Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 27 JUIN 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04771 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFM4W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 11-20-4496

APPELANTE

Société ELOGIE SIEMP

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 552 038 200

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER et assistée par M^e Clément BANCON – SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE – avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

INTIMEES

Madame [B] [V]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1533 et plaidant par M^e Nadia TOBAA substituant M^e Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, même cabinet

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic le cabinet FONCIA SEGG

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Denis BARGEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1313

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente, et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant bail du 10 octobre 2006, la société Elogie-Siemp a donné en location à Mme [B] [V] un appartement composé d’une pièce principale de 35 m² situé [Adresse 6], étage 1 porte A111, moyennant un loyer révisable hors charges de 325,48 euros.

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier du 14 février 2020, Mme [B] [V] a fait assigner la société Elogie Siemp aux fins de voir :

— déclarer la demande de Mme [V] recevable ;

— juger que la société Elogie Siemp n’a pas respecté ses obligations légales en tant que bailleur

En conséquence :

— condamner la société Elogie Siemp à procéder à l’ensemble des travaux nécessaires dans l’appartement loué par Mme [V] c’est-à-dire :

— Recherche et réparation de l’ensemble des fuites touchant l’appartement de Mme [V]

— Comblement des fissures de l’appartement

— Nettoyage des murs

— Peintures de la salle de bain de la cuisine et du salon

— Reprise du parquet et du plafond de la terrasse

— condamner la société Elogie Siemp à procéder à la totalité de ces travaux et ce sous astreinte de 100 euros par jour

— condamner la société Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 4.200 euros au titre du préjudice subi par cette dernière

— condamner la société Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 1320,98 euros au titre du préjudice financier subi par cette dernière

— condamner la société Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi

— condamner la société Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions d’actualisation Mme [V] a porté ses demandes à :

—  8.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  4.575,59 euros au titre du préjudice financier, somme à parfaire à hauteur de 164,59 euros par mois jusqu’aux travaux définitifs mettant fins aux désordres.

La société Elogie Siemp a assigné le syndicat des copropriétaires en intervention forcée par acte d’huissier du 22 décembre 2020.

Par jugement contradictoire entrepris du 10 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONDAMNE la société Elogie Siemp à procéder à l’ensemble des travaux nécessaires dans l’appartement loué par Mme [V] c’est-à-dire :

— recherche et réparation de l’ensemble des fuites touchant l’appartement de Mme [V]

— comblement des fissures de l’appartement

— nettoyage des murs

— peintures de la salle de bain de la cuisine et du salon

— reprise du parquet et du plafond de la terrasse

REJETTE la demande d’astreinte sollicitée à l’encontre de la société Elogie Siemp

CONDAMNE la société Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 4.350 euros au titre du préjudice de jouissance subi par cette dernière,

CONDAMNE la société Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 4.225,59 euros au titre du préjudice financier subi par cette dernière

CONDAMNE la société Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi

CONDAMNE la société Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE la demande tendant à l’appel en garantie dirigé à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

MET les dépens à la charge de la société Elogie Siemp

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 février 2022 par la SEM Elogie Siemp,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 juin 2023 par lesquelles la SEM Elogie Siemp demande à la cour de :

REFORMER le jugement du 10 janvier 2022 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

CONFIRMER la mise en cause du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6].

DEBOUTER Mme [V] de toutes ses demandes.

Subsidiairement,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à réaliser les travaux de nature à mettre un terme aux dégâts des eaux qui affectent l’appartement loué à Mme [V].

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à garantir la société Elogie Siemp de l’intégralité des sommes auxquelles elle pourrait être condamnée.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à verser à la société Elogie Siemp la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 juin 2023 aux termes desquelles Mme [B] [V] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Elogie Siemp à:

— procéder à l’ensemble des travaux nécessaires dans l’appartement loué par Mme

[B] [V], c’est-à-dire :

Recherche et réparation de l’ensemble des fuites touchant l’appartement de Mme [B] [V],

Comblement des fissures de l’appartement,

Nettoyage des murs,

Peinture de la salle de bain, de la cuisine et du salon,

Reprise du parquet et du plafond de la terrasse.

— verser à Mme [B] [V] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi par cette dernière,

— verser à Mme [B] [V] la somme de 4225,59 euros au titre du préjudice financier subi par cette dernière,

— verser à Mme [B] [V] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi par cette dernière,

— verser à Mme [B] [V] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— CONDAMNÉ la société Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 4350 euros au titre du préjudice de jouissance,

— REJETÉ la demande d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

En conséquence, statuant de nouveau,

DÉBOUTER la société Elogie Siemp et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société Elogie Siemp à procéder à la totalité de ces travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

CONDAMNER la société Elogie Siemp à régler le préjudice financier subi par Mme [V] à hauteur de :

—  164,59 euros par mois, de janvier à juillet 2022,

—  183,02 euros par mois, d’août 2022 à juin 2023,

—  187,50 euros par mois de juillet 2023 jusqu’aux travaux définitifs mettant fin aux désordres,

CONDAMNER la société Elogie Siemp à verser à Mme [B] [V], au titre du préjudice de jouissance subi par cette dernière, la somme de 200 euros par mois à compter du mois de mai 2018, somme à parfaire jusqu’à la décision à intervenir,

CONDAMNER la société Elogie Siemp à verser à Mme [B] [V], la somme de 650 euros titre des frais d’huissier de justice engagés par cette dernière,

CONDAMNER la société Elogie Siemp à verser à Mme [B] [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société Elogie Siemp aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 mai 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia SEGG demande à la cour de :

Confirmer la décision rendue en ce qu’elle a débouté la société Elogie Siemp de sa demande de garantie à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6].

Si par impossible, la Cour infirmait la décision sur la demande de garantie à l’encontre du syndicat, il conviendrait de statuer à nouveau sur les autres chefs de demandes :

Infirmer la décision rendue sur les préjudices prétendument subis par Mme [V]

Débouter la société Elogie Siemp et Mme [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société Elogie Siemp à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Elogie Siemp aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic

Selon l’article 1635 bis P du code général des impôts : "Il est institué un droit d’un montant de 225 euros dû par les parties à l’instance d’appel lorsque la constitution d’avocat est obligatoire devant la cour d’appel. Le droit est acquitté par l’avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n’est pas dû par la partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Le produit de ce droit est affecté au fonds d’indemnisation de la profession d’avoués près les cours d’appel.

Ce droit est perçu jusqu’au 31 décembre 2026. (…)"

L’article 963 du code de procédure civile dispose quant à lui que : "Lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l’acquittement du droit lors de la remise de leur requête.

Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l’acte assujetti à l’acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d’aide juridictionnelle, l’acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d’aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l’octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d’irrecevabilité, de l’acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif.

L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n’ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe."

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic n’a pas justifié de l’acquittement du timbre fiscal requis par l’article 1635 bis P du code général des impôts précité, malgré un rappel adressé par RPVA par le greffe le 7 mai 2024. Au demeurant, il n’a pas comparu à l’audience de plaidoiries ni déposé de dossier.

Il convient dès lors de constater que ses conclusions d’intimé sont irrecevables en application des textes précités.

L’intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs du jugement attaqué (Civ. 2ème , 10 janvier 2019, n°17-20.018).

Sur les demandes principales de Mme [V]

* Les travaux sollicités

La SEM Elogie Siemp fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée à effectuer des travaux, notamment de recherche et de réparation de l’ensemble des fuites touchant l’appartement de Mme [V], alors que l’origine des dégâts des eaux survenus dans le logement de cette dernière provient d’une canalisation relevant des parties communes de l’immeuble, responsabilité du syndicat des copropriétaires. Elle souligne que les travaux sur les réseaux d’eau de l’immeuble ne relèvent pas de sa responsabilité, et qu’elle ne peut engager des travaux de rénovation tant que la fuite n’a pas été réparée par le syndicat des copropriétaires. Elle sollicite dès lors que ce dernier soit condamné à procéder à la recherche de fuite et à réaliser les travaux de réparation de celle-ci.

Mme [V] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que le bailleur a l’obligation légale d’entretenir l’appartement de son locataire et de faire les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état de ce dernier.

Selon l’article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)'.

Des obligations identiques sont prévues par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

1 – 'il assure le clos et le couvert (…) ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation'.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ 3ème ,18 juin 2002, n 01-02.006).

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Mme [V] a dénoncé à son bailleur à partir du 26 avril 2018 des infiltrations dans son logement en provenance de l’appartement de l’étage supérieur. Elle a adressé de nouvelles doléances à ce sujet les 27 mars, 23 mai, 11 et 20 juin 2019. Elle a déclaré le sinistre à son assurance, la SA Allianz IARD, le 7 juin 2019. Des courriers de mise en demeure ont été adressés par sa protection juridique au bailleur les 29 août, 16 et 30 septembre 2019, suivis d’une mise en demeure adressée par son avocat le 17 décembre 2019.

Le 5 août 2019, Mme [V] a fait établir un premier constat d’huissier, dont il résulte que :

— dans la pièce de vie, le mur au droit du coin cuisine laisse apparaître d’importants désordres occasionnés par des infiltrations d’eau sur environ la moitié de sa longueur, matérialisés par la présence de boursouflures de la peinture, des auréoles bistres d’humidité et des taches de moisissures ; idem au pourtour de la sortie électrique en plafond ; en surplomb du lit, le plafond est endommagé sous l’effet de l’humidité, avec un début de boursouflure de la peinture et fissuration sur environ 20 cm de long ;

— sur le balcon, la sous-face du balcon du deuxième étage présente quatre fissurations perpendiculaires à la façade, avec marques de reprise ; sur la droite, une fissuration laisse apparaître des stalactites ainsi que des écoulements d’eau continus, sous forme de goutelettes, lesquels tombent à la verticale sur le sol ; les traces de ruissellement sont également visibles sur les baies vitrées ;

— dans la salle d’eau, au droit de la cuvette WC, les murs laissent apparaître des dégradations sous l’effet de l’humidité, caractérisés par la présence d’auréoles bistres ainsi que d’importantes taches de moisissure le long des plinthes.

Le 27 août 2019, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a procédé à une recherche de fuite comportant la 'coupe sur place des réseaux PER pour intercaler des vannes d’arrêt', suivant les pièces produites par le syndicat des copropriétaires en première instance communiquées en pièce 7 par la SEM Elogie Siemp.

Dans un courriel en réponse à l’assurance protection juridique de Mme [V] du 25 novembre 2019, la SEM Elogie Siemp a indiqué qu’une déclaration de sinistre avait été effectuée en avril 2019 en dommage ouvrage, précisé que l’immeuble était une copropriété gérée par le syndic Foncia, et soutenu que la fuite avait été réparée le 27 août 2019. Elle a ajouté avoir transmis à l’assureur dommage ouvrage le devis de Mme [V] pour la prise en charge des travaux de remise en état.

Par un courriel du 12 décembre 2019 adressé au syndic, Mme [V] a sollicité la communication de l’expertise dommage ouvrage, et précisé que les fuites d’eau continuaient à abîmer la partie gauche de son balcon et que les champignons couvraient les murs de l’appartement qui était devenu 'indigne'.

Le rapport d’expertise dommage ouvrage de la SARL Etica a été rendu le 25 juin 2020. Il mentionne les constats suivants effectués dans l’appartement loué par Mme [V] :

— dans le cabinet de toilettes, une frange noirâtre au-dessus du champ de la plinthe sur environ 40 cm, avec un taux d’humidité excessif ; depuis l’ouverture de la trappe colonne technique se dégage une odeur nauséabonde d’une forte humidité confinée, avec présence de taches sous forme de piqûres grisâtres sur la paroi de doublage latérale, et un taux d’humidité excessif ;

— dans la cuisine, une frange brunâtre en cueillie de plafond ;

— depuis le balcon, présence d’une ligne empreinte de calcite (traces blanchâtres) circonscrite à la microfissuration de la sous-face du balcon supérieur ; à l’aplomb, une auréole blanchâtre du revêtement de bois extérieur.

S’agissant des causes, l’expert mentionne qu’il 's’agit d’une rupture de tuyau de type PER incorporé’ (tuyau en polyéthylène utilisé en plomberie) extrait de la colonne technique visible dans le placard du séjour de l’appartement du dessus, cheminant sous le dallage. L’expert précise qu’en l’absence d’un dispositif de contrôle et de prévoyance, l’eau s’est étendue gravitairement dans l’appartement du dessous. S’agissant des travaux pour y remédier, il préconise notamment le contrôle de la distribution d’eau potable par la création d’une distribution à l’aide de vannes de coupure, et la reprise des tuyaux incorporés d’alimentation d’eau potable vers l’extérieur. Il conclut que les responsabilités sont susceptibles d’incomber à la société Eures, locataire d’ouvrage, titulaire du lot 'plomberie’ d’origine de la construction.

Par un courriel du 26 août 2021, la SA Allianz IARD a répondu à son assurée : 'la cause du sinistre est la canalisation de l’immeuble, donc l’assureur gestionnaire du sinistre est celui du constructeur avec la décennale, il y a un refus de prise en charge et le dossier est clôturé'.

Le 6 octobre 2021, Mme [V] a fait établir un second constat d’huissier, dont il résulte, outre la persistance des désordres décrits dans le premier procès-verbal du 5 août 2019, la présence sur le balcon de marques d’écoulement d’eau, avec traces de ruissellement et de projection visibles sur les baies vitrées, et de lames endommagées par l’humidité au sol du balcon.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’origine du sinistre provient d’une canalisation d’alimentation en eau potable relevant des parties communes de l’immeuble, responsabilité du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

La preuve qu’il a été remédié aux causes de ces infiltrations n’est pas rapportée par les pièces produites, la recherche de fuite du 27 août 2019 n’ayant pas permis de mettre fin aux désordres, et la preuve que les travaux préconisés par l’expert dommage ouvrage auraient été réalisés n’est pas rapportée.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la SEM Elogie Siemp, et de condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à réaliser les travaux préconisés par l’expert dommage ouvrage, ainsi que la reprise de la sous-face du balcon du deuxième étage lui incombant, afin de mettre un terme aux dégâts des eaux affectant l’appartement loué à Mme [V], infirmant le jugement entrepris sur ce point.

En revanche, s’agissant du surplus des travaux sollicités, ceux-ci incombent au bailleur en vertu de ses obligations de délivrance d’un logement décent et de jouissance paisible des lieux, confirmant le jugement entrepris sur ce point, sauf à préciser, s’agissant du’balcon’ et non de la 'terrasse', qu’il s’agit uniquement de la reprise du parquet, la reprise de la sous-face du balcon du deuxième étage relevant du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ainsi qu’il a été jugé plus haut. La garantie du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sera examinée ci-après.

L’exécution provisoire, attachée au présent arrêt insusceptible des voies de recours ordinaires, s’avère suffisante et il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

* Les dommages et intérêts

¿ En réparation du préjudice de jouissance

La SEM Elogie SIEMP fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée à verser à Mme [V] la somme de 4350 euros en réparation du préjudice de jouissance, représentant 150 euros par mois durant 29 mois (soit de mai 2019 à la date du jugement entrepris), alors que le syndicat des copropriétaires est le seul responsable direct des désordres, que les fuites ne remettent pas en cause l’habitabilité du logement, que Mme [V] ne verse que 24,36 euros de loyer résiduel hors charges, de sorte que son préjudice ne saurait être supérieur à cette somme sauf à réaliser un 'enrichissement sans cause au détriment des aides sociales', et que la somme de 2400 euros qui aurait été versée par le syndic à la locataire en compensation de ses dommages doit être déduite des sommes réclamées.

Mme [V] forme appel incident sur ce point, et sollicite la somme de 200 euros par mois à compter du mois de mai 2018, 'somme à parfaire jusqu’à la décision à intervenir'. Elle fait valoir qu’elle justifie que la première réclamation suivie d’une intervention date du 26 avril 2018, et que le préjudice de jouissance vient sanctionner l’atteinte ou une privation concernant celle-ci, que le bailleur n’a pas rempli ses obligations alors même qu’il perçoit l’intégralité du loyer, dont des allocations revenant à sa locataire, et qu’elle conteste avoir perçu la somme de 2400 euros de la part du syndic, ce qui n’est pas établi par les pièces produites.

Le préjudice de jouissance subi, s’il peut s’apprécier par rapport au montant du loyer, est avant tout le préjudice constitué par la privation de jouissance paisible du logement donné à bail, et prend en considération la gravité des désordres l’affectant.

Or, en l’espèce, le logement est affecté depuis mai 2018 (ainsi qu’il résulte de la première réclamation de Mme [V] datant du 26 avril 2018 auquel la SEM Elogie Siemp a répondu le même jour, selon la pièce 25 produite par la locataire) de désordres consistant en des infiltrations affectant la pièce de vie (boursouflures de la peinture, auréoles d’humidité, moisissures), la salle d’eau (auréoles bistres, taches de moisissures) et le balcon (fissurations avec écoulement d’eau et traces de ruissellement, lames de parquet endommagées), soit la totalité du logement loué, avec un taux d’humidité excessif relevé par l’expert dommage ouvrage.

Ainsi qu’il a été jugé plus haut, la responsabilité du bailleur est engagée sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le logement présentant des points d’indécence et n’assurant pas à sa locataire une jouissance paisible, et le bailleur ne se prévalant pas d’un cas de force majeure qui lui permettrait de se libérer de ses obligations. Il sera rappelé que la garantie du syndicat des copropriétaires sera examinée ci-après.

S’il n’est pas justifié que le logement est totalement inhabitable, l’ampleur du préjudice subi par Mme [V], contrainte de vivre dans un logement humide et affecté de moisissures, justifie que le montant du préjudice subi soit fixé à la somme de 70 euros par mois depuis mai 2018 et jusqu’à l’arrêt à intervenir du 27 juin 2024, soit 73 mois = 5110 euros.

Il n’est nullement établi par les pièces produites, fût-ce par celles du syndicat des copropriétaires produites en première instance, que Mme [V] aurait effectivement perçu la somme de 2400 euros du syndic, de sorte que cette somme ne sera pas déduite du montant de l’indemnisation.

En conséquence, la SEM Elogie SIEMP sera condamnée à payer à Mme [V] la somme de 7300 euros en réparation de son préjudice de jouissance, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

¿ En réparation du préjudice financier

La SEM Elogie Siemp fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée à payer la somme de 4225,59 euros en réparation du préjudice financier subi par Mme [V] correspondant au remboursement de la location d’un box effectuée pour y stocker ses affaires suite aux dégâts des eaux de juillet 2019 à octobre 2021, alors qu’il n’est pas démontré selon elle la nécessité de la location d’un tel box ni le montant des sommes engagées.

Mme [V] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point et, y ajoutant, la condamnation de la SEM Elogie Siemp à lui payer les sommes de :

—  164,59 euros par mois de janvier à juillet 2022,

—  183,02 euros par mois d’août 2022 à juin 2023,

—  187,50 euros de juillet 2023 jusqu’aux travaux définitifs mettant fin aux désordres.

Elle fait valoir qu’elle a été contrainte de louer ce box pour protéger ses affaires de l’humidité, des moisissures et des champignons, et qu’elle justifie de la totalité des sommes exposées à ce titre.

Il convient de juger que l’état du logement, au taux d’humidité excessif et affecté de moisissures, justifie que Mme [V] ait voulu protéger ses meubles. La cour observe que la location initiale du box le 4 juillet 2019 était concomittante de sa déclaration de sinistre à son assureur et de l’aggravation des désordres constatés par procès-verbal d’huissier du 5 août 2019, et confirmés par l’expertise dommage ouvrage du 25 août 2020 et le second procès-verbal de constat du 6 octobre 2021.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SEM Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 4225,59 euros au titre de la location du box pour la période du 4 juillet 2019 au 21 octobre 2021, ce montant étant justifié par les pièces produites.

Compte tenu des pièces produites relatives aux augmentations successives de la redevance pour la location du box, il convient en outre, ajoutant au jugement entrepris, de condamner la SEM Elogie Siemp à lui verser les sommes de :

—  164,02 euros par mois de janvier à juillet 2022,

—  183,02 euros par mois d’août 2022 à juin 2023,

—  187,50 euros par mois de juillet 2023 jusqu’à la réalisation des travaux mettant fin aux désordres.

¿ En réparation du préjudice moral

La SEM Elogie Siemp fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée à verser la somme de 500 euros à ce titre, alors qu’elle souligne qu’elle n’est pas de mauvaise foi mais faisait confiance au syndic qui assurait avoir réparé la fuite ; elle affirme qu’il n’est établi aucun lien entre les rendez-vous médicaux de Mme [V] et la fuite affectant les parties communes, et soutient que le certificat médical est vague et ne fait aucun rapprochement entre les fuites et l’état de santé.

Mme [V] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir qu’elle est invalide de deuxième catégorie et que la présence de champignons et moisissures aggrave sa situation de santé, ce que soulignent les certificats médicaux produits.

Mme [V], née en 1957, produit, outre le justificatif de sa situation d’invalidité de deuxième catégorie, deux certificats médicaux de son médecin traitant :

— un certificat du 4 février 2020, dont il résulte que son 'état de santé lui impose de vivre dans un environnement sain’ ;

— un certificat du 12 juin 2023, dont il résulte que son état de santé s’est aggravé depuis 2020, et qu’il est 'essentiel qu’elle vive dans un environnement salubre afin de minimiser les facteurs de risque et favoriser son rétablissement', ajoutant qu’un 'environnement salubre peut être défini comme un lieu exempt d’humidité et de moisissures'.

Il résulte en outre du compte-rendu des urgences du 15 février 2019 que Mme [V] souffre notamment d’asthme.

Il résulte de ces éléments que l’état du logement, humide et empreint de moisissures, est de nature à nuire à la situation de santé fragile de Mme [V].

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

* La demande de remboursement des frais d’huissier

Contrairement à ce que soutient Mme [V], il ne résulte pas de l’exposé du litige du jugement entrepris que cette demande avait été formulée devant le premier juge.

Cette demande nouvelle est recevable en application des articles 564 et suivants du code de procédure civile, dès lors qu’elle est accessoire à celles soumises au premier juge, ce qui n’est au demeurant pas contesté par la SEM Elogie Siemp.

Mme [V] justifie par les factures produites avoir réglé à l’huissier la somme totale de 650 euros au titre des deux constats d’huissier nécessaires pour établir l’ampleur et la persistance des désordres.

Il convient dès lors, ajoutant au jugement entrepris, de faire droit à sa demande et de condamner la SEM Elogie Siemp à lui régler la somme de 650 euros à ce titre.

Sur la demande de garantie formée par la société Elogie contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic

La SEM Elogie Siemp fait grief au jugement entrepris d’avoir rejeté sa demande de garantie dirigée contre le syndicat des copropriétaires, au motif que 'la juridiction ne dispose pas d’éléments suffisamment probants pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires notamment en sachant que des travaux avaient été effectués en 2019", alors

que les désordres ont pour origine la fuite issue des parties communes, non solutionnée par le syndicat des copropriétaires, lequel est responsable sans faute des désordres engendrés par les parties communes dont il est le gardien. Elle souligne que la facture du 27 août 2019 ne porte que sur la localisation de la fuite, et mentionne la pose de vannes d’arrêt, qui n’est qu’un palliatif, et non des travaux de réparation. Elle observe que Mme [V] a continué à se plaindre d’infiltrations actives, et que le rapport de la société Etica confirme l’origine de la fuite et l’absence de travaux réalisés pour y mettre un terme.

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est 'responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

En l’espèce, ainsi qu’il a été statué plus haut, l’origine du sinistre provient d’une fuite sur une canalisation d’alimentation en eau potable relevant des parties communes de l’immeuble, responsabilité du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

La preuve qu’il a été remédié aux causes de ces infiltrations n’est pas rapportée par les pièces produites, la recherche de fuite du 27 août 2019 n’ayant pas permis de mettre fin aux désordres, et la preuve que les travaux préconisés par l’expert dommage ouvrage auraient été réalisés n’est pas rapportée. Il appartiendra le cas échéant au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic d’agir à l’encontre de la société Eures, titulaire du lot 'plomberie', dont la responsabilité est évoquée par l’expert dommage ouvrage dans ses conclusions.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de la SEM Elogie Siemp, et de condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à la garantir de l’intégralité des sommes auxquelles elle est condamnée, incluant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La SEM Elogie Siemp, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic doit garantir.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [V] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic devra également garantir.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, tenu de garantir la SEM Elogie Siemp, sera condamné à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate que les conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet Foncia SEGG, sont irrecevables,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Elogie Siemp à procéder à la 'recherche et réparation de l’ensemble des fuites touchant l’appartement de Mme [V]' et à reprendre le 'plafond de la terrasse',

— condamné la société Elogie Siemp à verser à Mme [V] la somme de 4350 euros au titre du préjudice de jouissance subi par cette dernière,

— rejeté la demande tendant à l’appel en garantie dirigé à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet Foncia SEGG, à réaliser les travaux préconisés par l’expert dommage ouvrage dans son rapport du 25 juin 2020 ainsi que la reprise de la sous-face du balcon du deuxième étage lui incombant afin de mettre un terme aux dégâts des eaux affectant l’appartement loué à Mme [B] [V],

Condamne la SEM Elogie Siemp à payer à Mme [B] [V] la somme de 5110 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne la SEM Elogie Siemp à payer à Mme [B] [V] les sommes de :

—  164,02 euros par mois de janvier à juillet 2022,

—  183,02 euros par mois d’août 2022 à juin 2023,

—  187,50 euros par mois de juillet 2023 jusqu’à la réalisation des travaux mettant fin aux désordres,

en réparation du préjudice financier subi,

Condamne la SEM Elogie Siemp à payer à Mme [B] [V] la somme de 650 euros au titre des frais d’huissier engagés par cette dernière,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet Foncia SEGG, à garantir la SEM Elogie Siemp de l’intégralité des sommes auxquelles elle est condamnée, incluant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SEM Elogie Siemp à payer à Mme [B] [V] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet Foncia SEGG, à payer à la SEM Elogie Siemp la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SEM Elogie Siemp aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président