COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 13 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 21/03078 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHA2D

[Y] [A]

C/

S.A.S. RESIDENCE HERMES

[L] [J] épouse [A]

[D] [A] épouse [T]

[N] [A]

[B] [A] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Février 2025

à :

M^e Jean-mathieu LASALARIE

M^e Anne DOSSETTO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15] en date du 24 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/10354.

APPELANT

Madame [Y] [A]

née le 20 Janvier 1933 à [Localité 8], demeurant [Adresse 17]

représentée par M^e Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.S. RESIDENCE HERMES

, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE et ayant pour avocat plaidant M^e Julien LE BOULC’H de la SELARL AGIK’A, avocat au barreau d’ANNECY

PARTIES INTERVENANTES

Madame [L] [J] épouse [A]

venant aux droits de Monsieur [O] [A] (décédé)

née le 20 Janvier 1933 à [Localité 8], demeurant EHPAD [Localité 18] – [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 9]

représentée par M^e Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [A] épouse [T]

venant aux droits de Monsieur [O] [A] (décédé)

née le 09 Janvier 1959 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [A]

venant aux droits de Monsieur [O] [A], (décédé)

né le 19 Mars 1968 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [A] épouse [Z],

venant également aux droits de Monsieur [O] [A] (décédé)

née le 22 Novembre 1957 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [A] et son épouse, Mme [L] [J], ont réalisé un investissement locatif au sein d’un ensemble immobilier à usage d’Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ( EHPAD) dénommé Résidence [Localité 12] sis [Adresse 5] à [Localité 21].

M. et Mme [A] ont ainsi souscrit à une opération vendue ' clé en main’ en vertu de laquelle ils ont acheté un lot consistant en une chambre au sein de cet ensemble immobilier disposant d’une capacité d’accueil de 80 lits.

Il convient de préciser que l’ensemble des chambres a été vendu à des investisseurs privés, les parties privatives à usage commun étant restées la propriété du groupe d’exploitation.

Les époux [A] ont consenti un bail commercial ' de biens immobiliers meublés’ à la société [Adresse 16], pour une durée de onze ans et neuf mois ayant commencé à courir le 1er mai 2005 pour se terminer le 31 janvier 2017.

Le 18 août 2016, la société Résidence [Localité 12] a proposé à chacun des propriétaires- bailleurs de poursuivre la gestion locative de leurs lots et de conclure à cet effet un nouveau bail commercial d’une même durée que le contrat initial, soit 11 ans et 9 mois. Le nouveau contrat comportait certaines modifications des conditions locatives initiales ainsi qu’une diminution du montant du loyer à la somme de 4.650 € HT, soit 4.905,75 € TTC, par lot et an contre 5.600 € TTC auparavant.

Les époux [A] ont retourné les deux exemplaires signés du nouveau contrat de bail formalisant la poursuite des relations contractuelles.

Par acte d’huissier en date du 19 septembre 2019, un certain nombre de copropriétaires, dont M. et Mme [A], ont fait assigner la société [Adresse 16] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins notamment de:

— solliciter l’annulation des nouveaux baux commerciaux au motif que leur consentement aurait été vicié par la violence et le dol,

— dire non écrites certaines clauses de ces nouveaux baux,

— condamner la société preneuse pour avoir commis un abus de droit, pour avoir manqué à son obligation de bonne foi contractuelle et pour avoir privé les bailleurs d’user de leur droit de refuser le renouvellement des baux initiaux.

Par jugement en date du 24 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a:

— déclaré le tribunal judiciaire de Marseille compétent,

— pris acte du désistement d’instance et d’action de la société Gilio [Localité 19] Raphaël et de son acceptation par la société [Adresse 16],

— débouté les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté la société Résidence [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné les demandeurs à payer à la société [Adresse 16] une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

1.Sur la demande en nullité des baux commerciaux formée par les copropriétaires:

— sur la violence:

* les demandeurs sollicitent ensemble l’annulation de leur bail commercial sur le fondement de la violence, se présentant comme des investisseurs similaires, à savoir profanes, dépendants d’un exploitant unique auquel ils ont confié la gestion de leurs biens, ayant tous souscrit à l’opération d’investissement dans les mêmes conditions locatives,

* or, l’appréciation du caractère déterminant de la violence se fait in concreto, compte tenu des particularités individuelles de chacune des victimes, de leur personnalité et de leurs aptitudes et non pas en fonction d’un investisseur moyen,

* les demandeurs ayant sollicité de façon groupée, sans donner d’éléments personnels, la nullité du bail sur le fondement de la violence, ne peuvent qu’être déboutés de ce chef de demande,

— sur le dol:

* les demandeurs soutiennent que la société Résidence [Localité 12] a usé de mensonges dans le courrier du 18 août 2016, les déterminant à signer un nouveau bail, lui reprochant plus particulièrement d’avoir avancé des arguments appuyés par des schémas et des tableaux injustifiés ( une charge locative trop lourde, un prix journalier des chambres en baisse, la contraction des recettes locatives de la défenderesse, l’érosion du taux d’occupation de la résidence ou l’expertise ayant fixé la nouvelle valeur locative à la somme de 4.650 € corroborant les dires de la preneuse),

* toutefois les manoeuvres alléguées ne sont pas étayées par des éléments suffisants, étant précisé que le caractère intentionnel du dol suppose un comportement d’une certaine gravité, qui fait également défaut en l’espèce,

2. Sur la responsabilité de la société [Adresse 16] au titre du non respect de son obligation contractuelle de bonne foi:

— au regard des développements qui précèdent, la société Résidence [Localité 12] n’a pas fait preuve de mauvaise foi dans la gestion des baux commerciaux avec les copropriétaires demandeurs, son comportement devant être assimilé à un comportement normal dans le cadre d’une négociation contractuelle,

* en outre, les copropriétaires sont des investisseurs avertis, censés avoir pris soin de faire un bilan risques / profits de leurs investissements, sans se laisser impressionner par un article de presse ou une expertise privée,

3. Sur l’existence de clause abusives:

* les demandeurs se fondent sur les dispositions de l’article 1171 du code civil alors que le contrat signé entre les parties est un bail commercial, contrat de gré à gré, librement négocié entre les parties,

* de surcroît, les baux commerciaux relèvent d’une législation spécifique dont les dispositions particulières échappent aux règles générales issues des dispositions nouvelles du code civil, dont l’article 1171 du code civil,

3. Sur le surplus des demandes:

*ni l’abus de droit, ni l’obstruction au droit de refus au renouvellement invoqués par les demandeurs ne sont établis,

* les demandes reconventionnelles de la société [Adresse 16] ne sont pas davantage justifiées.

M. [O] [A] étant décédé le 24 septembre 2018, Mme [L] [A] née [J], Mme [D] [T] née [A] ont interjeté appel de ce jugement, par déclaration du 26 février 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 1er décembre 2022, Mme [L] [A] née [J], Mme [D] [T] née [A], appelantes, Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A], intervenantes volontaires, venant toutes aux droits de M. [O] [A] décédé, demandent à la cour de:

Vu les articles 1108, 1109, 1116, 116, 1382 et 1383 anciens du code civil,

Vu les articles 1143 et 1171 nouveaux du code civil,

Vu l’article L 145-14 du code de commerce,

— constater que les demandes d’intervention volontaire de Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A] sont recevables,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Marseille,

En conséquence,

A titre principal,

— constater que la société [Adresse 16] a usé de violences et de dol afin d’obtenir la signature du bail commercial ayant pris effet à compter du 1er février 2017,

— dire que le consentement des consorts [A] a été vicié, et en conséquence,

— prononcer la nullité du bail commercial ayant pris effet à compter du 1er février 2017 conclu entre les consorts [A] et la société Résidence [Localité 12] pour vice du consentement,

En conséquence,

— dire et juger que le bail initial devra retrouver pleine application,

— condamner, en conséquence, la société [Adresse 16] à verser à Mme [L] [A] née [J], Mme [D] [T] née [A], Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A] la somme de 4.464 € à parfaire au titre du solde du loyer dû du troisième trimestre 2017 au 4ème trimestre 2022,

A titre subsidiaire,

— constater le manquement de la société Résidence [Localité 12] à son obligation de loyauté et de bonne foi contractuelle,

En conséquence,

— condamner, en conséquence, la société [Adresse 16] à verser à Mme [L] [A] née [J], Mme [D] [T] née [A], Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A] la somme de 4.464 € à parfaire au titre du solde du loyer dû du troisième trimestre 2017 au 4ème trimestre 2022,

— constater que le nouveau bail contient des clauses abusives en ses articles 5.2 et 8.2,

— déclarer, en conséquence les clauses abusives du nouveau bail, en ses articles 5.2 et 8.2, non écrites,

En tout état de cause,

— dire que la société Résidence [Localité 12] a commis un abus de droit,

— condamner la société [Adresse 16] à Mme [L] [A] née [J], Mme [D] [T] née [A], Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— dire que la société Résidence [Localité 12] a privé les bailleurs de son droit au renouvellement du bail,

— débouter la société [Adresse 16] de sa demande reconventionnelle au titre du caractère prétendument abusif de l’action de Mme [L] [A] née [J], Mme [D] [T] née [A], Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A],

— condamner la société Résidence [Localité 12] à verser à Mme [L] [A] née [J], Mme [D] [T] née [A], Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société [Adresse 16] à verser à Mme [L] [A] née [J], Mme [D] [T] née [A], Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Résidence [Localité 12], suivant ses dernières conclusions signifiées le 8 avril 2022, demande à la cour de:

Vu les articles 1108 et suivants et 1720 du code civil ( ancien),

Vu l’article R 211-4 11° du code de l’organisation judiciaire,

Vu les articles 9 et 32-1 du code de procédure civile,

Vu les articles L 145-33, L 145-34, R 145-10 et R 145-23 du code de commerce,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 24 décembre 2020, sauf en ce qu’il a débouté la société [Adresse 16] de ses demandes, reconventionnelles,

Au surplus,

— débouter les appelantes et intervenants volontaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— condamner les appelantes et intervenants volontaires à verser au Trésor public une amende civile de 10.000 € pour procédure abusive,

— condamner les appelantes et intervenants volontaires à verser à la société intimée une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour cette dernière de l’introduction d’une procédure abusive,

En tout état de cause,

— condamner les appelantes et intervenants volontaires à verser à la société intimée une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum les appelantes et intervenants volontaires aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Jean-Mathieu Lasalarie, membre de l’AARPI Daumas-Wilson & associés, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 novembre 2024.

MOTIFS

En cause d’appel, les dispositions de la décision entreprise ayant dit que le tribunal judiciaire est compétent ne sont pas discutées. Elles seront donc purement et simplement confirmées.

A titre liminaire, il y a lieu de recevoir Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A], venant aux droits de feu [O] [A], en leurs interventions volontaires et de les déclarer recevables et bien fondées.

Sur la demande en annulation du bail commercial renouvelé pour vice du consentement

Les consorts [A] considèrent que leur consentement a été vicié, reprochant à la société [Adresse 16] d’avoir usé de violences et d’avoir agi de manière dolosive afin d’obtenir la conclusion d’un nouveau bail commercial.

Sur les violences

Après avoir rappelé qu’ils sont des investisseur profanes, les consorts [A] soutiennent que l’exploitant a abusé de l’état de dépendance économique dans lequel ils se trouvaient.

Ils relatent que la dépendance économique résulte du fait qu’en matière d’EHPAD, les locaux loués sont monovalents, signifiant qu’ils ne peuvent être affectés à aucune activité et que, dans le cadre de cette activité, ils ne peuvent être loués qu’au seul et unique exploitant de l’ensemble immobilier abritant l’EHPAD, de sorte qu’en l’espèce:

— soit ils acceptaient les conditions extrêmement dures de l’exploitant, en particulier la baisse de loyers,

— soit leurs chambres étaient fermées et inexploitées, sans qu’ils ne puissent percevoir de loyers.

Ils ajoutent que cette situation de faiblesse est accentuée par la circonstance qu’ils ont financé l’acquisition de leurs lots par l’endettement, à savoir que les loyers perçus ont vocation à payer les traites bancaires.

S’agissant de l’abus commis par l’intimée, ils observent que celle- ci a refusé de se placer sur le terrain naturel du droit du renouvellement en se positionnant sur celui de la résiliation à défaut de la conclusion d’un nouveau bail, qui aurait permis la saisine du juge des loyers. Ils indiquent avoir subi à ce titre un chantage pur et simple de la part du preneur, accentué par la 'prime à la signature’ octroyée par celui-ci dans son courrier du 18 août 2016, dans le but de laisser le moins de temps possible de réflexion au bailleur.

Ils soutiennent que le nouveau bail procure à l’exploitant un avantage manifestement excessif tiré:

— d’une part, du fait qu’en ses dispositions autres que le loyer, ledit bail comporte des stipulations exorbitantes de droit commun permettant à la société Résidence [Localité 12] d’obtenir une nouvelle clause de sous-location des loyers ainsi qu’un mandat de représentation aux assemblées générales de copropriété,

— d’autre part, de l’existence d’un nouveau loyer imposé, baissé de manière drastique et décorrélé des ratios de la profession.

Enfin, ils précisent qu’ils justifient parfaitement de leur situation de vulnérabilité vis-à-vis de leur concluant, en ce qu’ils ne sont nullement des spécialistes du droit de l’immobilier et plus spécifiquement des baux commerciaux, qu’ils n’étaient pas au fait de la complexité de l’opération d’investissement ainsi que des risques y afférents, rappelant que M. [A] est totalement profane en la matière comme étant militaire de carrière. Ils relatent que ce dernier , au jour du renouvellement, étant âgé de 80 ans et n’était plus en mesure de pendre des décisions éclairées en raison d’un grave accident, sa fille ayant été désignée en qualité de tutrice. Ils ajoutent qu’à l’époque, ils vivaient tous deux en maison de retraite, représentant un coût important et avaient besoin des loyers procurés par leur investissement.

La société [Adresse 16] conteste une telle situation de dépendance économique telle qu’alléguée par les appelants, qui ont fait le choix de réaliser un investissement locatif impliquant la conclusion d’un bail commercial statuaire à l’exploitant afin de bénéficier d’avantages fiscaux et que la rentabilité locative initiale de 8,9% ramenée 7,38 % dans le cadre des nouveaux baux reste particulièrement attractive. Elle rappelle que les appelants ont accepté de confier la gestion locative de ses lots par la conclusion d’un contrat soumis au statut des baux commerciaux, les contraintes découlant de l’application de ce statut ne pouvant en aucun cas caractériser une situation de dépendance économique. Elle relève que les agissements caractérisant le vice de violence doivent être illégitimes, que tel n’est pas le cas de la proposition qu’elle a effectuée au mois d’août 2016, les règles résultant des dispositions des articles L 145-40 et L 145-34 du code de commerce étant supplétives de la volonté des parties qui demeurent libres de convenir amiablement de nouvelles conditions locatives. Elle considère que les circonstances et les termes du courrier du 18 août 2016 révèlent qu’aucune contrainte n’a été exercée, les propriétaires ayant disposé d’un temps de réflexion de plusieurs mois pour étudier les conditions qu’elle proposait. Elle ajoute qu’il n’est aucunement démontré qu’elle a tiré un avantage excessif de la baisse des loyers ou des conditions autres que financières, ni davantage que la procédure de renouvellement du bail avec fixation judiciaire du loyer aurait permis d’obtenir un loyer plus intéressant que celui proposé lors de la signature des nouveaux baux en 2016. Elle conteste enfin l’état de vulnérabilité des époux [A], leurs dires n’étant corroborés par aucune pièce.

En vertu de l’article 1111 ancien du code civil, la violence exercée contre celui qui a contracté l’obligation est une cause de nullité, encore qu’elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite.

L’article 1112 dispose qu’il y a violence, lorsqu’elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et qu’elle peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent. On a égard en cette matière, à l’âge, au sexe et à la condition des personnes.

Seule l’exploitation abusive d’une situation de dépendance économique faite pour tirer profit de la crainte d’un mal menaçant directement les intérêts légitimes de la personne peut vicier de violence le consentement à l’acte juridique.

La violence économique suppose de la part des appelants:

— de caractériser une situation de dépendance économique vis-à-vis de leur cocontractant, à savoir de ne pas disposer d’autre alternative,

— de justifier d’une exploitation abusive de cet état de dépendance économique et donc d’une intention de nuire de la part de la société Résidence [Localité 12],

— de démonter que cette dernière en tire un avantage manifestement excessif.

Il n’est pas contesté que la société Alphimmo a consenti à la société [Adresse 16] un bail commercial ' de biens immobiliers meublés’ pour une durée de onze ans et neuf mois se terminant le 31 janvier 2017.

Par courrier du 18 août 2016, la société Résidence [Localité 12] a proposé aux époux [A], comme aux autres propriétaires- bailleurs, de poursuivre la gestion locative de ses lots après le 31 janvier 2017 et de conclure à cet effet un nouveau bail commercial d’une même durée, comportant certaines modifications des conditions locatives initiales ' Nous avons, pour notre part, décidé de continuer à vous proposer la gestion de vos biens dans le cadre de baux commerciaux, conscients des contraintes liées tant aux financements que vous avez dû mettre en place mais également au maintien des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié. C’est la raison pour laquelle nous entendons vous proposer la conclusion d’un nouveau contrat de bail destiné à poursuivre l’exploitation locative de vos biens dans cadre juridique, fiscal et économique sécurisé. Nous vous proposons que les loyers soient ramenés à 21% du chiffre d’affaires de la résidence, ratio encore élevé par rapport à celui pratiqué conformément aux usages de la profession; la rentabilité locative de votre investissement serait fixée aux alentours de 6,75% ( hors mobilier) ce qui demeure tout à fait conforme, voire supérieure aux meilleurs produits du marché tout en vous offrant la sécurité d’un exploitant que vous connaissez déjà depuis plus de 11 ans. La valeur locative par chambre de la société [Adresse 16] a été estimée par le cabinet [W] & associés à la somme de 3.597 € /an HT et HC. Nous sommes néanmoins prêts pour notre part à vous proposer un loyer annuel HT et HC par chambre de 4.250 €. Nous sommes même disposés à vous proposer un loyer annuel HT et HC de 4.650 € par chambre si vous nous retournez la nouvelle convention de bail signée avant le 15 septembre 2016 (…) La présente proposition est également présentée à l’ensemble des propriétaires de la résidence, pour pouvoir envisager un retour à l’équilibre de notre exploitation et, par suite, la poursuite de l’activité locative (…) Nous nous engageons en contrepartie de votre accord sur la nouvelle convention de bail, sur les points suivants:

— continuer à assurer la fourniture des services para-hôteliers permettant l’assujettissement des loyers à la TVA,

— établir vos factures de loyers (..)

— assurer le renouvellement du mobilier pour votre compte et ce, à des conditions tarifaires préférentielles (..)'.

L’état de dépendance économique suppose de la part des appelants de démontrer qu’ils se trouvaient dans une situation telle qu’ils n’avaient pas d’autre alternative que de signer le nouveau contrat qui leur était proposé.

Il convient de rappeler, en premier lieu, que les époux [A] ont réalisé un investissement locatif impliquant la conclusion d’un bail commercial statutaire à l’exploitant afin de bénéficier d’avantages fiscaux ( récupération de la TVA d’acquisition, défiscalisation des loyers, exonération de plus-value lors de la revente, exonération d’ISF). Le caractère monovalent des locaux loués et la circonstance que dans le cadre de cette activité, ils ne peuvent être loués qu’au seul exploitant de l’EHPAD sont inhérents à l’investissement lui-même que les appelants ont fait le choix d’effectuer et dont il n’est pas démontré qu’ils l’ont souscrit sous la contrainte, ni qu’il ne leur a pas apporté entière satisfaction, du moins pendant toute la durée du bail initial.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, l’exploitant n’a pas contourné les règles du renouvellement des baux commerciaux, en les obligeant à accepter des conditions extrêmement dures, notamment une baisse des loyers, sous peine de voir les chambres fermées ou non exploitées.

Les époux [A] et la société [Adresse 16] étaient liés par un bail commercial conclu pour une durée de 11 ans et 9 mois et qui arrivait à son terme le 31 janvier 2017 et le fait pour le preneur d’avoir effectuer une démarche visant à convenir amiablement de nouvelles conditions locatives ne présente aucune caractère illégitime, aucune disposition légale n’imposant le respect d’une quelconque procédure, les parties étant libres de conclure un nouveau bail à des conditions différentes, dans un cadre amiable.

L’intimée n’a pas privé les appelants de sa faculté de faire application des règles du code de commerce en matière de renouvellement des baux commerciaux, dès lors qu’il leur était parfaitement loisible, en leur qualité de bailleurs, de refuser cette proposition, d’ attendre une demande de renouvellement de la part du locataire ou bien délivrer un congé avec ou sans offre de renouvellement, ce qui aurait entraîné le cas échéant la saisine du juge des loyers commerciaux afin de fixer le montant du loyer renouvelé. En d’autres termes, la signature de nouveau bail commercial qui était proposé n’était pas la seule alternative dont disposaient les époux [A].

Le risque que les chambres acquises par les appelants soient non exploitées est la conséquence de l’acceptation par ces derniers de confier la gestion locative de leurs lots à la société Résidence [Localité 12] par la conclusion d’un contrat soumis au statut des baux commerciaux, impliquant un certain nombre de contraintes lesquelles ne peuvent caractériser un état de dépendance économique. Ainsi à l’expiration du bail, le preneur était parfaitement libre de donner congé sans être redevable d’aucune indemnité, ce qui aurait entraîné de fait la fermeture des chambres, de sorte qu’il ne peut être fait grief à la société [Adresse 16] d’avoir précisé dans sa proposition qu’à défaut d’accord, elle ferait application de l’alternative offerte par la loi, à savoir congé ou demande de renouvellement dans les conditions prévues par le code de commerce, un tel rappel des possibilités qui sont offertes au preneur par le statut des baux commerciaux ne pouvant s’analyser en une menace.

L’investissement locatif qui a été réalisé présentait nécessairement des avantages et des inconvénients que les appelants ont acceptés lorsqu’ils ont souscrit au montage initial, la conclusion du bail commercial avec l’exploitant étant une condition indispensable pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés à cette opération.

L’exploitation abusive de l’état de dépendance économique n’est pas non établi en ce qu’il n’est pas démontré une intention de nuire de la part de la société Résidence [Localité 12] envers les époux [A] en ce que:

— l’intimée a effectué exactement la même proposition de nouveau bail commercial envers tous les propriétaires-bailleurs dans des conditions identiques,

— ladite proposition a été effectuée au mois d’août 2016 alors que les baux expiraient le 31 janvier 2017, de sorte que les époux [A] ont bénéficié d’un délai de réflexion de plusieurs mois afin d’étudier les nouvelles conditions proposées, leur permettant d’apporter une réponse sans pression.

En outre, il doit être relevé que les époux [A] se présentent comme des investisseurs profanes, ne maîtrisant pas les enjeux et conditions liés à de telles acquisitions en faisant état de leur situation professionnelle, personnelle et financière pour étayer leur vulnérabilité mais ne communiquent strictement aucune pièce de nature à étayer leurs explications. Ils avaient en outre tout le loisir d’être conseillés et accompagnés par un avocat ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Enfin, la preuve que la société [Adresse 16] ait pu tirer un avantage excessif du nouveau contrat de location fait également défaut en ce qu’il n’est pas démontré que l’introduction d’une procédure de renouvellement du bail avec fixation judiciaire du loyer aurait permis aux appelants d’obtenir un loyer plus intéressant et/ ou le maintien du loyer antérieur.

En effet, l’intimée communique un rapport certes non contradictoire du cabinet [W] en date du 1er juillet 2016 qui évalue la valeur locative à 3.597 € HT et HC par an et par chambre.

Il est également fait état du rapport de Mme [X], désignée par le juge des loyers commerciaux dans le cadre d’un litige intéressant une résidence similaire, les [13], située à [Localité 14] ( 13) qui conclut à une valeur locative de 352.000 € HT pour l’ensemble des 88 chambres médicalisées, soit une valeur locative par chambre de 4.000 € HT.

Il n’est donc pas établi que la société intimée a voulu imposer des conditions anormales à travers une baisse du loyer qui serait hors de proportion avec les ratios de la profession.

Quant à l’existence de condition exorbitantes imposées par le nouveau bail, il y a lieu de relever que:

— l’article 5.2 alinéa 4 de ce nouveau bail autorisant le preneur à sous-louer les locaux figurait dans le contrat initial ( article 4.2) ,

— le mandat de représentation aux assemblées générales de la copropriété ( article 8.2 du nouveau bail) existait également dans le contrat initial à l’article 7 en ces termes ' Comme condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle il n’aurait pas été accepté, le bailleur donne mandat irrévocable au preneur de le représenter aux assemblées de copropriétaires sauf s’il s’y présente lui-même’ .

En considération de ces éléments, les consorts [A] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l’exercice d’une violence de la part de leur cocontractant ayant vicié leur consentement lors de la signature du nouveau bail commercial.

Sur le dol

Les appelants reprochent à la société Résidence [Localité 12] d’avoir usé de mensonges dans son courrier de proposition de nouveau bail qui leur a été adressé en ce qu’elle a faussement prétendu que:

— la charge locative serait trop lourde,

— le prix journalier des chambres serait en baisse,

— elle subirait une contraction de ses recettes locatives,

— il existerait une érosion du taux d’occupation de la résidence.

Ils font également grief à l’exploitant d’avoir également, employé des manoeuvres afin de parvenir à la signature du nouveau contrat de bail en ce qu’il leur a intentionnellement dissimulé des informations et qu’il a proposé la fixation d’un nouveau loyer à la somme de 4.650 € HT/ lot/ an en s’appuyant sur une expertise non contradictoire et contestable proposant un loyer inférieur (3.750 € HT/ lot/ an).

Ils soutiennent que le dol de l’exploitant a par ailleurs été déterminant de leur consentement et que la preuve de l’élément intentionnel résulte de la mise en place par ce dernier d’une véritable orchestration avec un objectif bien défini.

La société [Adresse 16] réfute une telle analyse, soutenant avoir communiqué des informations sincères et exactes, certifiées par son expert-comptable

En vertu de l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il appartient en l’espèce aux consorts [A] d’établir que la société Résidence [Localité 12] leur a sciemment caché une information déterminante de leur consentement ou leur a menti sur une telle information.

Sur la charge locative, les appelants arguent en premier lieu que l’exploitant est propriétaire, par l’intermédiaire de SCI qu’elle détient, de certains lots de la résidence et sollicite de sa part de lourds sacrifices financiers afin de pouvoir verser des loyers considérables aux sociétés propriétaires au sein de la résidence avec qui elle est directement liée. Or, une telle affirmation, formellement contestée par la partie adverse, ne repose sur aucune pièce. Ils avancent également que la masse des loyers ne dépasserait pas 10% du chiffre d’affaires total au lieu des 25% annoncés dans le courrier mais sans expliquer un tel calcul qui n’est pas documenté.

S’agissant du prix journalier des chambres, la société intimée a reproduit dans son courrier un tableau récapitulant l’évolution des tarifs pratiqués entre 2012 et 2016, les consorts [A] ne démontrant pas en quoi les données avancées seraient fausses, ni davantage celles énoncées, dans ce même courrier, s’agissant des tarifs pratiqués par cinq établissements concurrents.

La contraction des recettes locatives qui est contestée par les consorts [A] est en réalité une critique de la valeur locative telle qu’estimée par le cabinet [W] & associés, les appelants précisant qu’ils n’ont pas été appelés aux opérations d’expertise et n’ont pas été destinataires des conclusions de cet expert, lesquelles sont, au demeurant, erronées.

Les appelants ne font cependant pas la preuve d’un mensonge de leur cocontractant qui n’a jamais caché que le rapport de l’expert [W] était non contradictoire, que ces derniers ont manifestement eu connaissance des conclusions puisqu’ils sont à même d’en discuter et le fait de considérer que la valeur retenue par ledit expert est fausse n’est pas pour autant constitutif d’un dol dès lors que l’intimée n’a pas travesti son estimation et peut s’appuyer dessus pour corroborer ses dires. Rien n’interdisait aux bailleurs de solliciter de leur côté l’avis d’un technicien, ce qu’ils n’ont pas fait, se bornant à critiquer la valeur locative indiquée sans produire d’élément concret et alors qu’il est produit les conclusions de l’expert judiciaire [I] qui, pour une résidence similaire, parvient à une estimation de 4.000 € HT par an et par chambre, ce qui est inférieur à la proposition de l’intimée.

Quant à l’érosion du taux d’occupation à propos duquel les consorts [A] prétendent que le graphique reproduit sur la courrier du 18 août 2016 est erroné, ils ne produisent cependant aucun élément permettant de douter de son exactitude, la seule communication d’un article extrait du magazine Valority de juillet 2017 faisant état de besoins d’hébergement en matière d’ EHPAD au niveau national, est insuffisant à établir que les chiffres avancés par l’intimée concernant la résidence litigieuse sont faux, alors qu’il convient de prendre en considération les spécificités de cet EHPAD et la concurrence accrue de ce type d’établissements dans la région de [Localité 20].

Les appelants échouent à rapporter la preuve que les informations contenues dans le courrier de proposition d’un nouveau bail sont fausses et que ces éléments présentaient un caractère déterminant de leur consentement, pour accepter ou non de régulariser un nouveau bail, alors qu’il n’est pas justifié qu’ils aient manifesté un intérêt particulier pour la situation de la résidence ou son exploitation pendant toute la durée du bail initial.

Les consorts [A] seront donc également déboutés de leur demande d’annulation du nouveau contrat fondée sur le dol. Leurs demandes indemnitaires présentées au titre de la conséquence de la nullité du bail commercial ayant pris effet à compter du 1er février 2017 ne peuvent qu’être également rejetées.

Sur la responsabilité de l’exploitant au titre de son obligation de bonne foi contractuelle

A titre subsidiaire, les consorts [A] soutiennent que l’exploitant a engagé sa responsabilité au titre de son obligation de bonne foi contractuelle. Ils lui reprochent plus particulièrement d’avoir omis de fournir des informations capitales au bailleur sans d’ailleurs préciser lesquelles.

Il ressort, en outre, des développements qui précèdent que la société [Adresse 16] n’a pas fourni de fausses informations et n’a donc pas fait preuve de mauvaise foi dans la gestion des nouveaux baux commerciaux, son comportement devant, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, être analysé comme un comportement normal dans le cadre d’une négociation contractuelle, avec de surcroît un investisseur averti.

Faute de rapporter la preuve d’un manquement de la société intimées à ses obligations contractuelles, les demandes d’indemnisation au titre de ce chef de préjudice subi seront rejetées.

Sur le sort des clauses abusives insérées dans le nouveau bail

Les consorts [A], au visa de l’article 1171 du code civil, prétendent que le nouveau bail constitue un contrat d’adhésion avec pour conséquence que les clauses insérées dans le nouveau contrat créant un déséquilibre, doivent être réputées non écrites.

Ils se prévalent plus particulièrement des clauses suivantes:

— l’article 5.2 relative aux travaux à la charge des bailleurs,

— l’article 8.2 sur le mandat donné au preneur de la représenter aux assemblées générales de copropriété pendant toute la durée du bail.

Or les consorts [A] qui ont signé le nouveau contrat de bail le 15 septembre 2016 ne sont pas fondés à invoquer les dispositions de l’article 1171 du code civil, applicables aux contrats conclus à partir du 1er octobre 2016.

Contrairement à leurs affirmations, il n’y a aucune disposition de la loi ancienne à interpréter à la lumière de loi nouvelle dès lors que l’article 1171 du code civil contient des dispositions qui tout simplement n’existaient pas au moment de la conclusion du contrat litigieux.

Ils seront donc déboutés de leurs prétentions au titre des clauses abusives.

Sur la condamnation de l’exploitant au titre de l’abus de droit

En tout état de cause, les appelants sollicitent la condamnation de la société intimée à leur payer des dommages et intérêts au titre de l’abus de droit, celle-ci les ayant purement et simplement menacés de résilier le bail s’ils ne retournaient pas le nouveau contrat signé. Ils considèrent que la disproportion entre l’avantage recherché, à savoir une majoration des loyers, et le préjudice subi par les bailleurs est incontestable, puisque ces derniers auraient été dans l’impossibilité pure et simple d’exploiter ses chambres en cas de résiliation.

Il apparaît que la société Résidence [Localité 12] a précisé qu’en cas de refus des propriétaires bailleurs de régulariser le nouveau bail commercial, elle se réservait la possibilité de ne pas renouveler le bail en donnant congé, à savoir la stricte application du statut des baux commerciaux, ce qui ne saurait être constitutif d’un abus de droit.

Sur les demandes reconventionnelles de la société [Adresse 16]

Enfin, l’intimée ne justifiant pas de la part des appelants d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Reçoit Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A], venant aux droits de feu [O] [A], en leurs interventions volontaires, les déclarer recevables et bien fondées.

Confirme le jugement du tribunal judiciaire en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [L] [A] née [J], Mme [D] [T] née [A], Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A] à payer à la société Résidence [Localité 12] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [A] née [J], Mme [D] [T] née [A], Mme [N] [A] et Mme [B] [P] née [A] aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,