Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 31 MARS 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/04136 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7MEJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 novembre 2018 – Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-18-19-0534

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Asma FRIGUI de l’AARPI FRIGUI PATRIGEON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 121

INTIMÉE

La société CITYA IMMOBILIER PECORARI, SARL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 411 301 039 00086

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Benoît DEVIGNOT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère faisant fonction de Présidente

M. Benoît DEVIGNOT, Conseiller M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère faisant fonction de Présidente et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. Z X et son épouse, M^me B C, sont propriétaires d’un appartement de 26 m2 sis […] à Rosny-sous-Bois (Seine-Saint-Denis).

M. X a donné mandat de gestion locative de ce bien immobilier à la société Citya immobilier Pecorari.

Les propriétaires ont adhéré le 12 octobre 2011 à une garantie des loyers impayés, des détériorations immobilières et protection juridique (contrat 'solution GRI'), ainsi qu’à une garantie des revenus en cas de défaut de relocation après le départ du locataire (contrat 'solution GRI vacance locative').

Selon bail d’habitation du 26 octobre 2012, l’appartement a été loué à M. N.M., moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre une provision sur charges de 60 euros par mois.

Dans le courant du mois de novembre 2014, le locataire a donné congé avec effet au 20 février 2015.

Selon ordonnance du 3 juillet 2015 aux fins de constat de la résiliation du bail, le juge du tribunal d’instance de Bobigny a notamment ordonné la reprise des lieux et condamné M. N.M. au paiement d’un arriéré de loyer de 4 821,78 euros au 19 juin 2015.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2017, M. X a fait assigner en paiement d’une partie de l’arriéré locatif et de frais la société Citya immobilier Pecorari devant le tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris.

Par jugement contradictoire du 26 novembre 2018 (signifié le 22 janvier 2019), le tribunal d’instance de Paris a débouté M. X de l’ensemble de ses demandes et condamné celui-ci aux dépens, ainsi qu’à payer à la société Citya immobilier Pecorari la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir relevé que M. X n’avait pas mis dans la cause l’assureur des loyers impayés, a considéré qu’il ne démontrait pas que la société Citya immobilier Pecorari était fautive dans la gestion et l’administration du bien.

Le 21 février 2019, M. X a interjeté appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 août 2020, M. X requiert la cour d’infirmer le jugement, puis :
- de condamner la société Citya immobilier Pecorari au paiement de la somme de 3 349,78 euros au titre des loyers impayés, la somme de 1 332,95 euros au titre des frais d’huissier, la somme de 323,08 euros au titre des remboursements des frais de gestion indûment facturés, la somme de 1 035 euros au titre des remboursements des régularisations de charges des années 2014/2015 et 2016, ainsi que la somme de 2 500 euros de dommages-intérêts et la somme de 2 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- d’ordonner l’exécution provisoire ;

- de condamner la société Citya immobilier Pecorari à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il expose que, même si l’appartement appartient en indivision à son épouse et à lui-même, il avait en main la gestion de ce bien au su et sans opposition de M^me X. Il en déduit qu’il disposait d’un mandat tacite et qu’il avait qualité à agir au nom de l’indivision, de sorte que l’assignation du 31 juillet 2017 n’encourt pas la nullité pour vice de fond.

Il soutient que les loyers n’ont plus été payés par le locataire dès le mois de novembre 2014 et que l’assurance de loyers impayés qui avait été souscrite n’a pas été actionnée par le mandataire, en raison d’un défaut de communication d’éléments par celui-ci et d’un formulaire mal renseigné. Il ajoute que l’assureur confirme qu’aucun dossier 'vacance locative' ne lui a été transmis.

Il affirme qu’il a supporté l’intégralité des frais d’avocat et d’huissier en lien avec son litige l’opposant à son locataire, alors que sa police d’assurance incluait une protection juridique.

Il fait valoir qu’au vu des comptes-rendus de gestion remis par la société Citya immobilier Pecorari, non seulement des frais de gestion lui ont été indûment facturés, mais encore il n’a reçu aucune régularisation des charges pour les années 2014/2015 et 2016.

Il soutient que la société Citya immobilier Pecorari a commis des fautes graves de gestion engageant sa responsabilité. Il souligne qu’il a dû consacrer de nombreuses heures à pallier les manquements de ce gestionnaire et engager divers frais.

Dans ses conclusions déposées par voie électronique le 11 octobre 2021, la société Citya immobilier Pecorari sollicite que la cour :

- à titre principal, in limine litis, constate le défaut de pouvoir de M. X, en conséquence, annule l’assignation du 31 juillet 2017, rejette les demandes de M. X et les dise irrecevables ;

- à titre subsidiaire, au fond, confirme le jugement et déboute M. X de l’ensemble de ses prétentions ;

- en toute hypothèse, condamne M. X à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que M. X n’a pas le pouvoir de représenter à lui seul l’indivision, de sorte que l’assignation du 31 juillet 2017 doit être annulée pour irrégularité de fond.

Elle soutient que sa gestion a été particulièrement attentive, qu’elle a agi avec célérité et qu’un mandataire ne supporte qu’une obligation de moyens.

Elle répond qu’elle a déclaré le sinistre à l’assureur et qu’une procédure de reprise de logement abandonné a été engagée dont M. X n’a pas supporté les coûts.
Elle ajoute, s’agissant de la garantie des loyers impayés et de la garantie des revenus en cas de non-location, que les deux courriers produits émanent non pas de l’assureur, mais du courtier. Elle souligne que le bien a été redonné en location 22 jours seulement après la récupération des lieux et que l’assurance n’aurait en tout état de cause pris en charge qu’une partie de l’impayé.

Elle fait valoir que, s’agissant des loyers impayés, M. X ne subit aucun préjudice, puisqu’il dispose d’un titre exécutoire et qu’il a récupéré un montant de 2 082 euros, ainsi que le dépôt de garantie.

Elle affirme n’avoir commis aucune faute et que M. X ne doit pas bénéficier d’un enrichissement sans cause.

Elle réplique que celui-ci en reste à des suppositions concernant les frais d’huissier et ne démontre pas que la tarification des frais de gestion était erronée. Quant à la régularisation des charges, elle souligne que M. X ne démontre pas son préjudice.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le 9 novembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation du 31 juillet 2017

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

- le défaut de capacité d’ester en justice ;

- le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

- le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 119 du même code ajoute que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Il ressort du dernier alinéa de l’article 815-3 du code civil que, si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. X a seul :

- reçu les courriers de la société Citya immobilier Pecorari ;

- été destinataire des comptes-rendus de gestion mensuels ;

- fait délivrer le 10 mars 2015 le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ;

- déposé la requête aux fins de constat de la résiliation de bail ;
- diligenté la procédure de première instance à l’encontre du mandataire.

Il a donc pris en main la gestion de l’appartement indivis.

Il ressort d’une attestation (pièce n° 16) de M^me X que cette gestion s’est effectuée au su de celle-ci et sans opposition de sa part :

'(…) A cet effet, mon mari et moi avons régulièrement échangé par téléphone et par e-mail au sujet du litige nous opposant à Cytia (…)

nous nous répartissons les tâches avec mon mari et c’est toujours lui qui s’est occupé de gérer notre bien immobilier à Rosny. (…)

je confirme par la présente que la procédure a bien été engagée en nos deux noms, mon mari m’ayant représentée de mon plein consentement (…)'.

La procédure en responsabilité engagée par M. X à l’encontre de la société Citya immobilier Pecorari ne s’analyse ni comme un acte conservatoire ni comme un acte de disposition emportant transmission de certains droits, mais comme un acte d’administration.

En conséquence, à défaut d’irrégularité, l’exception de nullité de l’assignation pour vice de fond est écartée.

Sur la demande au titre des loyers impayés

Il ressort du premier alinéa de l’article 1992 du code civil que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, sur le bulletin d’adhésion à l’assurance 'SOLUTION GRI – la garantie des loyers impayés, des détériorations immobilières et protection juridique' que M. et M^me X ont signé le 12 octobre 2011, ceux-ci, selon formule pré-imprimée, mandataient expressément la société Citya immobilier Pecorari pour agir en leur nom afin qu’elle prenne en charge la gestion des relations avec la compagnie.

L’intimée n’a pas été signataire de ce bulletin d’adhésion, mais ne conteste pas qu’il lui appartenait d’actionner l’assurance au titre de la garantie 'loyers impayés'.

Or il ressort du courrier du 8 décembre 2016 du service sinistres de la société Invenia assurances, peu important qu’il s’agisse de l’assureur ou du courtier, que le dossier était incomplet (pas de fiche de renseignement dûment datée, complétée et signée par le locataire et pas de mention du salaire sur l’attestation d’emploi), ce qui a entraîné un refus de prise en charge pour non-respect par le souscripteur du contrat.

La société Citya immobilier Pecorari a ainsi commis, en sa qualité de mandataire, un manquement de nature à engager sa responsabilité.

La garantie du contrat prévoyait notamment la prise en charge du préavis dû par le locataire, de trois mois de loyer et charges 'après le déménagement furtif du locataire constaté par PV d’huissier' et des indemnités d’occupation des lieux dues par le locataire.

Dans le cas d’espèce, cette garantie représentait un maximum de six mois de loyers et avances sur charges, à savoir les trois mois de préavis pendant lesquels le locataire n’a pas payé de loyer (période du 21 novembre 2014 au 20 février 2015) augmenté de trois autres mois, M. N.M. ayant abandonné le logement comme cela a été constaté le 4 mai 2015 par huissier, soit une somme de 3 600 euros.
Il convient d’en déduire, comme les deux parties le font, un montant de 2 082 euros que M. X a pu recouvrir.

Le montant du dépôt de garantie n’est pas à déduire, celui-ci ayant pour objet de couvrir d’éventuelles dégradations – et non un arriéré de loyers.

En l’absence d’aléa, il n’y a pas lieu de retenir une simple perte de chance : M. X doit obtenir réparation intégrale.

En conséquence, la société Citya immobilier Pecorari est condamnée à payer à M. X la somme de 1 518 euros au titre des loyers impayés.

Sur les frais de justice non pris en charge

Le même contrat d’assurance que ci-dessus prévoyait :

- dans la garantie loyers impayés, la prise en charge de la conduite de la procédure et des frais d’expulsion et de recouvrement ;

- dans la protection juridique du propriétaire non-occupant pour toute situation conflictuelle le conduisant à résister à une prétention ou à faire valoir un droit légitime à l’égard d’un tiers, une prise en charge avec un plafond par litige et par an à 15 000 euros TTC.

M. X justifie que la société Citya immobilier Pecorari a mis en débit 530 euros de frais au mois de décembre 2015, 550 euros au mois de janvier 2016 et 252,95 euros au mois de février 2016.

La société Citya immobilier Pecorari ne justifie d’aucune démarche de prise en charge auprès de l’assureur, alors qu’elle avait pourtant reçu mandat.

Elle est donc aussi condamnée au paiement de frais de justice pour un total de 1 332,95 euros.

Sur le remboursement de frais de gestion

Au soutien de sa demande en remboursement de 'frais de gestion' à hauteur de 323,08 euros, M. X vise ses pièces n° 40 et 41.

Or aucun de ces deux documents ne fait apparaître de ligne 'frais de gestion' et les sommes qui y figurent ne correspondent pas à ce qui est sollicité.

La demande est donc rejetée, faute de preuve.

Sur la régularisation de charges

Au soutien de sa demande de régularisation de charges (reliquat de 335 euros pour l’année 2014, 350 euros pour l’année 2015 et 350 euros pour l’année 2016), M. X ne produit aucun justificatif de la moyenne des années précédentes sur laquelle il indique se fonder.

La demande est donc rejetée, faute de preuve.

Sur la demande de dommages-intérêts

Au vu de la chronologie des faits déjà établie par le premier juge et que la cour reprend, la société Citya immobilier Pecorari n’a pas manqué de diligence s’agissant de la procédure à l’encontre du locataire et des actes préparatoires à celle-ci, ainsi que pour trouver un nouveau locataire. M. X ne justifie pas des frais bancaires et annexes qu’il évoque.

En définitive, il est débouté de sa demande de dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Écarte l’exception de nullité de l’assignation du 31 juillet 2017 soulevée par la société Citya immobilier Pecorari ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Citya immobilier Pecorari à payer à M. Z X la somme de 1 518 euros au titre des loyers impayés et la somme de 1 332,95 euros au titre de frais de justice ;

Rejette les autres demandes des parties ;

Condamne la société Citya immobilier Pecorari aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. Z X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.