Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01727 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG74P

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Janvier 2023 rendue par le Président du TJ de PARIS – RG n° 22/52391

APPELANT

M. [Y] [N] administrateur de biens, exerçant sous l’enseigne 'SHJL IMMO'

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 et assisté par M^e Jean Louis JALADY, avocat au Barreau de Paris

INTIMEE

S.A.R.L. ARCHIGESTIM dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 4], représentée par son gérant, Monsieur [L] [C], domiciliés ès-qualité audit siège, agissant en qualité de syndic représentant Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 6].

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Michel BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0052

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport

Patricia LEFEVRE, Conseillère

Valérie GEORGET, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Stefanie VERSTRAETEN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors du prononcé.

*****

M. [N], commissaire de justice exerçant l’activité accessoire de syndic de copropriété sous l’enseigne SHJL Immo, a été en charge de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 6] (92) jusqu’à son remplacement par la société Archigestim, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 juillet 2021, la société Archigestim a demandé à M. [N] de lui remettre sous quinzaine les éléments visés par l’article 18-2 de la loi du 18 juillet 1965.

Par acte extrajudiciaire du 2 décembre 2021, la société Archigestim, agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6], a fait assigner M. [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre (92) en lui demandant de condamner le défendeur à lui remettre une liste de documents relatifs à la copropriété, dans un délai maximum de 48 heures, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et à lui payer avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts une indemnité provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, outre une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné le renvoi du dossier devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé en application de l’article 47 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 4 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

condamné M. [N] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo à remettre à la société Archigestim, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] (92), les éléments suivants :

1- Documents généraux relatifs à la copropriété accompagnés d’un bordereau récapitulatif :

les procès-verbaux des assemblées générales des exercices 2018 et 2020 ;

les avis de réception des convocations et notifications des procès-verbaux d’assemblées générales des exercices 2017 à 2021 ;

les feuilles de présence des assemblées générales des exercices 2017 à 2021 ;

le registre des assemblées générales ;

les clés d’accès aux parties communes et la documentation s’y rapportant ;

la fiche synthétique de l’immeuble les dossiers afférents aux mutations ;

2- Documents comptables et bancaires accompagnés d’un bordereau récapitulatif :

détail de l’avance permanente ;

appels de fonds et régularisations annuelles de charges par copropriétaire de 2017 à 2021 ;

relevés généraux de dépenses des exercices 2017, 2018 et 2021 ;

balance détaillée de l’ensemble des comptes des exercices 2017 à 2021 ;

situation de trésorerie ;

grands livres comptables pour les années 2017 à 2019 et 2021 ;

carnets de chèque et souches de 2017 à 2019 ;

factures de dépenses des exercices 2017 à 2019 ;

liste des factures payées non réparties ou correspondant à des comptes de dépenses non approuvées en assemblée générale ;

relevés bancaires des années 2017 à 2019 ;

états de rapprochements bancaires de 2017 à 2021 ;

factures de frais et honoraires de l’ancien syndic de 2017 à 2021 ;

et ce, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de un mois ;

condamné M. [N] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo à payer à la société Archigestim, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] (92), une provision de 1 000 euros à valoir sur les dommages-intérêts ;

rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [N] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo ;

condamné M. [N] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo à payer à la société Archigestim, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] (92), la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [N] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo aux dépens de l’instance ;

dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;

rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 12 janvier 2023, M. [N] a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 6 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, il demande à la cour de :

infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

débouter la société Archigestim ès qualités de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (92) de l’ensemble de ses prétentions à son encontre ;

condamner la société Archigestim ès qualités de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (92) à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Archigestim ès qualités de syndic représentant le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 6] (92) aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Archigestim ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 6] (92), aux termes de ses dernières conclusions en date du 6 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [N] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo à lui remettre les documents qu’elle énumère ;

réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

condamner M. [N] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo, à défaut de remise à elle dans un délai de 8 jours à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, de tout ou partie des éléments précités, à lui payer une astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’à complète exécution ;

confirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a condamné M. [N] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo à l’indemniser à titre provisionnel du préjudice subi

réformant sur le quantum, le condamner à lui payer une indemnité provisionnelle de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil et ce, avec intérêts légaux à compter de l’assignation et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [N] à l’indemniser de ses frais irrépétibles ;

condamner M. [N] exerçant sous l’enseigne SHJL Immo à lui payer une indemnité supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

le condamner aux entiers dépens ;

le débouter de l’intégralité de ses demandes.

SUR CE,

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

Il convient de rappeler que l’article 18-2 précité n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenu préalablement, pas plus qu’à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession. En l’espèce, tout en demandant la confirmation de l’ordonnance entreprise concernant les pièces réclamées, la société Archigestim indique en cause d’appel qu’il lui manque encore les pièces suivantes – sans qu’il soit nécessaire d’examiner la question de la régularité de la transmission dématérialisée, qui ne ressort pas à la compétence du juge des référés et dont l’intimée ne tire aucune conséquence dans la formulation de ses demandes :

1°) procès-verbaux des assemblées générales des exercices 2018 et 2020 : M. [N] ne s’explique pas sur leur tenue, ni – dans l’hypothèse où elles ont eu lieu – sur l’absence de transmission des procès-verbaux afférents ; l’injonction de remise sous astreinte sera donc maintenue, le montant de l’astreinte sera porté à 100 euros par jour pendant un mois.

2°) les avis réception des convocations et notifications des procès-verbaux d’assemblées générales des exercices 2017 à 2021 : M. [N] reconnaît ne pas avoir conservé ces éléments ; il n’y a donc pas matière à organiser leur transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

3°) les feuilles de présence des assemblées générales des exercices 2017 à 2021 : M. [N] ne s’explique pas sur ces éléments, sans même indiquer qu’il ne les détient pas ; l’injonction de remise sous astreinte sera donc maintenue, le montant de l’astreinte sera porté à 100 euros par jour pendant un mois.

4°) le registre des assemblées générales : M. [N] ne s’explique pas sur cet élément, sans même indiquer qu’il ne le détient pas ; l’injonction de remise sous astreinte sera donc maintenue, le montant de l’astreinte sera porté à 100 euros par jour pendant un mois.

5°) clés d’accès aux parties communes : M. [N] indique que le précédent syndic ne lui a pas remis ces clés ; il n’y a pas matière à organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

6°) fiche synthétique de l’immeuble : M. [N] indique que le précédent syndic n’a pas immatriculé l’immeuble et que la fiche synthétique n’a pas été établie ; il n’y a pas matière à organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

7°) dossiers afférents aux mutations y compris les originaux des oppositions article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 : M. [N] indique que le précédent syndic ne lui a pas remis de dossier de mutations ; il n’y a pas matière à organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

8°) détail de l’avance permanente : M. [N] mentionne que ce détail figure dans le grand livre 2021 remis le 5 mai 2022, compte 1031000 ; il n’y a pas matière à organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

9°) Appels de fonds et régularisations annuelles de charges par copropriétaire de 2017 à 2021 ; relevés généraux de dépenses des exercices 2017, 2018 et 2021 ; balance détaillée de l’ensemble des comptes des exercices 2017 à 2021 ; situation de trésorerie ; grands livres comptables pour les années 2017 à 2019 et 2021 : M. [N] mentionne que le précédent syndic n’a pas transmis sa comptabilité et que les appels de charge émis pendant sa mandature sont repris dans le grand livre 2021, de même que la situation de trésorerie, tout en rappelant qu’il n’y a pas de copropriétaire débiteur ; quelles que soient les insuffisances de la gestion de M. [N] et de sa tenue des pièces, il n’y a pas matière à organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

10°) carnets de chèque et souches de 2017 à 2021 : M. [N] ne s’explique pas spécifiquement à leur sujet ; l’injonction de remise sous astreinte sera donc maintenue, le montant de l’astreinte sera porté à 100 euros par jour pendant un mois.

11°) factures de dépenses des exercices 2017 à 2019 ; liste des factures payées non reparties ou correspondant à des comptes de dépenses non approuvées en assemblée générale : M. [N] se borne à mentionner que les factures 2021 ont été transmises, sans s’expliquer spécifiquement sur les années antérieures ; l’injonction de remise sous astreinte sera donc maintenue, le montant de l’astreinte sera porté à 100 euros par jour pendant un mois.

12°) relevés bancaires des années 2017 à 2019 : M. [N] ne s’explique pas spécifiquement à leur sujet ; l’injonction de remise sous astreinte sera donc maintenue, le montant de l’astreinte sera porté à 100 euros par jour pendant un mois.

13°) états de rapprochements bancaires de 2017 à 2021 : M. [N] mentionne qu’il n’y a pas eu de rapprochement bancaire ; il n’y a pas matière à organiser la transmission. L’ordonnance entreprise sera infirmée de chef.

14°) factures de frais et honoraires de l’ancien syndic de 2017 à 2021 : M. [N] ne s’explique pas spécifiquement à leur sujet ; l’injonction de remise sous astreinte sera donc maintenue, le montant de l’astreinte sera porté à 100 euros par jour pendant un mois.

En vertu du 2e alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, un certain nombre de carences de M. [N] apparaissent dans sa gestion de la copropriété litigieuse, notamment l’absence de tout recours à l’encontre du syndic qu’il a remplacé, et l’absence de conservation de pièces administratives et comptables. Le préjudice du syndicat des copropriétaires n’apparaît pas sérieusement contestable à concurrence de la somme de 1 000 euros décidée par le premier juge à titre de provision ' étant précisé que cette indemnisation ne concerne pas la société Archigestim elle-même. S’agissant d’une provision sur une indemnisation pour faute, la demande relative aux intérêts moratoires à compter de l’assignation sera rejetée. Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus par application de l’article 1343-2 du code civil, sur laquelle le premier juge avait manqué de statuer.

La décision entreprise sera confirmée quant aux dispositions concernant l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et le sort des dépens. M. [N] sera tenu d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [N] à remettre à la société Archigestim, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] (92), les éléments suivants :

les avis de réception des convocations et notifications des procès-verbaux d’assemblées générales des exercices 2017 à 2021 ;

les clés d’accès aux parties communes et la documentation s’y rapportant ;

la fiche synthétique de l’immeuble

les dossiers afférents aux mutations ;

détail de l’avance permanente ;

appels de fonds et régularisations annuelles de charges par copropriétaire de 2017 à 2021 ;

relevés généraux de dépenses des exercices 2017, 2018 et 2021 ;

balance détaillée de l’ensemble des comptes des exercices 2017 à 2021 ;

situation de trésorerie ;

grands livres comptables pour les années 2017 à 2019 et 2021 ;

états de rapprochements bancaires de 2017 à 2021 ;

L’infirme également en ce qu’elle a fixé l’astreinte à la somme de 10 euros par jour de retard pendant un mois ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de transmission forcée des éléments suivants ;

les avis de réception des convocations et notifications des procès-verbaux d’assemblées générales des exercices 2017 à 2021 ;

les clés d’accès aux parties communes et la documentation s’y rapportant ;

la fiche synthétique de l’immeuble ;

les dossiers afférents aux mutations ;

détail de l’avance permanente ;

appels de fonds et régularisations annuelles de charges par copropriétaire de 2017 à 2021 ;

relevés généraux de dépenses des exercices 2017, 2018 et 2021 ;

balance détaillée de l’ensemble des comptes des exercices 2017 à 2021 ;

situation de trésorerie ;

grands livres comptables pour les années 2017 à 2019 et 2021 ;

états de rapprochements bancaires de 2017 à 2021 ;

Dit que M. [N] devra transmettre les pièces, dont la remise a été confirmée, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai d’un mois courant à compter du premier jour du 2e mois, délai à l’issue duquel le juge de l’exécution pourra à nouveau statuer sur l’astreinte ;

Y ajoutant,

Dit que les intérêts échus sur la somme de 1 000 euros allouée à la société Archigestim, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] (92), à titre de provision à valoir sur dommages-intérêts, dus pour une année entière, produiront intérêt par application de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [N] à payer à la société Archigestim, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] (92), une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne M. [N] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT