Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 2 FEVRIER 2022

(n° , 10 I)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01017 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJCY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 14/08267

APPELANT

Monsieur Z Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

assisté de M^e Philippe ARLAUD, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 158, avocat plaidant

INTIMEES

SCI RESIDENCE DE BAGNOLET agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 443 957 881

[…]

[…]

défaillante

SARL ESCLAPON agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 443 321 743

[…] représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1294

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame A GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre, et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Résidence de Bagnolet a consenti à Monsieur et Madame X, aux droits desquels se trouve Monsieur Y, un bail sur des locaux commerciaux dont elle est propriétaire à Bagnolet […].

Les locaux sont désignés comme suit dans le contrat de bail :

- une boutique en façade sur rue ;

- une salle de billard côté cour ;

- une cuisine à la suite sur cour ;

- une pièce à usage de chambre ;

- droit aux WC communs situés dans la cour avec les autres locataires ;

- cave sous partie de la boutique ;

- un logement au 1er étage.
Le commerce autorisé est celui de C D E.

Le bail était conclu le 1er octobre 1986 et renouvelé en 1995 et 2004.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 juillet 2012, la SCI bailleresse a fait délivrer à M. Y, locataire, un commandement visant la clause résolutoire en raison de manquements contractuels.

Le 27 février 2013, la bailleresse a notifié au locataire un congé sans offre de renouvellement pour le 30 septembre 2013 et sans paiement d’une indemnité d’éviction en raison de manquements contractuels.

Par acte en date du 4 juin 2014, la bailleresse a assigné M. Y devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de faire valider le congé sans renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 1er février 2017 rectifié le 8 novembre 2017 en ce qui concerne le contenu de la mission de l’expert, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- dit que le congé délivré par la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET à M. Y le27 février 2013 est un congé sans offre de renouvellement et avec indemnité d’éviction ;

- dit que la SCI RÉSIDENCE DE BAGNOLET est redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard de Monsieur Y ;

- débouté la SCI RÉSIDENCE DE BAGNOLET de ses autres demandes ;

- débouté Monsieur Y de ses autres demandes ;

AVANT DIRE DROIT sur l’indemnité d’éviction ;

- dit y avoir lieu à expertise et commis à cette fin Madame A B

- réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le rapport d’expertise a été déposé le 21 novembre 2018.

Par jugement en date du 04 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

Vu le jugement du 1er février 2017,

Vu le rapport d’expertise,

- Acté de l’intervention volontaire de la société ESCLAPON venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET ;

- Débouté Monsieur Z Y de ses demandes formées à l’encontre de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET ;

- Débouté la société ESCLAPON venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

- Débouté la société ESCLAPON venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET de sa demande en paiement de travaux de remise en état ;
- Fixé le montant de l’indemnité d’éviction due à Monsieur Z Y par la société ESCLAPON venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET à la somme de 84 162 € ;

- Rappelé qu’aucun preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ;

- Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à la société ESCLAPON venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET par Monsieur Z Y à 11 830 € par an à compter du 1er octobre 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

- Dit que les sommes déjà versées depuis le 1er octobre 2013 par Monsieur Z Y en contrepartie de l’occupation des lieux seront déduites de la créance d’indemnité d’occupation du bailleur ;

- Ordonné la compensation des créances à due concurrence aux conditions de l’article 1347 du code civil ;

- Condamné la société ESCLAPON venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET à payer à Monsieur Z Y la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamné la société ESCLAPON venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

- Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 3 janvier 2020, M. Z Y a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET et de la société ESCLAPON.

Par acte d’huissier en date du 6 avril 2020, l’appelant a fait signifier par acte remis à personne morale sa déclaration d’appel ainsi que ses conclusions d’appelant à la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET. Celle-ci n’a pas constitué avocat.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 2 juillet 2020, la SARL ESCLAPON est intervenue volontairement à l’instance, venant aux droits de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE DE BAGNOLET.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 10 mai 2021, M. Z Y demande à la cour de :

À titre principal,

- Infirmer le jugement en ce qu’il énonce :

« Fixe le montant de l’indemnité d’éviction due à Monsieur Z Y par la société ESCLAPON venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET à la somme de 84.162 € ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due à la société ESCLAPON venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET par Monsieur Z Y à 11 830 € par an compter du 1er octobre 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux. »

- Le réformer et condamner la SARL ESCLAPON à lui payer les sommes de :
- 352.400 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

- 75.600 euros au titre de l’indemnité pour perte de logement ;

- au titre de l’indemnité pour licenciement des salariés : remboursement au franc le franc sur justificatif ;

- 8.810 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

- 3.198 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial ;

- 5.044 euros au titre des frais de déménagement et autres frais divers.

- Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer antérieur.

- Débouter la SARL ESCLAPON de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de tout appel incident formulé dans ses précédentes écritures.

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la Cour avait encore un doute sur la méthode de valorisation de l’indemnité

- Désigner tout expert judiciaire de son choix pour procéder à l’évaluation de l’indemnité d’éviction en valeur actuarielle.

En toutes hypothèses,

- Condamner la société ESCLAPON à payer à Monsieur Z Y la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né du fait du non-respect des prescriptions de l’article L145-46-1 du Code de Commerce.

- Accorder à Monsieur Z Y la somme de 5. 000 euros en cause d’appel au titre des dispositions de l’article 700 CPC ainsi que les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 31 août 2021, la SARL ESCLAPON demande à la cour de :

Vu les articles 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles L 145-14 et L 145-28 du code de commerce,

Vu le contrat de bail commercial en date du 17 décembre 2004,

Vu l’acte authentique de vente en date du 22 février 2019,

À titre principal,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

- donné acte à la Société ESCLAPON de son intervention volontaire venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET,

- débouté Monsieur Y de ses demandes formées à l’encontre de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET,
L’infirmer en ce qu’il a :

- débouté la Société ESCLAPON de ses demandes de résiliation judiciaire et de paiement des travaux de remise en état,

- fixé une indemnité d’éviction et fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 11.830€ par an,

- condamné la Société ESCLAPON à payer la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens de 1ère instance, en ce compris les frais d’expertise.

Et statuant à nouveau,

- Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur Y pour défaut d’entretien, travaux exécutés sans autorisation, et encombrement de la cour commune, dans des conditions dangereuses,

- Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur Y de tous occupants de son chef des lieux loués […] à […], dès signification de l’arrêt à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

- Condamner Monsieur Y au paiement d’une indemnité d’occupation égale au triple du loyer, charges en sus, à compter de l’arrêt et jusqu’à libération des lieux,

- Condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 11.446€ TTC à titre de dommages-intérêts pour le coût des travaux de réfection de la façade dégradée par ses travaux non autorisés,

- Débouter Monsieur Y de toutes ses demandes,

À titre subsidiaire,

- Confirmer le jugement en ce qu’il a :

- fixé le montant de l’indemnité d’éviction due à Monsieur Y à la somme totale de 84.162€,

- ordonné la compensation à due concurrence entre les sommes dues à Monsieur Y et les sommes qu’il doit, sauf à déduire les sommes déjà versées depuis le 1er octobre 2013,

- L’infirmer en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 11.830€ par an en principal,

Et statuant à nouveau,

- Fixer à la somme annuelle de 16.900€ l’indemnité d’occupation due par Monsieur Y pour l’ensemble des locaux à compter du 1er octobre 2013 et le condamner au paiement de cette somme, outre les charges et taxes, à compter du 1er octobre 2013 et jusqu’à la totale libération des lieux,

- Dire que l’indemnité d’occupation sera indexée chaque année à compter du 1er octobre 2014 par application des indices ILC, les indices de référence étant le dernier indice publié à la date de l’indexation et l’indice du même trimestre de l’année d’avant,

Additionnellement :

- Désigner le séquestre prévu par l’article L 145-29 du code de commerce pour recevoir l’indemnité d’éviction et, à défaut de libération des lieux passé un délai de trois mois suivant la date de notification au locataire du versement au séquestre de l’indemnité d’éviction, ordonner l’expulsion de Monsieur Z Y et de tous occupants de son chef des lieux loués sis […] à […], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

- Condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

- Le condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie FIEHL, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du CPC.

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 septembre 2021.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail commercial

La société ESCLAPON sollicite la résiliation du contrat de bail aux torts du preneur au motif que depuis le 1er octobre 2013, M. Z Y a commis plusieurs manquements aux clauses et conditions du bail pendant la période de maintien dans les lieux. Elle se plaint:

- du défaut d’entretien de la devanture imputable au preneur ;

- de la fixation de tasseaux de bois dans la façade de l’immeuble, sans autorisation de la bailleresse alors que leur fixation a nécessité des percements ;

- de la présence de câbles électriques entre la terrasse installée par le preneur et les locaux loués de manière anarchique et dangereuse ;

- d’un encombrement persistant de la cour commune de l’immeuble avec notamment la présence dangereuse de bouteilles de gaz.

M. Z Y réplique que les reproches faits par la société ESCLAPON ne correspondent pas à la réalité ou ont été régularisés.

La cour rappelle que par application de l’article L145-28 du code de commerce, le manquement à ses obligations contractuelle du locataire, qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité.

S’agissant de la devanture et des fils électriques, la cour renvoie à la motivation du jugement entrepris étant ajouté qu’il n’est pas démontré de dangerosité résultant de la présence de câbles électriques éloignés du public et qui, sur les photographies, sont en bon état de sorte qu’aucun manquement aux clauses du bail n’en résulte ; que si la toile de protection de la terrasse figurant sur les photographies du constat d’huissier du 6 mai 2018 est effectivement en mauvais état, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 21 novembre 2018 que les lieux sont bien entretenus et le constat d’huissier du 9 mai 2019 établi à la demande du bailleur montre un auvent en bon état d’entretien de sorte que ce défaut d’entretien, tel que relevé par le constat d’huissier du 6 mai 2018, a été ponctuel et ne saurait justifier la résiliation du bail.

S’agissant de la fixation sur la façade de deux tasseaux, situés de part et d’autre de l’auvent pour permettre le maintien de la toile de protection de la terrasse, au vu des constats du 6 mai 2018 et du 9 mai 2019, l’emprise sur la façade est très restreinte et facilement réversible puisqu’il suffit de procéder à l’enlèvement des tasseaux et de boucher les percements correspondant aux fixations, outre le fait que lesdits percements sont également très limités vu la faible dimension des deux tasseaux tel que cela figure sur les photographies ; à supposer qu’une autorisation de la bailleresse ait été nécessaire, la notion de percement supposant toutefois des travaux d’une certaine ampleur qui font défaut en l’espèce, ce manquement n’est pas suffisamment grave, eu égard à la réversibilité de la situation et au caractère restreint des percements pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

S’agissant de l’encombrement de la cour commune, il ne peut être pris en considération que les éléments de fait postérieurs au jugement mixte du 1er février 2017, dont il n’a pas été interjeté appel, qui a rejeté la résiliation judiciaire du bail fondé sur ce motif.

Il résulte du constat d’huissier du 6 mars 2018 et de celui du 9 mai 2019, établi hors la présence du locataire, la présence de bouteilles de gaz entreposées dans un petit local maçonné ouvert, contigu au local poubelle, dans la cour de l’immeuble commune aux occupants de l’immeuble. Il ne résulte toutefois pas de cette situation un encombrement de la cour qui serait gênant pour les autres occupants, les bouteilles étant correctement rangées dans ce local, tel que cela ressort des photographies du constat d’huissier du 9 mai 2019, local dont il n’est pas précisé par le bailleur à quel usage il est réservé. S’agissant de la dangerosité alléguée par le bailleur, les bouteilles sont entreposées à l’air libre, le local étant ouvert, de sorte que l’éventuelle dangerosité n’est pas démontrée. Enfin, l’expert judiciaire n’a pas relevé la présence de bouteilles de gaz dans la cave et il n’en figure pas sur la photographie de la cave figurant au rapport. Il n’est pas relevé dans les constats d’huissier la présence d’autres matériels appartenant au locataire qui seraient entreposés dans la cour commune. Il s’ensuit que dans ces conditions, l’entreposage de bouteilles de gaz dans la cour commune n’est pas un motif suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail outre le fait que le bailleur n’a pas sollicité qu’il soit procédé à l’enlèvement des bouteilles de gaz de la cour.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les motifs de résiliation du bail invoqués par le bailleur ne sont pas suffisamment graves, pris ensemble ou isolément, pour entraîner la résiliation du bail alors que le fonds de commerce appartenant à M. Z Y est exploité dans les lieux depuis au moins1992. Par conséquent le jugement de première instance qui a rejeté la demande de résiliation judiciaire et celles tendant à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation de droit commun sera confirmé.

Sur l’indemnité d’éviction

Selon l’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

1. l’indemnité principale

La cour rappelle qu’il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Il n’est pas discuté que l’éviction entraînera la perte du fonds de sorte qu’il s’agit d’une indemnité de remplacement.

Il est admis que l’indemnité d’éviction s’évalue à la date la plus proche de l’éviction.

L’expert judiciaire a évalué la valeur du fonds de commerce par le chiffre d’affaire moyen auquel il a appliqué un barème, méthode retenue par le jugement et par la bailleresse.

L’appelant soutient qu’il doit être déterminer une valeur actuarielle, c’est à dire tenant compte de la capacité du chiffre d’affaires à progresser dans les années à venir et il propose à cette fin de multiplier par 4 le chiffre d’affaire moyen des années 2017,2018 et 2019 ou de faire procéder à une expertise comptable.

Toutefois, s’agissant d’un fonds de commerce de C-restauration, il est conforme aux usages d’évaluer sa valeur sur la base d’un chiffre d’affaires moyen, calculé sur les 3 années les plus proches de l’éviction, et d’y appliquer un barème, lequel se situe entre 60 et 120 % du chiffre d’affaires HT moyen.

Le fait que le chiffre d’affaire soit en progression depuis 2017, ce qui s’explique notamment par l’exploitation de la terrasse dont la superficie a été agrandie (de 4,2m² à 8m²), selon autorisation de la mairie au 1er mai 2016, ne justifie pas d’appliquer un coefficient multiplicateur 4 au chiffre d’affaires moyen, au lieu du barème précité, ni de déterminer la valeur actuarielle du fonds, cette méthode n’étant en sus pas conforme aux usages.

Il n’y a pas lieu de tenir compte de la proposition d’achat du fonds de commerce que verse M. Z Y aux débats qui n’est pas un élément pertinent pour déterminer l’indemnité principale.

Il convient de tenir compte des trois exercices les plus récents communiqués par M. Z Y, s’agissant des plus proches de l’éviction, ce dernier n’ayant pas communiqué d’éléments sur l’année 2020 laquelle a été en tout état de cause obérée pour les commerçants par les mesures sanitaires prises pour lutter contre le coronavirus de sorte que 2020 n’est pas une année représentative.

Le chiffre d’affaires moyen calculé sur le chiffre d’affaire des trois derniers exercices transmis par M. Z Y prend en compte suffisamment la progression du chiffre d’affaires puisque les exercices concernés sont postérieurs à l’agrandissement de la terrasse qui a eu un impact favorable sur l’activité de sorte qu’il n’est pas justifié d’appliquer en sus un coefficient de pondération selon les années.

Le chiffre d’affaires est de 95 223 euros HT en 2017 (rapport d’expertise), 124 736 euros HT en 2018 (bilan produit en cause d’appel) et 115 133 HTeuros en 2019 (bilan produit en cause d’appel) soit un chiffre d’affaires moyen de 111 697 euros HT (arrondi).

Le barème de 75% proposé par l’expert et retenu par le jugement entrepris est pertinent, la cour renvoyant sur ce point et pour le surplus à la motivation du jugement entrepris.

Il est également justifié d’appliquer une majoration de 5% pour tenir compte du logement dont bénéficie les locaux.

Il s’ensuit que l’indemnité principale est de :

111 697euros x 0,75 + [(111 697 euros x 0,75) x 5%] = 87 961,38 euros

arrondie à 87 961 euros de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur son quantum.

L’expert judiciaire a évalué la valeur du droit au bail (calculée selon la méthode usuelle dite du différentiel de loyer avec application d’un coefficient de situation 4 ) à la somme de 36 524 euros. Celle-ci étant inférieure au montant de la valeur du fonds de commerce, il n’y a pas lieu de la retenir à titre d’indemnité principale.
2. les indemnités accessoires

S’agissant de l’indemnité que M. Z Y réclame pour la perte du logement, la cour renvoie à la motivation du jugement entrepris, l’indemnité principale tenant compte du logement puisqu’il a été procédé à une majoration de 5%.

L’indemnité pour frais de remploi doit être fixée à 10% de l’indemnité principale, ce conformément aux usages, soit 8 796 euros.

S’agissant du trouble commercial, le jugement entrepris qui a retenu une indemnité correspondant à un excédent brut d’exploitation sur trois mois, conforme aux usages, soit la somme de 2 399 euros, sera confirmé.

S’agissant des frais de déménagement, la cour renvoie à la motivation du jugement entrepris qui les a évalués à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments nouveaux en cause d’appel.

S’agissant des frais divers retenus à hauteur de 1000 euros, qui était une somme sur laquelle les parties s’étaient accordées en première instance, au vu de la motivation du jugement entrepris, si l’appelant prétend en cause d’appel que ce montant, qui a été proposé par l’expert judiciaire est 'sous-évalué', il n’en rapporte pas la preuve.

Enfin, c’est à tort que le jugement entrepris a rejeté l’indemnité pour frais de licenciement sollicitée par M. Z Y au motif qu’il ne formait aucune prétention chiffrée. En effet, il est de principe que cette indemnité est due sur justificatifs, lesquels lorsque le locataire évincé exerce encore son activité dans les lieux, peuvent être produits ultérieurement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction s’établit ainsi :

- indemnité principale : 87 961 euros

- indemnité de remploi : 8 796 euros

- trouble commercial : 2 399 euros

- frais de déménagement : 2 000 euros

- frais divers : 1000 euros

soit la somme de 102 156 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

Sur l’indemnité d’occupation

L’appelant conteste le montant retenu par le jugement entrepris au motif que les 'loyers actuellement en vigueur dans le quartier sont inférieurs à la valeur retenue par l’expert’ mais il ne produit pas de références locatives à l’appui de son moyen.

C’est en outre à tort que M. Z Y demande que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer contractuel, l’indemnité d’occupation, déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du code de commerce, correspondant à la valeur locative et non au montant du loyer contractuel.

La Cour renvoie à la motivation du jugement entrepris au terme duquel la valeur locative de la partie commerciale, incluant une majoration pour droit de terrasse, a été évaluée à la somme annuelle de 11 858 euros et celle de la partie logement à la somme annuelle de 5 006 euros, soit la somme totale de 16 864 euros/an.

La société ESCLAPON critique l’indemnité de précarité appliquée par le jugement entrepris exposant qu’il ne résulte de l’éviction aucune précarité puisque le chiffre d’affaires a augmenté.

S’agissant de l’indemnité de précarité, celle-ci a pour objet de compenser la précarité résultant de l’éviction pendant la période de maintien dans les lieux, puisqu’il est mis fin au bail, le fait que le chiffre d’affaires de M. Z Y ait augmenté pendant la période de maintien dans les lieux étant sans incidence. Celle-ci sera fixé à 15% compte tenu de la durée de la précarité, l’intimée ne pouvant reprocher à M. Z Y d’avoir exercé une voie de recours qui lui était ouverte s’agissant de l’appel, l’indemnité de 30%, bien au delà des usages, retenue par le jugement entrepris n’étant pas justifiée par les circonstances de l’espèce.

Il s’ensuit que l’indemnité d’occupation annuelle est de 14 334,40 euros arrondie à 14 334 euros.

Il ne sera pas fait droit à la demande de la société ESCLAPON d’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation dans la mesure où son montant est largement supérieur au montant du loyer contractuel.

S’agissant des charges dont le paiement est forfaitaire, le bail prévoit que celles-ci sont de 10% du montant du loyer, il s’ensuit que si le preneur doit régler les charges pendant la période de maintien dans les lieux, celles-ci ne peuvent pas être de 10% de l’indemnité d’occupation laquelle ne correspond pas au loyer. Il sera donc précisé que M. Z Y sera tenu du paiement des charges forfaitaires correspondant à 10% du dernier loyer contractuel à la date du 30 septembre 2013, outre les taxes prévues au bail.

Sur la demande de séquestre de la société ESCLAPON

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas qu’il soit désigné le séquestre prévu par l’article L 145-29 du code de commerce pour recevoir l’indemnité d’éviction, ni qu’à défaut de libération des lieux passé un délai de trois mois suivant la date de notification au locataire du versement au séquestre de l’indemnité d’éviction, il soit ordonné l’expulsion de M. Z Y dont il n’est pas démontré qu’il se maintiendrait dans les lieux au-delà des trois mois suivant le paiement de l’indemnité d’éviction.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. Z Y

La demande indemnitaire est formée à l’encontre de la société ESCLAPON qui a acquis les locaux donnés à bail le 22 février 2019 ; il ne peut pas être reproché à cette dernière de ne pas avoir respecté le droit de préemption du locataire commercial puisque c’est au propriétaire-bailleur, en l’espèce la SCI Résidence de Bagnolet, lorsqu’elle envisageait de vendre son local commercial de préalablement notifier au locataire une offre de vente ; il n’est pas prétendu ni démontré qu’il y aurait eu une collusion frauduleuse entre la société ESCLAPON et la SCI Résidence de Bagnolet à l’occasion de la vente.

En outre, le bail commercial ayant pris fin avant la vente du local commercial, M. Z Y, locataire évincé, ne peut pas se prévaloir du bénéfice du droit de préemption prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, quand bien même il occupait encore les lieux au moment de la vente dans l’attente du paiement de son indemnité d’éviction.

M. Z Y sera par conséquent débouté de sa demande formée à l’encontre de la société ESCLAPON.

Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombant pour partie en ses demandes, il sera fait masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties avec faculté pour les avocats postulants de recouvrer directement sur la partie adverse condamnée, la fraction de ces dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt réputé contradictoire

Infirme le jugement entrepris sur le montant de l’indemnité d’éviction et sur le montant de l’indemnité d’occupation ;

Le confirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Fixe le montant de l’indemnité d’éviction due à M. Z Y par la société ESCLAPON venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET à la somme de 102 156 euros euros se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 87 961 euros

- indemnité de remploi : 8 796 euros

- trouble commercial : 2 399 euros

- frais de déménagement : 2 000 euros

- frais divers : 1000 euros

outre les frais de licenciement sur justificatifs.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due à la société ESCLAPON, venant aux droits de la SCI RESIDENCE DE BAGNOLET, par Monsieur Z Y à la somme annuelle de 14 334 par an à compter du 1er octobre 2013, outre les charges forfaitaires équivalentes à 10% du dernier loyer contractuel à la date du 30 septembre 2013 et les taxes ;

Rappelle que le jugement entrepris a ordonné la compensation des créances à due concurrence aux conditions de l’article 1347 du code civil ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Fait masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties avec faculté pour les avocats postulants, de recouvrer directement sur la partie adverse condamnée, la fraction de ces dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT 1. F G H I