COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 15 mars 2022

N° RG 20/00914 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FNRP

-PV- Arrêt n°

Z F X, A G H B épouse X / C I J Y

Jugement au fond, origine Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du PUY-EN-VELAY, décision attaquée en date du 11 Juin 2020, enregistrée sous le n° 19/01021

Arrêt rendu le MARDI QUINZE MARS DEUX MILLE VINGT DEUX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. Z F X

et M^me A G H B épouse X

[…]

[…]

Représentés par Maître Gilles-Jean PORTEJOIE de la SCP PORTEJOIE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

Melle C I J Y […]

Représentée par Maître Elodie MABIKA de la SELARL SELARL ELODIE MABIKA, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 31 janvier 2022

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant une convention conclue sous seing privé le 7 septembre 2018, M. Z X et M^me A B épouse X ont consenti à M^me C Y une promesse de vente sur une parcelle à usage de terrain à bâtir cadastrée section B numéro 940, d’une superficie de 11 a 99 ca, située […] sur le territoire de la commune de Saint-Georges-d’Aurac (Haute-Loire), moyennant le prix principal de 14.500 € afin d’y construire une maison d’habitation.

Cette parcelle de terrain cadastrée B-940 est issu de la division en trois parcelles d’un terrain appartenant à M. et M^me X, anciennement cadastré B-8, d’une superficie de 57 a 26 ca. Les deux autres parcelles ont été respectivement cadastrées B-941 et B-942. Cette promesse synallagmatique de vente du 7 septembre 2018 comporte notamment la clause de condition suspensive ci-après libellée : « Non-opposition à déclaration préalable de division / La présente convention est conclue sous la condition suspensive de la non-opposition par l’autorité compétente à la déclaration préalable à la division du terrain dont est issu le BIEN objet des présentes, conformément à l’article R 421-23 du Code de l’urbanisme. / LE VENDEUR s’engage à déposer sa déclaration préalable au plus tard le 30 septembre 2018. » (page 6).

Sur acte d’assignation du 4 décembre 2019 de M^me Y, le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay / Site du Breuil a, suivant un jugement n° RG-19/01021 rendu le 11 juin 2020 :

- ordonné à M. et M^me X de :

* déposer auprès des autorités compétentes la déclaration préalable de division visée en page 6 de l’acte de compromis de vente du 7 septembre 2018, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration de ce délai ;

* communiquer le certificat de non-opposition afférent à cette déclaration préalable de division auprès de M^e D E, notaire à Langeac (Haute-Loire), dans un délai de huit jours à compter de sa délivrance et sous astreinte de 50 € par jour de retard à l’expiration de ce délai ;

* finaliser la vente immobilière susmentionnée à la première convocation du notaire susnommé, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;
- condamné M. et M^me X à payer au profit de M^me Y une indemnité de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande d’indemnité formée par M. et M^me X ;

- laissé les dépens de l’instance à la charge de M. et M^me X ;

- dit qu’une copie de la décision sera transmise par le greffe au notaire susnommé ;

- rejeté le surplus des demandes des parties.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 23 juillet 2020 le conseil de M. et M^me X a interjeté appel de la décision susmentionnée, l’appel portant sur la totalité du jugement.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 24 février 2021, M. Z X et M^me A B épouse X ont demandé de :

' réformer le jugement du 11 juin 2020 du tribunal judiciaire du Puy-en-Velay / Site du Breuil dans l’ensemble de ses dispositions ;

' rejeter la demande formée à leur encontre par M^me Y, tendant à déposer une déclaration préalable auprès des autorités compétentes et de communiquer au notaire susnommé le certificat de non-opposition ;

' rejeter la demande d’astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement et de la réception du certificat de non-opposition pour finaliser cette vente immobilière, « Étant entendu que la finalisation de la vente n’est pas conditionnée à la production desdits documents » ;

' rejeter en conséquence la demande formée à leur encontre aux fins de condamnation à une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens de l’instance ;

' rejeter les demandes incidentes formées à leur encontre aux fins de condamnation à une amende civile de 5.000 €, à des dommages-intérêts à hauteur de 10.000 € et à une indemnité de 3.600 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à la condamnation aux dépens de l’instance ;

' condamner M^me Y à leur payer une indemnité de 3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles pour chacune des procédures de première instance et d’appel et aux dépens de chacune de ces deux procédures.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 13 octobre 2021, M^me C Y a demandé de :

' au visa des articles 1304 et suivants, 1103, 1104 et 1106 du Code civil, de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 559 du code de procédure civile ;

' confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance ;

' condamner en outre M. et M^me X à lui payer :

* la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;

* la somme de 5.000 € à titre d’amende civile ;
* une indemnité de 3.600 € en dédommagement de ses frais irrépétibles de procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' assortir l’arrêt à intervenir de l’exécution provisoire ;

' condamner M. et M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l’appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 18 novembre 2021, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.

Lors de l’audience civile collégiale du 31 janvier 2022 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 15 mars 2022, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La situation litigieuse est une situation de blocage :

- le notaire instrumentaire (non appelé en la cause) refusant d’authentifier la vente immobilière à défaut d’être en possession des justificatifs de la déclaration préalable de division parcellaire ainsi que de la non-opposition, par l’autorité administrative compétente, à cette déclaration préalable de division du terrain dont est issue la parcelle faisant l’objet de la promesse de vente immobilière ;

- M^me Y réclamant sous astreinte à M. et M^me X la justification de cette diligence administrative et la délivrance de ce document administratif de manière à lever cette condition suspendant la régularisation de la vente ;

* M. et M^me X objectant que la délivrance d’un tel acte n’est pas stipulée dans la convention de promesse de vente et faisant observer que les services de la préfecture de la Haute-Loire en charge de l’instruction de leur dossier de permis de construire considèrent que cette diligence de déclaration préalable est inutile eu égard à la réglementation applicable et à la délivrance du permis de construire.

En droit contractuel des obligations, la condition suspensive est définie comme telle à l’article 1304 alinéa 2 du Code civil « (…) lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. ». Au visa de l’article 1304-3 alinéa 1er du Code civil, suivant lequel « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché d’accomplissement. », le premier juge a imputé à M. et M^me X un comportement de défaut de diligences ou d’abstention fautive du fait de l’absence de mise en 'uvre de ces diligences n’ayant pu permettre la mainlevée de cette condition suspensive. Il convient ici de rappeler que les autres conditions suspensives d’obtention par l’acquéreur d’un concours bancaire pour le financement de cette vente immobilière, de délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel et d’un état hypothécaire adéquat ainsi que de délivrance d’un permis de construire ne sont pas litigieux.

Pour motiver cette imputabilité fautive, le premier juge a relevé qu’un certificat de non-opposition avait été délivré le 8 avril 2019 en application de l’article R.424-13 du code de l’urbanisme, ce qui établit que cette diligence déclarative a bien été accomplie par M. et M^me X, mais que ces derniers ont finalement déposé le 12 avril 2019 une demande de retrait de ce certificat de non-opposition en contestant l’exigence même de cette déclaration préalable au regard des dispositions de l’article R.442-2 du code de l’urbanisme. Ils se sont par ailleurs basés à cet effet sur un courriel du 26 juin 2019 par lequel le Bureau des collectivités territoriales et de l’environnement de la préfecture de la Haute-Loire a indiqué au service de l’urbanisme de la ville de Langeac, en charge de l’instruction des permis de construire sur ce secteur, que le permis de construire précédemment accordé à M^me Y l’avait été sans délivrance d’une déclaration préalable pour division en application de l’article R.442-2 du code de l’urbanisme.

Toujours est-il que le notaire chargé d’instrumenter l’authentification de cette promesse de vente a indiqué dans un courriel du 19 septembre 2019 ne pouvoir régulariser celle-ci en l’absence d’une telle déclaration préalable, dont le retour aurait été précédemment érigée en condition suspensive. Le premier juge en a tiré pour conséquence que le défaut de réalisation de cette condition suspensive ne résultait pas d’une impossibilité juridique ou de toute autre cause indépendante de la volonté de la partie ayant contracté cette obligation et a dès lors ordonné sous astreinte à M. et M^me X de déposer [à nouveau] une déclaration préalable de division auprès des autorités compétentes puis de communiquer au notaire instrumentaire le certificat de non-opposition s’y rapportant afin de pouvoir finaliser cette vente, outre défèrement sous astreinte à la première convocation du notaire pour la signature de l’acte authentique de vente.

Ainsi que le font d’abord correctement observer M. et M^me X, la lecture de la clause litigieuse de condition suspensive amène à constater que celle-ci a littéralement pour seul objet le fait même de l’absence d’opposition de l’autorité administrative compétente quant à la déclaration préalable de division du terrain dont est issu la parcelle objet de cette promesse de vente, et non la communication par la partie venderesse d’un justificatif de cette non-opposition.

Par ailleurs, en application de cette même clause, M. et M^me X justifient avoir déposé le 8 septembre 2018, soit avant l’expiration du terme contractuel du 30 septembre 2018, la déclaration préalable de la division de l’ancienne parcelle B-8 dont est issue la parcelle litigieuse B-940 auprès de l’autorité administrative compétente, et qu’une non-opposition a en conséquence été tacitement obtenue 8 octobre 2018.

Ceux-ci produisent toutefois un arrêté rendu le 16 mai 2019 par le Maire de Saint-Georges-d’Aurac (Haute-Loire) :

- visant la décision susmentionnée ayant été tacitement délivrée le 8 octobre 2018 ;

- visant leur demande de retrait de cette demande, déposée le 12 avril 2019 ;

- décidant en conséquence de retirer cette décision tacite de non-opposition.

Ainsi ont-ils consécutivement considéré qu’une telle démarche était inutile et annulé en conséquence auprès de l’autorité administrative compétente cette déclaration préalable de division relative à la parcelle objet de cette promesse de vente.

En l’occurrence, il résulte effectivement des dispositions de l’article R.442-2 du code de l’urbanisme, résultant du décret n° 2012-274 du 28 février 2012 et donc en vigueur antérieurement à la date du 7 septembre 2018 de la promesse de vente, que « Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division. ». Il convient ici de rappeler que l’article L.442-1 du code de l’urbanisme définit le lotissement comme étant « (') la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâti. ».

La clause imposant au vendeur sous condition suspensive d’effectuer cette démarche de déclaration préalable de division était donc inutile et superfétatoire dès lors que la demande de permis de construire afférente à ce projet immobilier tient légalement et concomitamment lieu de déclaration préalable dans l’hypothèse où cette vente de parcelle provient de la division d’un plus vaste terrain. C’est précisément l’objectif recherché par cette législation spécifique que d’éviter à l’usager d’avoir à déposer de manière dissociée deux demandes d’urbanisme en matière de permis de construire et de réduire ainsi les délais administratifs.

Or, la demande de permis de construire déposée le 29 novembre 2008 à la mairie de Saint-Georges-d’Aurac par M^me Y en qualité de pétitionnaire sur la parcelle litigieuse B-940 d’une superficie de 1199 m² est elle-même accompagnée du formulaire d’avis du Maire renseigné et signé à cette même date par le Maire de Saint-Georges-d’Aurac. Ce document annexe renseigne cette condition suivant laquelle la construction envisagée sera édifiée sur une partie d’une unité foncière ayant fait l’objet d’une division en cochant la réponse « OUI » à la question ainsi libellée : « LE TERRAIN EST-IL ISSU D’UNE PLUS GRANDE PROPRIÉTÉ ' ». De plus, parmi l’ensemble des documents annexés à cette demande de permis de construire du 29 novembre 2018 de M^me Y, figure un plan de bornage et de division établi par un géomètre-expert dont il résulte explicitement que la parcelle litigieuse B-940 est issue d’une division datée du 17 mai 2011 et provenant de l’ancienne parcelle B-8 (pièce n° 13 / appelant). À ce sujet, la jurisprudence administrative rappelle qu’il suffit que la division figure dans une pièce jointe à la demande de permis de construire pour que les dispositions précitées de l’article R.442-2 du code de l’urbanisme soient applicables.

La constitution de cette nouvelle parcelle B-940 d’une superficie de 11 a 99 ca est acquise au cadastre et repose également sur un certificat d’urbanisme délivré le 16 avril 2011 par le Maire de la commune de Saint-Georges-d’Aurac au sujet de l’ancienne parcelle B-8 avec autorisation de division du terrain pour la construction de deux habitations. Cette même autorité administrative a ensuite spécifiquement délivré le 20 septembre 2018 au profit de M^me Y un certificat d’urbanisme au sujet de la nouvelle parcelle B-940. Ainsi que cela a été précédemment énoncé, l’article R.442-2 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er mars 2012, permet depuis cette dernière date de se dispenser de la déclaration préalable de division parcellaire quand un permis de construire est demandé, cette demande tenant alors lieu de déclaration préalable.

Le courrier établi le 3 octobre 2019 par la mairie de Saint-Georges-d’Aurac énonçant que les dispositions précitées de l’article R.442-2 du code de l’urbanisme ne peuvent s’appliquer en l’espèce, ne peut être d’aucune autorité en la matière dans la mesure où seule l’autorité administrative compétente en matière d’instruction de permis de construire sur ce secteur est la Direction départementale du territoire (DDT) de la préfecture de la Haute-Loire puis le Service de l’urbanisme de la mairie de Langeac.

En tout état de cause, aucune opposition n’est intervenue et ne peut plus désormais intervenir quant à cette division parcellaire préalable eu égard à l’obtention par M. et M^me X de ce permis de construire le 14 février 2019 sur cette parcelle de terrain résultant d’une division. La Cour n’a pas à apprécier la validité de ce permis de construire en considération des dispositions précitées de l’article R.442-2 du code de l’urbanisme.

En définitive, ayant imposé à tort à M. et M^me X la mise en 'uvre d’une condition suspensive qui ne contenait pas littéralement dans son libellé la production par le vendeur d’un certificat de non-opposition en matière de déclaration préalable de division de terrain, qui prévoyait en cette occurrence à la charge du vendeur une sujétion particulière de diligence déclarative non prévue par la loi et qui ne revêtait en tout état de cause aucune utilité et aucun objet sur le plan conventionnel, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a ordonné sous astreinte à titre principal à ces derniers de procéder à cette déclaration préalable de division parcellaire auprès de l’autorité administrative compétente, de communiquer un certificat de non-opposition en la matière dans les huit jours de sa délivrance auprès du notaire instrumentaire de la vente immobilière et de finaliser cette vente auprès de ce notaire dès la première convocation de celui-ci.
Par voie de conséquence, le jugement de première instance sera également infirmé en ce qu’il a condamné M. et M^me X à payer au profit de M^me Y une indemnité de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné M. et M^me X aux dépens de l’instance.

Succombant dans l’ensemble de ses demandes principales, M^me Y sera purement et simplement déboutée de sa réclamation pécuniaire formée à titre de dommages-intérêts en allégation de préjudice moral et financier.

La demande d’application par M^me Y à M. et M^me X de l’amende civile prévue à l’article 559 du code de procédure civile est en tout état de cause irrecevable, seule la Cour ayant le pouvoir et l’initiative de mettre en 'uvre cette sanction financière à l’égard de la partie appelante dans l’hypothèse où elle estime que l’exercice de l’appel est dilatoire ou abusif.

La demande d’exécution provisoire formée par M. et M^me X est sans objet en procédure d’appel.

Il ressort des débats que la clause litigieuse de condition suspensive, qui s’avère en réalité inutile et sans objet et qui s’est révélée source de confusion n’apparaît pas imputable à l’une quelconque des parties au contrat, ce qui amène à confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de défraiement formée à l’encontre de M^me Y au visa de l’article 700 du code de procédure civile et à considérer que l’équité ne commande pas davantage en cause d’appel de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Enfin, succombant à l’instance, de première instance comme d’appel, M^me Y en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-19/01021 rendu le 11 juin 2020 par le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay / Site du Breuil, sauf en ce qu’il a débouté M. Z X et M^me A B épouse X de leur demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau.

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande d’amende civile formée par M^me C Y à l’encontre de M. Z X et M^me A B épouse X.

REJETTE la demande formée par chacune des parties en cause d’appel au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M^me C Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président 1. K L M N