Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 11 AVRIL 2022

(n° 149 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/10113 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCC2F

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2020 -TJ de PARIS – RG n° 17/16616

APPELANTS

Monsieur Z X

[…]

94240 L’HAY-LES-ROSEs

né le […] à MONTREUIL

Madame B X

[…]

[…]

née le […] à PARIS

Monsieur C Y

[…]

[…]

né le […] à PARIS

représenté par M^e Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Monsieur E Y

[…]

[…]

né le […] à PARIS

Madame F Y […]

[…]

née le […] à PARIS

Représenté-es par M^e Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

INTIME

MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Pôle Fiscal Parisien 1, Pôle Juridictionnel Judiciaire

Ayant ses bureaux […]

[…]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC430

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Stanislas de CHERGÉ, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère

Monsieur Stanislas de CHERGÉ, Conseiller

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Edouard LOOS, Président et par M^me Mathilde BOUDRENGHIEN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M^me G H veuve X est décédée le […], laissant pour lui succéder ses trois enfants : M. Z X, M^me B X et M^me I X. Cette dernière étant décédée le 4 octobre 2017, ses trois enfants sont également dans la présente cause : M. C Y, M. E Y, M^me F Y.

La déclaration de succession a été déposée le 15 juillet 2010 et enregistrée le 25 octobre 2010. Une déclaration complémentaire a été déposée le 17 décembre 2010 et enregistrée le 12 janvier 2011.

Le 2 septembre 2013, l’administration fiscale a proposé a’ chacun des héritiers de rehausser la valeur vénale de l’immeuble, sis […], déclarée pour le montant de 445.000 euros, a’ la somme de 665.200 euros, et de rehausser la valeur vénale des 1.050 parts de la société civile immobilière H, qui détient un immeuble sis a’ l’angle du 16, […] et du […] dans le […], a’ usage d’hôtel, déclarée pour une valeur unitaire de 500 euros, a’ la valeur unitaire de 1.825 euros. Elle a appliqué une majoration de 40% pour manquement délibéré.

A la suite de l’avis de la commission départementale de Paris en date du 13 février 2015, les bases ont été modifiées conformément à cet avis. La valeur de l’appartement a été arrêtée le 13 février 2015 à la somme de 520 000 euros, sur la base d’une valeur au m² de 6 030 euros, et celle des parts sociales de la Sci H à la somme de 840 000 euros, la valeur mathématique ayant été diminuée à un prix au m² de 3 600 euros au lieu de 3 900 euros.

L’imposition supplémentaire a été mise en recouvrement le 16 mars 2015 sous le n°15 03 00025 par le SIE de Paris 6e Odeon pour un montant total de 196.800 euros, soit 126.804 euros en droits et 69.996 euros de pénalités.

Les contribuables ont formé une réclamation, rejetée par décision de l’administration fiscale en date du 12 juin 2017.

Les consorts X et Y ont assigné l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris par exploit du 10 août 2017, en décharge des impositions supplémentaires.

Par jugement du 5 mars 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

- Reçoit l’intervention volontaire de M. C Y, M. E Y, M^me F Y ;

- Rejette les prétentions de M. Z X, M^me B X, M. C Y, M. E Y, et M^me F Y ;

- Donne acte a’ l’administration fiscale de son dégrèvement de la pénalité pour manquement délibéré ;

- Condamne M. Z X, Mme. B X, M. C Y, M. E Y, et Mme. F Y aux dépens.

Par déclaration du 21 juillet 2020, M. Z X, M^me B X, M. C Y, M. E Y, M^me F Y ont interjeté appel du jugement.

Par dernières conclusions signifiées le 13 avril 2021, M. Z X, M^me B X, M. C Y, M. E Y, M^me F Y demandent à la cour de :

Vu les articles 666, 758 et suivants, 761 et suivants du code général des impôts,

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 5 mars 2020 en ce qu’il a débouté M. Z X, M^me B X, M. C Y, M. E Y et M^me F Y de leur demande tendant au dégrèvement des droits de mutation mis a’ leur charge dans le cadre de la procédure de rectification engagée par l’administration fiscale a’ leur encontre,

Statuant a’ nouveau :

-Juger que l’évaluation faite par M. Z X, M^me B X, M. C Y, M. E Y et M^me F Y dans la déclaration de succession du 15 juillet 2010 et dans la déclaration complémentaire du 17 décembre 2010 est correcte,

- Ordonner le dégrèvement et la restitution des droits de mutation mis a’ leur charge par l’administration fiscale par sa décision de rejet de la réclamation contentieuse en date du 12 juin 2017 pour une valeur de 145.158 euros (hors intérêts de droits),

- Condamner l’Etat a’ verser aux consorts X la somme de 12.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par M^e Emmanuelle Briand, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 9 décembre 2021, le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris demande à la cour de :

- Déclarer les consorts X mal fonde’s en leur appel ;

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 5 mars 2020 ;

- Débouter les consorts X de leurs demandes y compris sur la condamnation au versement de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les consorts X a’ tous les dépens d’appel et dire qu’en toute hypothèse les frais de constitution d’avocat resteront a’ sa charge ;

SUR CE, LA COUR

Sur la valeur vénale de l’appartement sis […]

Les consorts X et Y font valoir que l’appartement sis […], nécessitant des travaux importants de rénovation, a nécessairement une valeur inférieure sur le marché, dès lors que les acquéreurs auront à leur charge le coût des travaux. Le tribunal n’en tire aucune conclusion dès lors qu’il considère que ce critère n’a pas d’effet sur l’évaluation de l’immeuble. L’appartement se situe du côté de l’avenue et non du côté cour ou jardin de l’immeuble pour être à l’abri du bruit de l’avenue de Choisy. La terrasse et le balcon du côté chambre n’apportent pas de valeur à l’appartement qui ne comporte que 2 chambres, contrairement aux appartements à 3 chambres comparés. La disposition empêche toute possibilité de réaménagement pour créer une 3e chambre.

Le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris réplique avoir tenu compte de la nature du bien immobilier, de son emplacement, de sa situation juridique et de l’état d’entretien de l’immeuble pour retenir sa valeur. Les appartements comparés sont communs au bien litigieux, notamment les surfaces allant de 85 m2 à 103 m2, situés dans le même arrondissement et aux années de construction proches. Les appartements se situent aux 3ème et 4ème étage alors que l’appartement à évaluer est au 5ème étage. L’appartement de l’avenue de Choisy ne comporte pas de balcons et se situe dans un environnement bruyant et moins recherché que l’immeuble de la rue Bobillot ; les pièces de l’appartement à évaluer ont une vue sur une ou deux avenues très passantes. Le fait que l’appartement dispose de 2 chambres n’est pas pertinent dès lors qu’il ne comporte aucune place perdue, a l’avantage d’avoir des rangements et d’être bien divisé. Les travaux entrepris après le décès ont abouti à rendre l’appartement plus fonctionnel.

Ceci étant exposé,

Selon l’article 761 du CGI, « les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants ».

Il est constant que la valeur vénale est constituée du prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, sans que cette exigence implique que le bien pris en considération, dans le cadre d’une méthode par comparaison, soit strictement identique, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement, à celui qui constitue l’objet du litige.

Les consorts X et Y critiquent le recours à la comparaison effectuée par l’administration fiscale.

Le bien immobilier de 104 m², au 5e étage, avec une cave, section EA n° 6, lot 72, datant de 1996 avec ascenseur, est situé […], […], non […] et du parc Montsouris.

L’administration fiscale a calculé la valorisation du bien au montant de 520 000 euros, soit 6 030 euros le m².

L’administration fiscale a décrit au § II de la proposition de rectification du 02 septembre 2013 trois éléments de comparaison, situés également dans le 13e arrondissement de Paris, pour une composition s’étalant entre 78 m2 et 103 m2, avec une date de transaction similaire à l’exercice référencé 2009. Les biens faisant l’objet de la comparaison ont une période de construction en 1957, 1967 et 1974. La valeur au m² est comprise entre 5 536 euros et 7 308 euros, ce qui constitue un panel largement suffisant, notamment au-regard du caractère du bien détenu par l’appelant. Un appartement de l’immeuble a été vendu en 2007 pour un prix de 6 166 euros le m². L’administration fiscale n’est nullement contrainte de n’avoir à retenir qu’un bien strictement identique, la similitude ne signifiant pas identité absolue, y compris en termes d’environnement ou d’emplacement.

Par ailleurs, s’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, les consorts X et Y ne fournissent au soutien de leur contestation ni la grosse, ni un élément descriptif du bien litigieux (superficie détaillée, état général, emplacement), ni la valorisation du bien par une personne de l’art, ni les éléments d’entretien tirés d’une éventuelle copropriété.

L’estimation succincte de l’agence Guy Hocquet en date du 15 février 2010 (pièce 8), postérieure au décès, ne peut constituer un élément probant sur la nécessité alléguée de travaux de rénovation qui n’ont fait l’objet d’aucun devis ou facture. En relevant des éléments non étayés sur la « qualité phonique », la localisation du balcon et de la terrasse et le nombre de chambres, les consorts X et Y sont malfondés à contester la valorisation du bien.

La commission départementale de Paris a émis un avis en date du 13 février 2015, selon lequel la valeur de l’appartement est de 520 000 euros, soit une valeur au m² de 6 030 euros.

Il en résulte que l’administration fiscale a fixé précisément la valeur vénale rectifiée en se référant à des biens intrinsèquement similaires, à la date de transmission, et que la demande des consorts X et Y de juger que leur évaluation dans la déclaration de succession du 15 juillet 2010 et dans la déclaration complémentaire du 17 décembre 2010 est correcte, doit être rejetée.

C’est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont rejeté les demandes de les consorts
X et Y.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce chef.

Sur l’occupation de l’appartement sis […]

Les consorts X et Y font valoir que l’appartement était occupé à la date du décès de M^me G H par un membre de sa famille : M. J X et sa compagne M^me K L. Un bail verbal existait. M. J X et sa compagne se comportaient comme preneurs à bail en ce qu’ils s’acquittaient des charges de copropriété, des impôts locaux, étaient domiciliés à l’adresse sur leurs fiches de paye, sur les chèques produits et l’avis d’impôt sur le revenu de M. E Y. L’appartement ne peut être considéré comme ayant été à la disposition de la propriétaire défunte au moment de la transmission.

Le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris réplique que l’adresse de M. J X sur son avis d’impôt sur le revenu 2010 au titre des revenus 2009 est située en Belgique. Le bulletin de salaire de la compagne de M. J X est afférent à une période de 8 jours de travail en mars 2020 pour un emploi en Belgique, avec une adresse à Bruxelles. Un autre bulletin de salaire de mars 2020 concerne un emploi à Paris sur lequel figure l’adresse de l’appartement. Si la compagne occupait l’appartement jusqu’à mi-mars 2020, elle occupait un emploi à Bruxelles en mars 2020 et son compagnon occupait un emploi depuis 2019 en Belgique, augurant la fin d’une occupation sans titre. L’occupation seule ne permet pas d’établir l’existence d’un bail verbal et doit être accompagnée de faits positifs manifestant la volonté commune des parties. Deux chèques de 765 euros et 982 euros à l’ordre de M^me G X ne justifient pas l’existence d’un bail verbal. Les avis d’imposition à la taxe d’habitation et sur le revenu concernent M. E Y.

Ceci étant exposé,

Selon l’article 761 du CGI, « les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants. Pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation ».

Les consorts X et Y font valoir une décote de 20 % qui serait liée à l’occupation du bien à la date du décès.

Mais les consorts X et Y ne justifient aucunement d’une occupation du bien situé […].

En effet, s’ils M que le bien a été occupé par des tiers au moment du décès, les consorts X et Y n’établissent pas l’existence du bail verbal dont ils se prévalent.

Les consorts X et Y n’ont ainsi produit aucun courrier ou attestation confirmant l’existence d’un bail verbal qui aurait été conclu avec le petit-fils de la de cujus M. J X et sa compagne M^me K L. La copropriété n’a pas confirmé cette occupation dont elle aurait pu avoir connaissance s’il s’agissait d’une occupation effective. Le petit-fils de la de cujus et sa compagne n’ont pas produit une attestation d’assurance locative sur la durée de l’occupation alléguée.

Si les consorts X et Y prétendent que les tiers précités se seraient acquittés des « charges de copropriété », il n’a été fourni qu’une copie peu lisible d’un document manuscrit non probant. Alors qu’un locataire est censé s’acquitter d’un loyer et de charges locatives, deux chèques datés des 16 septembre 2008 et 25 septembre 2009 comportent des montants extrêmement faibles de 765 euros et 982 euros. Les deux autres chèques de 1 020 euros et 1 126 euros libellés au nom du Trésor public en novembre 2008 et novembre 2009 ne justifient aucunement le paiement d’une taxe d’habitation, d’autant que l’unique avis de taxe d’habitation produit (pièce 12) porte sur l’exercice 2007, avec un montant distinct de 892 euros et une seule part. Il n’est pas indiqué l’étage de l’appartement concerné.

En ce qui concerne les fiches de paye et l’avis d’impôt sur le revenu produits par les appelants, les premiers juges ont dit qu’il n’est pas démontré que l’occupation alléguée résulterait d’un droit ou l’induirait au bénéfice de tiers, de sorte que la jouissance de la chose ait été juridiquement modifiée. En l’état des justificatifs lacunaires, il y a lieu de confirmer les premiers juges par adoption de motifs.

C’est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont rejeté les demandes de les consorts X et Y .

Le jugement déféré sera confirmé sur ce chef.

Sur l’estimation de la valeur des parts sociales de la Sci H

Les consorts X et Y font valoir que la méthode utilisée pour la valeur de 814.000 euros pour les 1.050 parts sociales n’est pas satisfaisante, dès lors que l’administration fiscale et le tribunal se sont contentés de soutenir cette méthode sans en justifier les termes. Ils ont appliqué les recommandations de l’administration fiscale (notice IFI) sur l’évaluation des immeubles de rapport et sont fondés à retenir la méthode de valorisation par capitalisation. L’agence immobilière a appliqué un taux de capitalisation de 10% aux revenus perçus annuellement (méthode employée pour les immeubles de rapport). Le taux de capitalisation est de 8 à 10 fois le loyer. En cas de vente, le prix d’un immeuble loué au titre d’un bail commercial serait fixé en fonction du revenu qu’il procure à son propriétaire. L’augmentation du loyer en 2014 ne pouvait être prise en compte lors de l’évaluation des parts sociales au décès de M^me G H en 2010. Les deux décotes de 10% liées à l’absence de liquidité des parts de la société et à la détention d’immeuble sont l’application du guide d’évaluation des parts de la société.

Le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris réplique que l’administration fiscale et le tribunal ont appliqué les recommandations s’agissant de l’évaluation des immeubles de rapport et des parts de la société détenant un immeuble à usage d’hôtel. La méthode d’évaluation par capitalisation devait être appliquée. La méthode par comparaison consistant à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local a été utilisée pour déterminer la valeur vénale de l’immeuble, en présence de termes de comparaison. Le service a calculé une valeur de productivité capitalisant les revenus procurés par les loyers perçus de 150.00 euros annuel au taux de 10%.

Ceci étant exposé,

Les consorts X et Y font valoir que la Sci H, créée en 2005, génère un revenu de 144 100 euros par an pour une surface pondérée de 1 560 m², découlant de l’exploitation d’un hôtel. En appliquant un taux de capitalisation de 10 %, ils maintiennent la valeur vénale déclarée de 520 000 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’administration fiscale a valorisé la Sci H selon la formule usuelle VM+2VP/3, à partir de la valeur mathématique tenant compte de son patrimoine et de la valeur de rendement tenant compte des flux financiers (taux de capitalisation de 10 %), minorée par deux décotes de 10%.

A/Sur la valeur mathématique
La valeur mathématique tenant compte du patrimoine détenu a été calculée à partir de l’immeuble sis a’ l’angle du 16, […] et du […] dans le […], a’ usage d’hôtel trois étoiles, à proximité du Jardin du Luxembourg et en zone touristique bien desservie. D’une valeur initiale de 1 500 000 euros, cet immeuble de 1 560 m2, composé de trois bâtiments sur cinq étages, représente le capital social de la Sci H, divisé en 3 000 parts, dont 1 500 appartenaient à la de cujus.

L’administration fiscale a calculé la valorisation mathématique du bien au montant de 5 616 000 euros, soit 3 687 euros, arrondis à 3 600 euros le m².

L’administration fiscale a décrit au § II de la proposition de rectification du 02 septembre 2013 trois éléments de comparaison, situés dans les 6e, 7e et 8e arrondissements de Paris, pour une composition s’étalant entre 588 m2 et 1 171 m2, avec une date de transaction en 2008 et 2009 proche de l’exercice référencé. Les biens faisant l’objet de la comparaison sont des hôtels de deux et trois étoiles. La valeur au m² est comprise entre 3 061 euros et 4 372 euros, ce qui constitue un panel largement suffisant, notamment au-regard du caractère du bien détenu par l’appelant. L’administration fiscale n’est nullement contrainte de n’avoir à retenir qu’un bien strictement identique, la similitude ne signifiant pas identité absolue, y compris en termes d’environnement ou d’emplacement.

Par ailleurs, s’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, les consorts X et Y ne fournissent au soutien de leur contestation ni la grosse, ni un élément descriptif du bien litigieux (superficie détaillée, état général, emplacement), ni la valorisation du bien par une personne de l’art, ni le bail commercial qui les lient à la société hôtelière, ni les comptes de la Sci, ses statuts et ses décisions annuelles, ni les éléments d’entretien.

B/Sur la valeur de productivité

En ce qui concerne la valeur de productivité, il n’est pas contesté que les loyers annuels encaissés par la Sci sont de 150 000 euros et que l’application d’un taux de capitalisation de 10% fournit une valeur de 1 500 000 euros. Il n’existe pas de passif. L’administration fiscale a toutefois relevé, sans être démentie, que les consorts X et Y ont engagé un litige à l’encontre de leur locataire pour en augmenter les loyers.

C/Sur la valorisation finale de la Sci H

Si les consorts X et Y M que le Guide de l’évaluation des entreprises « ne donne pas de règles formelles » pour valoriser une société, la méthode adéquate est celle qui a été fixée par la Haute juridiction notamment en 1984 et 1993 et qui, dès lors, s’applique à tous les contribuables. Leur contestation, qui se réfère sans convaincre à une réponse ministérielle datant de 1991, reviendrait à établir une unique valorisation par capitalisation qui s’affranchirait de l’état réel de l’immeuble, avec des conséquences évidentes en termes d’inégalité de traitement devant l’impôt. En outre, si les consorts X et Y M qu’une éventuelle cession de l’immeuble occupé ne prendrait pas en compte l’état du bien, ils ne produisent aucune base juridique à leur soutien.

Au constat d’une société non cotée percevant des revenus tirés d’une activité commerciale, une évaluation ne peut être basée sur le seul revenu encaissé, car il est constant que la valeur vénale est constituée du prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel.

De ce point de vue, l’administration fiscale a calculé la valorisation finale de l’immeuble, pondérée par le propre taux de capitalisation des consorts X et Y, au montant de 2 872 000 euros, conforme à une estimation équilibrée. En outre, en présence d’une Sci et d’un pacte d’associés, les consorts X et Y ont bénéficié de deux décotes de 10%, soit une valeur finale de 2 326 320 euros s’appliquant aux 3 000 titres de la société.
La valeur vénale des 1 050 titres transmis aux consorts X et Y doit être fixée à la valeur de 814 212 euros, comme l’a retenue la commission départementale de Paris dans son avis en date du 13 février 2015.

C’est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont rejeté les demandes des consorts X et Y.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce chef.

La solution du litige conduira à rejeter toutes les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE solidairement M. Z X, M^me B X, M. C Y, M. E Y et M^me F Y aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT