Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 30 MARS 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/17215 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CATY6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/14807

APPELANTE

S C I 3 R O S S I N I r e p r é s e n t é e p a r s o n g é r a n t e n e x e r c i c e , l a s o c i é t é G R O U P A M A IMMOBILIER, elle-même représentée par son directeur général domicilié en cette qualité audit siège […]

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 418 066 007

[…]

[…]

représentée par M^e Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant

assistée de M^e Delphine DUPUIS de la SCP ARES – Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0214, avocat plaidant

INTIME

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant

assisté de M^e Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocat au barreau de PARIS, toque : R197, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Laurence ARBELLOT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 1985, la Sci 3 Rossini, venant aux droits de la compagnie Gan Vie, a donné à bail à M. Y X, des locaux au rez-de-chaussée à usage de commerce d’antiquités et d’articles de décoration situés […] pour une durée de neuf années. Le bail a été renouvelé le 17 mars 1994 pour une durée de neuf années à compter du 15 juillet 1994.

Par acte sous seing privé du 22 mars 1989, la Sci […], venant aux droits de la compagnie Gan Vie, a donné à bail à M. Y X, des locaux à usage de bureaux pour le même commerce, au 1er étage de la même adresse, et ce, pour une durée de neuf ou douze années à compter du 1er avril 1989.

Par avenant du 18 octobre 1995, les parties ont convenu de diminuer le montant du loyer des locaux du 1er étage pour la période de 1995 à 1998 ; d’autoriser M. Y X à héberger une personne physique exerçant la même activité que celle autorisée au bail et de lier le sort des deux baux susvisés.

Par jugement du 2 octobre 2008, le loyer du bail du 22 mars 1989 renouvelé a été fixé à la valeur locative de 44.149 euros à compter du 1er octobre 2004.

Par acte d’huissier du 6 février 2013, la Sci 3 Rossini a notifié un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2013 pour les locaux objets du bail du 25 juillet 1985, moyennant un loyer annuel de 120.000 euros.

Par jugement avant-dire droit en date du 11 septembre 2014, le juge des loyers commerciaux a :
- désigné M. A B en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé ;

- fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours ;

- ordonné l’exécution provisoire ;

- réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 8 novembre 2016.

Par jugement du 18 avril 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 6 février 2013 par la Sci 3 Rossini, le bail concernant les locaux situés […] à Paris 9ème s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2013 ;

- constaté que les parties sont d’accord pour dire que l’avenant du 18 octobre 1995 n’a pas été reconduit et qu’il n’est pas plus applicable dans leurs relations contractuelles ;

- fixé à la somme annuelle de 54.925 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013 entre la Sci 3 Rossini et M. Y X pour les locaux situés […], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 29 août 2019, la Sci 3 Rossini a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 mai 2020, la SCI 3 Rossini, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce,

Recevoir la Sci 3 Rossini en son appel, l’en dire bien fondée, et en conséquence :

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé à 54.925 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2013 entre la Sci 3 Rossini et Monsieur Y X pour les locaux situés […] ;

Et statuant à nouveau :

- Écarter la règle du plafonnement du loyer ;

- Fixer le loyer annuel à un montant de 89.775 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2013, date du renouvellement du bail, toutes les autres clauses du bail restant inchangées ;

- Rejeter les demandes de Monsieur Y X tendant à voir fixer le montant du loyer à hauteur de 48.409,21 euros hors taxes et hors charges à titre principal, et à hauteur de 52.809,92 euros hors taxes et hors charges à titre subsidiaire ; rejeter également sa demande, à titre plus subsidiaire, de confirmation du jugement ;

- Débouter Monsieur Y X de toutes ses demandes, en toutes fins, moyens et prétentions qu’elles comportent ;

- À titre subsidiaire, si la Cour décidait de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu un prix de 600 euros HT / m², constater que la surface pondérée utilisée dans le jugement est erronée et prendre en compte une surface pondérée de 95 m² ; en conséquence, fixer le montant du loyer à la somme de 59.850 euros hors taxes et hors charges ;

- À titre plus subsidiaire, si la Cour devait considérer que le montant du loyer ne pourrait pas être déplafonné, fixer le montant du loyer plafonné à 59.321,84 euros hors taxes et hors charges ;

En toutes hypothèses :

- Condamner Monsieur Y X à payer la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner Monsieur Y X aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 février 2020, M. Y X, intimé à titre principal et appelant à titre incident, demande à la cour de :

Dire et juger la Sci […] mal fondée en son appel,

L’en débouter,

Statuant sur l’appel incident de M. X,

Confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 6 février 2013 par la Sci […], le bail concernant les locaux situés […] à Paris 9ème s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2013, en ce qu’il a constaté que les parties sont d’accord pour dire que l’avenant du 18 octobre 1995 n’a pas été reconduit et qu’il n’est plus applicable dans leurs relations contractuelles, et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu d’écarter le principe du plafonnement résultant de l’article L 145-34 du code de commerce ;

Infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

- Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013 à la somme annuelle en principal de 48.409,21 € hors taxes et hors charges,

Condamner la Sci […] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, dont les frais d’expertise.

À titre subsidiaire,

- Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013 à la somme annuelle en principal de 52.809,92 € hors taxes et hors charges,

Condamner la Sci […] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, dont les frais d’expertise.
À titre plus subsidiaire,

- Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé à la somme annuelle en principal de 54.925 € hors taxes et hors charges.

- Condamner la Sci […] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, dont les frais d’expertise.

Y ajoutant,

Condamner la Sci […] à payer à Monsieur Y X la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner la Sci […] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 novembre 2021.

MOTIFS

L’appelante soutient à titre principal que le loyer doit être déplafonné en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et être, par conséquent, fixé à la valeur locative de 89.775 euros/an, hors taxes et hors charges, alors que l’intimé sollicite la fixation du loyer à une valeur locative de 48.409,21 euros hors taxes et hors charges, inférieure au montant du loyer plafond.

Le jugement entrepris a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 54.925 euros, en principal, hors taxes et hors charges, inférieure au montant du loyer plafonné, à l’instar de l’expert judiciaire.

Il est admis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans qu’il soit nécessaire d’établir une quelconque modification des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce.

Il convient par conséquent d’examiner préalablement la valeur locative des locaux puisque les deux parties sollicitent au principal, bien que leurs moyens diffèrent, la fixation du loyer à la valeur locative.

L’appelante fait valoir que les coefficients de pondération appliqués par l’expert judiciaire en zones 2, 3 et la cave sont erronés par rapport à la charte ; que la surface pondérée totale est de 95 m² ; que si l’expert judiciaire cite dans son rapport les références locatives qu’elle a produites allant de 1140 euros/m² à 2 506 euros/m², il n’en a pas tenu compte. S’agissant de la majoration de 5% pour communication des locaux du rez-de-chaussé avec ceux du 1er étage loués par bail distinct à M. X, la SCI 3 Rossini sollicite la confirmation du jugement qui l’a appliquée mais en revanche elle conteste l’abattement pour l’impôt foncier mis à la charge du preneur, ce qui est une faculté légale par application de l’article R145-35 3e du code de commerce et qui a été en tout état de cause librement accepté par ce dernier. Enfin elle rappelle l’excellent emplacement des locaux très adapté à l’activité exercée dans un bel immeuble ; en parfaite adéquation avec la vocation de secteur en raison des nombreuses galeries d’art environnantes et de la proximité des l’Hôtel des ventes Drouot.

L’intimée conteste la surface pondérée de la zone 1 estimant qu’il s’y trouve un couloir qui n’est pas directement exploitable de 11,50 m² ; que ce couloir devrait être retranché de la zone 1 pour être pondéré à 0,70 ; que la surface pondérée totale est ainsi de 85,87 m²P. Elle fait valoir qu’en s’attachant aux références locatives comparables, à l’emplacement, à la configuration des locaux et à la nature du commerce, la valeur locative de 600 euros/m² retenue par l’expert et le jugement est justifiée. Elle considère que la taxe foncière mise à sa charge étant une clause exorbitante de droit commun, l’abattement de 2,5% retenu par le jugement doit être conservé ; que la majoration appliquée en raison de la liaison entre les locaux de rez-de-chaussée et du 1er étage ne peut pas excéder 5%.

L’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et que, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, les lieux sont situés à Paris 9éme arrondissement dans la rue Rossini, face à l’Hôtel des ventes Drouot et à proximité des grands boulevards animés, dans un quartier dont l’activité est liée à l’Hôtel des ventes, laquelle reste dynamique sur le marché de l’art, le quartier regroupe des antiquaires et des commissaires priseurs, étant relevé toutefois que M. C D E, expert saisi par le locataire, mentionne la fermeture en 2008 de la galerie 'Les Antiquaires Drouot'.

Les locaux sont desservis par les stations de métropolitain Richelieu Drouot à 100 m, Le Peletier à 230 m et Grands Boulevards à 220 m. Des travaux de réaménagements urbains ont été entrepris en 2013 dans les rues avoisinantes de l’Hôtel Drouot, dont la rue Rossini, notamment la rénovation des trottoirs. Il ressort tant du rapport d’expertise judiciaire que du rapport amiable de M. C D E établi à la demande du locataire la présence d’un parking pour deux roues devant les locaux, ce qui rend difficile l’accès pour les livraisons et, au vu des photographies produites dans les deux rapports, donne un visuel assez peu esthétique de la boutique lorsque le parking est plein eu égard au standing de la clientèle.

La destination contractuelle du bail est celle de commerce d’antiquités et d’articles de décoration, M. X étant antiquaire à cette adresse depuis de nombreuses années avec une clientèle principalement européenne.

Il s’agit par conséquent d’une très bonne situation par rapport à l’activité exercée.

Les lieux loués sont situés dans un immeuble ancien ayant un ravalement correct, avec de belles hauteurs sous plafond.

La Cour renvoie au jugement entrepris s’agissant de la description matérielle des locaux loués. Il y sera ajouté que les locaux du rez-de-chaussée communiquent par un escalier intérieur, au fond de l’arrière-boutique, avec ceux du 1er étage à usage de bureaux loués selon un bail séparé par le même bailleur. L’expert judiciaire précise que les locaux sont bien adaptés à l’activité exercée, parfaitement entretenus et bénéficiant d’aménagements soignés.

L’expert judiciaire a considéré que la zone 1 est de 52,05 m²pondérés au coefficient 1. Il n’y a pas lieu d’appliquer une pondération différente pour le couloir en zone 1. En effet si le couloir d’entrée dessert deux salles d’exposition sur la droite et sur la gauche, il est également utilisé en zone d’exposition au vu des photographies figurant au rapport d’expertise judiciaire. La zone 2 sera pondérée à 0,75 selon le coefficient retenu par l’expert judiciaire, la zone 3 (sanitaire sous escalier) à 0,50 et la cave (accessible par les parties communes, sol en terre battue, à usage de débarras) à 0,15, ce qui est conforme aux valeurs indicatives de la Charte de l’expertise en valeur immobilière d’octobre 2012 (figurant dans le rapport amiable de M. C D E) applicable à la date du renouvellement du bail le 1er octobre 2013, étant relevé que celle produite par l’appelante est la 5e édition (mars 2017).

Il s’ensuit que la pondération est la suivante :

Zone 1 : 52,05 m²P

Zone 2 : 41,90 x 0,75 = 31,425 m²P

[…]

Cave : 27,80m²x0,15 = 4,17m²P

soit une pondération totale de 89,52 m²P.

L’expert judiciaire a relevé les références locatives suivantes dans le voisinage :

- 8 renouvellements de bail pour des prix de 391 euros/m²P à 693 euros/m²P et une référence plus élevée à 1 377 euros/m² […]), pour des renouvellements entre 2010 et 2013 et pour des activités différentes de celle exercée par M. X, la référence de 2016, trop postérieure à la date de renouvellement devant être écartée ;

- 10 locations nouvelles entre 308 euros/m²P et 743 euros/m² de 2010 à 2014 pour des activités différentes de celle exercée par M. X et une référence plus élevée à 1000 euros/m²P pour une boutique de produits bio rue du Faubourg Montmartre

- à titre indicatif, s’agissant de loyers décapitalisés, 452 euros/m²P (créperie) et 779 euros/m²P (glacier).

Les références locatives communiquées par la bailleresse et citées dans le rapport d’expertise judiciaire relatives aux années 2005 à 2009 seront écartées comme étant trop anciennes. Il en sera de même pour les références de 2006 à 2009 figurant dans le rapport de M. C D E produit par le locataire, n’étant ainsi retenue que la nouvelle location relative à la boutique de produits bio de 2010 de 1000 euros/m²P ainsi que le renouvellement de 2010 pour un restaurant de 522 euros/m² P, ces références également relevées par l’expert judiciaire dans les références précitées et il y sera ajouté deux locations nouvelles de 2011 pour 488 euros/m²P et 561 euros/m²P également pour des activités différentes de celle exercée par le locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix unitaire sera fixé à 630 euros par m²P, soit 56 397,60 euros (630 x 89,52 m²P).

Le bail met la taxe foncière à la charge du preneur ce qui constitue une clause exorbitante de droit commun, étant relevé que le fait que l’article R145-35 3e du code de commerce énonce que peut être imputée au locataire la taxe foncière, n’ôte pas le caractère exorbitant de ce transfert, la taxe foncière étant rattachée à la propriété immobilière, outre que cette disposition n’est pas applicable au bail dont s’agit dont le renouvellement est antérieur au décret du 3 novembre 2014. Il sera par conséquent fait droit à l’abattement de 2,5%, soit une valeur locative de 54 987,66 euros.

La majoration de 5% retenue par l’expert judiciaire et le jugement sera confirmée en l’absence de contestation des parties, soit une valeur locative de 57 737,04 euros arrondie à 57 737 euros.

Selon l’expert judiciaire, le loyer plafonné au 1er octobre 2013, selon les indices applicables est de 59 321,84 euros, calcul non contesté par les parties.

Il s’ensuit que la valeur locative étant inférieure au loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2013 s’établit à la somme de 57 737 euros.

Il n’est par conséquent pas nécessaire d’examiner le motif de déplafonnement invoqué par la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a partagé les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire et sur l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SCI 3 Rossini succombant principalement en son appel sera condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2013

Le confirme en ses autres dispositions ;

Fixe à la somme annuelle de 57 737 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013 entre la SCI 3 Rossini et M. Y X pour les locaux situés […] ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI 3 Rossini aux dépens de l’appel.