hors taxes hors charges, sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce, le loyer s’étant trouvé augmenté de plus d’un quart par rapport à celui qui avait été initialement fixé.

Par mémoire en demande notifié le 28 décembre 2012, M. X a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la valeur locative de 30.557 euros en principal et demandé à titre subsidiaire que le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 30.557 euros si une mesure d’expertise était ordonnée.

Par acte d’huissier en date du 6 mars 2013, M. X a assigné la société Cobenko aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail révisé à la somme de 30.557 euros hors taxes hors charges à compter du 22 novembre 2012 et aux fins de voir condamner la société bailleresse aux dépens.

Suivant jugement en date du 22 mai 2013, le juge des loyers commerciaux a notamment ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert Monsieur D A B C avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au 22 novembre 2012, et a fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 80.000 euros hors taxes hors charges.

L’expert a déposé son rapport le 7 mars 2014 concluant à une valeur locative de 116.100 euros.

Par jugement en date du 10 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a : – fixé à 116.100 euros en principal par an à compter du 22 novembre 2012, le loyer révisé depuis cette date entre la société Cobenko et Monsieur Y X pour les locaux situés XXX et XXX,

— condamné Monsieur Y X à payer à la société Cobenko les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer provisionnel et le nouveau loyer,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

M. X a relevé appel de ce jugement le 6 février 2015.

Par dernières conclusions signifiées le 6 mai 2015 au visa des articles L. 145-33, L. 145-37, L. 145-39, R. 145-22 et R. 145-23 et suivants du code de commerce, il demande à la Cour de :

— réformer le jugement du 10 décembre 2014 dans toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— fixer le montant annuel du loyer à la somme de 60.226,25 € hors taxes et hors charges à compter du 22 novembre 2012, date de la demande de révision du loyer,

A titre subsidiaire,

— faire application des articles 179 à 183 du code de procédure civile en se transportant notamment sur les lieux,

Après avoir procédé à ces vérifications personnelles :

— fixer le montant annuel du loyer à la somme de 60.226,25 euros hors taxes et hors charges à compter du 22 novembre 2012, date de la demande de révision du loyer,

A titre encore plus subsidiaire,

— ordonner une mesure d’instruction en application des dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce et, dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 60.226,25 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 22 novembre 2012,

En tout état de cause,

— condamner la société Cobenko aux dépens.

Par dernières conclusions signifiées le 3 juillet 2015, la société Cobenko demande à la Cour de :

— dire l’appel de M. X mal fondé,

En conséquence, – confirmer purement et simplement en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— condamner M. X au paiement d’une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, car il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Cobenko les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour assurer sa défense devant la Cour et le condamner également en tous les dépens d’appel.

SUR CE :

Sur la valeur locative :

L’appelant conteste la valeur locative au m²/P de 1.500 euros m²P retenue par l’expert, avant majoration pour droit de terrasse, qu’il estime ne pas correspondre aux valeurs locatives dans le quartier et lui reproche de ne pas avoir pris en considération les références pertinentes de baux qu’il lui a présentées portant sur des locaux à usage de brasserie restaurant situés dans la même rue et à proximité immédiate.

Il critique les termes de comparaison versés par le bailleur et retenus par l’expert, ainsi que ceux produits par l’expert lui-même, comme les baux de Starbuck Coffee et de Dupont Café, qui bénéficient d’un meilleur emplacement que le local concerné.

Quant aux pondérations de surfaces, il critique celles proposées par l’expert et demande que les coefficients de pondération retenus soient revus à la baisse notamment pour le premier sous-sol pour les surfaces inférieures à 1,80m H, et pour la cuisine, zone exigüe et non accessible à la clientèle, qui doit être considérée comme une arrière-boutique, et pour laquelle un coefficient de 0,40 parait justifié.

Il demande que soit retenue une surface pondérée totale de 68,83m²P, mais il omet de préciser dans ses conclusions quelle est la valeur locative au m² qu’il veut voir appliquer. Considérant qu’il demande que le loyer révisé soit fixé à la somme de 60.226,25 euros HT/HC par an, la cour en déduit qu’il demande que la valeur locative soit fixée à 875€/m² (60.226,25 € : 68,83m²).

A titre subsidiaire, il demande que la cour puisse effectuer les vérifications personnelles prévues par les articles 179 et suivants du code de procédure civile.

A titre encore plus subsidiaire, il demande que la Cour ordonne une mesure d’instruction en application des dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce et, dans ce cas, de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 60.226,25 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 22 novembre 2012.

L’intimée sollicite la confirmation de la surface pondérée de 72m² retenue par l’expert et reprise dans le jugement.

S’agissant de la valeur locative, elle s’oppose aux arguments de l’appelant en arguant que la valeur de 1.500 euros/m² proposée par l’expert est à mi-chemin entre les deux valeurs extrêmes des loyers pris comme éléments de référence, sans qu’il puisse être retenu que le chiffre le plus haut de la fourchette a été privilégié au détriment de celui le plus bas.

Elle rejette les nouveaux termes de comparaison donnés par le preneur, en contestant les surfaces pondérées de ces locaux calculées par ce dernier. Elle réfute les loyers des locaux ayant fait l’objet d’une renouvellement amiable s’agissant de loyers plafonnés, ainsi que les loyers ayant fait l’objet de renouvellement judiciaire en ce qu’ils sont trop éloignés géographiquement des locaux soumis à évaluation. La société Cobenko conclut que la valeur locative de base s’établit à 1.500 €/72m².

La société intimée fait également valoir la plus-value que représente la terrasse autorisée comprenant 34 places permettant de doubler la capacité intérieure du local donné à bail et la majoration proposée par l’expert de 7,5% de la valeur locative de base, entérinée à juste titre par le jugement, conduisant en conséquence à un loyer annuel de 116.100 euros.

Enfin, elle rejette la demande subsidiaire de M. X qui sollicite un transport sur les lieux, dans la mesure où le rapport de M. A B C est particulièrement précis et considère la demande de désignation d’un nouvel expert infondée compte tenu de la qualité du rapport de M. A B C.

Le bail porte sur des locaux situés à l’XXX, dans le 4^e arrondissement de Paris, tout proche du centre Beaubourg/ Pompidou, les deux voies étant entièrement piétonnières comme faisant partie du Secteur Piéton Beaubourg. XXX sur la place Edmond Michelet qui précède de peu de distance le Centre Beaubourg/Pompidou, et XXX et se prolonge en direction des Halles.

Du rapport de l’expert, il ressort que le fonds est exploité en restaurant/brasserie, ouvert toute l’année, 365 jours, de 12 heures à 1 heure du matin, avec un service continu. Il est entouré de très nombreux commerces de bouche : café/brasseries, restaurants à thème, restauration rapide,

Le quartier est desservi à mi-chemin par les métros et RER « Châtelet/Les Halles» (côté Forum des Halles) et le métro « Rambuteau » (côté Centre Beaubourg/Pompidou).

L’expert en conclut que l’adresse est très favorable pour le commerce exercé, car très centrale et très touristique, avec un énorme potentiel de clientèle au sein du secteur piétonnier, très animé et fréquenté, du quartier des Halles-Beaubourg, permettant une ouverture tardive en soirée, très bien desservie, avec une station Vélib’ au pied de l’établissement rue Quincampoix et des facilités de stationnement proche (parking public au 37/39 boulevard de Sébastopol, à moins de 5 minutes).

Les lieux loués dépendent d’un vieil immeuble de facture, avec façades en maçonnerie enduite et peinte, et élevé sur deux sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits. L’entrée de l’immeuble est établie au XXX.

Ils bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 4,00m sur la rue Quincampoix comportant à gauche de l’entrée une devanture vitrée sur châssis bois, et de 11,00m sur la rue de La Reynie, comportant 4 portes vitrées à châssis bois, avec un accès clientèle en position centrale, et un droit de terrasse ouverte pour environ 34 places assises.

Les locaux sont décrits par l’expert comme étant constitués comme suit :

— au rez-de-chaussée : d’une salle de restaurant avec comptoir d’angle à l’ancienne, sol disparate en plastique et cérame d’environ 46m² (d’une capacité d’environ 40 places assises) le tout 'dans son jus', d’une cuisine dans le prolongement du bar d’environ 8,10m², avec sol en inox antidérapant ;

— au 1^er sous-sol : relié par un escalier en J, un couloir dégagement desservant des sanitaires pour la clientèle, une réserve voûtée équipée d’une chambre froide en emprise, sol plastique et ciment, et un coin vestiaire à l’usage du personnel, d’une surface totale de 44,70m² ;

— au 2^e sous-sol (niveau inaccessible à la clientèle) non exploité par le preneur : relié par un vieil escalier en J desservant deux caves, une grande cave voûtée et une petite cave attenante d’une surface totale de 45m². La terrasse n’est praticable que les beaux jours, mais très bien placée car donnant sur une petite place piétonne.

Les parties ne critiquent pas les coefficients de pondération retenus par l’expert pour la salle de restauration en zone d’angle et en zone 1, ni ceux du 2^e sous-sol.

S’agissant de la cuisine, l’expert a justement retenu, pour appliquer une coefficient de 0,50, que cette annexe, non accessible à la clientèle, est située juste après le bar et communique avec la salle par une bonne ouverture latérale, ce qui la rend aisément accessible et très pratique.

Les coefficients de pondération des locaux du 1^er sous-sol de 0,35 pour le couloir et les sanitaires accessibles à la clientèle, et de 0,25 pour la réserve, la chambre froide et les placards sont justifiés par leurs caractéristiques propres et leur utilité au regard de la destination du bail. Ils seront confirmés et la surface pondérée totale des locaux loués sera fixée à 71,90m²B comme calculée par l’expert, arrondis à 72m².

S’agissant du marché locatif, les termes de comparaison proposés par l’expert concernant des nouvelles locations entre 2010 et 2012 varient entre 758€ et 1423€/m2.

Ceux proposés par le preneur concernent trois baux à destination de restauration, très proches des lieux loués, à savoir :

— le restaurant/bar 'La Comédie', situé à l’XXX, pour un loyer annuel de 24.000 € fixé en juillet 2005, dont les locaux sont décrits par l’expert comme se développant sur 4 niveaux avec de toutes petites surfaces, d’une surface totale de 73,50m² selon les relevés du géomètre expert mandaté par le preneur, correspondant à une surface pondérée de 36,82m²P, soit 651,82 €/m²P,

— le restaurant/brasserie/bar 'Les Agités', situé au XXX, pour un loyer annuel de 54.000 € fixé en 2008, dont les locaux sont décrits par l’expert comme constitués d’une salle de restauration divisée en trois zones, d’un 1^er sous-sol inférieur à 1,80m H et de caves, d’une surface totale de 145,70m² selon les relevés du géomètre expert mandaté par le preneur, correspondant à une surface pondérée de 60,07m²P, soit 898,95 €/m²P.

— mais il ne saurait être retenu comme élément de comparaison le bail proposé du café/restaurant/bar/salon de thé 'Chez Elham', situé au 11 rue de La Reynie, qui est un renouvellement amiable plafonné.

Les références proposées par le bailleur portant sur des loyers de 2.245 €/m²P et 2.071 €/m²P concernent deux nouvelles locations afférentes à des boutiques à l’enseigne Vans et Skechers, qui sont des boutiques de chaussures de sport à la mode, situées pour l’une à l’angle de la rue Quincampoix et de la rue Aubry Le Boucher, XXX, et pour l’autre au 16/18 rue Berger (près de la place des Innocents à la sortie immédiate du Forum des halles), ces deux emplacements bénéficiant comme le relève l’expert, d’une situation très favorable car localisés dans des rues à la commercialité supérieure à celle des locaux litigieux.

Enfin l’expert relève comme éléments de comparaison, le bail signé en 2005 du Starbucks Coffee sis XXX pour une valeur locative de 674 €/m²P et le bail signé en 2010 du Dupont Café situé à l’XXX pour une valeur locative de 974 €/m²P.

Il apparaît donc qu’en tenant compte de l’emplacement et des caractéristiques des locaux loués, de leur configuration, des termes de comparaison ci-dessus évoqués, il y a lieu de retenir une valeur locative brute de 1.500 €/m²P soit 1.500 € x 72m² = 108.000 €, majorée de 7,5% (8.100 €) pour le droit de terrasse justement apprécié, de sorte que le loyer annuel dû à compter du 22 novembre 2012 sera fixé à 116.100 €.

Sur les autres demandes :

Il sera fait droit à la demande en condamnation aux intérêts de retard, calculés terme par terme, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, et ceux-ci seront capitalisés selon les conditions de l’article 1154 du même code.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge de M. X.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, les intérêts au taux légal courant sur les arriérés de loyers dus, à compter de la date du premier mémoire en défense du bailleur, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Monsieur Y X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE