Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 DECEMBRE 2024

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16519 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCU6O

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2020 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 17/02446

APPELANTE

S.C.I. MARIE

immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 402 313 886

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Dominique BOUTIERE de l’AARPI SKDB Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L0168

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CENTRE COMMERCIAL [3] représenté par son syndic, la société FONCIA VAL D’ESSONNE, SAS immatriculée au RCS d’Evry-Courcouronnes sous le numéro 413 426 479

C/O Société FONCIA VAL D’ESSONNE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Marie est propriétaire de locaux commerciaux faisant partie de la copropriété du centre commercial [3] à Mennecy, à savoir le lot n° 22 désignant un local commercial avec surface à ordures et aire de man’uvre et les lots n° 44 à 49 désignant des emplacements de parking. Aux termes du règlement de copropriété, ces lots représentaient 524/1000èmes des tantièmes généraux de la copropriété.

Par jugements des 26 mai 2011 et 20 novembre 2014, le tribunal de grande instance d’Evry a condamné la société Marie à payer au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges de copropriété, arrêtées pour les dernières au 1er avril 2012, outre des frais de recouvrement, dommages et intérêts et frais de procédure.

Par exploit d’huissier du 30 mars 2017, le syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] a fait assigner la société Marie devant le tribunal de grande instance d’Evry en paiement d’un arriéré de charges.

Par jugement avant dire droit du 24 octobre 2019, le tribunal a rouvert les débats et invité :

— le syndicat des copropriétaires à produire un décompte rectifié des charges de copropriété dues par la société Marie tenant compte, à compter du 9 novembre 2015, de la nouvelle répartition des charges décidée lors de l’assemblée générale de même date,

— la société Marie à préciser la disposition du règlement de copropriété qu’elle entendait voir annuler comme étant contraire à l’ordre public.

Par jugement en date du 10 septembre 2020, le juge du tribunal judiciaire d’Evry a :

— déclaré recevable, comme non prescrite, la demande de nullité de la répartition des charges issue du règlement de copropriété,

— déclaré que l’article 7 du règlement de copropriété du Centre Commercial [3] contenant état descriptif de division est réputé non écrit,

— fixé en conséquence une nouvelle répartition des charges de la façon suivante :

le total des tantièmes généraux n’est plus de mille millièmes (1000/1000èmes) mais de sept cents cinquante/sept cent cinquantièmes (750/750 mes),

le lot n°22, local Commercial situé dans le bâtiment D, avec surface ordures et aire de man’uvre, ne comprend plus les cinq cents millièmes des parties communes générales mais les deux cents cinquante/sept cent cinquantièmes (250/750èmes) des parties communes générales,

les autres lots et leurs tantièmes, tels que prévus antérieurement par l’article 7 du règlement de copropriété comportant état descriptif de division, demeurant inchangés,

— condamné la société Marie à verser au syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [3] une somme de cent quatre-vingt-un mille six cent quatre-vingt-treize euros et cinq centimes (181 693,05 euros) au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2012 au 1er octobre 20180 (charges appelées à cette date incluses) ainsi que les intérêts au taux légal produits depuis le 2 septembre 2015 à hauteur de 131 253,45 euros, somme alors due, et pour le surplus à compter de la présente décision, ce jusqu’à parfait paiement,

— dit que tous les intérêts ainsi produits depuis le 30 mars 2017 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

— condamné la société Marie à verser au syndicat des copropriétaires du Centre commercial [3] une indemnité de cinq mille euros (5 000 euros) en réparation de son préjudice,

— condamné la société Marie à verser au syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [3] une somme de quatre cent quatorze euros et soixante-dix-sept centimes (414,77 euros) au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rejeté le surplus des demandes de chacune des parties,

— dit que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

La SCI MARIE a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 novembre 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 mai 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 avril 2021 par lesquelles la société Marie, appelante, invite la cour, à :

— recevoir son appel,

— le déclarer recevable,

— y faire droit,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

déclaré recevable comme non prescrite sa demande de nullité de la répartition des charges issue du règlement de copropriété initial,

déclarer la nullité de l’article 7 du règlement de copropriété du Centre commercial [3] contenant état descriptif de division et le plan annexé, c’est-à-dire le plan des bâtiments et en particulier l’annexe 5 et partant, la répartition des charges issues du règlement de copropriété,

déclarer l’article 7 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [3] non écrit,

homologuer le rapport de M. [B], géomètre expert,

fixé les charges générales à 750/750 tantièmes,

débouter le syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] de sa demande en paiement de certaines sommes à titre d’arriérés de charges de copropriété en conséquence d’une nouvelle grille des charges afférentes au lot n° 22,

débouter le syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] de sa demande en paiement de certaines sommes au titre des frais prévus par l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

— débouter le syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] de son appel incident en toutes ses demandes,

— réformer pour le surplus la décision entreprise de toutes ses autres dispositions,

et statuant à nouveau,

— recevoir sa demande dans son action en répétition des sommes indûment payées, à compter du mois de novembre 2012,

— fixer, en l’état du décompte produit par le syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] au vu de la grille de répartition nouvellement créée, sa créance à l’égard du syndicat des copropriétaires centre commercial [3] à la somme de 77 565, 66 euros,

— ordonner la compensation entre sa créance sur le syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] avec celle détenue par le syndicat sur elle au titre des arriérés de charges de copropriété,

— fixer en l’état du décompte produit par le syndicat copropriétaires du centre commercial [3] la créance du syndicat des copropriétaires centre commercial [3] à la somme de 59 396,39 euros,

— lui accorder un délai de 24 mois pour permettre le paiement de la dette résiduelle,

— débouter le syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] de toutes ses demandes fins et conclusion contraires,

— condamner le syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;

Vu les conclusions notifiées le 23 novembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du centre commercial [3], intimé, invite la cour, aux articles 10, 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Marie à lui verser certaines sommes, au titre des arriérés de charges de copropriété, au titre des frais, à titre de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré recevable, comme non prescrite, la demande de nullité de la répartition des charges issue du règlement de copropriété,

déclaré que l’article 7 du règlement de copropriété du centre commercial [3] contenant état descriptif de division est réputé non écrit,

fixer en conséquence une nouvelle répartition des charges de la façon suivante :

*le total des tantièmes généraux n’est plus de mille millièmes (1000/1000èmes) mais de sept cents cinquante/ sept cent cinquantièmes (750/750èmes),

*le lot n° 22, local commercial situé dans le bâtiment D, avec surface ordures et aire de man’uvre, ne comprend plus les cinq cents millièmes des parties communes générales mais les deux cents cinquante/ sept cent cinquantièmes (250/750èmes) des parties communes générales,

limité la condamnation de la société Marie à son l’égard à la somme de :

181 693,05 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2012 au 1er octobre 2018 (charges appelées à cette date incluse) ainsi que les intér ts au taux légal produit depuis le 2 septembre 2015 à hauteur de 131 253, 45 euros, sommes alors due, et pour le surplus à compter de la présente décision, ce jusqu’à parfait paiement,

limité la condamnation de la société Marie au titre des dommages et intérêts à une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice,

limité la condamnation de la société Marie au titre des frais à la somme de 414,77 euros (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965),

rejeté le surplus de ses demandes, notamment au titre des dépens, et des sommes demandées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence, statuant à nouveau de ses chefs,

à titre principal et actualisant sa créance,

— déclarer prescrite et partant irrecevable l’action en révision des tantièmes de charges de copropriété,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société Marie,

— condamner la société Marie à lui verser les sommes suivantes :

en actualisation des sommes qui lui sont dues, condamner la société Marie à lui verser une somme complémentaire de :

Concernant le lot numéro 22 de l’état descriptif de division, devenu lot numéro 50 à la suite de la révision intervenue selon acte authentique en date du 14 février 2022 :

*une somme de 283 995,64 euros arrêtée au 1er octobre 2022, provision charges courantes du 1er octobre 2022 inclus,

*une somme de 2 667,78 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 16 septembre 2022, appel suivi contentieux inclus

Concernant le lot numéro 44 constitué d’un parking :

*une somme de 2 961,79 arrêtée au 1er avril 2023, provision charges courantes du 1er avril 2023 inclus,

*une somme de 242, 52 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 16 septembre 2022, appel suivi contentieux inclus,

Concernant le lot numéro 45 constitué d’un parking :

*une somme de 2 961,79 arrêtée au 1er avril 2023, provision charges courantes du 1er avril 2023 inclus,

*une somme de 161,68 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 16 septembre 2021, appel suivi procédure de recouvrement inclus,

Concernant le lot numéro 46 constitué d’un parking :

*une somme de 2 961,79 arrêtée au 1er avril 2023, provision charges courantes du 1er avril 2023 inclus,

*une somme de 161,68 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 16 septembre 2021, appel suivi procédure de recouvrement inclus,

Concernant le lot numéro 47 constitué d’un parking :

*une somme de 2 961,79 euros arrêtée au 1er avril 2023, provision charges courantes du 1er avril 2023 inclus,

*une somme de 161,68 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 16 septembre 2021, appel suivi procédure de recouvrement inclus,

Concernant le lot numéro 48 constitué d’un parking :

*une somme de 2 961,79 arrêtée au 1er avril 2023, provision charges courantes du 1er avril 2023 inclus,

*une somme de 309,81 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 16 septembre 2021, appel suivi procédure de recouvrement inclus,

Concernant le lot numéro 49 constitué d’un parking :

*une somme de 2 961,79 euros arrêtée au 1er avril 2023, provision charges courantes du 1er avril 2023 inclus,

*une somme de 499.57 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 16 septembre 2021, appel suivi procédure de recouvrement inclus,

10 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil (ancien article 1147 du code civil),

4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 2 septembre 2015, date du commandement de payer sur une somme de 131 253,45 euros, pour les sommes postérieures, jusqu’au 1er octobre 2018 inclus, à compter de la du jugement en date du 10 septembre 2020, à compter du 23 novembre 2023, pour les sommes dues postérieurement au 1er octobre 2018 et jusqu’au 1er octobre 2022 inclus,

— rejeter toute demande de délais,

si par impossible des délais étaient accordés,

— juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

à titre subsidiaire, si la Cour devait considérer la clause de répartition comme non écrite,

— dire qu’il n’y aurait point d’effet rétroactif,

à titre très subsidiaire, si par extraordinaire la Cour décidait de lui rendre opposable une modification de tantièmes au 9 novembre 2015, à cette date :

— juger que cette modification ne pourrait concerner que le lot n° 22,

— réduire sa demande d’un montant de 27 907,24 euros, 4ème appel provisionnel 2018 inclus,

— condamner la défenderesse en tous les dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité de la demande de nullité de la répartition des charges

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la répartition des tantièmes de parties communes, une fois adoptée et portée dans l’état descriptif de division, est intangible et ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires et non judiciairement. Il soutient que, contrairement à ce qu’indique le procès-verbal d’assemblée générale, l’unanimité n’a pas été réunie puisqu’un copropriétaire était absent. Il se fonde sur l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que l’action en révision des charges se prescrit par cinq ans.

La SCI Marie allègue que la révision des millièmes de son lot a été décidée à l’unanimité des votes conformément à l’article 11 de la loi de 1965. Elle soutient par ailleurs que l’état descriptif de division est nul et que l’action en nullité d’une clause du règlement de copropriété est imprescriptible.

L’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

L’action en révision prévue par ces dispositions suppose que la répartition des charges a été calculée en application des critères posés par la loi, mais de façon erronée.

L’action en nullité, au contraire, concerne les répartitions dont les bases de calcul sont contraires aux critères d’ordre public posés par l’article 10 de la loi, et qui, à ce titre, doivent être réputées non écrites.

En l’espèce, la SCI Marie soulève la nullité de l’article 7 du règlement de copropriété en ce qu’il attribue à son lot un nombre de tantièmes calculé de façon erronée, sur la base d’une surface de 1 200 m2 et non pas de 600 m2. Elle rappelle les termes de l’article 5 de la loi selon lesquels la valeur de chaque lot, dont découle l’attribution d’une quote-part dans les parties communes, résulte notamment de la superficie et de la situation des lots.

Il en résulte que la SCI Marie fonde son action sur l’article 43 de la loi et non sur l’article 12, et que celle-ci n’est pas atteinte par la forclusion prévue par ces dernières dispositions.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires et déclaré recevable la demande de nullité de la répartition des charges de la SCI Marie.

Sur le caractère réputé non écrit de l’article 7 du règlement de copropriété

La SCI Marie fait valoir que son lot n° 22 représente 500/1000 millièmes des tantièmes généraux de la copropriété, calculés pour une superficie de 1 200 m2 alors que le lot n’en fait en réalité que 600, en violation des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, et que l’article 7 du règlement de copropriété, correspondant à l’état descriptif de division, est de ce fait nul. Elle expose que lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2015, la révision des tantièmes de la supérette en fonction de sa surface a été décidée à l’unanimité, et qu’un géomètre-expert a proposé la suppression du lot n° 22 pour le remplacer par le lot n° 50 représentant non plus 500 mais 250 millièmes des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n° 35 de l’assemblée générale du 9 novembre 2015 n’a pas été votée à l’unanimité, contrairement à ce qu’indique le procès-verbal. Il expose qu’il a approuvé le 2 novembre 2021 un modificatif au règlement de copropriété et de l’état descriptif de division dressé le 26 juillet 2021 dans le cadre de la procédure en cours et reçu par notaire le 14 février 2022 et transformant le lot n° 22 en un lot n° 50 représentant 250 tantièmes et non plus 500.

Aux termes des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'«aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » (…) « de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.»

Selon l’article 11 de cette loi, sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

L’article 43 de la loi dispose : «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.»

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 novembre 2015, la résolution n° 35, inscrite à l’ordre du jour à la demande de la SCI Marie, a été ainsi votée :

«L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide la révision des millièmes de la supérette dont le propriétaire est la SCI Marie, en fonction de sa surface par rapport à la superficie de l’ensemble des bâtiments de la copropriété.

Initialement la surface prévue était de 1 200 m2 alors que celle-ci repose sur une surface de vente de 600 m2.

Les frais inhérents à cette modification seront à la charge de la SCI Marie.

Mandat est donné au syndic pour la signature de tous actes administratifs liés à cette modification.

Monsieur [N], représentant de la SCI Marie, produira une caution bancaire égale à un montant de 77 500 euros au syndic avant le 15 janvier 2016.

La régularisation de la répartition des tantièmes prendra effet au 9 novembre 2015.

Cette somme devra être versée avant la signature du modificatif du règlement de copropriété.

Le solde de la dette hors frais de justice sera pris en charge par les propriétaires y compris la SCI Marie en fonction des nouveaux millièmes.

Cette résolution est adoptée à l’unanimité.

15 copropriétaires totalisant 924 tantièmes pour ce vote.»

C’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que cette résolution n’a pas été votée à l’unanimité comme le prescrit l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elle a été approuvée par 15 copropriétaires représentant 924 tantièmes tandis qu’un copropriétaire, détenant 20 tantièmes, était absent.

En tout état de cause, cette résolution, qui vote le principe de la révision des millièmes du lot n° 22 de la SCI Marie, n’emporte pas modification de la répartition des charges, en ce qu’elle ne contient notamment aucune nouvelle grille de répartition des charges, de sorte qu’elle n’avait pas à être adoptée à l’unanimité.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le modificatif d’état descriptif de division dressé le 26 juillet 2021 par un géomètre-expert, transformant le lot n° 22 en un nouveau lot n° 50 et attribuant à ce dernier 250/750 millièmes,

le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 2 novembre 2021 ayant approuvé ce modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division et prévoyant une date d’effet au 1er janvier 2021,

le modificatif de division établi devant notaire le 14 février 2022 tel que préalablement autorisé par l’assemblée générale

Il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que c’est à juste titre que le tribunal a réputé non écrit l’article 7 du règlement de copropriété portant état descriptif de division dans sa version antérieure au modificatif de division approuvé le 2 novembre 2021 et adopté une nouvelle grille de répartition des charges suivant les préconisations du géomètre-expert mandaté par la SCI Marie.

Par ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé sur ces points.

Sur la demande principale en recouvrement de charges

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI Marie a déjà été condamnée à deux reprises par jugements du 26 mai 2011 et du 20 novembre 2014 à lui payer des arriérés de charges.

La SCI Marie soutient que durant plusieurs années, le syndicat des copropriétaires a sollicité le paiement de charges indues. Elle fait valoir que le tribunal s’est fondé à tort sur une jurisprudence assez constante selon laquelle une nouvelle répartition n’aurait d’effet qu’à compter de l’avenir, alors qu’en réalité il ne s’agit pas d’un simple problème de répartition des tantièmes mais de l’existence même de la copropriété, car les 250 tantièmes supplémentaires n’existent pas. Elle soutient donc que la nouvelle grille de répartition doit être appliquée dès 2012.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En outre, l’article 43 de cette loi, dispose que lorsque le juge, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Il résulte de ces dispositions, et non pas d’une «jurisprudence assez constante», que la SCI Marie n’est pas fondée à arguer de la rétroactivité de la modification de la grille des charges, et que c’est à tort que le tribunal a considéré que la nouvelle grille de répartition s’appliquait à compter de l’assemblée générale du 9 novembre 2015.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Marie à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 181 693,05 euros au titre de l’arriéré de charges pour la période du 1er juillet 2012 au 1er octobre 2018.

En application de l’article 43 précité, la nouvelle grille de répartition des charges a pris effet au premier jour comptable suivant le jugement du 10 septembre 2020, soit le 1er janvier 2021.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI Marie,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues entre 2011 et 2023 approuvant les comptes des exercices 2010 à 2022 et adoptant le budget prévisionnel des années 2023 et 2024,

les appels de provisions pour la période,

un décompte des charges réclamées arrêté au 1er avril 2024 pour chacun des lots.

Pour le lot n° 22 devenu 55

Il ressort des relevés de répartition des charges pour les années 2018 à 2022 (pièce 68) que les charges dues par la SCI Marie ont été calculées sur la base de 500 tantièmes sur 1000 jusqu’à la fin de l’année 2020 et qu’à compter de l’année 2021 elles ont été calculées sur la base de 250 tantièmes sur 750, conformément à la date de prise d’effet de la nouvelle grille de répartition des charges.

La SCI Marie soutient que neuf chèques, pour un montant total de 44 831,80 euros, établis entre le 4 décembre 2015 et le 10 juillet 2019, n’ont pas été pris en compte. Il ressort cependant de la feuille de calcul des intérêts dus en exécution du jugement du 20 novembre 2014 que les causes de cette décision ont été payées par les chèques dont se prévaut la SCI Marie et soldées par le règlement du 1er août 2016 de 1 900 euros, dont un reliquat de 1 548,52 euros a été porté au crédit du compte de la SCI. Par ailleurs, cette dernière ne justifie pas de ces versements, et notamment pas des deux chèques des 4 et 10 juillet 2019 d’un montant de 5 000 euros chacun, qu’elle prétend avoir effectués.

Elle allègue encore que le produit de la saisie pratiquée à la requête du syndicat des copropriétaires sur les loyers devant lui revenir en sa qualité de bailleresse du magasin Carrefour City ne figure pas dans le décompte du syndicat. Cependant, il ressort du procès-verbal de saisie-attribution entre les mains d’un locataire du 5 novembre 2015 que cette saisie a été pratiquée en exécution du jugement du 20 novembre 2014, de sorte que l’huissier n’a pu outrepasser son mandat et recouvrir des sommes autres que celles que la SCI a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires. La SCI est donc mal fondée à soutenir que les sommes saisies auraient dû être imputées sur le solde de ses charges de copropriété.

Il résulte de ces éléments que le montant des charges sollicité par le syndicat des copropriétaires est justifié et que la SCI Marie doit être condamnée à lui payer la somme de 242 452,18 euros au titre de l’arriéré des charges dues au 1er avril 2024, appel du deuxième trimestre inclus.

Pour les lots n° 44 à 49

Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI Marie doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 086,27 euros pour chacun de ces lots au titre des charges impayées au 1er avril 2024, appels du deuxième trimestre inclus, soit au total la somme de 18 517,62 euros

En application de l’article 1231-6 du code civil, ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter des commandements de payer du 2 septembre 2015 pour la somme de 131 253,45 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En application de l’article 1243-2 du même code, les intérêts produits depuis la demande du 30 mars 2017 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Sur ce point, la cour reprend les motifs pertinents et circonstanciés des premiers juges :

«Il convient d’allouer une somme de 414,77 euros au titre du commandement de payer du 02 septembre 2015 et de rejeter le surplus des demandes à ce titre, dès lors qu’elles recouvrent des frais de :

— sommations, commandement de payer ou relance de 2017 dont il n’est pas justifié, ces actes n’étant pas produits aux débats,

— de « vac. Suivi ctx & recouvr. Priv. » tarifés selon le contrat de syndic, qui ne peuvent être mis à la charge de la seule copropriétaire débitrice des lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui n’a pas dans cce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.»

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en s’abstenant de régler à leur échéance les charges qui lui incombent, la SCI contraint les autres copropriétaires à lui en faire l’avance et occasionne donc au syndicat des copropriétaires qui les représente un préjudice financier distinct du simple retard de paiement.

La SCI Marie fait valoir que l’erreur commise par le syndicat des copropriétaires dans le calcul des charges lui a causé un préjudice financier important et allègue qu’elle a par ailleurs tenté de régler ses dettes, malgré les importantes difficultés qu’elle rencontrait avec les preneurs des locaux qu’elle donnait à bail.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que la SCI s’est abstenue de payer ses charges, n’effectuant que de très rares versements, jusqu’à la signature du protocole d’accord qu’elle n’a au demeurant pas respecté, et ce, alors que sa contestation ne porte que sur une fraction des charges qui lui sont imputées. Cette abstention, alors qu’elle ne démontre aucune défaillance de son ou ses locataires avant 2021, caractérise sa mauvaise foi et, comme l’a justement relevé le tribunal, le litige afférent à la répartition des charges ne justifie aucunement sa défaillance.

Sa défaillance a perturbé la trésorerie ainsi que le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Marie à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande de délais de paiement

La SCI Marie allègue que l’un de ses locataires, la société Verville, était redevable d’un arriéré de loyers de 228 309,05 euros, qu’il n’a jamais payé avant d’être placé en liquidation judiciaire et qu’elle n’a pas été en mesure de faire face à son passif.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Marie n’a pas respecté le protocole d’accord transactionnel de 2021 et que depuis sa dette s’est aggravée de 100 000 euros alors qu’elle perçoit les loyers de son bien.

Comme il a été vu plus haut, la SCI Marie ne démontre pas que la société Verville ne payait pas ses loyers, mais uniquement que cette société se trouve en liquidation judiciaire. Elle ne démontre donc pas la réalité de ses difficultés financières. Par ailleurs, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, il ressort du décompte produit qu’elle n’a pas respecté le protocole d’accord transactionnel visant à apurer l’arriéré de charges. En outre, elle ne formule aucune proposition d’apurement sur vingt-quatre mois.

Par conséquent, elle doit être déboutée de sa demande de délais de paiement. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Marie, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Marie.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a condamné la SCI Marie à verser au syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] une somme de cent quatre-vingt-un mille six cent quatre-vingt-treize euros et cinq centimes (181 693,05 euros) au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées sur la période du 1er juillet 2012 au 1er octobre 2018 (charges appelées à cette date incluses) ainsi que les intérêts au taux légal produits depuis le 2 septembre 2015 à hauteur de 131 253,45 euros, somme alors due, et pour le surplus à compter de la présente décision, ce jusqu’à parfait paiement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Marie à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] la somme de 242 452,18 euros au titre de l’arriéré des charges dues pour le lot n° 22, devenu lot n° 50, au 1er avril 2024, appel du deuxième trimestre inclus ;

Condamne la SCI Marie à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] la somme de 18 517,62 euros au titre de l’arriéré des charges dues pour les lots n° 44 à 49 au 1er avril 2024, appel du deuxième trimestre inclus ;

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter des commandements de payer du 2 septembre 2015 pour la somme de 131 253,45 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne la SCI Marie aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [3] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE