Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 09 FÉVRIER 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16950 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMM6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Août 2021 rendu par le tribunal judiciaire de MELUN – RG n° 20/00351

APPELANTES

S.C.I. [Adresse 8] immatriculée au RCS de Melun sous le numéro 349 693 531, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 14]

S.D.C. [Adresse 8] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [A] [R] épouse [Y],

[Adresse 2]

[Localité 14]

Toutes deux représentés par M^e Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMÉS

Monsieur [X] [T] [G] né le 31 Août 1970 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représenté par M^e Isabelle RUBIN BUCHINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0015

[S], [PJ], [L] [B] divorcée [G] décédée

Mademoiselle [V] [N] [G] née le 17 Avril 2008 à [Localité 21], représentée par Monsieur [X] [G], demeurant [Adresse 3], pris en sa qualité de représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentée par M^e Isabelle RUBIN BUCHINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0015

Monsieur [F] [T] [M] [G] né le 12 Août 2010 à [Localité 21], représenté par Monsieur [X] [G] demeurant [Adresse 3], pris en sa qualité de représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représenté par M^e Isabelle RUBIN BUCHINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0015

S.C.P. Xavier NYS et Francis HULEUX Notaires associés, titulaires d’un office , immatriculé au RCS d ' Evry sous le numéro 797 677 762,sis

[Adresse 1]

[Localité 19]

Représentée par M^e Catherine KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 90

PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES :

Monsieur [U], [Z], [I] [G] né le 12 septembre 1998 à [Localité 21] (94), en sa qualité d’ayant droit en qualité d’ayant-droit de [S] [B] divorcée [G]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représenté par M^e Frédéric GRILLI, avocat au barreau de MELUN, toque : M74

Madame [W], [E], [D] [G] née le 01 septembre 2000 à [Localité 21] en qualité d’ayant-droit de [S] [B] divorcée [G]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentée par M^e Frédéric GRILLI, avocat au barreau de MELUN, toque : M74

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 novembre 2023 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 26 janvier 2024 prorogée au 09 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI DU [Adresse 8] est propriétaire d’un immeuble

cadastré section AB [Cadastre 12], situé [Adresse 7] à [Localité 13]

depuis le 2 octobre 2008 donnant directement sur la rue.

Cette parcelle était cadastrée AB [Cadastre 10] avant la division intervenue selon document d’arpentage établi par le cabinet Géométric SA, Géomètre expert à [Localité 16], le 13 novembre 2003 sous le numéro 1105 E déposé au Bureau des Hypothèques de [Localité 18] le 26 août 2004.

Monsieur et Madame [G] étaient propriétaires depuis le 10 juillet 2002 d’un immeuble cadastré section AB [Cadastre 9] anciennement cadastré AB [Cadastre 5], avant la division intervenue le 10 juillet 2002, en retrait de la [Adresse 20].

Cet acte stipule au profit du fonds dominant cadastré AB [Cadastre 9] sur le fonds servant AB n°[Cadastre 10] à titre gratuit, perpétuel et réel d’une servitude de canalisation de gaz, de canalisation des eaux usées et de canalisation d’eau ( pages 4,5 et 6 de l’acte authentique).

Le divorce des époux [G] a été prononcé suivant jugement du Tribunal de Grande Instance de Melun du 18 février 2016.

En date du 10 octobre 2016, la SCI DU [Adresse 8] recevait un courrier recommandé avec accusé de réception de la part de Madame [B] épouse [G], l’informant de la section du câble téléphonique faisant suite à des travaux de terrassement effectués sur la parcelle de la SCI.

Au rappel des tentatives de conciliation préalablement tentées Madame [B] indiquait qu’à défaut pour la SCI de réaliser avant le 1er novembre 2016 les travaux consistant au passage d’un fourreau allant de son garage jusqu’à la chambre de tirage de la société SFR, cette dernière se chargeant de fournir le câble adequat, elle engagerait une procédure contentieuse.

Un règlement de copropriété a été établi le 27 janvier 2017 publié au Service de la publicité Foncière le 27 février 2017.

Par lettre recommandée en date du 07 novembre 2018, le conseil du syndicat de copropriété du [Adresse 7] a adressé une mise en demeure à Monsieur et Madame [G] d’avoir à régulariser le retrait de toute canalisation et tout passage de fluide sur la parcelle AB [Cadastre 12], aucune servitude ne grévant le fonds et les invitant à les réinstaller sur la section [Cadastre 6] au vu du droit de passage leur bénéficiant manifestement sur cette parcelle.

Par acte en date du 13 février 2019, la SCI DU [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires éponyme ont demandé au Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Melun la désignation d’un expert judiciaire laquelle a été rejetée par ordonnance du 17 mai 2019,

Par exploit délivré le 22 janvier 2020, la SCI DU [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires ont assigné Monsieur [G] et Madame [B] devant le Tribunal Judiciaire de Melun aux fins qu’il leur soit ordonné de procéder à l’enlèvement de toute canalisation et tout transport de fluides traversant la parcelle AB [Cadastre 12].

La SCI DU [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires ont par exploit délivré le 25 mai 2020, attrait le notaire rédacteur de l’acte de vente, la SCP Xavier NYS et Francis HUKEUX à la cause.

Les deux procédures ont été jointe par le Juge de la Mise en Etat le 21 septembre 2020.

Le jugement prononcé le 17 août 2021 a, de manière réputée contradictoire à l’égard des défendeurs non constitués, ainsi statué :

'DÉBOUTE Ia SCI et le SDC du [Adresse 8] de leurs

demandes tendant à voir la SCP NYS HULEUX condamnée à leur payer la somme de 20 000 euros ;

DÉBOUTE la SCI et le SDC du [Adresse 8] de leurs demandes à I’encontre de Mme [B] et M. [G] tendant a l’enlèvement de toute canalisation et tout transport de fluide traversant la parcelle AB [Cadastre 12] sous astreinte ;

DÉBOUTE la SCI et le SDC du [Adresse 8] de leurs demandes à l’encontre de Mme [B], M. [G] et la SCP NYS HULEUX tendant à les voir condamnés à payer le montant des travaux nécessaires à l’enlèvement des canalisations ;

CONDAMNE la SCI et le SDC du [Adresse 8] aux

dépens ;

DÉBOUTE ses parties de leurs demandes au titre du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.'

La SCI [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ont interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 27 septembre 2021 intimant Madame [S] [G], Monsieur [X] [G] et la SCP Xavier NYS et Francis HULEUX.

Par ordonnance du 23 juin 2022 le Magistrat de la Mise en Etat a déclaré irrecevable l’action de la SCI [Adresse 8] et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à l’encontre de la SCP Xavier NYS et Francis Huleux la société civile professionnelle n’ayant pas qualité à défendre contre l’action en responsabilité dirigée contre Monsieur [K] [O] notaire non associé au sein de cette société.

Madame [S] [B] est décédée le 24 août 2022.

Par conclusions d’appelant n°4 et d’intimé incident n°2 et de reprise d’instance signifiées le 26 mai 2023, la SCI [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] demandent à la cour de :

Vu l’article 686 du Code de Procédure Civile,

Vu le titre de propriété de la SCI DU [Adresse 8],

Vu la fiche d’immeuble relative à la parcelle AB [Cadastre 12],

Vu l’article 1638 du Code Civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu l’article 333 du Code de Procédure Civile,

Vu la Loi du 29 novembre 1966,

Vu l’ensemble des pièces ci-après annexées.

ORDONNER la reprise de l’instance dont le RG est 21/16950 dans l’état où elle se trouvait au jour du décès du de cujus, soit le 24 août 2022,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté la SCI et le SDC du [Adresse 8] de leurs

demandes à l’encontre de Madame [B] et Monsieur [G] tendant à

l’enlèvement de toute canalisation et tout transport de fluide traversant la parcelle AB

[Cadastre 12] sous astreinte

— Débouté la SCI et le SDC du [Adresse 8] de leurs

demandes à l’encontre de Madame [B], Monsieur [G] et la SCP NYS

HULEUX tendant à les voir condamnés à payer le montant des travaux nécessaires à

l’enlèvement des canalisations

— Condamné la SCI et le SDC du [Adresse 8] aux dépens

— Condamné les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires

Statuant à nouveau,

CONSTATER qu’aucune servitude n’est publiée sur la parcelle AB [Cadastre 12] appartenant au syndicat des copropriétaires DU [Adresse 8] et à la SCI DU [Adresse 8],

DIRE ET JUGER que les Consorts [G] ne possèdent aucune servitude opposable.

CONSTATER que les Consorts [G] bénéficient d’ores et déjà d’un droit de passage sur la parcelle AB [Cadastre 6] leur assurant un accès à la rue, et pouvant permettre de faire circuler toute canalisation et transport de fluides.

CONDAMNER les Consorts [G] à payer à la SCI du [Adresse 8] et au SDC DU [Adresse 8] la somme de 20 000 €uros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par ces derniers sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil.

ORDONNER aux Consorts [G] de procéder à l’enlèvement de toute canalisation et tout transport de fluide qui traverse la parcelle AB [Cadastre 12], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER les Consorts [G] à payer le montant des travaux nécessaires à l’enlèvement de toutes canalisations et tous transports de fluide traversant la parcelle AB [Cadastre 12].

CONDAMNER les Consorts [G] au paiement de la somme de 3.000 €uro sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que les demandeurs supportent les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les Consorts [G] à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les Consorts [G] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile.

Par conclusions d’intervention volontaire signifiées le 4 février 2022, Monsieur [U] [G] et Madame [W] [G] tous deux pris en leur qualité d’ayant droit de Madame [S] [B] demandent à la cour de :

Vu l’article 686 du Code Civil,

Dire recevable et bien fondée Madame [B] divorcée [G] recevable et fondée en ses conclusions.

Confirmer le Jugement rendu le 17 août 2021, sauf en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de Mme [B].

Constater que Madame [B] divorcée [G] bénéficie de 3 servitudes à l’égard de la parcelle appartenant à la SCI du [Adresse 8], ces servitudes étant comprises dans son acte de propriété et ayant fait l’objet d’une publication auprès du service de la Publicité foncière.

En conséquence,

Dire mal fondés la SCI du [Adresse 8] et le SDC du [Adresse 8] en toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre Madame [B] divorcée [G] et les en débouter.

Y ajoutant et statuant à nouveau.

Dans le cas où les demandes des appelantes seraient accueillies, condamner la SCP NYS HULEUX à relever et garantir Madame [B] divorcée [G] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Dire qu’en cas de condamnation visant à procéder à l’enlèvement des canalisations, la SCP NYS HULEUX devra supporter le coût de l’enlèvement et celui d’une nouvelle édification dans un autre lieu.

Condamner la SCI du [Adresse 8] et le SDC du [Adresse 8] à payer à Madame [B] divorcée [G] une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC pour la procédure de première instance ainsi qu’une somme de 3 000 € sur le même fondement pour la procédure d’appel.

Condamner la SCI du [Adresse 8] et le SDC du [Adresse 8] à tous les dépens et dire qu’ils pourront être recouvrés par M^e GRILLI conformément aux dispositions de l’article 700 du CPC.

L’ordonnance de clôture était prononcée le 12 octobre 2023.

SUR QUOI,

LA COUR

1- La constitution et l’opposabilité de la servitude au fonds servant

Le tribunal a jugé, au visa de l’article 686 du Code de procédure civile, que la servitude alléguée par Madame [B] résulte du certificat du Service de la publicité foncière de Melun contenant le relevé de formalités publiées du 1er janvier 1969 au 14 mars 2019 faisant apparaître à l’ordre n°1 l’acte de vente conclu entre Monsieur [LB], Madame [B] et Monsieur [G] déposé le 9 septembre 2022 et précisant en complément ' constitution de servitudes : servitude de canalisation de gaz, de canalisation des eaux usées et pluviales, de canalisation d’eau. Fonds dominant AB [Cadastre 9], fonds servant AB[Cadastre 10].'

La SCI du [Adresse 8] et le SDC du [Adresse 8] soutiennent, au visa de l’article 686 du Code civil, que les servitudes établies par le fait de l’homme ou servitudes conventionnelles, ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans un titre de propriété ou si elles font l’objet d’une publication au service de la publicité foncière ou si l’acquéreur en connaissait l’existence au moment de l’acquisition. Ils observent que le titre de propriété du 2 octobre 2008 qui leur bénéficie ne fait état d’aucune servitude sur la parcelle AB [Cadastre 12] dont ils sont propriétaires de même que le titre antérieur et qu’il ne suffit pas qu’une servitude soit publiée sur le fonds dominant pour être opposable au fonds servant quand bien au contraire l’esprit de la loi est de ne rendre opposable une servitude qu’autant qu’elle est constituée et publiée sur les deux fonds : le fonds qu’elle grève et le fonds auquel elle bénéficie. Ils indiquent que dans la mesure où les consorts [G] bénéficient d’un droit de passage sur la parcelle AB [Cadastre 6] pour accéder à la rue, il serait opportun de faire traverser les fluides sur cette parcelle, au besoin en procédant à la mise en cause de tous les propriétaires concernés.

Monsieur [U] [G] et Madame [W] [G] en leurs qualités d’ayant droit de Madame [S] [B], au soutien de la confirmation du jugement, rappellent que l’acte de propriété qui leur bénéficie en date du 10 juillet 2002 passé par devant Maître [O] notaire à [Localité 19] constitue trois servitudes au profit de leur parcelle anciennement cadastrée AB n°[Cadastre 10] concernant le passage d’une canalisation de gaz, d’une canalisation des eaux usées et pluviales et de canalisation d’eau. Selon eux, la difficulté tient au fait que les servitudes n’ont pas été stipulées par le notaire instrumentaire dans l’acte de propriété des appelants, omission résultant également des actes de vente du 2 décembre 2004 consentis à Monsieur [H] et aux époux [C] mais cela n’affecte en rien l’opposabilité de la servitude dès lors que celle-ci a été régulièrement publiée au Service de la Publicité Foncière. Sur le passage des canalisations sur la parcelle AB [Cadastre 6] proposé par les appelants, ils répondent que cette parcelle qui permet le passage pédestre jusqu’à leur propriété sert communément 4 autres fonds ce qui rend impossible la construction de canalisations sauf à obtenir l’accord de tous les bénéficiaires du passage non mis en cause. Ils demandent en conséquence reconventionnellement que soit constaté au profit de leur fond le passage de trois servitudes grévant la parcelle appartenant aux appelants.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 686 du Code civil : ' Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.'

Selon les dispositions de l’article 691 du même code : les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Il résulte de ces textes que les servitudes non apparentes d’écoulement des fluides, continues lorsqu’il s’agit de l’écoulement des eaux pluviales et discontinues pour le transport des fluides nécessitant le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs d’un fonds que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété,

L’acte authentique du 2 octobre 2008 passé par devant Maître [K] [O] notaire à Montgeron, aux termes duquel la SCI [Adresse 8] a acquis de Monsieur [J] [H] l’immeuble bâti cadastré Section AB n°[Cadastre 12] [Adresse 20] à [Localité 13], produit aux débats, ne fait mention d’aucune servitude et il en est de même dans l’acte antérieur, passé devant le même notaire instrumentaire le 2 décembre 2004, par lequel Monsieur [J] [H] a acquis de Monsieur [P] [LB] ce même immeuble sous la même référence cadastrale.

Or il ressort de l’acte authentique passé par devant Maître [K] [O] le 10 juillet 2002 que Monsieur et Madame [G] ont acquis la parcelle AB [Cadastre 5] devenu AB[Cadastre 9] de Monsieur [P] [LB], celui-ci restant à l’époque propriétaire de la parcelle AB [Cadastre 10] devenue AB [Cadastre 12], fonds servant de la servitude constituée par ce même acte.

En outre le relevé de formalités publiées du 1er janvier 1969 au 14 mars 1969 concernant cette même vente, acte de dépôt du 9 septembre 2002, référence d’enliassement 7704P01 2002P8277 comporte l’indication de la constitution de servitude en ces termes : Complément : Constitution de Servitudes : 'Complément de servitude : Servitude de canalisations de gaz, de canalisation des eaux usées et pluviales et de canalisation d’eau. Fonds dominant AB [Cadastre 9], fonds servant AB [Cadastre 10].'

Et la disposition n°2 de la formalité 7704P01 2004 P10612 Vente d’une parcelle attenante AB [Cadastre 11] à des tiers énonce ' C’est à tort qu’il a été omis de préciser dans l’acte publié le 10 juillet 2004 volume 2002 P 8277 que la servitude grévant la parcelle cadastrée AB [Cadastre 10] constitue une charge.'

Or, il apparaît que la formalité publiée sous l’enliassement P 8277 cité dans cette mention concerne non pas l’acte publié le 10 juillet 2004 mais l’acte du 10 juillet 2002 par lequel les époux [B] [G] après division du fonds ont acquis la parcelle AB [Cadastre 9].

Il en résulte que c’est à la suite d’une omission du notaire Maître [K] [O] que l’acte du 2 octobre 2008 portant acquisition par la SCI [Adresse 8] de la parcelle AB [Cadastre 12] anciennement cadastré AB [Cadastre 10] ne fait pas mention de la triple servitude de canalisations grévant cette parcelle au profit du fonds dominant AB [Cadastre 9] étant observé que ce même notaire était le rédacteur de l’acte du 10 juillet 2002 constitutif de la servitude et qu’ainsi seule la rectification dudit acte du 2 décembre 2004 et de l’acte d’acquisition postérieur du 2 octobre 2008 par le notaire instrumentaire, à la demande de l’une ou l’autre des parties, est de nature à mettre un terme au litige, aucune faute ne pouvant être imputée aux intimés bénficiaire de ladite servitude régulièrement constituée à leur profit.

2- La demande tendant à l’enlèvement des canalisations et à l’octroi de dommages et intérêts

La SCI [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] fondent leurs demandes sur l’inopposabilité de la servitude et le droit de passage dont bénéficie les intimés sur la parcelle AB [Cadastre 6].

Les consorts [G] opposent qu’ils ne sont pas seuls bénéficiaires de ce droit de passage, que cette parcelle de ce fait ne peut servir au passage des canalisations et qu’en tout état de cause cela concerne d’autres bénéficiaires qui n’ont pas été attraits à la cause. Elle observe que la privation de la servitude de canalisations aura des conséquences graves et disproportionnées puisqu’elle n’aurait plus aucun raccordement.

Réponse de la cour

Il vient d’être vu que la triple servitude de canalisation régulièrement constituée le 10 juillet 2002 et publiée ensuite des rectifications mentionnées plus haut, bénéficie à la parcelle AB [Cadastre 9] sur la parcelle AB [Cadastre 12] qui la supporte.

Il en résulte que les appelants doivent être déboutés de leurs demandes d’enlèvement des canalisations et de dommages et intérêts et le bénéfice de cette servitude régulièrement constitué doit être reconnu.

Le jugement par motifs substitués sera donc confirmé excepté en ce qu’il n’a pas reconnu le bénéfice de la triple servitude de canalisation au profit de la parcelle AB [Cadastre 9] grévant la parcelle AB [Cadastre 12].

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement de ces chefs.

La SCI [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] seront condamnés aux dépens de l’appel et à régler à Monsieur [U] [G] et Madame [W] [G] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement par motifs subtitués excepté en ce qu’il n’a pas reconnu la constitution d’une triple servitude de canalisation bénéficiant au fonds AB [Cadastre 9] et grévant le fonds AB [Cadastre 12] ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 8] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux dépens de l’appel et à régler à Monsieur [U] [G] et Madame [W] [G] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

LE GREFFIER , LA PRÉSIDENTE,