Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 04 JUILLET 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05424 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOZ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 1121007981

APPELANTS

Monsieur [Y] [P]

né le 4 octobre 1961 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [W] [U] épouse [P]

née le 17 juin 1961 à [Localité 9] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistés par M^e Karine BIJAOUI-CATTAN du cabinet KBC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B 613

INTIMEE

Madame [L] [O]

née le 1er janvier 1985 à [Localité 6] (Sénégal)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/013526 du 18/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

RG n°22/05424 – Rapporteur du 30 mai 2024 – Délibéré au 4 juillet 2024

M. [Y] [P] et Mme [W] [U] épouse [P] c/ Mme [L] [O]

Magistrat rédacteur : M^me Anne-Laure Meano (ALM – MP – AD)

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous seing privé à effet au 15 août 2008, M. [Y] [P] et Mme [W] [U] épouse [P] ont donné à bail à Mme [L] [O], un appartement situé [Adresse 2] (rez-de-chaussée) pour un loyer mensuel de 620 euros outre 50 euros de provision pour charges, et pour une durée de trois ans renouvelables.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 novembre 2019, M. [Y] [P] a signifié à Mme [L] [O] un congé pour motif réel et sérieux à effet du 31 août 2020.

Ce congé étant demeuré sans effet, M. et Mme [P] ont assigné Mme [L] [O], par acte d’huissier en date du 22 juillet 2021, devant le juge des contentieux de la protection de Paris, aux fins de validation du congé, subsidiairement résiliation judiciaire du bail pour manquement de la locataire à ses obligations contractuelles, expulsion, condamnation au paiement, à compter du 1er septembre 2020, d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer dû, soit 790 euros par mois, outre revalorisation légale.

Mme [L] [O] s’est opposée aux demandes.

Par jugement contradictoire entrepris du 21 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

PRONONCE la jonction des dossiers RG 11-21-10595 et RG 11- 21-7981 sous le numéro unique RG 11-21-7981 :

DÉBOUTE M. [Y] [P] et Mme [W] [U] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes et les condamne aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’appel interjeté le 14 mars 2022 par M. et Mme [P] ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 avril 2024 par lesquelles M. et Mme [P] demandent à la cour de :

— INFIRMER le jugement du 21 janvier 2022, du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il déboute M. [Y] [P] et Mme [W] [P] de l’ensemble de leurs demandes et les condamne aux dépens ;

En conséquence, statuant à nouveau,

À titre principal :

— JUGER que le congé délivré à Mme [L] [O] le 24 novembre 2019 pour le 31 août 2020 à minuit est valable au fond et en la forme,

— juger que Mme [L] [O] est occupante sans droits ni titre des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3].

A titre subsidiaire :

— Juger que Mme [O] a manqué aux obligations lui incombant en sa qualité de locataire ;

— Juger que Mme [O] n’occupe plus personnellement le logement des consorts [P] ;

— Juger que Mme [O] ne justifie pas avoir dûment assurer le bien loué,

A ce titre :

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location consenti au profit de Mme [L] [O],

En toutes hypothèses :

— Ordonner l’expulsion de Mme [L] [O] desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de leur chef,

— Condamner Mme [L] [O] au paiement, à compter du 1er septembre 2020 et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises, soit 790 euros par mois d’occupation, outre revalorisation légale,

— Condamner Mme [L] [O] à verser à M. et Mme [P] la somme de 35.550, 00 euros arrêtée à fin avril 2024, sauf à parfaire.

— Débouter Mme [O] de sa demande de relogement ;

— Débouter Mme [O] de sa demande de délais ;

— Débouter Mme [O] de sa demande d’article 700 du CPC ;

— Condamner Mme [L] [O] à verser à M. et Mme [P] la somme de 6.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [L] [O] aux entiers dépens de la présente instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 juillet 2023 aux termes desquelles M. [L] [O] demande à la cour de :

— Confirmer la décision entreprise,

— Débouter M et Mme [P] de toutes leurs demandes

— Ordonner le relogement de Mme [O] et de sa famille par M et Mme [P] sous astreinte de 200 euros par jour de retard

Subsidiairement,

— Accorder à Mme [O] et à ses enfants les plus larges délais pour se reloger et pour régler une éventuelle dette locative.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la validité du congé

Le congé, signifié par lettre recommandée avec avis de réception du 24 novembre 2019 à effet du 31août 2020, soit neuf mois avant l’échéance du bail, ne fait l’objet d’aucune critique tenant à sa régularité formelle.

Ce congé a été délivré pour deux motifs :

— « l’appartement de deux pièces, d’une superficie totale de moins de 30 m² correspondait à l’usage que vous en faisiez à l’époque (vous et votre fille aînée). Il ne convient plus pour votre structure familiale actuelle à savoir vous votre compagnon à vous trois enfants',

— « vous ne m’avez pas informé des dégradations survenues dans l’appartement et que j’ai constaté suite au sinistre du 30 mai dernier à savoir : la fissure dans les sols de la chambre, l’impossibilité de fermer l’arrêt de la chambre et la porte des toilettes ».

M. et Mme [P] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté la validité du congé en considérant qu’ils ne produisent pas de justificatifs de la date de survenue des désordres énumérés ni de la surface des lieux de sorte que le motif de sur-occupation du logement serait insuffisamment caractérisé.

Mme [L] [O] demande la confirmation du jugement ajoutant seulement que le rapport d’architecte dont se prévalent les appelants « n’indique ni la date et l’origine des désordres ».

Aux termes du I de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.'

Le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé (3e civ., 17 mai 2006, n° 05-14.495 ), de même qu’un motif personnel propre au bailleur dès lors qu’il remplit les mêmes conditions.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

Il appartient donc au juge de contrôler la réalité du motif du congé et son caractère réel et sérieux, ce qui n’implique pas pour autant le contrôle de l’opportunité même de cette décision.

En l’espèce, le contrat de location décrit l’appartement donné à bail à M. et Mme [P] comme ainsi composé :

'entrée, séjour, chambre avec mezzanine, cuisine aménagée (…) Salle de bains et WC séparés'.

L’acte notarié d’acquisition du 31 mars 2004, produit par les appelants, confirme cette description et indique que sa superficie est de 27,26 m2, ce mesurage résultant de l’intervention d’un professionnel.

Mme [L] [O] ne conteste pas devant la cour, pas plus qu’elle ne l’a fait devant le premier juge, qu’elle occupe les lieux avec son compagnon et trois enfants ; elle n’a d’ailleurs pas non plus contesté cette circonstance dans le courrier qu’elle a adressé au bailleur le 10 août 2020, pour contester le congé délivré, lequel est produit par le bailleur.

À toutes fins utiles son avis d’imposition sur les revenus de 2020 mentionne bien 5 parts. De plus un courriel adressé par M. [P] à la locataire le 26 juillet 2019 et produit par cette dernière, mentionne le fait que les bailleurs sont conscients que l’appartement ne peut plus convenir pour les cinq personnes constituant désormais sa famille et qu’ils souhaitent appuyer une demande de logement social auprès de la mairie de [Localité 7].

La circonstance d’une sur-occupation des lieux, qui résulte des éléments précités, les occupants du logement disposant en moyenne de 5,45 m2 par personne, n’est pas sérieusement contestée ni contestable et constitue un motif suffisant, réel, légitime et sérieux du congé délivré, étant rappelé qu’une sur-occupation est susceptible d’être une cause d’insalubrité des lieux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et pour ce seul motif, il convient de valider le congé délivré pour le 31 août 2020, sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre motif de congé. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Par conséquent il n’y a pas lieu de statuer sur la demande des appelants en résiliation judiciaire du contrat de bail pour faute de la locataire.

Il en résulte que Mme [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2020; son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, sous réserve de l’examen de sa demande de délais ci-après.

Sur le montant de l’ indemnité d’occupation

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

M. et Mme [P] demandent la fixation de cette indemnité au montant du dernier loyer , charges comprises, soit 790 euros par mois d’occupation, 'outre revalorisation légale'.

Mme [L] [O] s’oppose à cette demande comme à toute demande de paiement au motif que des travaux devaient être réalisés dans les lieux, lesquels ne répondent pas aux caractéristiques du logement décent, et que le bailleur lui a d’ailleurs proposé, en juin 2019, de ne pas payer de loyer.

Pour mémoire, l’obligation contractuelle de délivrer un logement décent n’a plus lieu d’être à partir de la date d’effet du congé, alors que, au demeurant, Mme [O] s’est maintenue dans les lieux, sans droit ni titre.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation est due par Mme [L] [O] et doit être fixée au regard des éléments suivants:

— à la suite d’un dégât des eaux déclaré en juin 2019, l’appartement occupé par Mme [L] [O] a présenté des désordres dont la cause était indéterminée et qui ont nécessité des expertises; en tout état de cause, ces désordres imposaient, dans le logement litigieux, la réfection de la salle de bains et le renforcement du sol qui s’était affaissé, comme l’a constaté le rapport du cabinet d’architecte mandaté par le syndicat de copropriété du 4 juin 2019 ; ainsi, dans un courriel du 2 juin 2019 M. [P] a proposé une suspension des loyers à M. et Mme [P]; les parties n’apportent aucune autre précision à ce sujet.

Ces circonstances sont cependant antérieures de plus d’un an à la date d’effet du congé, et ne permettent donc pas de déterminer précisément quel était l’état de l’appartement à partir du 1er septembre 2020 ;

— Mme [O] produit les pièces tenant à un signalement qu’elle a effectué auprès du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 7] à la fin de l’année 2020 ; diverses dégradations y sont relevées, dont la cause n’est certes pas établie (installation électrique non sécurisée, traces d’infiltrations, douche décrochée…) ; toutefois, les désordres constatés sont pour partie manifestement en rapport avec ceux qui ont fait l’objet des échanges entre les parties en 2019 (affaissement de plancher, salle de bains en travaux, humidité); par ailleurs, M. et Mme [P] soutiennent pour leur part que l’occupante a commis une part des dégradations observées.

En outre, la cour constate, comme ils le font valoir, que le service de l’habitat de la Ville de [Localité 7] n’a donné aucune suite à ce signalement postérieurement aux observations en réponse que lui ont apportées les époux [P], par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 janvier 2021 ;

— M. et Mme [P] établissent qu’en 2005, ils avaient procédé à une rénovation électrique complète de l’appartement, avec installation d’aérateur et de convecteurs électriques, installation dont la conformité a été attestée par l’entreprise Domotiq, par formulaire du 26 septembre 2005. Pour mémoire, il résulte de l’article 1731 du code civil, que lorsqu’un état des lieux d’entrée n’a pas été effectué les lieux sont présumés avoir été remis en bon état au locataire.

— si une partie des désordres avérés en 2020 doit être prise en compte au vu de ces éléments, il ne résulte pas les pièces produites que les lieux étaient impropres à l’habitation et en tout état de cause leur sur-occupation n’a pu que contribuer à dégrader le logement loué.

La cour ajoute qu’il résulte des échanges de courriels et attestations produits par les appelants, qui ne sont pas utilement contestés par l’intimée, que courant 2023 elle a causé des nuisances dans l’immeuble qui ont fait l’objet de plaintes de la part de la copropriété et du voisinage, notamment en faisant de la cuisine une grande partie de la nuit, ce qui a engendré des nuisances olfactives dans la cage d’escalier; le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété comporte à cet égard une autorisation donnée au syndic pour agir en justice contre le bailleur et l’occupant de l’appartement, afin de réclamer une indemnisation des nuisances subies.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci à la somme de 700 euros par mois charges comprises, à compter du 1er septembre 2020 et jusqu’à complète libération des lieux.

La demande de 'valorisation légale’ de cette somme sera rejetée n’étant fondée sur aucun moyen de droit, étant rappelé que les dispositions légales relatives à l’indexation des loyers ne sont en tout état de cause pas applicables s’agissant d’indemnités d’occupation.

Sur le montant de la dette liée à l’occupation des lieux

M. et Mme [P] demandent la condamnation de Mme [L] [O] à leur payer la somme de la somme de 35.550 euros arrêtée à fin avril 2024, 'sauf à parfaire'.

Ils ne produisent cependant aucun décompte récapitulatif justifiant cette somme.

Le seul décompte produit, arrêté au mois de février 2024, cette échéance incluse, porte sur un total de 33.970 euros correspondants aux cinq derniers mois de l’année 2020 (790 x5), aux deux années 2022 et 2023 (790x24) et à deux mois de l’année 2024 (790x2).

Mme [L] [O] ne conteste pas qu’elle n’a payé aucune somme au titre de l’occupation des lieux sur la période considérée et elle ne fait pas état de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par les propriétaires.

Elle ne conteste pas qu’elle occupe les lieux et demande d’ailleurs à être relogée et à bénéficier de délais d’expulsion.

Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de :

700x5 =3.500 euros

+ 700x24= 16.800 euros

+ 700x2= 1.400 euros

soit 21.500 euros au titre des indemnités d’occupation restant due à la date du mois de février 2024 cette échéance étant incluse.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [L] [O]

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut accorder un échéancier en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier; cette décision suspend les voies d’exécution.

Si Mme [L] [O] établit la modestie de ses revenus en produisant un avis d’imposition sur ses revenus de l’année 2020 d’où il résulte qu’elle n’est pas imposable et dispose de ressources annuelles de 15.810 euros, elle ne produit pas d’autres éléments actualisés précisant sa situation financière, personnelle et familiale.

Elle ne conteste pas n’avoir effectué aucun paiement, même modeste, depuis au moins quatre ans, tout en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre.

Les créanciers sont pour leur part des bailleurs privés, à la retraite.

En considération de ces éléments la demande de délais de paiement de Mme [L] [O] sera rejetée.

Sur la demande de relogement de Mme [L] [O]

Mme [L] [O] étant occupante sans droit ni titre des lieux cette demande sera rejetée.

Sur la demande de délais d’expulsion de Mme [L] [O]

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

Au vu de l’ensemble des circonstances ci-dessus rappelées, du fait que l’intéressée, qui a bénéficié des délais de la procédure, ne démontre pas les diligences faites en vue de son relogement, l’attestation de renouvellement d’une demande de logement locatif social, datée de 6 septembre 2022, étant imprécise, il convient de rejeter cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de ne pas faire application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il prononce la jonction de dossiers ,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Valide le congé délivré à Mme [L] [O] par M. [Y] [P] et Mme [W] [U] épouse [P] le 24 novembre 2019 à effet du 31 août 2020,

Constate que Mme [L] [O] est occupante sans droit ni titre du logement susvisé depuis cette date ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Dit qu’à défaut pour Mme [L] [O] d’avoir spontanément libéré les lieux, M. [Y] [P] et Mme [W] [U] épouse [P] seront autorisés à procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

Rejette la demande de délais d’expulsion de Mme [L] [O];

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [L] [O] à M. [Y] [P] et Mme [W] [U] épouse [P] à la somme de Mme [L] [O] à la somme de 700 euros par mois, charges comprises, à compter du 1er septembre 2020 jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d’un procès-verbal d’expulsion ;

Condamne Mme [L] [O] à payer à M. [Y] [P] et Mme [W] [U] épouse [P] la somme de 21.500 euros au titre des indemnités d’occupation précitées, arrêtées au mois de février 2024, cette échéance étant incluse.

Rejette la demande de délais de paiement de Mme [L] [O];

Condamne Mme [L] [O] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président