Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

(n° 182 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12394 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJXEX

Décision déférée à la cour : ordonnance du 01 février 2024 – JCP du Tprox d’Aulnay-sous -Bois – RG n° 12-23-003685

APPELANT

M. [B] [V]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2024-011164 du 28/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉS

M. [E] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Mme [O] [P] née [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1118

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 1er février 2016, les époux [P] ont consenti à M. [V] un bail portant sur un logement à usage d’habitation avec parking (lot n°17) situé, [Adresse 1]/[Adresse 2], dans la commune de [Localité 7] (Seine-Saint-Denis), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 725 euros outre 70 euros de provision pour les charges. Le montant total mensuel après indexation s’élève actuellement à 858,72 euros, compensé en partie par l’allocation logement dont bénéficie M. [V] à hauteur de 456 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2023, les époux [P] ont fait délivrer à leur locataire un commandement d’avoir à payer la somme de 29.969,23 euros au titre des loyers et provisions pour charges demeurés impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

En l’absence de régularisation intervenue par M. [V], suivant acte de commissaire de justice du 29 août 2023, les époux [P] l’ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal de proximité de Aulnay-sous-Bois aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de location pour non-paiement des loyers et charges ;

ordonner l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel de :

la somme de 30.814,11 euros représentant l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 31 octobre 2022, à actualiser au jour de l’audience, tant en présence qu’en l’absence du locataire ;

une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée au montant du loyer courant et charges y afférent ;

condamner le défendeur à leur payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 1er février 2024, le dit juge des référés a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er février 2016 ont été réunies le 30 octobre 2023 à minuit ;

rejeté la demande d’échéancier suspensif des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement formée par M. [V] ;

constaté que le bail est résilié depuis le 31 octobre 2023 ;

fixé par provision le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [V] est redevable depuis le 31 octobre 2023 qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées ;

condamné M. [V] à payer à M. et Mme [P] la somme de 33.094,16 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 8 décembre 2023, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

rejeté le surplus de demande en paiement ;

condamné, en tant que de besoin, M. [V] à payer l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois de janvier 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

dit que M. [V] devra quitter le logement avec parking et les rendre libres de tous occupants de son chef, avec remise des clés aux bailleurs à leur mandataire ;

accordé à M. [V] un délai de trois mois, courant à compter de l’expiration de la trêve hivernale, pour libérer les lieux ;

à défaut de libération volontaire, ordonné l’expulsion de M. [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, 8 jours après une sommation de quitter les lieux demeurée infructueuse ;

rappelé que le sort des meubles se trouvant sur les lieux se trouvera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé, en application de l’article 24 IX de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation sont indiquées sur le site Internet de la BRIHL Île-de-France et que l’adresse de la commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 6]

[Localité 5]

débouté M. et Mme [P] du surplus de leurs prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

condamné M. [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

dit que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Par déclaration du 6 juillet 2024, M. [V] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a:

constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 30/10/2023 et constaté la résiliation du bail ;

fixé une indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel à compter de janvier 2024, rejeté la demande de suspension des effets de la clause et d’accorder un échéancier sur 36 mois;

condamné M. [V] au paiement de la somme de 33.094,16 euros à titre provisionnel pour les loyers et charges impayés au mois de décembre 2023 inclus;

a refusé à titre subsidiaire de lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ;

a ordonné son expulsion avec le concours de la force publique et l’a condamné aux dépens.

Par ses premières et dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [V] a demandé à la cour de :

le déclarer recevable et bien fondé en toutes ses demandes;

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau;

suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 10 euros et le solde le 36ème mois ;

dire et juger que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs premières et dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, les époux [P] ont demandé à la cour de :

débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes ;

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

condamner M. [V] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de la présente procédure lesquels pourront être recouvrés directement par M^e Belmont, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Préalablement, la cour relève que le premier juge a constaté l’absence de contestation sérieuse quant à la résiliation de plein droit, à compter du 30 octobre 2023 à minuit, du contrat de bail ayant lié les parties, faute pour M. [V] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement.

A hauteur d’appel, les parties ne remettent pas en cause ce constat.

M. [V], se bornant à préciser qu’il vit seul avec son fils à charge et versant à l’appui de ses demandes une seule pièce s’agissant d’une 'Attestation de paiement CAF du 14 septembre 2024', n’a développé de prétentions que concernant l’octroi de délais supplémentaires, sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire, outre quant aux frais d’instance.

M. et Mme [P] s’opposent à ces demandes, en faisant valoir que M. [V] ne remplit pas les conditions requises par la loi, faute d’avoir repris le paiement intégral des loyers. Ils observent qu’en tout état de cause M. [V] n’est pas en situation de régler sa dette.

Il est rappelé qu’en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande de délais

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, dans les limites de sa compétence, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige :

'[…] V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Outre les dispositions précitées, il sera rappelé que l’article 1343-5 du code civil prévoit que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [V] n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, outre que cette situation a persisté depuis.

Par ailleurs, force est de constater que M. [V] ne produit aucune pièce de nature à expliquer les retards répétés dans l’exécution de ses obligations.

Dans ces conditions, la cour, qui ne peut que rejeter la demande de délais supplémentaires et de suspension des effets de la clause résolutoire, confirmera l’ordonnance dans ses dispositions qui lui sont soumises de ces chefs.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais et dépens.

Partie perdante, M. [V] sera condamné aux dépens de l’appel avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, M. [V] sera condamné à payer aux époux [P] la somme de mille (1.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise dans ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux ;

Condamne M. [V] aux dépens de l’appel dans les conditions fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne M. [V] à payer aux époux [P] la somme de mille (1.000) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT