TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 23/01116 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XNU6

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 FEVRIER 2024

DEMANDERESSE :

S.C. EDISSIMMO

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Etienne CHARBONNEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. THERAFORM

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 30 Janvier 2024

ORDONNANCE du 20 Février 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 20 décembre 2017, la société SG PIERRE ENTREPRISE aux droits de laquelle vient la société SC EDISSIMMO (acte de vente du 30 octobre 2019), a consenti à la S.A.R.L. THERAFORM un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 4] (59), [Adresse 3] , pour une durée de neuf années à compter du 20 décembre 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 17.135 euros HT et HC, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, à compter du 20 mars 2018 (franchise de loyer de trois mois) outre provisions pour charges de 18.240 euros HT et HC, et versement d’un dépôt de garantie de 4283,75 euros.

La délivrance d’un commandement de payer le 11 décembre 2020, suivi d’une assignation le 11 juin 2021 devant le juge des référés de ce tribunal, a donné lieu à une transaction entre les parties, homologuée par le juge des référés le 14 septembre 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 03 mars 2023, la SC EDISSIMMO a donné congé des lieux loués au bailleur, à effet du 19 décembre 2023 au plus tard, qui l’a accepté le 13 mars 2023.

Les loyers étant impayés, la SC EDISSIMMO a fait signifier le 22 juin 2023 à la S.A.R.L. THERAFORM un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du 11 août 2023 a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et autres mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 octobre 2023 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 30 janvier 2024, pour y être plaidée.

A cette audience, la SC EDISSIMMO, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Vu l’Article 1728 du code civil,

Vu l’Article L 145-41 du code de commerce,

Vu les Articles 510 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’Article 1343-5 du code civil,

Vu le bail commercial du 20 décembre 2017,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié les 22 et 26 juin 2023,

Vu les pièces produites aux débats,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu le 20 décembre 2017 visée dans le commandement de payer, signifié les 22 et 26 juin 2023,

EN CONSÉQUENCE :

— Ordonner l’expulsion immédiate des locaux objet du bail commercial conclu le 20 décembre 2017 de la société THERAFORM et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier,

— Fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la société THERAFORM à la somme de 124,72 euros TTC, par jour de retard à compter du 28 juillet 2023 jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués comprenant évacuation des meubles éventuels et remise des clés, outre tous accessoires de loyer, et CONDAMNER en tant que de besoin la société THERAFORM au paiement provisionnel de ces indemnités,

— Condamner la société THERAFORM au paiement provisionnel des sommes suivantes :

o 47.534,17 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 27 juillet 2023,

o Les intérêts de retard au Taux Mensuel du Marché Monétaire majoré de deux points à titre de pénalité de retard, à compter du 1 er octobre 2022 jusqu’à la date définitive de paiement des loyers et intérêts de retard y afférents, le montant de chaque échéance étant lui-même majoré de 10% à titre de dommages-intérêts à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la date d’échéance, soit le 16 octobre 2022,

o 4.539,86 euros de dépôt de garantie appréhendé à titre d’indemnité,

o 563,01 euros au titre des frais de commandement de payer, délivré les 22 et 26 juin 2023,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

— Débouter la société THERAFORM de l’entier de ses demandes, fins moyens et conclusions,

— Condamner la société THERAFORM à régler à la société EDISSIMMO la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société THERAFORM aux entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation.

La S.A.R.L. THERAFORM, représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article 1219 du code civil,

Vu les pièces,

— Juger que la demande de la société EDISSIMMO se heurte à une contestation sérieuse ;

EN CONSÉQUENCE,

— L’en débouter

SUBSIDIAIREMENT

— Accorder à la société THERAFORM les délais les plus étendus pour le paiement des sommes demandées,

— Condamner la société EDISSIMMO à payer à la société THERAFORM la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, la SC EDISSIMMO ne justifie pas avoir exécuté cette formalité.

La procédure ne sera donc pas opposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La S.A.R.L. THERAFORM indique avoir quitté les lieux, de sorte que la demande d’expulsion est sans objet et s’oppose aux demandes du bailleur invoquant les manquements du bailleur à ses obligations résultant du bail et une exception d’inexécution de ses propres obligations, reprochant à la SC EDISSIMMO une absence de jouissance paisible des lieux loués, qui n’ont été mis à sa disposition qu’à compter de “courant 2019", l’empêchant d’accéder aux locaux et d’y réaliser des travaux, ainsi que de multiples désagréments liés à la connexion Internet et à la climatisation.

La preneuse sollicite subsidiairement l’octroi de délais de paiement.

La bailleresse reprend ses prétentions, exposant que la S.A.R.L. THERAFORM n’a pas restitué les clefs du local et ne s’est pas présentée à l’état de sortie prévu le 28 décembre 2023.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 16- pages 27 et 28 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 77.093,07 euros, délivré le 22 juin 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 22 juillet 2023, ce qu’il convient de constater.

La S.A.R.L. THERAFORM ne justifie pas, comme elle le soutient, avoir restitué au bailleur le local et remis les clefs, alors qu’il résulte du procès-verbal de constat du 28 décembre 2023, date convenue de restitution des lieux entre les parties après le report de la date d’effet du congé du 03 mars 2023, que le locataire ne s’est pas présenté au rendez-vous (pièces EDISSIMMO n° 23 à 25).

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL THERAFORM après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SC EDISSIMMO, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL THERAFORM au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 23 juillet 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [ le président peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SARL THERAFORM invoque les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, en début de bail et l’absence de jouissance paisible des lieux, pour justifier son abstention au paiement du loyer.

Toutefois, s’il est justifié d’échanges entre le bailleur et le preneur, relatifs d’une part, au délai d’obtention des autorisations nécessaires à l’aménagement des bureaux et d’autre part, à l’acheminement de la fibre optique, en juin et juillet 2019 (pièces EDISSIMMO n°27 et 28), les contestations invoquées sont dépourvues de tout sérieux, la demanderesse n’étant tenue en qualité de bailleur qu’à compter de son acquisition des lieux, le 30 octobre 2019 et ne répond aucunement des prétendus manquements du précédent bailleur.

Par ailleurs, le preneur a conclu avec la demanderesse un protocole d’accord, homologué le 14 septembre 2021, arrêtant les loyers impayés au 29 juin 2021, appel du 3ème trimestre 2021 inclus et le locataire s’est abstenu dans ce cadre de contester son obligation au paiement, au moins pour les loyers visés au protocole. Et la SARL THERAFORM ne justifie pas de manquements postérieurs du bailleur à ses obligations. L’argumentation de la SARL THERAFORM n’est donc pas fondée.

La SC EDISSIMMO justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte au 27 juillet 2023 (pièce n°9) que la SARL THERAFORM a cessé de payer ses loyers, charges, taxes, et reste lui devoir une somme de 47.534,17 euros, pour la période du 4ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2023 inclus.

La bailleresse dispose toutefois d’ores et déjà d’un titre exécutoire, en vertu du protocole d’accord homologué (pièces EDISSIMMO n°5 et 6) au titre des loyers arrêtés au 29 juin 2021 (appel du 3ème trimestre 2021 inclus), qu’il lui appartient de faire exécuter.

Les causes de ce protocole d’accord seront dponc déduites des sommes dues.

La SARL THERAFORM sera en conséquence condamnée à titre provisionnel, au paiement de la somme de 27.613,62 euros (47.534,17 – 19.920,55), au titre des loyers et charges, pour la période du 4ème trimestre 2021 au 27 juillet 2023, appel du 3ème trimestre 2023 prorata temporis inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juin 2023.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, majoratuion d’intérêts de retard ou majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur l’octroi de délais de paiement

La SARL THERAFORM sollicite l’octroi de délais de paiement les plus étendus pour s’acquitter de la dette.

En l’absence d’informations sur la situation financière du débiteur et eu égard aux défaillances du locataire dans le respect du précédent protocole, le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la société défenderesse.

Sur les demandes accessoires

La SARL THERAFORM, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 22 juin 2023 à l’exclusion du précédent commandement de payer du 11 décembre 2023, non suivi d’une procédure qui demeurera à la charge du bailleur.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SC EDISSIMMO la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déclarons inopposable aux éventuels créanciers inscrits, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 20 décembre 2017, portant sur les locaux situés à [Localité 4] (59), [Adresse 3], depuis le 22 juillet 2023,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL THERAFORM et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4] (59), [Adresse 3] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 23 juillet 2023,

Condamnons à titre provisionnel la SARL THERAFORM au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL THERAFORM à payer à SC EDISSIMMO la somme provisionnelle de 27.613,62 euros (vingt-sept mille six cent treize euros et soisante-deux centimes) au titre des loyers et charges, pour la période du 4ème trimestre 2021 au 27 juillet 2023, appel du 3ème trimestre 2023 prorata temporis inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont visées,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale (majorations d’intérêts et majoration d’indemnités d’occupation)

Rejetons la demande de délais de paiement,

Condamnons la SARL THERAFORM à payer à la SC EDISSIMMO la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL THERAFORM aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 22 juin 2023, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 11 décembre 2020,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET