Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 24 OCTOBRE 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08370 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXGB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS – RG n° 22/02646

APPELANTS

Monsieur [L] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté et assistée par M^e Pierre-François ROUSSEAU de l’AARPI PHI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0026

Madame [Y] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

née le 03 Avril 1981 à [Localité 4]

représentée et assistée par M^e Pierre-François ROUSSEAU de l’AARPI PHI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0026

INTIMÉE

S.C.I. CHRISTOINE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° SIRET : 428 417 158

représentée et assistée par M^e Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS, toque : E1168

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Patricia LEFEVRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, et par Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

La SCI Christoine, société civile immobilière spécialisée dans le secteur de la location de logement, étant propriétaire d’un lot n°53 au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4], a, par acte notarié du 30 septembre 2021, divisé son lot en trois nouveaux lots distincts: le lot n°142 : un appartement au quatrième étage ; le lot n°143 : une chambre au cinquième étage, au dessus de cet appartement ; le lot n°144: une cave.

Par acte notarié du même jour, Mme [F] et M. [S] ont acquis de la SCI Christoine, la propriété de l’appartement situé au quatrième étage et de la cave correspondant aux lot n°142 et 144.

Dans le cadre des travaux d’aménagement de leur appartement, M. [S] et Mme [F] ont entrepris de transformer en cuisine une pièce à vivre et ont découvert à cette occasion dans un coffrage situé en haut de la bibliothèque trois canalisations qu’ils ont souhaité enlever. Ils ont alors demandé à la SCI Christoine de faire le nécessaire, ce qu’elle a refusé en indiquant que l’une des canalisations servait à l’écoulement des eaux usées de la chambre du 5e étage transformée depuis en studio pour se raccorder sur le collecteur commun de l’immeuble. M. [S] t Mme [F] ont supprimé cette canalisation.

Se plaignant de la suppression par les deux copropriétaires de la canalisation d’eaux usées traversant l’appartement et raccordant la chambre au collecteur, par acte du 10 février 2022, la SCI Christoine a fait assigner Mme [F] et M. [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner à remettre en état la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant le lot n°143 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] sous astreinte de 200 euros par jour de retard dès le lendemain de la signification de la décision à intervenir, le rejet des prétentions adverses; leur condamnation aux dépens et à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 23 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

' dit l’action recevable ;

' condamné Mme [F] et M. [S] à remettre en état la canalisation d’évacuation des eaux usées traversant le lot n° 142 de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dans le 3ème arrondissement de [Localité 4] desservant le lot n°143, à leur frais, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passés 8 jours après la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir durant 3 mois;

' rejeté le surplus des demandes;

' rappelé l’exécution provisoire de droit

' condamné Mme [F] et M. [S] à payer 1 800 euros à la société Christoine sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 avril 2022, Mme [F] et M. [S] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

' déclaré l’action de la société Christoine recevable ;

' les a condamnés à remettre en état la canalisation des eaux usées traversant le lot n°142 de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] desservant le lot n°143, à leur frais, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passés 8 jours après la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir durant 3 mois ;

' rejeté leurs demandes ;

' les a condamnés à payer 1 800 euros à la société Christoine sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants, par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 13 décembre 2022, demandent à la cour, de :

' infirmer l’ordonnance du 23 mars 2022 rendue par le juge des référés du tribunal

judiciaire de Paris en toutes ses dispositions;

en conséquence,

à titre principal,

' déclarer irrecevable et débouter la SCI Christoine pour l’ensemble de ses demandes;

' autoriser M. [S] et Mme [F] à supprimer définitivement les canalisations traversant le lot n°142 et desservant la chambre de la SCI Christoine correspond au lot n°143, au frais de cette dernière;

' condamner la SCI Christoine à payer à M. [S] et Mme [F] la somme de 1382 euros correspondant au coût des travaux de rétablissement des canalisations et de remise en état après la décision à intervenir ainsi qu’aux frais d’huissier visant à constater le rétablissement de la canalisation,

' fixer le préjudice de jouissance de M. [S] et Mme [F] à la somme de 290 euros par mois et condamner la SCI Christoine à payer la somme de 3 480 euros, laquelle sera à parfaire au jour de l’arrêt à venir,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour confirmerait l’ordonnance sur la nécessité de maintenir la canalisation:

' condamner la SCI Christoine à verser à Mme [F] et M. [S] une provision d’un montant de 30 000 euros à valoir sur l’indemnisation au titre du manquement de la SCI Christoine à sa garantie d’éviction;

en tout état de cause,

' condamner la SCI Christoine à payer à Mme [F] et M. [S] la somme de 5000 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

' condamner la SCI Christoine aux entiers dépens

La SCI Christoine, par ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 juillet 2022, demande à la cour, de :

' confirmer l’ordonnance du 23 mars 2022, rendue par la présidence du tribunal judiciaire de Paris dans toutes ses dispositions, à savoir en ce qu’elle a :

' dit l’action de la SCI Christoine recevable

' condamné Mme [F] et M. [S] à remettre en état la canalisation d’évacuation des eaux usées traversant le lot n° 142 de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dans le 3ème arrondissement de [Localité 4] desservant le lot n°143, à leur frais, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passés 8 jours après la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir durant 3 mois;

' rejeté le surplus des demandes;

' condamné Mme [F] et M. [S] à payer 1800 euros à la société Christoine sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

' débouter les consorts [S] et [F] de leurs demandes additionnelles formulées en cause d’appel

' condamner les consorts [S] et [F] à verser à la SCI Christoine la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

' condamner les consorts [S] et [F] aux entiers dépens de l’instance

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture à été rendue le 05 janvier 2023.

SUR CE,

' Sur la recevabilité de l’action

M. [S] et Mme [F] font valoir que l’action de la SCI Christoine est irrecevable, car cette dernière n’a pas informé le syndic de copropriété de son action dans les formes prévues par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi en tenant le syndicat dans l’ignorance de son action et en ne le mettant pas dans la cause, l’action de la société civile immobilière SCI Christoine doit être déclarée irrecevable.

La SCI Christoine considère que son action est recevable car le défaut d’information du syndicat n’est pas une cause d’irrecevabilité de l’action d’un copropriétaire, en l’absence de toute sanction prévue par les textes.

Selon l’alinéa 2 de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, 'tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic'.

Il est constant que le syndic de copropriété n’a pas été informé de cette action.

Néanmoins, l’action individuelle est admise sans restriction à l’encontre d’un autre copropriétaire pour faire cesser l’atteinte aux parties communes.

Par ailleurs, l’article 51 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas que cette information préalable du syndicat des copropriétaires à une action d’un copropriétaire à l’encontre d’un autre soit prescrite à peine d’irrecevabilité et les appelants ne démontrent pas que cette inobservation leur cause un grief.

Dès lors, l’action de la SCI Christoine est recevable et l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

' Sur le trouble manifestement illicite du fait de la suppression de la canalisation

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Les appelants soutiennent que la canalisation supprimée était une partie privative située dans le lot n°142 dont ils sont les propriétaires et dont ils avaient la libre disposition. Ils ajoutent que la canalisation dont il est demandé le rétablissement a été installée de façon illicite sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et de manière dangereuse.

Les appelants précisent que la suppression de la canalisation ne constitue pas un trouble manifestement illicite, car cette canalisation litigieuse relève des parties privatives et que les parties privatives sont la propriété exclusive des détenteurs du lot et cette propriété ne peut être limitée en cas d’abus de droit. Cette canalisation est donc bien une partie privative relevant du lot n° 142.

La SCI Chrstoine invoque que jusqu’en 2021, l’appartement du quatrième étage et celui du cinquième formaient un lot unique de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 4]. La chambre du cinquième étage a été viabilisée avant 1969 par l’installation d’un point d’eau et d’une douche. A cet effet, la colonne d’évacuation des eaux usées aboutissant à l’appartement du quatrième étage a été prolongée pour desservir ce qui est devenu le studio du cinquième étage.

La SCI Christoine soutient que la suppression de la canalisation rend inutilisable le studio du cinquième étage occupé par Mme [R], qui est aussi la gérante de la société immobilière propriétaire du lot, et qu’elle subit un trouble manifestement illicite. Selon elle, l’implantation de la canalisation litigieuse résulte de l’existence d’une servitude et la canalisation ne présente aucun caractère illicite.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la nature privative ou commune de la canalisation litigieuse en l’absence d’éléments déterminants en la matière et qui ressort de la compétence du juge du fond.

Néanmoins, il ressort des pièces produites aux débats que la chambre du cinquième étage, correspondant au lot n°143 a été viabilisée par l’installation d’un point d’eau et d’une douche comme cela ressort de la pièce n° 9 produite par l’intimé qui est l’acte d’achat des lots litigieux par l’intimée en 1969. A cet effet, la colonne d’évacuation des eaux usées aboutissant à l’appartement du quatrième étage, correspondant au lot n°142, a été prolongée pour desservir ce qui est devenu le studio du cinquième étage lot n° 13. C’est ainsi qu’une canalisation d’évacuation des eaux usées, traverse depuis 1969 l’une des pièces du local du quatrième étage, afin d’aboutir à un branchement sur la canalisation commune de l’immeuble.

Dès lors, il y a lieu de constater que la suppression de la canalisation d’évacuation des eaux usées, traversant l’une des pièces du local du quatrième étage, afin d’aboutir à un branchement sur la canalisation commune de l’immeuble, entraîne une impossibilité de jouissance du studio du 5e étage, sans qu’il y ait lieu d’apprécier si ce studio est ou non utilisé actuellement, et constitue donc pour la SCI Christoine un trouble manifestement illicite.

— Sur la remise en état des lieux :

Selon l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent.

Dès lors que l’existence d’un trouble manifestement illicite a été retenu pour la SCI Christoine du fait de la suppression de la canalisation litigieuse, il y a lieu de condamner M. [S] et Mme [F] à remettre en état la canalisation d’évacuation des eaux usées traversant le lot n°142 de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dans le 3ème arrondissement de [Localité 4] desservant le lot n°143.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point et les demandes des appelants de suppression de la canalisation, d’indemnisation des frais de remise en état des lieux et des frais d’huissier de justice seront rejetées.

Il en sera de même de la demande des appelants d’indemnisation de leur préjudice de jouissance résultant de la réinstallation de la canalisation litigieuse, dès lors que cette canalisation préexistait à l’achat de cet appartement et qu’il n’est donc pas démontré l’existence d’un trouble de jouissance né postérieur à cette acquisition.

— Sur la garantie d’éviction :

Les appelant sollicitent la condamnation de la SCI Christoine à leur verser une provision sur leur indemnisation pour violation de la garantie d’éviction qui leur est due par la SCI Christoine.

Selon l’article 835 deuxième alinéa, dans les cas ou l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier.

L’existence d’une éviction fondée sur l’existence d’une servitude non apparente et non déclarée ne ressort pas avec l’évidence requise en référé et il y a lieu de constater que l’obligation de garantie de ce chef est sérieusement contestable. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande.

— Sur les autres demandes :

Les dispositions relatives à la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement de dépens seront confirmées.

Les appelants et l’intimé sollicitent chacun l’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants seront tenus aux dépens d’appel et à une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS,

Confirme l’ordonnance entreprise;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de M. [S] et de Mme [F] de suppression de la canalisation, d’indemnisation des frais de remise en état des lieux et des frais d’huissier de justice, de trouble de jouissance et de violation de la garantie d’éviction;

Condamne M. [S] et Mme [F] à payer une somme de 2 000 euros à la société immobilière civile SCI Christoine sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne M. [S] et Mme [F] des dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT