COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 OCTOBRE 2023

N° 2023/639

Rôle N° RG 23/02185 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYSV

[G] [E]

C/

Société VAR HABITAT (O P H du VAR)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Séverine PENE

M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de BRIGNOLES en date du 06 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12- 22- 000363.

APPELANTE

Madame [G] [E]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000823 du 24/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 1] 1976, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON

INTIME

VAR HABITAT (OFFICE PUBLIC de l’HABITAT du VAR)

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Madame [G] [E] est locataire d’un logement n°[Adresse 2] suivant contrat du 1er avril 2005 passé avec l’office public de l’Habitat du Var (OPAC) Var Habitat.

Par acte du 9 septembre 2021, l’OPAC Var Habitat a fait délivrer à Madame [G] [E] un commandement de payer la somme de 1 325,52 euros incluant, outre les loyers et charges, les frais lui incombant.

Par acte du 25 octobre 2022, l’OPAC Var Habitat a fait délivrer à Madame [G] [E] un commandement pour défaut d’assurance du logement loué.

Par acte d’huissier du 1er septembre 2022, l’OPAC Var Habitat a fait assigner madame [G] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Brignoles aux fins:

— de constater l’acquisition du jeu des clauses résolutoires insérées au bail,

— de constater que madame [G] [E] est occupante sans droit ni titre des lieux,

— d’ordonner l’expulsion de madame [G] [E] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— d’ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux aux frais exclusifs de madame [G] [E],

— de condamner madame [G] [E] à payer à titre de provision, la somme de 8 067,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juillet 2022, et ce avec intérêts au taux légal, sous réserve de la réactualisation de la somme au jour de l’ordonnance à intervenir,

— de condamner madame [G] [E] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail (loyer nu par mois) charges en sus, taxes et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, et ce avec intérêts au taux légal,

— de condamner madame [G] [E] à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner madame [G] [E] aux entiers dépens y compris le coût des commandements en date du 09 septembre 2020 et du 25 octobre 2021.

Madame [G] [E] n’a pas contesté la dette invoquée par le bailleur et a conclu à l’octroi des délais de paiement les plus larges possibles pour la solder et elle a demandé au juge des référés d’ordonner la reprise du versement des allocations familiales.

Par ordonnance contradictoire du 6 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection de Brignoles a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 1er avril 2005 entre Var Habitat et madame [G] [E] sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], par l’effet de la clause résolutoire acquise au 09 novembre 2020,

— ordonné à madame [G] [E] de libérer les locaux d’habitation de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait,

— dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné madame [G] [E] à payer à Var Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours outre Ies charges, à titre de provision et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur,

— condamné madame [G] [E] à payer à Var Habitat Ia somme de 9 243,29 euros à titre de provision sur Ies loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— rejeté Ia demande de délais de paiement de madame [G] [E],

— dit n’y avoir lieu à application de I’article 700 du code de procédure civile,

— condamné madame [G] [E] aux dépens de I’instance,

— rejeté Ies autres et plus amples demandes des parties,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Le premier juge a notamment considéré :

— que par acte d’huissier du 09 septembre 2020, le bailleur a fait commandement à sa locataire d’avoir à lui payer Ia somme de 1 236,67 euros en principal (correspondant aux reliquats des loyers impayés après déduction des allocations logements) et que celle-ci n’a pas éte réglée dans Ies deux mois, de sorte qu’il y avait lieu de constater la résiliation du bail par I’effet de Ia clause résolutoire acquise au 09 novembre 2020, et à défaut de départ volontaire, d’ordonner l’expulsion des occupants,

— que le bailleur rapportait la preuve de sa créance arrêtée à la somme de 9 243,29 euros au 31 octobre 2022,

— que la locataire ne faisait état d’aucune procédure de surrendettement, et bénéficiait de prestations sociales pour un montant de 1 096 euros par mois, de sorte qu’elle ne démontrait pas être en mesure d’apurer l’arriéré locatif en sus du règlement du loyer courant avec ses revenus, et ne pouvait donc prétendre à l’octroi de délais de paiement,

— que la demande de rétablissement des prestations de la CAF ne reposait sur aucun fondement juridique et ne ressortait pas de la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Par déclaration reçue au greffe le 7 février 2023, madame [G] [E] a interjeté appel de toutes les dispositions de l’ordonnance entreprise dûment reprises.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, l’appelante demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce que le premier juge a constaté la résiliation du bail et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et au paiement d’une somme de 9 243,29 euros à titre de provision et charge, et statuant à nouveau :

— de juger que les demandes de Var Habitat se heurtent à une contestation sérieuse, et que le montant de la dette ne s’élève pas à 9 243,29 euros,

— de lui accorder des délais de paiement les plus larges possibles pour solder sa dette,

— d’ordonner le maintien dans les lieux,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, l’intimée demande à la cour :

In limine litis, de dire irrecevable la contestation de la dette nouvelle en appel,

— de confirmer l’ordonnance entreprise en tous points, notamment en ce qu’elle:

* constate la résiliation du bail,

* ordonne la libération des lieux,

* ordonne l’expulsion de la locataire,

* dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* condamne Madame [E] au paiement d’une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux,

* condamne Madame [E] à payer à Var Habitat une somme à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal depuis l’assignation,

* condamne Madame [E] aux dépens de l’instance,

— de l’infirmer en ce qu’elle déboute Var Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et y ajoutant,

— de condamner Madame [G] [E] à lui payer à titre de provision, en deniers ou quittances, la somme 10 822,73 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnité d’occupation arrêtés au 17 avril 2023 et ce, avec intérêts au taux légal, sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de la décision à intervenir,

— de condamner Madame [G] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Madame [G] [E] aux entiers dépens, en ceux compris le coût des commandements des 9 septembre 2020 et 25 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2023.

MOTIFS:

Sur la recevabilité des demandes formées par l’appelante

En application de l’article 564 du code de procédure civile: à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent plus soumettre à la cour de nouvelles demandes, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Et, l’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Si l’intimé fait exactement observer qu’en première instance, la locataire ne contestait pas la dette locative invoquée par son bailleur, ses demandes formées devant la cour tendant d’une part, à l’infirmation de l’ordonnance entreprise fondées sur la contestation du montant de la dette, et, d’autre part, à voir ordonner son maintien dans les lieux, s’analysent comme des demandes tendant à faire écarter les prétentions adverses au sens des dispositions de l’article 564 précité.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par l’intimé doit être rejetée et les demandes formées par l’appelante seront déclarées recevables.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exéxution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi

n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties :

— que le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ainsi libellée: 'faute de paiement du loyer et des charges aux échéances convenues et après un commandement de payer resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit 2 mois après le dit commandement et l’expulsion du locataire pourra être obtenue par simple ordonnance, après constatation de la résiliation de plein droit, rendue par le Président du tribunal de grande instance statuant en référé',

— que le commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire a été régulièrement délivré par acte du 09 septembre 2020, et portait sur une somme de 1 325,52 euros correspondant à un arriéré locatif de 1 236,67 euros correspondant aux loyers impayés des mois de février 2020 à juillet 2020 inclus, et de 88,85 euros au titre des frais de l’acte.

La locataire ne justifiant d’aucun règlement depuis ce commandement de payer, c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire acquise au 9 novembre 2020, de sorte qu’il y a lieu à confirmation de l’ordonnance entreprise de ce chef.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des décomptes versés aux débats par le bailleur que l’arriéré locatif réclamé désormais en appel après calcul des loyers, charges et taxes restant dûs et déduction des prestations CAF (APL) et application des réductions loyer solidarité (RLS), arrêté au 17 avril 2023 est justifié et donc non sérieusement contestable, contrairement à ce que soutient l’appelante, étant relevé qu’elle ne produit aucune pièce contredisant le calcul effectué par le bailleur fondé sur les éléments contractuels liant les parties.

En conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Madame [G] [E] au paiement d’une provision sur les loyers, charges et indemnité d’occupation et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur, excepté sur le montant de la provision, en deniers ou quittances qui sera réactualisé à la somme 10 822,73 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnité d’occupation arrêtés au 17 avril 2023 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er septembre 2022.

Sur les demandes de délais de paiement et de maintien dans les lieux

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu’en matière de baux d’habitation, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers

En l’espèce, la demande de l’appelante tendant à se voir accorder le maintien dans les lieux s’analyse en réalité en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle ne peut cependant prospérer alors qu’il n’est pas contesté que la locataire n’a versé aucune somme au titre de l’arriéré des loyers depuis le commandement de payer qui lui a été signifié le 09 septembre 2020, et que sa dette locative n’a cessé de croître depuis cette date.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce que le premier juge a rejeté la demande de délai de paiement, étant ajouté qu’ il y a lieu de rejeter la demande de l’appelante tendant à voir ordonner son maintien dans les lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Madame [G] [E] aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer, et également en ce qu’elle a rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles par Var Habitat.

Succombant, Madame [G] [E] sera également condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à régler à Var Habitat, une indemnité de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure pour les frais qu’elle a été contrainte d’exposer pour assurer sa défense en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par l’intimé et déclare les demandes formées par l’appelante recevables,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné madame [G] [E] à payer à Var Habitat Ia somme de 9 243,29 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne madame [G] [E] à payer à Var Habitat la somme de 10 822,73 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2022,

Rejette la demande tendant au maintien dans les lieux formée par madame [G] [E],

Condamne madame [G] [E] à payer à Var Habitat une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne madame [G] [E] aux dépens d’appel.

La greffière Le président