Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 07 JUIN 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/23019 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBFU5

Décision déférée à la Cour : Jugement

Jugement du 30 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 15/11114

APPELANTS

M. [X] [M] Monsieur [X] [M] représentant légal de la SARL KML CONSULTANTS et Caution de cette société

né le 7 août 1950 à DIDOUCHE MOURAD (Algérie)

de nationalité alégérienne,

demeurant:

[Adresse 1]

[Localité 6]

SARL KML CONSULTANTS immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 511 756 173, agissant en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e M’hammed ZAHIRI, avocat au barreau d’ESSONNE

Assistés de M^e Laurent LE MEHAUTE, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMEE

SCI [Adresse 2] immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 380 032 490, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée de M^e Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Avril 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

M. Douglas BERTHE, Conseiller

M^me Marie GIROUSSE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par M^me Laurène BLANCO, Greffier présent lors de la mise à disposition.

Faits et procédure

La SCI [Adresse 2] a donné à bail, par acte du 14 juin 2011, à la SARL KML Consultants et à M. [M] un local sis à [Localité 5], pour une durée de neuf ans. Par acte du même jour, M. [M] s’est porté caution du paiement de toute somme que les locataires viendraient à devoir en vertu du bail.

Le 9 septembre 2015, la bailleresse a fait assigner les locataires aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, suivant commandement délivré le 12 mars 2015, et demander le paiement des arriérés, ainsi que l’expulsion des locataires et fixation de l’indemnité d’occupation.

Par jugement en date du 30 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 12 avril 2015 et dit le contrat de bail résilié à cette date, ordonné l’expulsion de la société KML Consultants avec toutes conséquences de droit, condamné solidairement la société KML Consultants et M. [M] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 9.834,35 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 12 avril 2015, somme majorée de 10% au titre de la majoration contractuelle, dit que le loyer non payé à échéance produira intérêts au taux de 10% par an à compter de la date d’exigibilité, condamné solidairement la société KML Consultants et M. [M] au paiement de la majoration contractuelle de 10% et au paiement des intérêts contractuels de retard, autorisé la SCI [Adresse 2] à conserver le montant du dépôt de garantie, condamné solidairement la société KML Consultants et M. [M] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

Par déclaration en date du 26 décembre 2016, M. [M] et la société KML ont interjeté appel total du jugement du 30 novembre 2016.

Par ordonnance sur incident en date du 5 septembre 2017, la radiation de l’affaire du rôle de la cour a été ordonnée. Par ordonnance en date du 8 janvier 2020, l’affaire a été rétablie.

Moyens et prétentions

Dans leurs conclusions déposées le 2 juin 2017, la société KML Consultants et M. [M], appelants, demandent en substance à la cour d’infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Bobigny, statuant à nouveau, de débouter la SCI [Adresse 2] de toutes ses demandes fins et conclusions, de condamner la SCI [Adresse 2] à régler à la SARL KML Consultant et à M. [X] [M] la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 1104 du code civil, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

Dans ses conclusions déposées le 31 mars 2017, la SCI [Adresse 2], intimée, demande en substance à la cour de confirmer le jugement rendu le 30 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Bobigny en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a limité la condamnation de la société KML Consultants et M. [X] [M] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de débouter la société KML Consultants et M. [X] [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et, statuant à nouveau, de condamner solidairement la société KML Consultants et M. [X] [M], au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de n’accorder aucun délai de paiement aux débiteurs en raison de l’ancienneté de la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à la déclaration d’appel et aux conclusions déposées.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'constater’ ou de 'dire et juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L145-41 code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La société KML Consultants expose que le commandement de payer visant la clause résolutoire mentionne comme date de tentative de délivrance celle du 12 mars 2015 mais a été délivré le 16 mars 2015, que cet acte n’a été dénoncé à la caution que le 18 mars 2015, que le règlement étant intervenu le 16 avril 2015 concernant le montant non contesté des loyers, ce que reconnaît le bailleur, la clause résolutoire ne peut être considérée comme acquise le solde portant sur des sommes contestées compte-tenu de la mauvais foi de la bailleresse.

La SCI [Adresse 2], intimée, oppose que le commandement vise la clause résolutoire insérée dans le bail conformément à l’article L.145-41 du code de commerce aux termes duquel le preneur dispose d’un délai d’un mois pour apurer sa dette locative, que passé ce délai la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est réputée acquise de plein droit et que le courrier daté du 16 avril 2015 ne saurait y faire échec puisqu’il est postérieur au 12 avril 2015, fin du délai d’un mois fixé au commandement de payer et ne comprend aucun avis de réception par le bailleur donc aucune date certaine quant à son éventuelle réception par ce dernier.

Le délai d’un mois visé à l’article L.145-41 du code de commerce, valablement reproduit dans le commandement de payer délivré pour tentative le 12 mars 2015 conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, a commencé à courir à la première date portée sur l’acte soit le 12 mars 2015.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants et comme relevé par le tribunal, ces derniers reconnaissaient, aux termes de leur courrier du 16 avril 2015 dont il n’est pas démontré qu’il a été remis au bailleur, ne pas avoir déféré au commandement dans le délai d’un mois et n’en avoir réglé que partiellement les causes. De ce fait, les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans leur totalité dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise.

Sur l’imputation du règlement de la taxe foncière

La société KML Consultants et M. [M] exposent que la bailleresse refusait de communiquer le détail du calcul de la répartition de la taxe foncière, qu’elle déduit de ses charges les montants de la taxe foncière et ne saurait être fondée à en réclamer le paiement au preneur, de sorte que le montant contractuel du loyer initialement convenu, ne soit indûment modifié par un supplément de loyer déguisé, qu’elle n’apporte pas la preuve que la taxe foncière n’a pas été déduite de ses charges au titre des années 2011 à 2015.

La SCI [Adresse 2] oppose qu’il ressort des stipulations contractuelles que les preneurs doivent supporter le règlement de la taxe foncière au prorata de la surface affectée au local loué.

C’est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé, d’une part, qu’il résulte de l’article 7 du contrat de bail que « le preneur doit supporter également les taxes de toute nature telles qu’établies au prorata de la surface affectée aux lots », en déduisant ainsi que la locataire était redevable de la taxe foncière, d’autre part, que la taxe foncière ne constitue par une charge pour le bailleur mais un impôt dont elle peut faire supporter contractuellement la charge au preneur.

Le jugement sera donc confirmée en ce qu’il a considéré qu’il incombait au preneur de payer la taxe foncière et que, faute de s’en être acquittée dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire était acquise à la date du 12 avril 2015 avec toutes conséquences de droit.

Sur le défaut de production du détail des charges et de remise des quittances de loyer

La société KML Consultants et M. [M] exposent que la somme appelée à hauteur de 10 % du loyer aux termes de l’article 7 du bail est une provision sur charges calculée forfaitairement, qui n’exonère pas le bailleur de son obligation de justifier des charges réellement dues et de régulariser annuellement le montant des charges dues, qu’il ne s’agit en aucun cas d’un supplément de loyer, que faute d’avoir obtenu un décompte des charges dues, les preneurs sont bien fondés en leur contestation.

La SCI [Adresse 2] expose qu’elle a communiqué de sa propre initiative tous les justificatifs nécessaires à l’imputation de la taxe foncière et à sa prise en charge par les locataires.

C’est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a jugé valable la clause incluse au contrat de bail établissant un paiement forfaitaire des charges à hauteur de 10%, dont le bailleur n’avait de ce fait pas à justifier périodiquement le bail étant antérieur aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. Surabondamment, la cour relève que les justificatifs des charges concernant l’entretien des parties communes sur les années 2011 à 2015 sont versés aux débats, ainsi que les factures d’eau et d’électricité justifiant ainsi de leur exigibilité.

S’agissant de l’établissement de quittances de loyer, il ne saurait être fait grief au bailleur de n’en avoir pas délivré alors que le compte locataires était systématiquement débiteur.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le litige relatif au loyer du mois de juin 2011

La société KML Consultants et M. [M] exposent que, lors de l’entrée dans les lieux, la société KLM a réglé trois mois de dépôt de garantie et les trois mois de loyer à compter de juillet 2011, que le loyer du mois de juin 2011 comptabilisé prorata temporis alors que l’état des lieux n’a été effectué que début juillet n’est pas justifié.

La SCI [Adresse 2] oppose que les preneurs sont redevables du loyer à compter de la date d’effet du contrat de bail, or le bail commercial a pris effet pour une durée de neuf années à compter du 14 juin 2011.

C’est par motif pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que le bail ayant pris effet le 14 juin 2011, la réclamation du paiement du mois du juin 2011 prorata temporis par la bailleresse est fondée.

Sur les pénalités

La société KML Consultants et M. [M] exposent que sur la majoration forfaitaire comptabilisée systématiquement par la bailleresse sur les avis d’échéance apparaissait en définitive comme une composante des loyers appelés la rendant contestable.

La SCI [Adresse 2] oppose qu’aux termes de l’article 7 du bail et conformément à l’article 1154 du code civil les condamnations mises à la charge des locataires et de la caution devront donc être majorées de 10 % et porter intérêts au taux de 10 % l’an à compter de leur exigibilité.

Le tribunal a relevé à bon droit que l’article 7 du bail prévoit expressément, d’une part, qu’en cas de non paiement à échéance du loyer dû ou de toutes autres sommes dans les délais requis, une majoration forfaitaire de 10% s’appliquera et, d’autre part, que tout loyer non payé à échéance produira intérêt au taux de 10% l’an. Comme souligné précédemment le compte locataire ayant été systématiquement débiteur depuis son entrée dans les lieux, l’application automatique de ses pénalités est justifiée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le montant du dépôt de garantie

Conformément à ce que soutient la bailleresse, il ressort des dispositions de l’article 8 du bail relatif au dépôt de garantie, de l’article 11 relatif à la clause pénale et de l’article 12 relatif à la clause résolutoire que les parties ont convenu qu’en cas d’infractions répétées aux clauses et conditions du bail, soit en l’espèce au paiement à terme des loyers et charges, le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur la capitalisation des intérêts

C’est à bon droit que le tribunal a dit y avoir lieu à faire droit à la demande formée en ce sens par le bailleur conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil dans sa version applicable au litige.

Sur la demande de dommages et intérêts

C’est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que, faute pour les preneurs de caractériser la faute de la bailleresse dans l’exécution de ses obligations contractuelles, la demande de dommages et intérêts formée par les locataires sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société KML Consultants et M. [M] à supporter la charge des dépens de première instance mais sera infirmé en ce qu’il les a condamné à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société KML Consultants et M. [M] seront condamnés à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en leurs demandes, la société KML Consultants et M. [M] supporteront la charge des dépens d’appel.

Sur l’engagement de la caution

C’est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé que M. [M] s’est porté caution solidaire de la totalité des engagements contractés par les locataires aux termes du bail litigieux et l’a, par voie de conséquence, condamné au paiement solidaire de toutes les condamnations prononcées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 31 janvier 2017 par M [X] [M] ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné la société KML Consultants et M. [M] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau ;

Condamne la société KML Consultants et M. [M] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant ;

Condamne la société KML Consultants et M. [M] à supporter la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE