Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MARS 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 20/09312 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCBEU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2020 -TJ de [Localité 5] – RG n° 17/09063

APPELANTE

CREATOM II S.A.R.L.

Prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Assistée de M^e Emmanuelle BARBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0030

INTIME

PARIS HABITAT – OPH E.P.I.C

Pris en la personne de ses représentants légaux

Immatriculé au RCS de Paris sous le n° B344 810 825

Ayant son siège social

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

Assistée de M^e Audrey FERTINEL plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie GIROUSSE, Conseillère, chargée du rapport.

La décision a été prorogée le 11 janvier 2023, le 22 février 2023 et le 8 mars 2023.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

' Monsieur Gilles BALAY, président

' Madame Marie GIROUSSE, conseillère

' Monsieur Douglas BERTHE, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Véronique COUVET

ARRÊT :

— contradictoire

— rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signée par Madame Marie GIROUSSE, conseillère, en l’empêchement du président, et par Madame Sylvie MOLLÉ, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2008, l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH ([Localité 5] HABITAT), a donné à bail commercial à Mme [V] [W], aux droits de laquelle est venu M. [I] [P] et vient désormais la société CREATOM II SARL, des locaux situés [Adresse 1] , pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2008.

Par acte d’huissier du 18 mai 2017, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait délivrer à la société CREATOM II SARL une sommation, visant la clause résolutoire du bail, de se conformer à la clause de destination du bail.

Par acte d’huissier du 19 juin 2017, la preneuse a saisi le tribunal judiciaire de Paris en nullité de la sommation.

Par jugement du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a débouté la société CREATOM II SARL de sa demande de nullité de la sommation ; constaté l’acquisition, à la date du 18 juin 2017, de la clause résolutoire stipulée au bail du 11 décembre 2008 ; ordonné l’expulsion de la société CREATOM II SARL; dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamné la société CREATOM II SARL à payer à [Localité 5] HABITAT – OPH à compter du 19 juin 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges et taxes ; condamné la société CREATOM II SARL aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du même code ; dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ; rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 13 juillet 2020, la société CREATOM II SARL a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 12 octobre 2022, l’instruction de l’instance a été clôturée.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 octobre 2022, LA SOCIÉTÉ CREATOM II SARL, demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de prononcer la nullité de l’acte « sommation pour inexécution des obligations locatives signifié à la société Creatom » ; de juger qu’elle respecte les dispositions du bail ; subsidiairement, de juger non fondée la demande formée par [Localité 5] HABITAT-OPH en résiliation du bail pour violation de la clause de destination ; encore plus subdiairement, de juger irrecevable la demande nouvelle en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, et en tout état de cause de la déclarer non fondée ; de débouter [Localité 5] HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; de condamner ce dernier au paiement de la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SOCIÉTÉ CREATOM II SARL fait notamment valoir qu’elle respecte la destination prévue au bail puisque son établissement la 'MAISON MILLET’ est un 'concept store autour du développement personnel et du bien être'; qu’elle conteste l’exercice d’une activité de «voyance», invoquant le défaut de preuve sur ce point; que son offre des consultations de tarots, de numérologie et d’astrologie, dans un cadre plus général de « développement personnel et de bien-être » est autorisée par le bail en ce que ces activités visant à trouver un équilibre de vie et une meilleure réalisation personnelle sont implicitement mais nécessairement incluses dans les services de développement personnel.

Elle ajoute que la demande relative à la résiliation du bail pour non-paiement des loyers est une demande nouvelle irrecevable en cause d’appel, que l’impayé résulte du refus de la bailleresse de la faire bénéficier des mesures de soutien et de solidarité aux entreprises visant à l’exonération des loyers et charges mises en place dans le cadre de la crise sanitaire; qu’un nouveau décompte appliquant ces mesures doit lui être adressé.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 octobre 2022, l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH, demande à la Cour de débouter la société CREATOM II SARL de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; à titre principal, de confirmer le jugement en son entier dispositif ; à titre subsidiaire, si la Cour ne confirmait pas le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire: de prononcer la résiliation judiciaire du bail et confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ; y ajoutant, de condamner la société CREATOM II SARL à lui payer la somme de 57 403,40 €, sauf à parfaire ; de la condamner à lui payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH expose à titre principal que la preneuse ne l’a jamais informé, tant dans ses rapports avec lui que dans ses documents officiels, de son intention d’exercer dans les locaux des consultations en matière de voyance, tarots, astrologie et numérologie. Elle ajoute que la description des activités autorisées est détaillée par le bail, lequel ne fait nullement référence aux activités litigieuses, que ces activités ne peuvent être considérées comme incluses, connexes ou accessoires aux activités autorisées, qu’elles ne sont pas comprises dans la clause de destination du bail en ce que celui-ci ne vise pas l’exercice des arts divinatoires, ce qui justifie l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle sollicite à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail. Elle fait valoir que la preneuse exerce des activités non autorisées par le bail et ne s’acquitte plus de son loyer depuis le mois de mars 2020. Elle ajoute que cette demande subsidiaire de résiliation judiciaire a été formulée en première instance et qu’elle est autorisée à invoquer l’impayé en tant que nouveau moyen; qu’aucune disposition textuelle ne l’oblige à accorder à la preneuse une exonération de loyer; qu’au demeurant, les impayés ne concernent pas la seule période de restrictions sanitaires; que la somme de 57 403,40 € sollicitée correspond à titre principal, à l’arriéré d’indemnités d’occupation auxquelles le jugement entrepris a condamné l’appelante et à titre subsidiaire, à l’impayé des loyers, charges et taxes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la résiliation du bail

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, la charge de la preuve d’un manquement par le preneur à ses obligations et de la persistance de celui-ci au delà du délai imparti pour s’y conformer pesant sur le bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail stipule, en son article intitulé «RESILIATION», qu’en cas d’inexécution de l’une des clauses du contrat, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement demeuré sans effet .

Il résulte des dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil qu’outre le paiement du loyer, le preneur a pour obligation principale d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et que si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En matière de bail commercial, le preneur est donc tenu d’exercer dans les locaux l’activité prévue par la clause de destination du bail ainsi que les activités incluses ou accessoires à cette destination en ce qu’elle s’y rattachent naturellement ou à son évolution normale en fonction des usages. Les articles L145-47 et suivants du code de commerce prévoient, par ailleurs, des procédures spécifiques de despécialisation notamment pour l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires, de sorte que tout exercice d’une activité non autorisée, fût-elle connexe ou complémentaire sans respect de ces procédures, expose le locataire à la résiliation du bail.

En l’espèce, le contrat de bail en cause du 11 décembre 2008 prévoyait initialement une destination de librairie et stipulait 'il est expressément spécifié que, sauf autorisation spéciale et par écrit du bailleur, le preneur ne pourra changer la nature des activités ci-dessus définies, dans les lieux loués, ni y adjoindre un autre commerce, industrie ou profession, non spécifié dans le présent bail '. La destination a donc été convenue comme étant d’interprétation stricte.

Dans l’acte de cession de bail enregistré le 13 juillet 2016 entre M. [I] [P], titulaire du bail commercial en cause ayant reçu l’autorisation de la bailleresse d’exercer l’activité d’expert comptable, d’unepart, et la société CREATOM II SARL, cessionnaire, d’autre part, il est précisé

«cette cession est consécutive à l’autorisation préalable du bailleur de changer la nature des activités exercées dans les lieux loués. Les nouvelles activités exercées étant :

' conseils en relations humaines, coaching professionnel et individuel. Gestion du stress, des compétences, des perspectives de développement et d’employabilité.

' activités de services et de produits liés au développement personnel,

' formation,

' vente de produits et d’articles liés au développement personnel dans la lignée des médecines douces, des compléments alimentaires, de l’homéopathie, des produits bio et de bien-être, en particulier la naturopathie, phytothérapie, aromathérapie,

' librairie spécialisée dans tout ce qui a trait au bon fonctionnement physique,

psychique humain. Livres, revues CD, et autres supports de communication,

' conseils en recrutement

' création de site internet».

La sommation pour inexécution d’obligations locatives visant la clause résolutoire du bail délivrée par [Localité 5] HABITAT-OPH le 18 mai 2017 à la société CREATOM II SARL rappelait la destination autorisée par le bail, faisait état de deux constats d’huissier révélant l’exercice d’une activité de voyance et faisait sommation à la locataire de cesser cette activité et de respecter la destination contractuelle.

Il ressort notamment du constat d’huissier du 18 mai 2017 que l’enseigne des locaux en cause est 'MAISON MILLET maison du bien-être'; que la vitrine de droite comporte une enseigne portant les mentions suivantes : «tarots, sciences humaines, naturopathie, astrologie, développement personnel, encens, librairie, cristaux, cadeaux,compléments alimentaires, numérologie, arts divinatoires, cours, huiles essentielles,radiesthésie, séminaires» ainsi que les coordonnées du site internet «émission de voyance»; qu’à un autre endroit de la vitrine figurent les mentions «consultations astrologie tarot numérologie»; qu’une affiche indique «consultations tarots numérologie astrologie [U] vous reçoit Lundi de 14h30-19h du Mardi au samedi de 10h30 à 19h à partir de 60 euros avec ou sans rendez-vous sans limite de temps ». L’huissier de justice remarque en outre, que sont visibles à l’intérieur des vitrines des livres et des produits en rapport notamment aux médecines douces, bien-être, naturopathie, phytothérapie, aromathérapie et aux arts divinatoires ainsi que des compléments alimentaires.

Un nouveau procès-verbal de constat d’huissier de justice avec photographies dressé plus d’un mois après, soit le 22 juin 2017, révèle la présence des mêmes affiches, que lors du précédent passage de l’huissier.

Ces constatations ne sont pas contestées par la société CREATOM II SARL et sont d’ailleurs corroborées par les pièces qu’elle produit comprenant des plaquettes publicitaires et photographies du local mentionnant sous le titre de 'MAISON MILLET maison du bien-être’ notamment les activités tarot, numérologie,astrologie.

Par ailleurs, il ressort du procès verbal de constat d’huissier du 17 mai 2017 et de celui effectué plus d’un mois après, le 23 juin 2017, que sur le site 'emissiondevoyance.com’ il est proposé de participer aux émissions de voyance gratuites de '[U]', c’est à dire [U] [J], le gérant de la société CREATOM II ; qu’il y est notamment mentionné 'obtenez en direct,depuis notre WebTV. Votre voyance gratuite. Du lundi au vendredi (…) ', 'professionnels de la voyance et des arts divinatoires astrologie, numérologie, tarots (…) Acceptez notre aide et nos conseils sur le plan de la famille, du travail (recherche d’emploi, augmentation, avancement), de l’amour (rencontre, mariage), de l’orientation des enfants, des finances, du mariage. A l’usage des plus de 18 ans dans un but exclusif de détente et de distraction'; que sont proposés des consultations privées par téléphone, visiochat, écrit ou en cabinet et un accès aux produits de la boutique en ligne; que sont également proposés des ateliers et cours de numérologie, tarots ou un horoscope; qu’il est mentionné 'retrouvez-nous à notre boutique située au [Adresse 1] , tarots, pendules cristaux, livres, encens, fleurs de bach, ateliers’ ainsi que 'contactez-nous… Maison Millet [Adresse 2] (…)' ; que selon les mentions légales du site, celui-ci est édité par la société CREATOM II.

Il ressort de ces éléments que l’activité de voyance, est proposée par la société CREATOM II, éditrice du site, tant en ligne qu’en cabinet, c’est à dire dans le local loué et que cette activité s’est poursuivie plus d’un mois après la délivrance de la sommation.

Les activités de voyance, de numérologie, astrologie ou tarot n’ont pas été mentionnées dans la clause de destination du bail, pourtant particulièrement détaillée, figurant dans l’acte de cession de ce bail.

Leur existence n’a pas non plus été évoquée dans la lettre adressée le 30 mars 2016 par la société CREATOM II SARL à [Localité 5] HABITAT -OPH décrivant avec précision l’activité qu’elle souhaiterait exercer dans ses locaux. En effet, elle indique dans cette lettre 'notre activité sera constituée par la synergie de quatre départements: librairie/articles/naturopathie/coaching’ et s’agissant des 'services', elle fait l’énumération suivante :

'-Coaching individuel:gestion du stress, les compétences, les perspectives de développement…

— Formations individuelles aux techniques de développement personnel,

— Training à l’employabilité, présentation, entretien d’embauche blanc…'.

Comme l’a justement indiqué le jugement déféré, non contesté sur ce point, l’activité de coaching peut se définir comme «une prise en charge individuelle ou collective des personnes, suivant des techniques de conseil et d’accompagnement personnalisé, en vue d’améliorer des comportements, de surmonter des difficultés et d’atteindre des objectifs professionnels ou de trouver un épanouissement personnel» (Commission d’enrichissement de la langue française).

Par ailleurs, le terme de développement personnel évoqué dans la mention 'activités de service et de produits liés au développement personnel', dont se prévaut la société CREATOM II SARL, est usuellement utilisé pour renvoyer aux activités proposant de développer une connaissance de soi, de valoriser ses talents et potentiels, de travailler à une meilleure qualité de vie ou à la réalisation de ses aspirations.

Dès lors que la clause de destination du bail s’interprète strictement, il incombe à la société CREATOM II SARL de démontrer que les activités qu’elle exerce dans les locaux poursuivent les objectifs attribués aux notions de coaching et développement personnel.

S’agissant des activités litigieuses constatées dans les locaux, il convient de reprendre les termes du dictionnaire de l’Académie Française, cité par les premiers juges, selon lequel la numérologie se définit comme une «pratique superstitieuse qui prétend attribuer une valeur symbolique ou bénéfique aux nombres», l’astrologie comme un «art divinatoire prétendant prévoir les destinées humaines dans leur correspondance avec le mouvement des astres», et la cartomancie par le tarot comme une «prédiction de l’avenir par l’interprétation des cartes». Par ailleurs, la voyance est usuellement définie comme le 'don de seconde vue’ (dictionnaireHachette) ou comme la capacité divinatoire à percevoir une information dans l’espace et dans le temps en dehors de l’usage des cinq sens.

A supposer qu’en l’espèce, ces activités de voyance, de numérologie, astrologie ou tarot soient utilisées, ainsi qu’il est soutenu, comme des outils permettant de comprendre le client pour lui apporter des conseils et solutions adaptés dans le cadre de consultations personnalisées lui apportant aide et soutien, comme cela est indiqué dans les attestations produites, il ne s’en déduit pas qu’elles soient en elles-mêmes liées au développement personnelles. Il s’agit de pratiques spécifiques en ce qu’elles sont essentiellement divinatoires, qui ne se définissent pas comme ayant pour principal objectif la délivrance de conseil et la mise en oeuvre de moyens destinés à apporter un mieux être ou à permettre l’atteinte de ses objectifs par le client .

Dès lors, ces activités ne sont ni incluses ni accessoires aux activités de services liés au développement personnel et de coaching que les parties ont convenu d’autoriser dans le bail. Elles auraient dû être autorisées spécifiquement dans la clause de destination du bail.

Il en résulte que la société CREATOM II SARL ayant persisté à exercer l’activité non autorisée au bail passé le délai d’un mois de la délivrance de la sommation du 18 mai 2017, l’acquisition de la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 18 juin 2017 et qu’il convient de débouter la société CREATOM II SARL de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité de la sommation délivrée le 18 mai 2017 et juger de la clause résolutoire du bail non acquise .

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société CREATOM II de ses demandes et en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l’expulsion de la loctaire.

Sur la demande en paiement de [Localité 5] HABITAT-OPH

La clause résolutoire du bail étant acquise et la locataire étant occupante sans droit ni titre depuis le 19 juin 2017, la société CREATOM II SARL est redevable d’une indemnité d’occupation et non d’un loyer depuis cette date, la circonstance que le jugement déféré n’ait pas été assorti de l’exécution provisoire étant inopérante à cet égard. Dès lors, [Localité 5] HABITAT-OPH n’est pas tenue de la faire bénéficier des mesures de soutien et de solidarité aux entreprises par exonération de loyers appliquées dans le cadre de la crise sanitaire, dont les modalités ne sont d’ailleurs pas précisées par l’appelante qui en demande le bénéfice.

Faute pour la société CREATOM II SARL de démontrer que le préjudice résultant de l’occupation sans titre des locaux aurait été moindre pour [Localité 5] HABITAT-OPH durant la période de restriction sanitaire, il n’y a pas lieu de modifier le montant de l’indemnité d’occupation durant cette période.

En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné la société CREATOM II à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH à compter du 19 juin 2017 jusqu’à la libération des lieux une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges et taxes.

Au regard du relevé de compte daté du 5 octobre 2022 produit [Localité 5] HABITAT-OPH non discuté par la société CREATOM II SARL, exceptée sa demande d’exonération fondée sur les effets de la crise sanitaire déjà évoqués ci-dessus, il y a lieu de condamner cette dernière au paiement de la somme de 57.403,40€ au titre de l’indemnité d’occupation due pour ce qui concerne la période du 19 juin 2017 au 30 septembre 2022, étant rappelé que l’indemnité d’occupation sera due conformément aux termes du jugement confirmée pour la période postérieure au 30 septembre 2022.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance puisque la société CREATOM II SARL succombe en son appel.

Elle sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel et à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

PAR CES MOTIFS

la cour,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 25 juin 2020 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DÉBOUTE la société CREATOM II SARL de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la société CREATOM II SARL à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 57.403,40€ au titre de l’indemnité d’occupation mise à sa charge par le jugement du 25 juin 2020 pour la période du 19 juin 2017 au 30 septembre 2022 étant précisé que l’indemnité d’occupation est due conformément aux termes de ce jugement pour la période postérieure,

CONDAMNE la société CREATOM II SARL à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

CONDAMNE la société CREATOM II SARL aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELAS LGH & associés en la personne de Maître C. HENNEQUIN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER EN

L’EMPECHEMENT DU PRESIDENT