Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 18 JANVIER 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06321 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRI7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS – RG n° 22/51223

JONCTION AVEC LE DOSSIER PORTANT LE N°RG 22/06888

APPELANTE

S.A.S. BH [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 904 833 704

représentée par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

assistée par M^e Simon MOREL, avocat au barreau de PARIS, toque : J082

INTIMÉES

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet [O] et A., sis [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 313 791 295

représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

assistée par M^e Pascaline DECHELETTE TOLOT de la SELAS LPA-CGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238

S.A.S. [Localité 5] 26 prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° SIRET : 440 94 0 7 57

représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

assistée par M^e Raphaël FARACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D009

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Rachel LE COTTY, conseillère

Patricia LEFEVRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

La société [Localité 5] 26 est propriétaire, pour l’avoir acquis le 2 septembre 2021, du lot n°1 de l’état descriptif de division de l’immeuble soumis au régime de la copropriété situé au [Adresse 2] dans le 7ème arrondissement de [Localité 4]. Le 27 octobre 2021, ce lot, situé en au rez-de-chaussée et en sous-sol du bâtiment sur rue a été donné à bail commercial à la société BH [Adresse 3] pour exercer une activité de restauration froide sur place et à emporter, glacier, vente de crêpes, vente de produits alimentaires régionaux, à l’exclusion de toute autre activité, étant précisé que le preneur garantit et certifie expressément au bailleur qu’il n’exercera aucune activité de cuisson sur place. La société BH [Adresse 3] a entrepris des travaux.

Par lettres recommandées avec avis de réception en date des 21 décembre 2021 et 17 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] a mis en demeure dans un premier temps la société [Localité 5] 26 puis dans un second temps la société BH [Adresse 3] d’interrompre immédiatement les travaux en cours sur les parties communes jusqu’à l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale et les travaux en cours dans le local, jusqu’à l’obtention d’un permis de construire les autorisant et de la décision autorisant le changement de destination vers une activité de restauration. Il a également sollicité, tous les documents techniques relatifs aux travaux réalisés sur les parties communes et attestant de l’isolation acoustique des locaux.

Par courrier en date du 7 janvier 2022, la société [Localité 5] 26 a rappelé au syndicat des copropriétaires qu’elle n’était en aucun cas à l’origine des travaux réalisés par le preneur pour y exercer son activité de salon de thé, sans cuisson sur place et non de restauration, a rejeté ses allégations d’infractions au code de l’urbanisme et a rappelé qu’elle avait autorisé les travaux en subordonnant leur exécution aux autorisations administratives requises, en se référant explicitement au fait que le syndic de la copropriété avait dûment été informé du mauvais état des évacuations d’eau et de la nécessité de leur remplacement.

Entre temps, la société BH [Adresse 3] avait, le 6 janvier 2022, fait dresser un constat d’huissier décrivant l’état des locaux où les travaux se trouvaient en cours d’exécution.

Le 12 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a fait dresser un procès-verbal de constat.

Puis, autorisé à assigner d’heure à heure, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a, par actes extra-judiciaires du 16 février 2022, fait assigner la société [Localité 5] 26 et la société BH [Adresse 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sous astreinte la remise en l’état antérieur des parties communes et la cessation des travaux non autorisés ainsi que, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise.

Par ordonnance contradictoire du 16 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a condamné la société [Localité 5] 26 et la société BH [Adresse 3] à :

— remettre en leur état antérieur les façades, le plancher bas du lot n°1 de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ainsi que les canalisations communes d’eaux usées et d’eau froide ayant fait l’objet d’un raccordement non autorisé,

— cesser les travaux faits dans le lot n°1 de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en tant qu’ils portent atteinte aux parties communes, notamment sur la façade,

chacune des condamnations étant assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, dès la signification de l’ordonnance, ladite astreinte ayant vocation à courir durant 3 mois.

Le juge des référés a également ordonné une expertise, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires et confiée à M. [T] avec mission principalement de :

— identifier, constater et décrire les travaux réalisés dans le lot n°1 de l’immeuble, dès l’automne 2021 pouvant affecter les parties communes, et qui n’auraient pas déjà été relevés par la présente ordonnance,

— se faire communiquer tous justificatifs et autorisations éventuellement obtenus par les défenderesses s’agissant des travaux affectant les parties communes et dire s’ils portent atteinte à la structure de l’immeuble et s’il existe des désordres, de les analyser et en rechercher l’origine, pour ce qui concerne les travaux affectant les parties communes, décrire les travaux nécessaires pour y remédier,

— décrire les modalités de remise en état des parties communes auxquelles il aurait été porté atteinte sans autorisation et chiffrer le coût de cette remise en état et fournir tout élément technique au tribunal de nature à lui permettre d’évaluer les préjudices subis et les responsabilités encourues, autorisant en cas d’urgence ou de péril retenu par l’expert, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert, sur pré-rapport les décrivant et en chiffrant le coût.

Enfin le juge a rappelé que sa décision était assortie de l’exécution provisoire de droit et il a condamné la société BH [Adresse 3] et la société [Localité 5] 26 à payer, chacune, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par deux déclarations en date des 24 mars 2022 et 1er avril 2022, la société BH [Adresse 3] puis la société [Localité 5] 26 ont relevé appel de cette décision. Ces procédures ont été enregistrées sous les numéros RG 22/06321 (appel BH [Adresse 3]) et 22/06888 (appel [Localité 5] 26).

Aux termes de conclusions identiques notifiées par la voie électronique dans chacun des dossiers, le 23 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, la société BH [Adresse 3] demande à la cour, au visa des articles 484 et suivants du code de procédure civile :

— d’infirmer la décision en ce qu’elle l’a condamnée avec la société [Localité 5] 26 et sous astreinte, à remettre en leur état antérieur les façades, le plancher bas du lot n°1 ainsi que les canalisations communes d’eaux usées et d’eau froide ayant fait l’objet d’un raccordement non autorisé, et à cesser les travaux en tant qu’ils portent atteinte aux parties communes, notamment sur la façade, en ce qu’elle a autorisé en cas d’urgence ou de péril retenu par l’expert, le syndicat des copropriétaires à faire exécuter à ses frais avancés, les travaux estimés indispensables par l’expert, sur pré-rapport et enfin en ce qu’elle l’a condamnée au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— statuant à nouveau, de la déclarer bien fondée en son appel en vue d’obtenir l’annulation ou la réformation de l’ordonnance du 16 mars 2022, à l’exclusion de la mesure d’instruction qui a été ordonnée et qui, à la suite de la consignation des sommes nécessaires à la saisine de l’expert, se trouve en cours d’exécution, de juger n’y avoir lieu à condamnation à remise en l’état antérieur des façades, que les autres mesures de remise en état sont sans objet et qu’en l’absence d’urgence ou de péril, il n’y a pas lieu d’autoriser le syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux ;

— en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon des dernières conclusions, identiques, notifiées par la voie électronique dans chacun des dossiers, le 12 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, la société [Localité 5] 26 demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile d’infirmer l’ordonnance entreprise dans ses dispositions relatives aux remises en état et à l’arrêt des travaux, sous astreinte, en ce qu’elle autorise la réalisation de travaux en cas d’urgence ou de péril et la condamne à payer une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et statuant à nouveau, de juger sans objet la demande de cessation des travaux, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de remise en état sous astreinte et de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et une même somme lui étant alloué pour ses frais de défense en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de signification de l’arrêt à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées dans chacun des dossiers, par la voie électronique le 22 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande à la cour de juger qu’il renonce à l’exécution de l’ordonnance dont appel, dont il ne sollicite pas la confirmation et que l’appel interjeté par la société BH [Adresse 3] (RG 22/06321) et celui de la société [Localité 5] 26 (RG 22/6888) sont sans objet, de débouter les appelants des demandes à son encontre. Il réclame dans chacun des dossiers, la condamnation de la société appelante à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris la moitié du montant de la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire.

SUR CE, LA COUR

Il convient dans un souci d’une bonne administration de la justice de joindre les appels des sociétés BH [Adresse 3] et [Localité 5] 26, qui remettent en cause les dispositions d’une même ordonnance de référé.

Les sociétés BH [Adresse 3] et [Localité 5] 26 ne remettent pas en cause le principe de l’expertise, mais uniquement l’une de ses modalités. Elles critiquent également leur condamnation à remettre en l’état antérieur des façades, planchers bas du lot n°1 et des canalisations d’eaux usées et d’eau froide ayant fait l’objet d’un raccordement citées dans le procès-verbal d’huissier du 12 janvier 2022. Elles rappellent que l’exécution provisoire de la décision dont appel a été arrêtée par une ordonnance en date du 15 juin 2022 dont elles citent la motivation. Elles relèvent l’abandon par le syndicat des copropriétaires de ses griefs relatifs à une violation des dispositions du règlement de copropriété ou de la législation en vigueur sur l’usage des locaux. Elles font valoir que l’affectation du lot à usage de commerce a été autorisée, ainsi qu’il a été explicitement rappelé par l’acte de vente du 2 septembre 2021 conformément à la décision n°8758 du 28 juin 1993 portant changement de destination des lots n°1 et 3 et faisant l’objet de l’attestation de la mairie de [Localité 4] en date du 25 mars 2021.

Elles rappellent qu’elles n’ont jamais contesté la création d’un nouveau système d’évacuation d’eau ou d’arrivée d’eau et le remplacement de la VMC, vétustes ou fuyards sans modification des branchements existants. La société BH [Adresse 3] soutient que les allégations du syndicat des copropriétaires sur les travaux en façades reposent sur des documents établis par une société AT construction, qui n’a pas la qualité d’architecte et ne devait pas apparaître comme tel dans la procédure, et que ces documents ne viennent pas établir les manquements allégués par le syndicat des copropriétaires. Elle avance que les éléments apportés ultérieurement confortent cette absence de grief, l’absence de tout percement de trémie, d’excavation ou de suppression du plancher. Elle affirme que la démarche du syndicat des copropriétaires avait pour objet d’interdire toute exploitation effective des lieux loués à usage commercial et ajoute, qu’à supposer même qu’un doute ait subsisté concernant les modifications apportées au branchement de canalisation ou remplacement de l’une d’entre elles, ceci ne pouvait en aucun cas justifier les condamnations prononcées alors qu’une mesure d’instruction était de nature à apporter tous les éléments d’information requis.

Les sociétés BH [Adresse 3] et [Localité 5] 26 reprennent les conclusions de l’expert saisi par le syndicat des copropriétaires en exécution de l’ordonnance querellée, qui dans sa note aux parties du 28 septembre 2022, écarte toute intervention sur les façades, plancher bas ou murs porteurs et toute atteinte aux parties communes, qui écrit qu’il ne voit pas ce qui peut être reproché à la société BH [Adresse 3] et qui constate l’absence de désordres affectant les parties communes.

La société BH [Adresse 3] relève en dernier lieu, que si le syndicat des copropriétaires renonce à l’exécution de l’ordonnance dont appel, il ne se désiste pas de son instance ou de son action, qu’il n’est pas fondé à solliciter que l’une ou l’autre des appelantes prenne en charge les frais d’expertise et qu’il reconnaît implicitement l’inanité de ses griefs.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les pièces communiquées dans le cadre de l’expertise judiciaire l’ont éclairé sur les travaux réalisés et il affirme qu’il a ainsi enfin pu obtenir les informations qu’il sollicitait depuis près d’une année sur la nature des dits travaux, concluant que compte tenu de ces éléments et des documents communiqués, il renonce à l’exécution de l’ordonnance entreprise mais estime justifiées les demandes qu’il formule au titre des dépens et de ses frais irrépétibles.

Ainsi que le relève la société BH [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires intimé ne s’est pas désisté de l’action engagée devant le juge des référés mais se contente de renoncer à mettre à exécution l’ordonnance entreprise, sans préciser d’ailleurs l’étendue de cette renonciation alors qu’à hauteur d’appel, il prétend toujours à l’allocation d’indemnités sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et réclame la condamnation des appelantes aux dépens, incluant pour chacune d’entre elles la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert. Les appelantes conservent donc un intérêt à voir examiner leur recours.

En application de l’article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Nonobstant le constat évident à la lecture de la note de l’expert en date du 28 octobre 2022 qu’aucun des travaux réalisés par la société BH [Adresse 3] n’a affecté les parties communes ni porté atteinte à la structure de l’immeuble, il doit être fait le constat que les allégations du syndicat des copropriétaires devant le premier juge n’étaient pas étayées par des documents pertinents.

En effet, le rapport de visite du 20 décembre 2021 établi par le maître d’oeuvre de l’immeuble improprement qualifié d’architecte ne fait pas mention de travaux réalisés affectant la façade et ne contient aucune constatation relative au plancher bas du local ou aux canalisations d’eaux usées et d’eau froide. Ce document a été établi après une visite des lieux avec l’exploitant et la communication de plans. Si le maître d’oeuvre relève que certains points doivent être précisés (localisation de la sortie de la VMC, de l’unité extérieure de la climatisation notamment) il ne formalise aucune des critiques développées par le syndicat des copropriétaires devant le premier juge.

Le constat d’huissier du 12 janvier 2022 décrit au niveau des caves, la présence au plafond d’un tuyau d’évacuation d’aspect neuf provenant, sous le local en travaux, du plancher bas du rez-de-chaussée et qui rejoint la descente générale du bâtiment, ainsi que d’un tuyau d’aspect très récent a priori d’alimentation d’eau branché sur une colonne de l’immeuble. Les photographies de la façade de l’immeuble prises à l’occasion de ce constat permettent d’écarter la réalisation de travaux en façade.

Dans son second rapport du 3 février 2022, il se contente de relever la création d’une vidange, et pour ce faire le percement du plancher haut des caves (dont l’expert judiciaire écrit qu’il s’agissait d’élargir l’évacuation des WC) et un piquetage sur une colonne dont la nouveauté n’est pas établie.

De surcroît, dès la première instance, ces documents étaient utilement contredits par le rapport d’architecte versé par la société BH [Adresse 3] qui relève photographies à l’appui, l’absence de tous travaux en façade ainsi que l’absence de destruction du plancher bas ; cet architecte ajoute que la locataire a procédé au remplacement à l’identique de canalisations vétustes, tous éléments confirmés par l’expert judiciaire.

Dès lors, aucune démonstration n’était faite d’un trouble manifestement illicite ou d’un péril imminent pouvant justifier les condamnations prononcées en première instance ou l’autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de procéder, à ses frais avancés, à des travaux.

Dès lors, la décision déférée sera infirmée de ces chefs.

La cour n’a pas à se prononcer sur la légitimité de la mesure d’instruction sollicitée au visa de l’article 145 du code de procédure civile qui n’est pas contestée en son principe et il n’appartient pas au juge des référés et par conséquent à la cour saisie d’un recours d’une ordonnance de référé de se prononcer sur la charge définitive de la consignation justement mise à la charge du syndicat des copropriétaires qui sollicitait une expertise.

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront infirmées. Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à chacune des appelantes une indemnité au titre des frais qu’elles ont exposés pour assurer leur défense devant la cour. En revanche, aucune condamnation ne sera prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par les parties en première instance.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 22/06321 et 22/06888 ;

Dans la limite de l’appel dont la cour est saisie,

Infirme l’ordonnance rendue le 16 mars 2022, en ce qu’elle :

— condamne les sociétés [Localité 5] 26 et BH [Adresse 3] à remettre en leur état antérieur les façades, le plancher bas du lot n°1 de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) ainsi que les canalisations communes d’eaux usées et d’eau froide ayant fait l’objet d’un raccordement non autorisé, citées dans le procès-verbal d’huissier du 12 janvier 2022, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passés 8 jours après la signification de l’ordonnance, ladite astreinte ayant vocation à courir durant 3 mois ;

— les condamne à cesser les travaux faits dans le lot n°1 de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en tant qu’ils portent atteinte aux parties communes, notamment sur la façade, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dès la signification de l’ordonnance, ladite astreinte ayant vocation à courir durant 3 mois ;

— autorise en cas d’urgence ou de péril retenu par l’expert, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert, sur pré-rapport les décrivant et en chiffrant le coût ;

— condamne les sociétés BH [Adresse 3] et [Localité 5] 26 à payer, chacune, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] tendant à voir condamner, sous astreinte, les sociétés BH [Adresse 3] et [Localité 5] 26 à remettre en état les façades de l’immeuble, le plancher bas du lot n°1, des canalisations communes ainsi qu’à cesser les travaux faits dans le lot n°1 en tant qu’ils portent atteinte aux parties communes et tendant, dans le cadre de l’expertise, à être autorisé en cas d’urgence ou de péril retenu par l’expert, à faire exécuter des travaux à ses frais avancés ;

Dit n’y avoir lieu à application, en première instance, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer la société BH [Adresse 3] et à la société [Localité 5] 26 la somme de 1500 euros à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT