Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 30 novembre 2023, n° 23/07329

TGI Paris 13 avril 2023

CA Paris
Confirmation 30 novembre 2023

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé que l'autorisation d'assigner à heure indiquée ne remet pas en cause la recevabilité de la demande, qui visait à faire cesser un trouble manifestement illicite.
Rejeté
Statut ultra petita du juge de première instance
La cour a jugé que la demande de dépose de la tourelle était bien fondée, car elle avait été construite sans autorisation, constituant un trouble manifestement illicite.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 13 avril 2023 dans un litige opposant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux sociétés La Cabane et Aya. Le litige portait sur les nuisances et les aménagements réalisés sans autorisation dans les parties communes. La Cour a confirmé la condamnation des sociétés La Cabane et Aya à déposer la tourelle d'extraction d'air installée sur le toit de l'immeuble sans autorisation, ainsi qu'à remettre les lieux en leur état d'origine. La Cour a également confirmé la condamnation de la société Aya à cesser d'utiliser la tourelle d'extraction. La demande en garantie de la société La Cabane a été rejetée. La société Aya a été condamnée aux dépens d'appel et à payer une somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires. La société La Cabane n'a pas bénéficié des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

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Commentaire • 1

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novlaw.fr · 30 août 2024

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 30 nov. 2023, n° 23/07329
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/07329
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 13 avril 2023, N° 23/50107
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin MOISANPhilippe PERICAUDDavid SAIDONHélène SOULIÉ
Cabinet(s) :	BAECHLIN MOISAN ASSOCIES
Parties :	S.A.S. AYA c/ S.C.I. LA CABANE

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 30 NOVEMBRE 2023

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07329 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHPVJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Avril 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/50107

APPELANTE

S.A.S. AYA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : C0630

INTIMEES

S.C.I. LA CABANE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Hélène SOULIÉ, avocat au barreau de PARIS

Syndic. de copro. SDC [Adresse 3] prise en la personne de son syndic LOISELET ET DAIGREMONT,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 et assistée de M^e Philippe PERICAUD

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Rachel LE COTTY, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

La société La Cabane est propriétaire d’un local à usage commercial (lot n°10) et d’une cave (lot n°9) situés dans l’immeuble en copropriété du [Adresse 3] à [Localité 4], qu’elle loue à la société Aya aux fins d’y exercer une activité de restauration rapide, traiteur sandwicherie, sur place et à emporter et épicerie libanaise.

Un litige a opposé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) aux sociétés La Cabane et Aya ayant pour objet les nuisances imputées à cette dernière et des aménagements réalisés sans autorisation dans les parties communes.

C’est ainsi que par arrêt du 24 septembre 2020, cette cour a, notamment, condamné in solidum les sociétés La Cabane et Aya à procéder à la remise en leur état d’origine des caves et parties communes en sous-sol et a ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme [K], ultérieurement remplacée par M. [M], avec mission, pour l’essentiel, de donner son avis sur la conformité des installations du lot n°9 aux prescriptions techniques, aux règles de l’art et aux réglementations applicables à l’activité exercée.

Par ordonnance du 30 mars 2021, la mission de l’expert a été étendue aux installations techniques du lot n°10.

Lors des opérations d’expertise, il a été constaté qu’une tourelle d’extraction avait été implantée en toiture de l’immeuble, sans autorisation de la copropriété, par la société La Cabane et/ou la société Aya, laquelle n’a jamais justifié de son état et de son entretien. Le syndicat des copropriétaires a, par ailleurs, été alerté par la société ATS Accessibilité, ayant accédé à la tourelle à l’occasion d’une réparation sur le toit, d’un risque d’incendie du fait d’un défaut d’entretien constaté.

Autorisé par ordonnance du 20 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner à heure indiquée la société La Cabane et la société Aya devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de condamnation solidaire de ces dernières à déposer la tourelle d’extraction construite sur le toit de l’immeuble sans autorisation et de désignation d’un expert judiciaire pour avis sur la conformité de cette installation.

Par ordonnance du 13 avril 2023, le premier juge a :

débouté la société La Cabane de sa demande de 'renvoi’ des parties devant un médiateur judiciaire ;

condamné in solidum la société La Cabane et la société Aya à déposer la tourelle d’extraction d’air reliée au local de cette dernière, installée sur le toit de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], et à remettre les lieux en leur état d’origine, à leurs frais et sous le contrôle de l’architecte du syndicat des copropriétaires, et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois ;

condamné la société Aya à cesser d’utiliser la tourelle d’extraction d’air précitée, et ce dans le délai de 48h00 à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire formée par la société La Cabane ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société La Cabane tendant à la condamnation de la société Aya à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

condamné in solidum la société La Cabane et la société Aya à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 18 avril 2023, la société Aya a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 juin 2023, la société Aya demande à la cour de :

juger recevables et bien fondées ses demandes ;

prononcer l’irrecevabilité en heure à heure d’une demande de dépose d’une extraction dont le juge de première instance a considéré que la dangerosité n’était pas établie, la condition d’urgence faisant défaut ;

juger qu’en statuant discrétionnairement sur le retrait d’une tourelle ne faisant pas l’objet des demandes du syndicat des copropriétaires, le juge des référés a statué ultra petita ;

en conséquence, infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a prononcé, sans que cette prétention ne lui soit soumise, la cessation d’utilisation et la dépose de la tourelle d’extraction non dangereuse ainsi que des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de ce texte et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 juillet 2023, la société La Cabane demande à la cour de :

la recevoir en ses conclusions comportant appel incident et les déclarées bien fondées ;

infirmer l’ordonnance entreprise d’une part, en ce qu’elle l’a condamnée in solidum avec la société Aya à déposer la tourelle d’extraction d’air, à remettre les lieux en leur état d’origine et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et, d’autre part, en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande en garantie formée contre la société Aya ;

statuant à nouveau, dire que le litige nécessite un débat au fond ;

condamner la société Aya à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

rejeter toutes prétentions qui seraient formulées par les parties à son encontre ;

condamner la partie succombante à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 août 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

juger irrecevables sinon mal fondées les sociétés Aya et La Cabane en leur appel principal et incident ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’elle a condamné sous astreinte la société Aya à cesser d’utiliser la tourelle d’extraction d’air, à déposer ladite tourelle et à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, ses deux dernières condamnations étant prononcées in solidum avec la société La Cabane ;

condamner les sociétés Aya et La Cabane à lui payer, chacune, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 4 octobre 2023.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Pour contester l’ordonnance entreprise et solliciter, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour, son infirmation, la société Aya fait valoir que la demande du syndicat des copropriétaires formée 'en heure à heure’ était irrecevable en raison du défaut de dangerosité de la tourelle d’extraction et, donc, d’urgence, estimant, dans les motifs de ses conclusions, que l’ordonnance entreprise serait elle-même irrecevable puisque rendue à tort 'en référé d’heure à heure'.

Or, l’autorisation donnée en application de l’article 485, alinéa 2, du code de procédure civile, d’assigner à heure indiquée, qui relève de la seule appréciation du juge des référés, ne peut donner lieu à recours et n’a en tout état de cause, aucune incidence sur la recevabilité de la demande présentée tendant, notamment, à la cessation d’un trouble manifestement illicite et sur la régularité de l’ordonnance de référé. Ce premier moyen manquant en droit ne peut être que rejeté.

La société Aya fait encore valoir que le syndicat des copropriétaires a sollicité en première instance le retrait d’une tourelle d’extraction d’air dangereuse précisément identifiée, qui s’est avérée être sans lien avec son activité, et soutient qu’en ayant ordonné la dépose de la tourelle d’extraction d’air reliée à son local, le premier juge a statué ultra petita.

Il est rappelé que lors des opérations d’expertise, l’expert judiciaire a constaté qu’une tourelle d’extraction était implantée en toiture de l’immeuble qu’il a considérée 'inaccessible', et donc de nature à rendre difficile son entretien régulier ; que le syndicat des copropriétaires a produit un rapport d’intervention de la société ATS Accessibilité, en date du 15 novembre 2022, mentionnant 'la présence d’une hotte de restaurant qui manque d’entretien et déverse de la graisse brûlée sur la toiture. NB : Très dangereuse en cas d’incendie’ ainsi qu’un rapport établi par l’architecte de la copropriété le 22 novembre 2022, confirmant le caractère dangereux de cette installation.

Il apparaît des explications des parties et des photographies jointes au rapport d’expertise et au rapport d’intervention susvisé que la tourelle reliée au local de l’appelante dont la présence a été constatée par l’expert judiciaire et celle observée par la société ATS Accessibilité sont différentes, ce qui permet à la société Aya de soutenir d’une part, que sa tourelle n’étant pas dangereuse, sa dépose n’était pas justifiée par une situation d’urgence et, d’autre part, que le premier juge a ordonné le retrait d’une tourelle non visée par la demande du syndicat des copropriétaires.

Cependant, il ressort tant des conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires devant le premier juge que de la décision entreprise que cette partie a sollicité la dépose d’une tourelle d’extraction d’air construite sur le toit de l’immeuble, sans autorisation de la copropriété, en violation des dispositions des articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ce qui caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile dont se prévalait expressément le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, en ordonnant le retrait de la tourelle reliée au local des intimées, sur le fondement de l’article 835, le premier juge a statué sur la demande dont il avait été régulièrement saisi.

Ce second moyen manquant également en droit sera rejeté.

Il est constant que la société Aya bénéficie d’une tourelle d’extraction d’air implantée en toiture de l’immeuble. Elle a précisé dans ses écritures de première instance, régulièrement versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, que celle-ci préexistait à son entrée dans les lieux de sorte qu’elle n’était pas à l’origine de son installation et a produit une facture de l’entreprise Air Qualité du 16 janvier 2017 mentionnant qu’elle avait fait procéder au 'démontage de la tourelle existante hors service’ et à son 'remplacement : fourniture et pose d’une tourelle'.

Ainsi, à supposer avéré que la société Aya ne soit pas à l’origine de la tourelle litigieuse, il apparaît cependant qu’elle a procédé, ainsi qu’elle l’a reconnu, au remplacement de cette installation en l’implantant sur la toiture de l’immeuble et donc, sur une partie commune.

Cette nouvelle installation, s’étant substituée à la précédente, nécessitait une autorisation préalable de la copropriété dès lors qu’elle affecte une partie commune et l’aspect extérieur de l’immeuble et ce conformément aux dispositions des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient, pour l’essentiel, que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble et que les décisions concernant, notamment, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En conséquence, faute pour les sociétés La Cabane et Aya de justifier d’une autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires dans les conditions prévues par la loi, et conformément au règlement de copropriété dont les dispositions s’imposent à chaque copropriétaire mais aussi à leur locataire, la réalisation des travaux entrepris par la société Aya, en violation des textes susvisés, constitue un trouble manifestement illicite, et ce nonobstant l’entretien ou la conformité de l’installation soutenue par la société La Cabane.

Contrairement à ce que soutient cette société, il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner toute mesure propre à faire cesser un trouble manifestement illicite.

C’est donc par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a ordonné la dépose de la tourelle d’extraction d’air reliée au local donné à bail à la société Aya ainsi que la remise des lieux en leur état d’origine.

C’est également à raison que ces travaux ont été mis à la charge de la société Aya, qui a fait entreprendre les travaux de remplacement de la tourelle et exploite l’installation litigieuse et de la société La Cabane, qui est tenue de respecter et de faire respecter par les occupants de son lot le règlement de copropriété qui stipule, notamment, que 'tout copropriétaire sera responsable à l’égard de tout autre copropriétaire de l’immeuble des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infractions aux dispositions du présent chapitre dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les locataires ou occupants quelconques de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs. Tout copropriétaire devra donc imposer le respect des prescriptions du présent chapitre aux locataires ou occupants quelconques de ses locaux (sans que pour autant soit dégagée sa propre responsabilité)'.

C’est encore à raison que le premier juge a ordonné à la société Aya de cesser d’utiliser la tourelle, installée sans aucune autorisation et, donc irrégulièrement sur les parties communes de l’immeuble.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

L’ordonnance sera aussi confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande en garantie formée par la société La Cabane.

En effet, bien que celle-ci affirme avoir découvert l’existence de la tourelle à l’occasion des opérations d’expertise, l’obligation de garantie de la société Aya à son égard n’apparaît pas établie avec toute l’évidence requise en référé dès lors qu’elle a procédé au remplacement d’une installation qui aurait préexisté à son entrée dans les lieux ainsi que l’a retenu le premier juge.

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par ce dernier.

Succombant en ses prétentions, la société Aya sera condamnée aux dépens d’appel, sans pouvoir prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Ayant contraint le syndicat des copropriétaires à exposer de tels frais, il convient de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération d’équité ne commande de faire bénéficier la société La Cabane des dispositions de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Condamne la société Aya aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu de faire bénéficier la société La Cabane des dispositions de ce texte.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT