Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00821 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIXEZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Novembre 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/52100

APPELANTE

S.A.R.L. BASILIC THAI II, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant M^e Marie-Laure TARRAGANO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

M. [H] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [S] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Bylitis MARTIN, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 octobre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte sous signature privée ayant pris effet le 1er janvier 2011, [O] [K] et sa fille, Mme [S] [K], ont consenti à la société Namiki un renouvellement de bail commercial portant sur un local commercial comprenant une boutique au rez-de-chaussée, un local de trois pièces au premier étage et des locaux en sous-sol, le tout constituant le lot n°1 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer annuel de 33.500 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement.

L’activité autorisée par le bail est le commerce de « brasserie, restaurant, vins, vente à emporter».

[O] [K] est décédée le 13 juin 2016.

Le 1er octobre 2018, la société Basilic Thaï II a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux loués.

A compter du 1er juillet 2020, Mme [S] [K] a consenti à la société Basilic Thaï II un renouvellement de bail pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 42.816 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement, outre une provision pour charges de 180 euros facturée chaque mois, payable selon les mêmes conditions.

Aux termes d’une donation en date du 11 mai 2021, M. [H] [K] a acquis la pleine propriété de 20% des lieux loués.

Le 7 novembre 2022, Mme [S] [K] et M. [H] [K] (ci-après désignés les consorts [K]) ont vendu les locaux objet du bail.

Par courriel officiel de leur conseil du 29 novembre 2022, les consorts [K] ont mis en demeure la société Basilic Thaï II, par l’intermédiaire de son conseil, d’une part, de leur payer sous quinze jours la somme de 3.868,84 euros au titre de la régularisation des charges locatives de l’année 2021, d’autre part, de formuler dans le même délai une proposition de règlement des sommes de 34.031,27 euros et 17.008,08 euros correspondant à la régularisation opérée pour les années précédentes.

Par acte du 2 mars 2023, les consorts [K] ont fait assigner la société Basilic Thaï II devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de la voir :

— Condamnée à leur payer une provision de 34.031,27 euros au titre du solde des charges récupérables de l’année 2019, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ; subsidiairement, fixer à un montant de 33.297,77 euros la provision à valoir à ce titre, outre les intérêts au taux légal ;

— Condamnée à leur payer une provision de 7.158,43 euros au titre du solde des charges récupérables de l’année 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ;

— Condamnée à leur payer une provision de 3.868,84 euros au titre du solde des charges récupérables de l’année 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ;

— Condamnée à leur payer une provision de 419,10 euros au titre du solde des charges récupérables de l’année 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ;

— Condamnée à leur payer 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par ordonnance contradictoire du 16 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

— Condamné la société Basilic Thai II à payer aux consorts [K] la somme de 33.297,77 euros à titre de provision à valoir sur le solde des charges locatives exigibles au titre de l’année 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des consorts [K],

— Condamné la société Basilic Thai II à payer aux consorts [K] la somme totale de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Basilic Thai II aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 22 décembre 2023, la société Basilic Thaï II a relevé appel des chefs du dispositif l’ayant condamnée aux dépens et à verser aux consorts [K] les sommes de 33.297,77 euros et 2000 euros.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 mai 2024, la société Basilic Thaï II demande à la cour, au visa des articles 605, 606 et 1104 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— La déclarer bien fondée dans son appel,

— Confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a retenu l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes de paiement des consorts [K] relatives aux charges locatives des années 2020 à 2022 ;

— Débouter les consorts [K] de leur demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du premier président portant sur la radiation de l’appel ;

Et statuant à nouveau,

— Dire n’y avoir lieu à référé ;

— Infirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle l’a condamnée à payer la somme de 33 297,77 euros à titre de provision à valoir sur le solde des charges locatives exigibles au titre de l’année 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022 ;

— Infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger mal fondées les demandes des consorts [K] ;

— Débouter les consorts [K] de leurs demandes de paiement des charges récupérables pour l’année 2019 qui sont injustifiées et indues ;

— Débouter les consorts [K] de toutes leurs demandes ;

En tout état de cause,

— Condamner les consorts [K] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à lui verser une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 17 mai 2024, les consorts [K] demandent à la cour, au visa des articles 1134 du code civil, 378 et suivants, 696 et 700, 835, 954 du code de procédure civile, de :

— Les déclarer recevables et bien fondées en leurs prétentions ;

Y faisant droit,

Sur la recevabilité,

— Prendre acte que la société Basilic Thaï II renonce à sa demande d’irrecevabilité ; en tout état de cause, l’en débouter ;

Au fond,

— Débouter la société Basilic Thaï II de toutes prétentions ;

En conséquence,

— Confirmer l’ordonnance qui a condamné la société Basilic Thaï II à leur payer la somme principale de 33.297,77 euros à titre de provision à valoir sur le solde des charges locatives exigibles au titre de l’année 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022 ;

— Confirmer l’ordonnance qui a condamné la société Basilic Thaï II aux entiers dépens de première instance ainsi qu’à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Y ajoutant,

— Condamner la société Basilic Thaï II aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

— Condamner la société Basilic Thaï II à leur payer une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour condamner la société Basilic Thai II à verser aux consorts [K] une provision de 33.297,77 euros correspondant aux charges locatives exigibles au titre de l’année 2019, le premier juge a retenu que la société Basilic Thai II ne contestait pas être contractuellement redevables de ces charges.

Il n’est pas contesté que les consorts [K] sollicitent le remboursement de charges pour l’année 2019 en application du bail commercial ayant pris effet au 1er janvier 2011, qu’en conséquence, les dispositions légales de la loi n°2014-6262 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi PINEL) et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ne sont pas applicables au présent litige, la question de la répartition des charges et des dépenses inhérentes au bien loué entre bailleur et preneur étant réglée par le contrat de bail initial et le code civil.

A hauteur d’appel, la société Basilic Thai II fait valoir que la demande des consorts [K] se heurtent à des contestations sérieuses.

Sur la provision relative aux dépenses de ravalement (30.848,51 euros)

En premier lieu, la société Basilic Thai II soutient que les appels de fonds relatifs « aux travaux exceptionnels, structure + remplacement fenêtre » ne peuvent lui être facturés, dès lors qu’il s’agit de dépenses de gros 'uvre au sens de l’article 606 du code civil qui relèvent du seul bailleur. Elle souligne que les consorts [K] ont sciemment tronqué les appels de charges pour masquer la nature des travaux et que les travaux de ravalement comprenaient en outre la création d’un portique suivant les préconisations du bureau Strutura Lab en plus de la contractualisation d’un architecte, ce qui ne peut relever d’un simple ravalement.

Elle soutient en second lieu que l’absence de factures détaillées des travaux effectués constitue une autre contestation sérieuse.

Enfin, elle prétend que la régularisation des charges locatives de l’année 2019 a été effectuée tardivement, pour la première fois par l’envoi d’un simple e-mail en date du 22 septembre 2022 sans être accompagné des justificatifs obligatoires puis le 29 novembre 2022 et que ce retard fautif dans la régularisation des charges constitue une autre contestation sérieuse.

Les consorts [K] soutiennent que le contrat de bail prévoit expressément que les charges liées au ravalement de la façade sont imputables au preneur et sont justifiées par les procès-verbaux d’assemblées générales ayant décidé et ratifié les travaux, les appels de provisions, le compte de gestion pour travaux, et le compte de répartition individuelle. Ils soulignent que le décompte n’inclut pas la somme de 20.908,21 euros correspondant à la quote-part sur travaux de réfection de couverture qui est restée à leur charge mais qu’en revanche « les travaux exceptionnels de structures et remplacement de fenêtre » sont inclus par le syndic dans le compte « ravalement façade cour ».

Ils ajoutent que le contrat de bail ne prévoit aucun délai pour régulariser les charges et qu’ils disposent ainsi de cinq années pour en solliciter le remboursement en application du droit commun. En tout état de cause, ils considèrent qu’ils ne pouvaient pas procéder à la régularisation des charges avant l’approbation par l’assemblée générale du 28 mars 2022 du compte des travaux et la répartition individuelle établie par le syndic le 13 avril 2022. Ils soulignent que la mention de ce qu’ils ont procédé à la régularisation des charges dans l’acte de vente du local commercial ne saurait valoir renonciation à l’égard du preneur.

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil applicable au bail conclu avec effet à compter du 1er février 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Au paragraphes relatifs aux impôts et charges, le contrat de bail prévoit que le preneur devra rembourser au bailleur les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire et que celles-ci incluent notamment les dépenses d’entretien, de réparation, de fonctionnement et de maintenance des parties communes y compris le ravalement, à l’exclusion des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les honoraires de gestion des locaux loués, à l’exception des honoraires liés à la réalisation de travaux mentionnés à l’article 606. Il est également expressément prévu au titre de l’entretien et des travaux que le preneur assurera tous les travaux d’entretien y compris le ravalement et que le bailleur ne conservera à sa charge que les gros travaux prévus à l’article 606 du code civil.

Contrairement à ce que soutient la société Basilic Thai II, les procès-verbaux des assemblées générales ayant autorisé puis ratifié les travaux (5 novembre 2018, 24 octobre 2019 et 28 mars 2022), les décomptes du syndic relatif aux travaux, ainsi que les appels de charges et le compte de répartition des charges individuelles suffisent à établir, avec l’évidence requise en référé, la réalité de la quote-part des charges de copropriété qui incombent aux consorts [K], sans qu’il ne soit nécessaire pour ces derniers de produire les factures des entreprises ayant effectué les travaux.

S’agissant des « travaux supplémentaires de ravalement (structures et remplacement de la fenêtre) », ratifiés par l’assemblée générale du 24 octobre 2019, ceux-ci apparaissent tant dans les décomptes du syndic relatifs aux travaux « ravalement de la façade » que dans les appels de charges et le compte de répartition des charges individuelles sous cette même dénomination. En outre, il ne ressort pas du procès-verbal de l’assemblée générale que les travaux portaient sur la structure de l’immeuble. En effet, la résolution n°20 s’intitule « ratification des travaux exceptionnels de reprise des structures et remplacement de la fenêtre du dernier étage pour un montant de 40.641,04 euros TTC compris les honoraires de M. [W], architecte et du syndic ». Il s’en déduit que les travaux n’affectaient pas la structure de l’immeuble mais le remplacement d’une fenêtre dans le cadre du ravalement voté.

S’agissant de la création d’un portique suivant les préconisations du bureau Strucura Lab, considérée comme une grosse réparation par la société Basilic Thai II, la cour relève que l’assemblée générale précitée a voté la résolution n°19.1/ « Travaux de ravalement de la façade cour » et qu’à l’article 19. 2/ elle a décidé de confier à l’unanimité l’exécution des travaux à la société EGIP pour un montant de 146.000 euros HT, soit 160.600 euros TTC, compris 5.000 euros HT pour la création du portique suivant les préconisations du bureau Structura Lab ». Il s’en déduit que la création du portique est afférente à l’exécution des travaux de ravalement, n’affecte pas la structure de l’immeuble et ne peut être rattachée aux travaux visés à l’article 606 du code civil. De même, la mission de maîtrise d''uvre confiée à un architecte à la résolution 19. 3/ se rattache aux travaux de ravalement pour permettre leur bonne exécution.

Enfin, contrairement à ce que soutient la société Basilic Thai II, il ne peut être reproché aux consorts [K] d’avoir qualifié les travaux « de ravalement » afin de les lui faire supporter alors que les locaux pris à bail dépendent d’une copropriété et que les consorts [K] s’appuient exclusivement sur les documents établis par le syndic de copropriété, conformément à la mission qui lui est confiée par l’ensemble des copropriétaires.

La société Basilic Thai II ne démontre pas l’existence d’une contestation sérieuse pour s’opposer à la demande de provision portant sur les charges appelées pour les travaux de ravalement.

Sur la provision relative aux charges d’eau

La société Basilic Thai II soutient que les charges d’eau ne peuvent pas lui être refacturées au regard des stipulations du contrat qui prévoit expressément que le preneur s’acquitte directement de toutes ses consommations personnelles d’eau.

Les consorts [K] font valoir que le règlement par la société Basilic Thai II de ses consommations personnelles d’eau, de gaz et d’électricité ne la dispense pas de contribuer aux consommations collectives d’eau, de gaz et d’électricité relatives aux parties communes de l’immeuble conformément au bail.

Le relevé général des dépenses pour l’année 2019, produit par les consorts [K], fait état des charges d'« eau commune » pour un montant total de 2130,41 euros, soit la somme de 299,84 euros pour le lot n°1, occupé par la société Basilic Thai II selon la répartition prévue au règlement de copropriété.

A hauteur d’appel, la société Basilic Thai II produit ses factures d’eau pour sa consommation au cours de l’année 2019.

Si le bail conclu en 2011 prévoit expressément que le preneur devra s’acquitter directement, de toutes ses consommations personnelles d’eau, de gaz d’électricité et de téléphone, il ne spécifie rien quant aux consommations d’eau dite commune. Il mentionne que le preneur devra rembourser au bailleur les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire et en dresse une liste limitative qui n’inclut pas les factures d’eau, contrairement à celles d’électricité. Par ailleurs, les consorts [K] ne justifient pas que les charges d’eau commune se rattachent aux charges de nettoyage ou d’arrosage qui peuvent être imputées au locataire.

Dans ces conditions, la contestation soulevée par la société Basilic Thai II justifie qu’il ne soit pas fait droit à la demande de provision d’un montant de 299,84 euros concernant les charges d’eau.

Sur la provision relative aux autres charges

La société Basilic Thai II n’invoque aucune contestation sérieuse pour s’opposer à l’imputabilité des autres charges réclamées, justifiées par le bailleur par les appels de charges, la taxe foncière et solde après répartition des charges.

L’ordonnance est infirmée quant au montant de la provision allouée aux consorts [K] qui s’élèvera à 32.997,93 euros (33.297,77 ' 299,84 euros).

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a fait une exacte application du sort des dépens et de l’indemnité due au titre des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, la société Basilic Thai II, qui succombe en l’essentiel de ses prétentions, est condamnée aux dépens et à verser aux consorts [K] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société Basilic Thai II à verser à Mme [S] [K] et M. [H] [K] la somme provisionnelle de 33.297,77 euros,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Basilic Thai II à verser, à titre provisionnel, à Mme [S] [K] et M. [H] [K] la somme de 32.997,93 euros à valoir sur le solde des charges locatives exigibles au titre de l’année 2019, outre les intérêts au taux légal compter du 29 novembre 2022.

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Condamne la société Basilic Thai aux dépens et à verser à Mme [S] [K] et M. [H] [K] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT