RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07392 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFUJI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 11-21-008473

APPELANTE

Madame [S] [O]

née le 01 Janvier 1969 à [Localité 6] (MAROC)

Chez Monsieur [Z] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Isabelle ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, toque : E2000

INTIMÉE

Madame [D] [L]

née le 12 Septembre 1962 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant, M^e Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er mai 1997, M. et Mme [U] aux droits desquels vient Mme [D] [L], ont donné en location à Mme [S] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. Le lot numéro 30 est un appartement dénombrant deux pièces et le lot numéro 16 une cave, Mme [S] [O] ayant accès aux toilettes, parties communes, résultant d’un droit commun avec le lot numéro 29.

Mme [D] [L] a fait délivrer un premier congé pour vente le 8 novembre 2019, puis un second congé pour vente le 30 septembre 2020, à effet au 30 avril 2021.

Mme [S] [O] s’est d’abord maintenue dans les lieux, ayant transmis un courrier signifiant qu’elle n’entendait pas quitter l’appartement en réponse à une sommation envoyée le 16 avril 2021 qui prévoyait un état des lieux de sortie.

Saisi par Mme [D] [L] par acte d’huissier de justice délivré le 30 juillet 2021, par jugement contradictoire rendu le 14 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que les conditions de délivrance à Mme [S] [O] par Mme [D] [L] d’un congé pour vente relatif à ce bail conclu le 1er mai 1997 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 avril 2021 ;

— ordonné, en conséquence à Mme [S] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour Mme [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [D] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— débouté Mme [D] [L] de sa demande d’astreinte ;

— débouté Mme [D] [L] de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté Mme [S] [O] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

— rappelé que la demande de remboursement des frais engagés pour les sani-broyeurs a déjà fait l’objet d’un débouté ;

— débouté Mme [S] [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

— condamné Mme [S] [O] à verser à Mme [D] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er mai 2020 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— condamné Mme [S] [O] à verser la somme de 2 000 euros à Mme [D] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [S] [O] aux dépens, en ce compris le coût du congé daté du 30 septembre 2020 et de la signification du jugement ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 11 avril 2022, Mme [S] [O] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

En cours de procédure, le 13 juin 2022, Mme [S] [O] a quitté les lieux.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [S] [O] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 14 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

— déclarer l’appel qu’elle a formé recevable et bien fondé ;

— déclarer que les deux congés pour vente lui ayant été délivrés sont nuls pour non-respect des dispositions légales applicables ;

— condamner Mme [D] [L] à lui verser une somme de 25 000 euros au titre de la perte de chance subie ;

— dire que Mme [D] [L] n’a pas respecté les obligations lui incombant à sa qualité de propriétaire, de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation ;

— déclarer que Mme [D] [L] n’a pas assuré une jouissance paisible des lieux qui lui sont loués ;

— condamner Mme [D] [L] à lui verser une somme de 7 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— condamner Mme [D] [L] à lui verser une somme de 7 500 euros au titre de son préjudice moral ;

— condamner Mme [D] [L] à lui restituer son dépôt de garantie d’un montant de 900 euros et correspondant à deux mois de loyer ;

— condamner Mme [D] [L] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [D] [L] demande à la cour de :

— déclarer que la cour n’est valablement saisie que de demandes suivantes :

— infirmer le jugement rendu le 14 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

— déclarer l’appel formé par Mme [S] [O] recevable et bien fondé ;

— la condamner à verser à Mme [S] [O] une somme de 25 000 euros au titre de la perte de chance subie ;

— la condamner à verser à Mme [S] [O] une somme de 7 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— la condamner à verser à Mme [S] [O] une somme de 7 500 euros au titre de son préjudice moral ;

— la condamner à verser à Mme [S] [O] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— déclarer irrecevables les autres demandes de Mme [S] [O] ;

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

— constater qu’elle est victime d’un nouveau préjudice ;

— condamner Mme [S] [O] à lui verser la somme de 4 073,91 euros à titre de dommages et intérêts ;

en tout état de cause,

— débouter Mme [S] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [S] [O] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [S] [O] aux entiers dépens.

Par ordonnance sur incident rendue le 15 novembre 2022, le conseiller le mise en état a débouté Mme [D] [L] de son irrecevabilité de la demande Mme [S] [O] tendant à la nullité des deux congés pour vente et a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Il a considéré d’une part que cette prétention n’était pas nouvelle en appel, d’autre part qu’elle constituait à hauteur de cour, une véritable prétention contrairement aux allégations de Mme [L].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Mme [D] [L] comme devant le conseiller de la mise en état, soutient à nouveau devant la cour que la demande de nullité des congés est irrecevable, s’agissant d’une demande de 'dire et juger’ et nouvelle en appel.

La cour retiendra cependant que la demande de Mme [S] [O] de 'déclarer que les deux congés pour vente lui ayant été délivrés sont nuls pour non-respect des dispositions légales applicables’ constitue une véritable prétention au sens de l’article 954 du code de procédure civile en ce qu’elle emporte des conséquences juridiques en pouvant éviter de mettre fin au bail litigieux.

Par ailleurs, Mme [S] [O] s’étant défendue en première instance de la demande de sa bailleresse tendant à voir valider le congé délivré le 30 septembre 2020, la question de la validité de ce congé n’est pas nouvelle en appel.

Cette demande est donc recevable.

Enfin, si le 8 novembre 2019, Mme [D] [L] a envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [S] [O] un premier congé pour vente lui indiquant que le bail venait à échéance le1er mai 2020 et le prix du bien (320 000 euros), la bailleresse n’en a jamais demandé la validation (page 4 de ses conclusions). Elle n’en forme pas davantage la demande aux termes de ses dernières conclusions déposées devant la cour.

En conséquence, la demande de nullité de ce premier congé délivré le 8 novembre 2019 est sans objet.

En outre, les demandes tendant à 'dire que Mme [D] [L] n’a pas respecté les obligations lui incombant à sa qualité de propriétaire, de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation’ et de 'déclarer que Mme [D] [L] n’a pas assuré une jouissance paisible des lieux qui lui sont loués’ ne sont que des moyens soulevés par la locataire. Il y sera répondu dans les motifs, sans que la cour n’y consacre de chef de jugement.

Enfin la demande de remboursement du dépôt de garantie, accessoire aux demandes principales, sera examinée.

Sur le fond

Sur la validation du congé

Par acte d’huissier de justice le 30 septembre 2020, Mme [D] [L] a fait délivrer par acte d’huissier de justice un second congé pour vente à ce même prix de 320 000 euros à effet au 30 avril 2021.

Mme [S] [O] soutient que Mme [D] [L] n’a pas respecté son droit de préemption.

Mme [D] [L] prétend que ce congé est régulier et en réponse à l’argumentation de sa locataire, soutient que le compromis signé le 23 novembre 2020 avec des tiers n’a pas eu pour but de faire échec à son droit de préemption.

Aux termes du I de l’article 15 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du congé litigieux :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur." ; "En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

Le II du même article dispose « – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

Contrairement aux allégations de l’appelante, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, a été jointe au congé litigieux (cf. pièce 4 de l’intimée). Aucune nullité ne peut donc résulter du non-respect des dispositions légales à cet égard.

Il résulte par ailleurs de ces dispositions légales que Mme [S] [O] disposait d’un droit de préemption qui était valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de 6 mois. Le terme du bail étant précisé dans le congé comme étant le 30 avril 2021, ce délai imparti à la locataire pour exercer son droit de préemption expirait donc, sans discussion possible, le 31 décembre 2020. Aucune indication contraire ne figure dans le congé, l’article 15 I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 y étant par ailleurs intégralement reproduit.

Au contraire, le congé délivré précise que « pour le cas où vous n’accepteriez pas la présente offre de vente qui est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, vous seriez déchu de votre droit de préférence comme acquéreur et le propriétaire pourra vendre le logement à tous tiers » (cf. pièce 4 appelant, pièce 5 intimé). Il ne ressort enfin d’aucune des pièces produites que Mme [D] [L] aurait indiqué à Mme [S] [O] un délai de préemption expirant le 30 novembre 2020.

Dans ces conditions, Mme [D] [L] a pu signer à ses risques et périls une promesse de vente avec des tiers, sans pour autant pouvoir prétendre faire échec au droit de préemption que sa locataire parfaitement informée, était en droit d’exercer. Mme [S] [O] n’a donc subi aucune atteinte à ses droits, d’autant qu’elle ne prouve pas avoir même été informée de l’existence de ce compromis pendant le délai de deux mois qui lui était imparti.

L’appartement litigieux a fait l’objet d’une promesse de vente au prix mentionné dans le congé (cf.pièce 10 de l’intimée), de sorte que la locataire ne peut prétendre que le motif était fallacieux ou que le prix était dissuasif ou non représentatif de la valeur du bien. Elle ne peut davantage prétendre à une indemnisation à ce titre au titre de la perte de chance subie.

Pendant ce délai de deux mois, bien que son fils en atteste (cf. sa pièce 16) Mme [S] [O] ne parvient pas à prouver avoir entendu informer sa bailleresse de son intention d’exercer son droit de préemption. En application des dispositions légales rappelées ci-dessus, 'à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.' Mme [S] [O] est donc déchue de tout droit d’occupation depuis le 30 avril 2021 et le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre, ainsi que sur l’expulsion, le sort des meubles et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Néanmoins, comme il sera dit au dispositif, la demande d’expulsion est devenue sans objet du fait du départ de Mme [S] [O].

Sur la vétusté et le respect de l’obligation de délivrance de la bailleresse

Il résulte de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L’étendue de l’obligation de délivrance est précisée par l’article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. La charge de la preuve pèse donc sur la locataire.

Les constats d’huissier et constat de la ville de [Localité 4] tels que les termes en sont repris dans les conclusions de l’appelante, dressés à une date à laquelle Mme [S] [O] ne peut plus prétendre à un titre d’occupation des lieux par l’effet du congé, soit postérieurs de près d’un an au 30 avril 2021, sont inopérants (ses pièces 7, 8 et 10) pour démontrer l’inconfort et le mauvais état des lieux allégués par la locataire.

Mme [S] [O] qui a globalement pris un appartement 'en état d’usage’ (cf. l’état des lieux d’entrée, sa pièce 3) n’apporte pas de preuve, après plus de 20 ans d’occupation et avant la date d’effet du congé, de la vétusté ou de l’indécence des lieux (cf. ses pièces 7 à 17). Dans ses mails adressés à son bailleur en 2013, évoquant le remplacement du sani-broyeur, elle ne se plaint pas de l’état des lieux. Aucune causalité n’est établie entre l’état de l’appartement et les problèmes de santé de la locataire ou de son fils. L’état des lieux contradictoire de sortie est taisant sur une vétusté anormale (cf. pièce 23 de la bailleresse). La locataire ne peut donc prétendre à l’indemnisation de préjudices (de jouissance ou moral) pour ce motif.

Aux termes du bail, Mme [S] [O] avait l’usage du WC commun se situant sur le palier du 2ème étage. Elle apporte la preuve que ce WC le 16 avril 2021 (cf. sa pièce 7), est encombré d’affaires d’autres usagers des lieux et qu’elle ne parvient pas à les éclairer. Elle n’indique pas en avoir averti la bailleresse avant la date d’effet du congé, ce qui fait obstacle à son indemnisation.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il rejette les demandes d’indemnisation formées par l’appelante.

Sur la demande de remboursement des charges entre le 1er janvier 2020 et le 30 septembre 2022.

Une mauvaise appréciation de ses droits par Mme [S] [O] n’est pas en soit, fautive et la locataire était dans son droit en faisant appel d’un jugement qui validait un congé pour vendre et tendait à l’expulsion de son domicile.

Mme [D] [L] est restée propriétaire du bien litigieux et elle est donc redevable des charges de copropriété de l’immeuble en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne peut donc imputer à sa locataire celles correspondant à la durée de la procédure que cette dernière a légitimement poursuivie avant d’en être principalement perdante.

En l’absence de solde locatif débiteur, le remboursement du dépôt de garantie (5900 francs soit 900 euros) est donc dû. Mme [D] [L] sera condamnée à ce titre.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Mme [S] [O] devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser chacune des parties assumer la charge de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 14 mars 2022, sauf à dire que la demande d’expulsion est devenue sans objet du fait du départ de Mme [S] [O],

Y ajoutant,

Condamne Mme [D] [L] à payer à Mme [S] [O] la somme de 900 euros en remboursement du dépôt de garantie,

Rejette toute autre demande,

Dit que Mme [S] [O] supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,