Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2026

(n° 2026/ , 35 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19550 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIUHZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 16/03707

APPELANTS

Madame [T] [W] épouse [J] née le 06 Février 1964 à Paris,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [Q] [J] né le 26 Mars 1962 à Paris,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480,

INTIMÉS

Monsieur [E] [L] [F] [R] né le 14 Juin 1974 à [Localité 2] (Portugal),

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Rodolfo [R] SANTA CRUZ Toque D205

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 4] et D’ILE-DE-FRANCE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 775 665 615, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assistée de par M^e Eric GILLERON de l’ASSOCIATION HABAUZIT DETILLEUX GILLERON, avocat au barreau de PARIS, toque : R 220

S.C.I. JES immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 529 898 082, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Timothée BERTRAND, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. KOEHLER IMMOBILIER immatriculée au RCS de Bobigny sous le n°442 048 849, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Ni représentée, ni constituée

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1 – en date du 6 février 2024 à étude conformément aux articles 655 et 658 du code de procédure civile

S.A.R.L. Didier ADRIEN ( anciennement SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN), titulaire d’un officenotarial immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 444 515 001,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée et assistée de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par M^e Stéphanie BACH de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

S.E.L.A.R.L. PEPIN [I] RIGAL RIVES, notaires, immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 530 356 682

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initalement prévue le 17 octobre 2025 prorogé au 21 novembre 2025 puis au 12 décembre 2025 et au 23 janvier 2026 au 06 février 2026 et au 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Le 14 avril 2011, la SCI JES, représentée par son gérant M. [L] [F] [R], a acquis des consorts [A] un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] (Seine-Saint-Denis), consistant en un pavillon d’habitation élevé sur cave composé d’un rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine, une chambre, une salle à manger, grenier au-dessus et garage dans le jardin, édifié sur une parcelle d’une contenance de 345 m2, y étant précisé que le bien est vendu avec de gros travaux de rénovation, sans gaz, sans chaudière, sans tout à l’égout, moyennant le prix de 97.000 €.

Suivant acte sous seing privé du 14 novembre 2014, signé sous l’égide de l’agence immobilière SARL Koehler immobilier, la SCI JES a consenti à Mme [T] [W] épouse [J] et M. [Q] [J] (les époux [J]) une promesse synallagmatique de vente portant sur ce même bien immobilier moyennant la somme de 290.000 €, outre 8.000 € au titre des meubles meublants.

Afin de financer cette acquisition, les époux [J] ont souscrit auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France un emprunt d’un montant de 234.222 euros (montant net versé, après déduction de la commission et des frais de dossier : 231 199,78 euros), au taux de 2,55%, remboursable en 240 mensualités.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 12 février 2015 par Me [N] [M] notaire au sein de la SCP Pierre Richet et Didier Adrien avec la participation de Me [I] de la SELARL Pepin [I] Rigal assistant la SCI JES, moyennant la somme de 298.000 euros, outre 12.000 euros de frais d’agence, précision y étant apportée qu’à la suite de travaux réalisés par le vendeur en vertu d’une déclaration préalable délivrée le 12 juillet 2012, sous le numéro 093046 12 C 0070, la désignation actuelle du bien est la suivante : « Un pavillon d’habitation comprenant : un rez-de-chaussée divisé en séjour, cuisine ouverte, WC, un étage divisé en dégagement, trois chambres avec placards, salle de bains avec WC., garage dans le jardin avec un sous-sol partiel. Précision étant ici faite que le vendeur déclare que le sous-sol partiel du garage existait déjà lors de son acquisition. »

Le 28 avril 2015, les époux [J] ont déposé une déclaration préalable de travaux pour la construction d’une véranda auprès de la mairie de [Localité 1], sur laquelle l’inspection générale des carrières ( IGC) a émis un avis défavorable le 10 juillet 2015 compte tenu du défaut d’éléments suffisamment précis sur l’état du sous-sol pour garantir la stabilité du projet et la sécurité des personnes, le projet étant situé dans une zone d’anciennes carrières de gypse.

Les époux [J] expliquent avoir appris à cette occasion que le gérant de la SCI JES, M. [F] [R] avait déjà déposé deux demandes de permis de construire en 2011, l’une en date du 30 mars 2011 pour « l’agrandissement d’une maison individuelle » et l’autre en date du 2 août 2011 pour «  la réhabilitation, la modification des façades et la réfection de la toiture d’une maison individuelle », qui avaient été rejetées en raison d’avis défavorables de l’IGC du fait de l’incertitude quant à la présence de carrières souterraines dans le sous-sol du terrain.

Considérant que la SCI JES les avait sciemment trompés sur la nature des sols mais également des travaux réalisés, les époux [J] ont, par actes d’huissier des 7, 8 et 12 janvier 2016, fait assigner la SCI JES et la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de solliciter la résolution ou l’annulation de la vente, outre l’indemnisation de leur préjudice, et la résolution subséquente du contrat de prêt.

Par actes d’huissier du 25 mars 2016, les époux [J] ont appelé en intervention forcée la SCP Pierre Richet et Didier Adrien et la SARL Koehler immobilier aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance du 19 mars 2018, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise et a désigné M. [Z] [V] avec mission de décrire et donner son avis sur les désordres affectant le bâtiment, les travaux réalisés par la SCI JES avant l’acquisition du bien immobilier et les vices affectant le sol et le sous-sol du bien immobilier, en déterminer l’origine et fixer les préjudices.

Par actes d’huissier du 29 juillet 2019, les époux [J] ont appelé M. [F] [R] et la SELARL Pepin [I] Rigal en intervention forcée.

Par ordonnance du 18 novembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances ainsi que l’extension des opérations d’expertise à ces nouvelles parties.

En substance, les époux [J] demandaient à titre principal la résolution de la vente pour vice cachés constitués d’une part par l’existence de galeries vides en sous-sol, de fontis, et plus généralement de l’instabilité du sous-sol, et d’autre part par la réalisation de travaux nécessitant un permis de construire et non une simple déclaration de travaux, et présentant des défauts, et à titre subsidiaire son annulation pour dol.

Par jugement en date du 16 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— SUR LA VENTE :

— débouté les époux [J] de leur demande de résolution de la vente ;

— prononcé l’annulation de la vente pour dol de la Société JES ;

— condamné la SCI JES à restituer aux époux [J] la somme de 298.000 euros au titre du prix de vente ;

— condamné les époux [J] à restituer à la SCI JES le bien situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastre section E n° [Cadastre 1], ainsi que les biens mobiliers visés à l’acte de vente du 12 février 2015 ;

— débouté les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum de M. [F] [R] à leur restituer le prix de la vente en sa qualité de gérant de la SCI JES ;

— débouté les époux [J] de leur demande tendant à voir la SCI JES condamnée à justifier de sa solvabilité ;

— débouté les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SARL Koehler immobilier et la SELARL Pepin [I] Rigal à garantir la restitution du prix de la vente ;

Sur les demandes indemnitaires :

— débouté les époux [J] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SELARL Pepin [I] Rigal et la SARL KOEHLER immobilier;

— débouté les époux [J] de leur demande en paiement au titre des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière ;

— débouté les époux [J] de leurs demandes en paiement au titre des frais d’achat de sept télécommandes pour le portail, d’installation d’une protection contre les intrusions et l’incendie, d’installation d’une moustiquaire et des travaux d’aménagement paysagers ;

— condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts (commission de la SARL Koehler immobilier);

— débouté les époux [J] de leur demande en paiement au titre des frais d’assainissement;

— condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 776,02 euros à titre de dommages et intérêts (taxe foncière de 2015) ; '

— condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 5.840 euros à titre de dommages et intérêts (plans établis par la société Serrain);

— débouté les époux [J] de leur demande en paiement au titre des intérêts de la commission et des frais de dossier du prêt immobilier dirigées contre la SCI JES, M. [F] [R], la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SELARL Pepin [I] Rigal, et la SARL Koehler immobilier ;

— débouté les époux [J] de leur demande en paiement au titre des travaux réalisés par la société Socibanho ;

— débouté les époux [J] de leur demande au titre des frais Castorama ;

— débouté les époux [J] de leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance ;

— condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

SUR LE CREDIT ET LES DEMANDES DE LA CRCRAM

— prononcé la résolution judiciaire du contrat de prêt immobilier 00000497317 consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France aux époux [J] ;

— condamné les époux [J] à restituer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France le capital restant dû au titre du prêt immobilier 00000497317, déduction faite des échéances en capital déjà versées ;

— dit que pour l’exécution de cette obligation, les époux [J] devront restituer la somme à compter de la restitution du prix de vente par la SCI JES et dans un délai maximum de deux années à compter de la signification de la présente décision ;

— condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France à restituer aux époux [J] les intérêts perçus au titre du prêt immobilier 00000497317;

— condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’lle-de-France à restituer aux époux [J] la somme de 680 euros ;

— débouté les époux [J] de leur demande en condamnation de la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France à leur payer la somme de 2.342,22 euros (caution CAMCA);

— ordonné la compensation des sommes réciproquement dues entre la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France et les époux [J] ;

— condamné la SCI JES à payer à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France la somme de 680 euros à titre de dommages et intérêts (frais de dossier) ;

— condamné la SCI JES à payer à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 0000049317 à date du présent jugement, et 50 % des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000490317 à compter de la date du présent jugement ;

Sur les mesures de fin de jugement :

— mis les dépens in solidum à la charge de la SCI JES et de M. [F] [R] avec bénéfice de distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté la SCI JES, M. [F] [R], la SCP RICHET et Didier ADRIEN, la SELARL PEPIN ' [I] ' RIGAL ' RIVES, la SARL KOEHLER IMMOBILIER et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France en leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ecarté l’exécution provisoire.

M. et Mme [J] ont interjeté appel par déclaration du 6 décembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 20 février 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [J] demandent à la cour de :

Vu les articles 1131, 1137 et suivants du Code civil

Vu les articles 1140 et suivants du Code civil ;

Vu l’article 1240 du code civil (anciennement 1382 du code civil),

Vu les articles 1992 et suivants du Code civil

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil

ANNULER et/ou INFIRMER la décision de première instance précitée, en ce qu’elle :

Sur la vente :

— DÉBOUTE les époux [J] de leur demande en résolution de la vente du 12 février 2015;

— DÉBOUTE les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum de M. [F] [R], avec la SCI JES à leur restituer le prix de la vente ;

— DÉBOUTE les époux [J] de leur demande tendant à voir la SCI JES condamnée à justifier de sa solvabilité ;

— DÉBOUTE les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SAS Koehler immobilier et la SAS Pepin [I] Rigal à garantir la restitution du prix de la vente ;

Sur les demandes indemnitaires:

— DÉBOUTE les époux [J] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SAS Koehler immobilier et la SAS Pepin [I] Rigal; – DÉBOUTE les époux [J] de leur demande en paiement au titre :

* des droits d’ enregistrement et de la taxe de publicité foncière ;

*des frais d’achat de sept télécommandes pour le portail, d’installation d’une protection contre les intrusions et l’incendie, d’installation d’une moustiquaire et des travaux d’aménagement paysagers ;

* au titre des frais d’assainissement;

* des intérêts de la commission et des frais de dossier du prêt immobilier dirigées contre la SCI JES, M. [F]·[R], la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SAS Pepin [I] Rigal et la SAS Koehler immobilier ,

* des travaux réalisés par la société Socibanho ;

* des frais Castorama ;

— DÉBOUTE les époux [J] de leur demande en paiement à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— LIMITE la condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Sur le crédit et les demandes de la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France:

— DÉBOUTE les époux [J] de leur demande en condamnation de la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France à leur payer la somme de 2 342,22 euros (caution CAMCA);

CE FAISANT et au visa des mêmes textes que ceux visés précédemment, statuant à nouveau:

A titre principal :

PRONONCER la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] pour vices cachés aux torts exclusifs de la venderesse la SCI JES, de Monsieur [E] [L] [F] [R], de l’Agence Immobilière KOEHLER IMMOBILIER, de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, notaires associés, et de la SELARL Xavier PEPIN-[C] [I]-Olivier RIGAL-Emmanuel RIVES, Notaires associés,

subsidiairement à défaut :

PRONONCER la nullité de la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93190) intervenue entre Monsieur et Madame [J] d’une part et la SCI JES d’autre part le 12 février 2015.

Et tout en état de cause, par suite de l’anéantissement rétroactif du contrat de vente :

— PRONONCER la résolution (avec effet rétroactif) du contrat de crédit accessoire à cette vente conclue entre Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France et Monsieur et Madame [J]

— DIRE que Monsieur et Madame [J] libéreront les lieux dans les deux mois suivant la date à laquelle le jugement sera devenu définitif ;

Avant-dire droit : ENJOINDRE A LA SCI JES qui n’a pas déféré à la sommation de justifier d’éléments bancaires et financiers établissant sa solvabilité, de produire tous justificatifs permettant d’établir sa solvabilité ou au contraire son insolvabilité, au visa des articles 10 et 11, et 12 du code de procédure civile ;

Si l’insolvabilité de la SCI JES n’est pas retenue, et par suite de l’anéantissement rétroactif du contrat de vente litigieux :

A titre principal

— CONDAMNER solidairement, ou à défaut, in solidum, la SCI JES et Monsieur [E] [L] [F] [R] à rembourser à Monsieur et Madame [J] le montant du prix de vente qu’elle a perçue, soit la somme de 298.000 €uros ;

— DONNER ACTE à Monsieur et Madame [J] de ce qu’en cas d’insolvabilité démontrée de la SCI JES et/ ou de Monsieur [U] [F] [R] à régler le montant des condamnations mises à sa ou à leur charge, ils se réservent de faire garantir le montant de la restitution de la somme de 298 000 euros par la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, notaires associés, l’agence KOEHLER IMMOBILIER et la SELARL Xavier PEPIN-[C] [I]-Olivier RIGAL-Emmanuel RIVES, Notaires associés à [Localité 7]

— En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement, ou à défaut, in solidum, la SCI JES et Monsieur [E] [L] [F] [R], l’Agence Immobilière KOEHLER IMMOBILIER, la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, notaires associés, et la SELARL Xavier PEPIN-[C] [I]-Olivier RIGAL-Emmanuel RIVES, Notaires associés, à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] sans délai et, en tout cas, au plus tard, dans les deux mois suivant la date à laquelle le jugement sera devenu définitif, la somme sauf à parfaire de 97 489,11 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels

— CONDAMNER solidairement, ou à défaut, in solidum, la SCI JES et Monsieur [E] [L] [F] [R], l’Agence Immobilière KOEHLER IMMOBILIER, la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, notaires associés, et la SELARL Xavier PEPIN-[C] [I]-Olivier RIGAL-Emmanuel RIVES, Notaires associés, à payer à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, à répartir à raison de 10 000 euros pour Madame [T] [J] et de 10 000 euros pour Monsieur [Q] [J] ; et celle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, somme à répartir à raison de 10 000 euros pour Madame [T] [J] et de 10 000 euros pour Monsieur [Q] [J].

En cas d’insolvabilité de la SCI JES :

— A titre principal :

— CONDAMNER in solidum, toutes les parties défenderesses (à l’exception de la Banque) à restituer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] la somme de 298 000 euros au titre du prix de vente ;

— CONDAMNER in solidum les mêmes à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] la somme de 97 489,11 euros au titre des préjudices matériels : – Subsidiairement à défaut :

— CONDAMNER in solidum, les intimés (à l’exception de la Banque) à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] la somme totale à parfaire de 395.449,56 euros correspondant à une perte de chance de 99,99% d’être indemnisés à hauteur de 395. 489,11 euros au titre du prix de vente (298.000 euros) et des préjudices matériels (97.489,11 euros) ;

— En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum, toutes les intimés (à l’exception de la Banque) à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, à chacun des consorts [J], soit en tout la somme 20.000 € en réparation du trouble de jouissance,

— CONDAMNER les mêmes in solidum à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts à chacun des demandeurs [J], soit en tout la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— ACCORDER à Monsieur et Madame [J], une fois l’arrêt prononcé, un délai de deux mois pour restituer au CREDIT AGRICOLE la somme de 231.199,78 €, correspondant au montant de la somme nette versée par la Banque, ce délai de deux mois ne devant courir qu’à compter du moment où Monsieur et Madame [J] se seront fait intégralement rembourser par la SCI JES et/ou par toutes autres parties défenderesses principales, la somme de 298.000 euros

— ENJOINDRE au CREDIT AGRICOLE (et le CONDAMNER en tant que de besoin) à rembourser à Monsieur et Madame [J] le montant de la commission et des frais d’agence qu’elle a perçus, soit au total 3.022,22 € ;

— ENJOINDRE au CREDIT AGRICOLE (et le CONDAMNER en tant que de besoin) à rembourser à Monsieur et Madame [J] le montant des échéances qui auront déjà été remboursées par ces derniers, selon décompte qui sera arrêté au jour du jugement.

— DIRE que toutes les sommes au paiement desquelles les défenderesses seront condamnées produiront intérêts au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif d’instance ;

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, tous les défendeurs principaux à l’exception de la Banque à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 60.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER in solidum, tous les défendeurs principaux à l’exception de la Banque en tous les dépens dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Vincent GIMENEZ, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ajoutant au jugement déféré ;

CONDAMNER in solidum, tous les défendeurs principaux à l’exception de la Banque à payer la somme de 12 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER tous les intimés aux entiers dépens en application de l’article 695 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 20 mai 2024 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens développés, la SCI JES formant appel incident, demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 16/10/2023 en ce les époux [J] ont été déboutés de leur demande en résolution de la vente du 12 février 2015 et en qu’il a été jugé l’absence de tous vices cachés, que ce soit concernant les informations liées à l’état du sous-sol, comme celles concernant l’état de la construction ou les autres missions réalisées par l’expert

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a été jugé de l’absence de tout dol et de toutes réticences dolosives concernant les travaux réalisés par la SCI JES préalablement à la vente

INFIRMER le jugement en ce qu’il a été estimé que la non transmission des rapports WERBEKE et SAMOFI constituait une réticence dolosive opposable à la SCI JES et amenant à la nullité du contrat de vente.

Et statuant à nouveau :

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de nullité de la vente du 12 février 2015 portant sur le bien immobilier situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastré section

E n°[Cadastre 1];

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCI JES à leur payer la somme de 298.000 euros au titre du prix de la vente

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande à restituer à la SCI JES le bien situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastré section E n° [Cadastre 1], ainsi que les biens mobiliers visés à l’acte de vente du 12 février 2015 ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum de M. [F] [R] à leur restituer le prix de la vente en sa qualité de gérant de la SCI JES ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande tendant à voir la SCI JES condamnée à justifier de sa solvabilité ;

DÉBOUTER les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la SCI JES;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière ;

DÉBOUTER les époux [J] de leurs demandes en paiement au titre des frais d’achat de sept télécommandes pour le portail, d’installation d’une protection contre les intrusions et l’incendie, d’installation d’une moustiquaire et des travaux d’aménagement paysagers

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des frais d’assainissement

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des intérêts, de la commission et des frais de dossier du prêt immobilier dirigées contre la SCI JES, M. [F] [R], la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SELARL Pepin [I] Rigal, et la SARL Koehler immobilier ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des travaux réalisés par la société Socibanho ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande au titre des frais Castorama

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts (commission de la SARL Koehler immobilier) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 776,02 euros à titre de dommages et intérêts (taxe foncière de 2015) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 5 840 euros à titre de dommages et intérêts (plans établis par la société Serrain) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCI JES à payer à la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France la somme de 680

euros à titre de dommages et intérêts (frais de dossier) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCI JES à payer à la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France :- la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 00000497317 à date du présent jugement ;- 50 % des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000497317 à compter de la date du présent jugement ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et de Monsieur [R] au titre de l’article 700 et des dépens d’instance

En conséquence,

CONDAMNER les époux [J] au paiement de la somme de 5 000 euros.

CONDAMNER les époux [J] aux entiers dépens.

Aux termes de ses uniques conclusions du 20 mai 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé complet des moyens développés, M. [F] [R] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 16/10/2023 en ce les époux [J] ont été déboutés de leur demande en résolution de la vente du 12 février 2015 et en qu’il a été jugé l’absence de tous vices cachés : o que ce soit concernant les informations liées à l’état du sous-sol, comme celles concernant l’état de la construction ou les autres missions réalisées par l’Expert

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 16/10/2023 en ce qu’il a été jugé de l’absence de tout dol et de toutes réticences dolosives concernant les travaux réalisés par la SCI JES préalablement à la vente

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 16/10/2023 en ce qu’il été estimé que la non transmission des rapports WERBEKE et SAMOFI constituait une réticence dolosive opposable à la SCI JES et amenant à la nullité du contrat de vente ;

Et statuant à nouveau :

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de nullité de la vente du 12 février 2015 portant sur le bien immobilier situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastré section E n°[Cadastre 1];

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum de la SCI JES et de Monsieur [F] [R] à leur la somme de 298 000 euros au titre du prix de la vente

DÉBOUTER les époux [J] concernant les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [F] lequel a agi en sa qualité de gérant de la SCI JES

DÉBOUTER les époux [J] à restituer à la SCI JES le bien situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastré section E n° [Cadastre 1], ainsi que les biens mobiliers visés à l’acte de vente du 12 février 2015 ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum de M. [F] [R] à leur restituer le prix de la vente en sa qualité de gérant de la SCI JES ;

DÉBOUTER les époux [J] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires dirigées contre Monsieur [F] [R];

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière ;

DÉBOUTER les époux [J] de leurs demandes en paiement au titre des frais d’achat de sept télécommandes pour le portail, d’installation d’une protection contre les intrusions et l’incendie, d’installation d’une moustiquaire et des travaux d’aménagement paysagers

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des frais d’assainissement

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des intérêts, de la commission et des frais de dossier du prêt immobilier dirigées contre la SCI JES, M. [F] [R], la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SELARL Pepin [I] Rigal, et la SARL Koehler immobilier ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des travaux réalisés par la société Socibanho ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande au titre des frais Castorama

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts (commission de la SARL Koehler immobilier) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 776,02 euros à titre de dommages et intérêts (taxe foncière de 2015) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 5 840 euros à titre de dommages et intérêts (plans établis par la société Serrain) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCI JES à payer à la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France la somme de 680 euros à titre de dommages et intérêts (frais de dossier) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCI JES à payer la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France :- la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 00000497317 à date du présent jugement ;- 50 % des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000497317 à compter de la date du présent jugement ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et de Monsieur [R] au titre de l’article 700 et des dépens d’instance

En conséquence,

Condamner les époux [J] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les défendeurs aux entiers dépens de la présente instance.

Par uniques conclusions du 17 mai 2024 auxquelles il est référé pour plus ample exposé des moyens développés, la SARL DIDIER ADRIEN demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 1961 du Code Général des Impôts

Vu les articles 1303 et suivants du Code Civil

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY du 16 octobre 2023, notamment en ce qu’il déboute Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] née [W] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCP PIERRE RICHET DIDIER ADRIEN, notaires, aujourd’hui SARL Didier ADRIEN.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DÉBOUTER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires, aujourd’hui SARL Didier ADRIEN.

JUGER que les époux [J] ne rapportent pas la preuve d’une faute de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires, dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité professionnelle, qui serait à l’origine d’un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec les manquements reprochés.

DÉBOUTER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W] de leur demande tendant à voir prononcer la résolution ou l’annulation de la vente aux torts de la SCP Pierre RICHET Didier ADRIEN, aujourd’hui SARL Didier ADRIEN.

DÉBOUTER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W] de toutes leurs demandes indemnitaires, formulées tant à titre principal que subsidiaire, à l’encontre de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires, aujourd’hui SARL Didier ADRIEN.

LES DÉBOUTER également de leur demande au titre d’une perte de chance.

DÉBOUTER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W] de leur demande au titre de la restitution du prix de vente dirigée contre la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires, aujourd’hui SARL Didier ADRIEN, et de toute demande de garantie à

ce titre.

DÉBOUTER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel dirigées à l’encontre de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires.

DÉBOUTER la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL de PARIS et d’Île-de-France de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires, aujourd’hui SARL Didier ADRIEN, faute de rapporter la preuve d’un manquement de celle-ci à ses obligations professionnelles qui soient directement à l’origine pour elle d’un préjudice indemnisable.

Subsidiairement

CONDAMNER la SCI JES, venderesse, et Monsieur [L] [F] [R], son gérant, solidairement, à garantir la SARL Didier ADRIEN, anciennement SCP RICHET ADRIEN, notaires, de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre au profit de Monsieur et Madame [Q] [J].

CONDAMNER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W], solidairement avec tous succombants, à payer à la SARL Didier ADRIEN, anciennement SCP RICHET ADRIEN, notaires, la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile.

CONDAMNER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W], solidairement avec tous succombants aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses uniques conclusions du 17 mai 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SELARL PEPIN [I] RIGAL RIVES demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny le 16 octobre 2023 en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [J] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SELARL PEPIN [I] RIGAL RIVES.

A ce titre,

Juger que Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire.

Rejeter l’ensemble de leurs demandes.

A titre subsidiaire,

Condamner la SCI JES et Monsieur [U] [F] [R] à garantir la SELARL PEPIN [I] RIGAL RIVES de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Y ajoutant,

Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

Par ses uniques conclusions du 14 mai 2024 auxquelles il est référé pour l’exposé complet des moyens développés, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France demande à la cour de :

Vu les articles L.312-12 du Code de la consommation, devenu l’article L.313-36, l’article 1382 devenu l’article 1240 du Code civil,

STATUER ce que de droit sur les demandes de résolution judiciaire ou de nullité du contrat

de vente ainsi que sur les demandes de dommages et intérêts formulées par Monsieur et Madame [J], la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France s’en rapportant à justice sur la recevabilité et le bien fondé de ces demandes.

Dans l’hypothèse où la Cour prononcerait la résolution ou la nullité du contrat de vente et par voie de conséquence la résolution du contrat accessoire de prêt consenti à Monsieur et Madame [J],

S’agissant des demandes formulées à l’encontre de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France :

INFIRMER le Jugement du 16 octobre 2023 en ce qu’il a :

— Dit que pour l’exécution de cette obligation (le remboursement du solde du capital) les époux [J] devront restituer la somme à compter de la restitution du prix de vente par la SCI JES et dans un délai maximum de deux années à compter de la signification de la présente décision,

— Limité à 50% des intérêts à échoir le montant des dommages et intérêts alloués au titre de la perte de chance de les percevoir.

— Condamné la seule SCI JES à indemniser la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France de ses préjudices alors que le tribunal retient que Monsieur [F] [R] a commis une faute et engagé sa responsabilité personnelle.

— Débouté la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

STATUANT A NOUVEAU,

DÉBOUTER Monsieur et Madame [J] de leur demande tendant à être autorisés à restituer au Crédit Agricole le montant restant dû sur le capital emprunté dans un délai de deux mois qui courrait qu’à compter du moment où ils se seront fait intégralement rembourser par la SCI JES et/ou par toute autre partie défenderesse principale,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a accordé un délai maximum de deux ans à Monsieur et Madame [J] pour rembourser le solde du capital emprunté,

CONDAMNER in solidum la SCI JES et Monsieur [F] [R] et toute autre partie éventuellement jugée responsable de la résolution ou de la nullité de la vente, et par voie de conséquence, de la résolution du prêt, à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice :

— une somme équivalent à la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 00000497317 à la date de l’arrêt à intervenir,

—  90% des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000497317 à compter de la date de l’arrêt à intervenir,

—  680,00€ au titre des frais de dossier.

CONDAMNER in solidum la SCI JES et Monsieur [F] [R] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus.

La SAS KOEHLER IMMOBILIER à qui la déclaration d’appel a été signifiée par acte d’huissier du 6 février 2024 n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA COUR :

Atitre liminaire, il convient de relever en premier lieu que les époux [J] demandent d’annuler et/ou infirmer le jugement sur certains chefs de dispositif, sans toutefois développer un quelconque moyen qui justifierait l’annulation de la décision, de sorte que cette demande d’annulation doit être rejetée.

En second lieu, la cour relève que les conclusions des appelants par lesquelles ceux-ci demandent la condamnation solidaire ou in solidum de l’agence immobilière KOEHLER IMMOBILIER avec les autres intimés, à l’exception de la banque, laquelle n’a pas constitué avocat, n’ont pas été signifiées à celle-ci au mépris des dispositions de l’article 911 du code de procédure civile, sans que la caducité partielle de l’appel qui en découle ait été prononcée par le conseiller de la mise en état qui a seule compétence pour le faire. La cour peut toutefois déclarer les demandes de condamnation formées par les époux [J] à l’encontre de la SARL KOEHLER IMMOBILIER irrecevables pour ce même motif.

Enfin, les époux [J] demandent comme en première instance, avant-dire droit, d’enjoindre à la SCI JES de produire tous justificatifs permettant d’établir sa solvabilité ou au contraire son insolvabilité, au visa des articles 10 et 11, et 12 du code de procédure civile, et ce aux fins d’obtenir la condamnation in solidum avec la SCI JES des notaires et de l’agence immobilière à la restitution du prix de vente en cas d’insolvabilité de la SCI.

Il sera toutefois observé que, comme cela leur avait été indiqué par le jugement attaqué, Il leur appartenait de former une telle demande à l’occasion de la mise en état de l’affaire, ce qu’ils n’ont fait ni en première instance, ni en cause d’appel, et qu’en toute hypothèse, la charge de la preuve de l’insolvabilité alléguée de la SCI JES leur incombe.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

I – SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DE LA VENTE SUR LE FONDEMENT DE LA GARANTIE DES VICES CACHES

Au soutien de l’infirmation du jugement, les époux [J] font valoir que la SCI JES a dissimulé les vices cachés affectant le sous-sol du bien (fontis, vides, carrières), et qui avaient fondé des refus d’autorisation d’urbanisme notamment pour des travaux d’extension de la maison, faute d’études poussées des sols et des risques induits par la présence de carrières, refus qui ont été également dissimulés, et que de ce fait, le terrain sur lequel ils souhaitaient faire édifier une véranda, ce dont avait connaissance M. [F] [R], est inconstructible ; que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, alors que le vice peut résulter d’une inconstructibilité provisoire nécessitant pour être levée des travaux qui s’ils avaient été connus auraient dissuadé les candidats acquéreurs d’acheter ; que la SCI JES leur a également dissimulé deux rapports d’étude géotechniques antérieurs à la vente, et a réalisé des travaux en vertu d’une déclaration préalable alors qu’ils nécessitaient un permis de construire. Ils en déduisent que l’existence de galeries vides sous le sol, l’instabilité et l’inconstructibilité du terrain qui en résulte, le fait que des travaux nécessitant l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable ne puissent être effectués sur le bien immobilier acquis sans que soient réalisés au préalable de coûteuses études de sol et d’importants travaux de confortement du sous-sol, constituent un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, tout comme la réalisation par la SCI JES de travaux sans permis de construire, alors qu’il résulte du rapport d’expertise qu’une telle autorisation était nécessaire au regard des travaux effectivement entrepris. Enfin, ils estiment que constituent également un vice caché divers désordres survenus postérieurement à la vente mais en lien avec l’instabilité du sous-sol.

Concernant le caractère caché des vices allégués, ils font valoir que la seule mention dans l’acte de vente de la présence de carrières à proximité ne constitue pas une information suffisante sur l’état réel du sous-sol, et que les diagnostics sont sans rapport avec cet état.

Ils soutiennent que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est inapplicable en ce qu’elle est trop générale et ne prévoit pas d’exonération pour les vices cachés du sous-sol et /ou liées à l’inconstructibilité, et que la venderesse, qui doit être considérée comme un professionnel de l’immobilier, avait en toute hypothèse parfaitement connaissance des vices affectant le sous-sol, ayant été informée de la teneur de l’étude géotechnique Semofi réalisée à la demande de ses propres vendeurs et annexée à l’acte de vente du 14 avril 2011, mais non à leur acte, et s’était vue refuser des permis de construire pour ces motifs.

A l’appui de la confirmation du jugement, la SCI JES soutient l’expert n’a pas entrepris de sondages du sol et n’a procédé à aucune constatation personnelle, se contenant de rappeler les études Semofi et Verbeke, lesquelles sont contradictoires et ont été jugées inutile pour la première et insuffisante pour la seconde par l’inspection générale des carrières, de sorte que le rapport d’expertise ne permet pas de caractériser les vices cachés allégués. Elle ajoute que l’IGC n’a délivré qu’un refus provisoire sous réserve d’informations complémentaires sur l’état du sous-sol, de sorte que l’inconstructibilité du terrain n’est pas démontrée comme l’a retenu le tribunal, qu’aucune étude des risques géotechniques n’a été menée, que l’expert ne démontre pas que les désordres à l’ouvrage sont imputables à l’état du sous-sol, se contenant de formuler des hypothèses, et qu’en outre, d’autres entreprises sont intervenues, notamment pour ce qui est du terrassement. Elle soutient que les refus de permis de construire étaient consultables en mairie, que leur transmission ne fait pas partie des obligations à la charge du vendeur, pas plus que les deux études précitées, et qu’en toute hypothèse, les époux [J] avaient incontestablement connaissance de la nature des sols au moment de la signature de l’acte de vente, s’étant vus communiquer officiellement à plusieurs reprises que le pavillon était situé dans une zone géographique à risque ayant fait l’objet d’un arrêté inter-préfectoral du 26/01/1966 et d’un arrêté préfectoral du 25/04/1967 visant les constructions à édifier dans les zones d’anciennes carrières, et étant des habitants de Seine-Saint-Denis de longue date, dont l’exposition aux risques liés à la présence de cavités souterraines est un fait notoire.

Réponse de la cour

I -1 Sur l’existence de vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose toutefois que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En outre, en vertu de l’article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Enfin, il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire), que si le vendeur connaissait les vices de la chose, étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome, et que s’il ignorait les vices de la choses, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

La mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la réunion de quatre conditions dont la charge de la preuve pèse sur l’acquéreur :

— un vice inhérent à la chose,

— d’une certaine gravité en ce qu’il doit soit rendre la chose vendue impropre à son usage soit en diminuer cet usage de manière importante,

— antérieur à la vente,

— non apparent pour l’acquéreur à la date de la vente.

En l’espèce, les époux [J] soutiennent que I’existence de galeries vides en sous-sol et de fontis est constitutif d’un vice en ce qu’elle entraîne une instabilité du terrain et son inconstructibilité, porte atteinte à la solidité de l’ouvrage, rend impossible la réalisation de travaux nécessitant l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable sans que soient réalisés au préalable de coûteuses études de sol et d’importants travaux de confortement du sous-sol, et enfin est à l’origine de divers désordres, et se fondent pour démontrer l’existence de ces vices sur les pièces justificatives suivantes :

1 – le courrier de l’IGC adressé le 27 août 2010 à Mme [A], vendeur de la SCI JES, aux termes duquel il est indiqué : « j’ai l’honneur de vous rappeler que votre parcelle est située à proximité d’anciennes exploitations à ciel ouvert et en souterrain de gypse. Compte tenu des informations relatives à l’altimétrie du terrain, que vous m’avez communiquées par lettre du 25 août 2010, les caractéristiques sont les suivantes :

— carrière à ciel ouvert : épaisseur des remblais 6 m environ

— Carrière souterraine : Recouvrement 16 à 19 m

Hauteur 5 à 6 m (présumée en mauvais état)

En conséquence, dans le cas d’un permis de construire, l’Inspection générale des carrières demandera la réalisation d’une reconnaissance de sol au moyen de forages destructifs descendus à une profondeur de 22 m au minimum.

Cette reconnaissance de sol devra faire l’objet d’une mission géotechnique suffisante pour permettre au bureau d’étude de sol de proposer une solution technique adaptée au projet, en fonction des résultats obtenus, de manière à garantir la sécurité des biens et des personnes, vis-à-vis des mouvements de terrains susceptibles de se produire par la présence de la carrière rencontrée par les forages, le cas échéant. »

(ce courrier n’a pas été porté à la connaissance des époux [J] avant la vente, mais faisait partie du dossier de demande de permis de construire déposée par M. [F] [R] le 30 mars 2011 cf 4-) ;

2 ' le rapport d’étude préliminaire de site établi le 24 septembre 2010 à la demande des consorts [A] par la société SEMOFI, visé dans l’acte de vente du 14 avril 2011 entre les consorts [A] et la SCI JES, et y annexé, duquel il résulte que :

a )- « d’après les informations de la carte géologique (feuilles de Lagny au 1/50 000, BRGM) et notre connaissance du secteur, la succession géologique attendue est la suivante:

— Remblais : Ce sont des matériaux de natures et d’épaisseurs variables suivant les aménagements passés du site (anciennes constructions démolies, anciennes tranchées de réseaux). (')

— Colluvions marno-gypseux (Quaternaire): Cette formation est constituée de dépôts issus des formations supragypseuses et par des produits d’altération du gypse. Elles sont également constituées du colluvionnement des Argiles Vertes situé en haut de versant. (')

— Masses et marnes du Gypse (Ludien): Cette formation se distingue par une succession de bancs francs gypseux et d’interbancs marneux dont leur exploitation est signalé (carte IGC n°51-25, 51-26, 52-25 et 52-26 ;).

De haut en bas, ce faciès est caractérisé par :

* 1ère Masse du Gypse: Ce niveau est constitué généralement de 12 m à 20 m de bancs de gypse saccharoïde bien stratifié contenant des intercalations de marnes feuilletées.

* Marnes à Fer de Lance : Les Marnes à Fer de Lance, aussi appelées Marnes d’entre-deux-masses, sont constituées d’une succession de bancs de marnes calcaires, dolomitiques ou gypseuses. (') L’épaisseur de ces marnes varie entre 6 et 7 m dans le massif de I’Aulnaye.

* 2ème Masse du Gypse: Cette masse est plus réduite que la première, on la retrouve ainsi sur des épaisseurs d’environ 7 m à [Localité 1] et 10 m à [Adresse 1]. (')

* Marnes à Lucines : Il s’agit de marnes calcareuses grises, jaunâtres ou gris-bleuté entrecoupées de bancs de gypse en « pied d’alouette ». L’épaisseur de ces marnes est de l’ordre de 3 à 4 m.

* 3° Masses du Gypse : Cette masse est plus marneuse que les deux précédentes. Son épaisseur est irrégulière, elle varie entre 1 m et 6 m. (')

b ) « la zone d’investigation se trouve à proximité de trois sites d’exploitations de gypse par carrières souterraines.

Exploitation la plus proche (Nord-Est du site)

Il est signalé sur la carte IGC n°51-26 (voir ci-après), une exploitation souterraine de la seconde Masse du Gypse par la méthode des piliers tournés. La présence de fontis est signalée à plus de 75 m au nord de la parcelle sur la carte IGC n°51-25. Une galerie d’exploitation d’une hauteur de 5 à 6 m, avec un sol d’exploitation à environ 60 NGF, est identifiée à environ 20 m au nord-est de notre parcelle. La limite spatiale de cette galerie est signalée comme incertaine. Cette galerie n’est pas signalée sur la carte IGC comme étant remblayée.

On s’attend donc à rencontrer au droit du site, des galeries souterraines non remblayées de 18 m à 24 m de profondeur/ au T.N.

Exploitation éloignée du site :

Les sites d’exploitations localisés au Nord-est et au Sud-est communiquent par une galerie d’accès située à environ 70 m à l’Est de la parcelle. Le secteur d’exploitation au Nord-est exploitait la seconde masse du Gypse, par la méthode des piliers tournés, avec des galeries de 6 à 7 m de hauteur sous un recouvrement allant de 10 m à 22 m selon les secteurs d’exploitation (')

Le secteur d’exploitation Sud-est exploitait la première masse de Gypse par la méthode des piliers tournés, avec des hauteurs de galeries allant de 14 à 17 m sous un recouvrement allant de 25 à 35 m (' ) »

c ) les investigations géotechniques réalisés par la société SEMOFI en deux points de forages destructifs SD1 et SD2, d’une profondeur minimale de 22 mètres (22,47 m et 22,39 m), conformément aux recommandations de l’IGC, ont mis en évidence :

— au forage SD2, (le plus proche de la maison d’habitation) « la présence de terrain sain (sans carrière, ni décompression). On peut ainsi distinguer la 1ère Masse du Gypse résiduelle légèrement marneuse jusqu’à 10 m/T.N. (VIA vitesse instantanée d’avancement de l’outil, faible et PI, pression d’injection, faible à moyenne) suivie des Marnes à Fer de Lance jusqu’à 16,30 m/TN. (VIA faible, PI moyenne) puis de la 2ème Masse du Gypse (VIA et PI faible) jusqu’à la base du forage » ;

— au forage SD1, « la présence d’un niveau de carrière entre 18,20 m et la base du forage (22,50 m),marqué par des changements brusques de vitesse d’avancement de l’outil pouvant correspondre à des blocs en fond de carrière et des terrains effondrés, décomprimé au-dessus, puis un niveau de terrains décomprimés (Via élevée) entre 18,20 et 11 m de profondeur correspondant à une remontée de fontis en lieu et place des Marnes à Fer de Lance. Enfin, la première Masse du Gypse semble altérée voir un début de décompression (VIA faible à moyenne) (') .Cette remontée de fontis semble commencer à affecter la 1ère Masse du Gypse avec une décompression des terrains. »

— en conclusion, il est indiqué : «  Il apparait clairement une évolution et une remontée du fontis vers la surface du site. La présence de carrière souterraine au droit du site est donc avérée. Il semble donc impératif de conforter le site avant tout autres travaux par traitement d’injection compte tenu du faible recouvrement des terrains sains (Selon la notice IGC « Injection, clavage et traitement des fontis… '' du 06 janvier 2003).

Dans le cadre de la réalisation de futurs travaux sur la parcelle, nous vous recommandons de réaliser ces travaux sous l’égide d’une maîtrise d''uvre spécialisée. »

(non porté à la connaissance des époux [J] ni de l’IGC)

3 – l’acte de vente entre les consorts [A] et la SCI JES en date du 14 avril 2011, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] (Seine-Saint-Denis), consistant en un pavillon d’habitation élevé sur cave composé d’un rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine, une chambre, une salle à manger, grenier au-dessus et garage dans le jardin, édifié sur une parcelle d’une contenance de 345 m2, y étant précisé que le bien est vendu avec de gros travaux de rénovation, sans gaz, sans chaudière, sans tout à l’égout, moyennant le prix de 97.000 €, et qu’il a été établi une étude géotechnique par le cabinet SEMOFI en date du 24 septembre 2010 dont un exemplaire visé par l’acquéreur demeure annexé au présent acte ;

4- le dossier de demande de permis de construire déposé le 31 mars 2011 par M. [F] [R] pour des travaux sur construction existante consistant en l’extension d’un pavillon existant avec création d’un niveau supplémentaire, (outre façades en enduit ciment ton pierre claire et blanc cassé, menuiseries en PVC couleur blanches, couverture tuiles mécaniques couleur rouge et toitures terrasses non accessibles, 3 places de stationnement, plantation de 4 arbres hautes tiges) par adjonction à la SHON existante de 41,68 m2 de 43,53 m2 de SHON construites et de 43,53 m2 de SHPN créées par transformation de SHOB en SHON, ayant donné lieu à un avis défavorable de l’IGC daté du 14 avril 2011 et à un refus de permis de construire du 25 juin 2011 ; (non porté à la connaissance des époux [J])

5- l’avis défavorable de l’IGC susvisé faute d’éléments suffisamment précis sur l’état du sous-sol pour garantir la stabilité du projet et la sécurité des personnes, duquel il résulte que :

* d’après les documents de l’IGC, en l’état actuel des connaissances, le projet est situé dans une zone d’anciennes carrières, à proximité d’une ancienne carrière à ciel ouvert de gypse avec une épaisseur de remblais de 6 mètres environ, et à proximité d’une ancienne carrière souterraine de gypse présumée partiellement comblée et présumée en mauvais état, carrières de limites et de caractéristiques mal connues, les caractéristiques connues de la carrière souterraine d’après la documentation cartographique de l’IGC données à titre indicatif étant recouvrement de 16 à 19 m et hauteur de carrière de 5 à 6 m ;

*si le pétitionnaire souhaite persister dans son projet, l’Inspection générale des Carrières prescrit de faire procéder à une reconnaissance de sol sous le projet et ses abords dans l’objectif, pour les deux types de carrières, de la recherche des limites mal connues et des caractéristiques s’entendant, pour la carrière souterraine des hauteurs de recouvrement et d’exploitation, de l’état de conservation et du remblaiement, galerie vide ', étant précisé que le nombre de forages à réaliser pour la recherche de carrières est laissé sous la responsabilité du maître d’ouvrage, mais ne devra pas être inférieur à 1 pour 200 m2 de bâti avec les abords et 1 pour 400m2 de terrain non bâti avec un minimum de 2 ;

* y sont spécifiées, dans un encadré spécial, les « CONDITIONS A RESPECTER POUR LA REALISATION DE LA RECONNAISSANCE DES SOLS » qui « doit permettre de résoudre la problématique induite par des travaux projetés dans des zones d’anciennes carrières à ciel ouvert ou en souterrain, ', afin que les informations qu’elle fournira permettent de définir les mesures nécessaire pour la mise en sécurité des personnes et la pérennité des biens. Le rapport de sol rédigé par le géotechnicien devra comporter une conclusion (ne) présentant aucune ambiguïté sur l’absence ou la présence de carrière 'sous l’ensemble du projet caractérisé par le plan masse de la présente demande d’autorisation de bâtir. En cas d’insuffisance, l’Inspection Générale des Carrières pourra demander une reconnaissance du sol complémentaire. Les forages destructifs comporteront l’enregistrement des 3 paramètres de base : 1 ' Pression constante sur l’outil, 2- Pression d’injection pour le refroidissement, 3- Vitesse d’avancement de l’outil, dont les valeurs en test de chute livre seront données pour l’étalonnage des mesures ».

* il est indiqué « en fonction du résultat de cette reconnaissance, l’Inspection générale des carrières pourra éventuellement lever son avis défavorable et formuler alors un avis définitif permettant la délivrance du permis de construire, sous réserve, le cas échéant, de prescriptions spéciales ou de simples recommandations. » (non porté à la connaissance des époux [J])

6 – le dossier de demande de permis de construire déposé le 2 août 2011 par M. [F] [R] pour des travaux sur construction existante consistant en la modification des façades existantes et réfection de la couverture, façades en enduit ciment ton pierre claire et blanc cassé, menuiseries en PVC couleur blanches, couverture tuiles mécaniques couleur rouge, avec création de niveau supplémentaire par adjonction aux 41,68 m2 de SHON existantes de 40,97 m2 de SHON par transformation de SHOB, ayant donné lieu à un premier avis défavorable de l’IGC daté du 7 septembre 2011 dont les termes sont strictement identiques à celui du 14 avril 2011, puis à un second avis défavorable du 23 septembre 2011 après transmission d’un rapport de reconnaissance de sol de la société VERBEKE Essais de Sol de juillet 2011, et à un refus de permis de construire du 5 octobre 2011 ; (non porté à la connaissance des époux [J])

7 ' le rapport de la société Verbeke du 14 juillet 2011, commandé par la SCI JES, laquelle a réalisé deux diagraphies instantanées à 30 mètres de profondeur « dans le but de vérifier la présence ou non de vides dans les couches de gypse », rappel fait dans ce rapport que « la diagraphie instantanée d’un forage est l’enregistrement en continu, lors de ce forage, de paramètres représentatifs des caractéristiques du sol, en fonction de la profondeur », et duquel il ressort que «  sous les remblais superficiels, les forages montrent des vitesses d’avancement importantes avec de nombreux pics jusqu’à 8 à 10 mètres de profondeur. Cette couche supérieure pourrait correspondre à une couche argilo-sableuse à sablo-argileux d’épaisseur importante ou à un calcaire très altéré. Sous ces couches on remarque que la vitesse d’avancement est beaucoup plus faible. Cela correspondrait aux marnes calcaires et gypse. Selon les diagraphies, il y a dans cette couche des pics avec des vitesses d’avancement très fortes. Il s’agit de fissures ou parties plus altérées. A l’endroit de la diagraphie n°1, vers 26,50 mètres de profondeur, il y a un vide. Cela se traduit par une vitesse d’avancement brusquement importante avec une pression sur l’outil moins importante et une pression d’injection plus forte. Ce vide se prolonge jusqu’à au moins 31 mètres de profondeur. » (non porté à la connaissance des époux [J])

8 – l’avis défavorable de l’IGC précité du 23 septembre 2011 précisant que ce rapport de reconnaissance de sol « n’est pas recevable en l’état. En effet, le rapport de sol communiqué ne présente pas de conclusion relative à l’absence ou la présence de carrière de gypse, exploitée à ciel ouvert et/ou souterraine. En conséquence, pour se conformer à l’avis de l’Inspection générale des Carrières, il convient de réaliser des sondages complémentaires au moyen de deux forages minimum avec mission pour le bureau d’études de sol, de rechercher la présence de carrières à ciel ouvert et/ou souterraine de gypse sous le projet et de conclure sans ambiguïté dans ce sens. Dans cette optique, le vide décelé entre 26,50 m et 31 m de profondeur, présentant une hauteur similaire à celle constatée en carrière souterraine de gypse située à proximité de la parcelle, le bureau d’études de sol devra clairement indiquer dans sa conclusion s’il s’agit d’une ancienne carrière souterraine de gypse. Ce n’est qu’au vu des résultats que je pourrai donner un avis définitif. » (non porté à la connaissance des époux [J])

9- la déclaration préalable à la réalisation de constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes déposée par M. [F] [R] le 9 juin 2012 et la décision de non-opposition de la commune de [Localité 1] du 12 juillet 2012, pour la réhabilitation et la modification de l’aspect extérieur d’une maison individuelle, ne visant que la réfection de l’existant sans extension, ni surélévation ni création de niveaux supplémentaires, ayant fait l’objet d’un avis de l’IGC du 27 juin 2012 comportant de simples recommandations et non des prescriptions, soit une reconnaissance de sol afin de s’assurer de l’absence de carrière et le renforcement des fondations de la construction existante à modifier (pièce n°4 SCI JES) (seule la décision de non-opposition est annexée à la vente SCI JES-[J]);

10 – l’acte de vente entre la SCI JES et les époux [J] en date du 15 février 2015 dans lequel il est uniquement mentionné en page 18 «  Le rédacteur des présentes avertit les parties de l’existence dans le secteur géographique du bien de carrières dont la situation et les caractéristiques ne sont pas précisément identifiées, et que les conséquences résultant de l’effondrement de carrières sont imputables au propriétaire du sol à ce moment-là » , et que « l’acquéreur déclare avoir pris connaissance préalablement à la signature du présent acte de vente des anomalies révélées par les diagnostics », et auquel ont été annexés un document émanant de l’IGC en date du 14 janvier 2015 faisant seulement état de ce que le bien vendu est dans une zone de carrières connues et au titre « particularités du sous-sol » à proximité d’une ancienne carrière de gypse souterraine et d’une ancienne carrière de gypse à ciel ouvert, un certificat d’urbanisme délivré par la commune de [Localité 1] le 19 janvier 2015 qui fait état au titre des prescriptions applicables au terrain que celui-ci est situé dans le périmètre des anciennes carrières de gypse, et enfin la décision de non-opposition à déclaration préalable de travaux précitée du 12 juillet 2012, laquelle n’était pas accompagnée du dossier de déclaration préalable déposé par M. [F] et de l’avis portant recommandation de l’IGC, au vu des pièces figurant sous le n° 4 du BCP du notaire Adrien ;

11 ' l’avis défavorable de l’IGC du 10 juillet 2015 sur la déclaration préalable de travaux déposée par les époux [J] en vue de la construction d’une véranda en aluminium d’une surface de plancher de 21,85 m2 rédigé dans des termes identiques à ceux-ci-avant exposés ;

12 ' la proposition technique et financière pour un diagnostic et une étude géotechnique d’avant-projet avec recherche de carrières établie le 14 septembre 2015 par la société FONDASOL à la demande des époux [J] pour répondre à l’attente de l’IGC pour un montant TTC de 17.844,00 € comprenant 2 sondages destructifs descendus à 35 m, 2 sondages pressiométriques descendus à 10 m et 35 m, 42 essais pressiométriques répartis tous les mètres jusqu’à 10 m de profondeur, puis tous les 1,5 m jusqu’à 16 m, et tous les mètres jusqu’à 35 m dans les forages précédents, 1 sondage au carottier battu ou à la tarière SC3 descendu à 6 m, 1 fouille de reconnaissance de fondation, non compris une inspection caméra de cavité avec prise des mesures avec laser, en cas de découverte d’un vide franc correspondant à une ancienne carrière souterraine.

13 – l’expertise judiciaire de M. [Z] [V] du 4 août 2021 aux termes de laquelle l’expert, après avoir procédé à un « rappel des vices affectant le sous-sol » tels qu’ils résultent du rapport SEMOFI, des avis défavorables de l’IGC, du rapport VERBEKE, dont les résultats ne sont pas contestés par la SCI JES et M. [F] [R] qui se contentent de souligner que l’expert n’a pas procédé lui-même à des constatations matérielles conclut:

* en ce qui concerne les conséquences de l’état du sous-sol que «  la présence des carrières en sous-sol décrites au chapitre précédent est de nature à remettre en cause la structure des immeubles des demandeurs, d’autant qu’une remontée de fontis vers la surface du sol a été relevée le 24/09/2010.

Une telle situation est évolutive et porte atteinte à la stabilité du sol. Par conséquent elle remet en question la solidité des constructions, et à terme la destination et l’usage attendu des deux immeubles construits par la SCI JES.

En tout état de cause, étant considéré la nature et l’importance des travaux réalisés par la SCI JES, ces derniers n’auraient pas dû être entrepris sans au préalable satisfaire les prescriptions qui avaient été définies par l’inspection générale des carrières dans le cadre des deux refus de permis de construire.

À défaut d’avoir réalisé les travaux prescrits par l’inspection générale des carrières – ce dont M. [U] [F] avait une parfaite connaissance – le terrain objet de la vente à M. et Mme [J] est nécessairement inconstructible. »

* pour les travaux de renforcement du terrain, que des deux devis qui ont été établis, soit le devis de la société SOLEFFI du 3 décembre 2018 d’un montant de 180.540,00 € TTC pour des forages et des injections gravitaires de coulis de remplissage et de clavage dans le sol, et celui de la société DPGF INJECTION du 26décembre 2018 d’un montant de 182. 976,86 € TTC pour des forages et des injections gravitaires de coulis de ciment dans le sol, le tout conformément à la notice de l’inspection générale des carrières, celui de la société SOLEFFI peut être retenu, sachant néanmoins qu’il pourrait faire l’objet de plus-values suite à des prescriptions complémentaires émanant de l’IGC.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le bien vendu aux époux [J] est situé dans une zone de carrières connues, et plus particulièrement à proximité d’une ancienne carrière souterraine de gypse, et que l’étude géotechnique réalisée en 2010 par la société SEMOFI, qui contrairement à ce que soutiennent la SCI JES et M. [F] [R] n’a pas été jugée inutile par l’IGC dès lors qu’il n’est nullement établi qu’elle a été portée à la connaissance de ce service, a mis en évidence, dans le sous-sol de ce terrain, l’existence de galeries souterraines dans la 2ème masse du gypse entre 18 m et plus de 22,5 m T.N, la présence de galerie à 18,20 m de profondeur (66,2 m NGF) qui a entraîné une remontée de fontis dans les marnes à fer de lance sus-jacentes, un début de décompression dans la 1ère masse de gypse, une évolution et une remontée du fontis vers la surface du site, et la nécessité impérative de conforter par injection le site avant tout travaux, compte tenu du faible recouvrement des terrains sains.

Comme l’a retenu le tribunal, les seuls éléments ci-avant rappelés ne permettent pas de tenir pour établi de manière certaine l’impropriété à la construction du fonds acquis par les époux [J], dès lors que l’IGC a seulement émis un avis défavorable dans l’attente d’études de sol plus complètes, l’avis de l’expert judiciaire concluant que « le terrain est nécessairement inconstructible faute pour la SCI JES de s’être conformée aux prescriptions de l’IGC » n’étant pas étayé par d’autres éléments.

Pour autant, ils démontrent la présence en sous-sol de cette parcelle de petite contenance (345 m2) d’une ou plusieurs galeries souterraines accompagnées d’une remontée de fontis vers la surface, qui d’une part rend le sol instable et remet en cause la solidité et la structure des constructions, et d’autre part compromet toute construction nouvelle sauf à réaliser une étude de sol complémentaire et entreprendre des travaux spécifiques de confortement du sous-sol, le tout pour un montant estimé en 2018 à environ 198.500 €, ce qui constitue bien un défaut de la chose vendue, antérieur à la vente, et qui en diminue tellement l’usage normal attendu que les acquéreurs ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.

Il doit en effet être considéré, s’agissant d’un pavillon avec jardin, que la possibilité de réaliser des travaux nécessitant une autorisation d’urbanisme sans avoir recours à des études préalables des sols ni devoir entreprendre d’importants travaux de confortement était un usage normal attendu des acquéreurs de la chose vendue.

S’agissant du caractère caché du vice pour les acquéreurs, il sera rappelé que deux éléments doivent être réunis pour que le vice puisse être considéré comme caché, soit que l’acheteur ne doit pas connaître le défaut, de sorte que le vice, bien que non apparent, s’il est connu de l’acquéreur, n’est plus caché, et que le bien soit atteint d’un défaut que l’acquéreur a pu légitimement ignorer.

En présence d’un acquéreur profane, est considéré comme caché le vice qui ne serait pas révélé par un examen 'normal', celui que l’acheteur ne pouvait pas percevoir en appliquant, comme il a dû le faire, 'toute sa diligence à la réception de la chose', la jurisprudence exigeant uniquement la diligence que l’on peut attendre de 'tout acheteur normalement avisé'.

Enfin, il ne peut être reproché à l’acquéreur de n’avoir pas eu recours à l’avis ou aux conseils d’un expert, et il importe, le cas échéant, de caractériser la connaissance par l’acquéreur du vice dans son ampleur et ses conséquences.

En l’espèce, les époux [J] avaient certes connaissance de ce que le bien qu’ils projetaient d’acquérir était situé à proximité d’une ancienne exploitation de carrières à ciel ouvert et souterraine de gypses, ainsi que cela était mentionné par des clauses insérées à la promesse de vente du 14 novembre 2014 et à l’acte de vente du 12 février 2015, ainsi rédigées :

— « I’immeuble est situé dans une zone : couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ; sismique couverte par un plan de prévention des risques miniers. » (promesse de vente du 14 novembre 2014) ;

— «  ZONE DE CARRIERES Le rédacteur des présentes avertit les parties de l’existence dans le secteur géographique du BIEN de carrières dont la situation et les caractéristiques ne sont pas précisément identifiées, et que les conséquences résultant de l’effondrement de carrières sont imputables au propriétaire du sol à ce moment-là » (page 18 de l’acte de vente du 12 février 2015)

Toutefois, la délivrance de cette seule information, tenant à la présence de carrières à proximité du bien vendu, ne permettait nullement aux époux [J] de savoir que celui-ci était situé au-dessus d’une carrière souterraine, cette information déterminante de leur consentement dès lors que la présence de cette carrière en sous-sol de leur parcelle rend le sol instable et compromet toute construction sauf à entreprendre des travaux spécifiques dont ils n’ont pas pu mesurer la portée, leur ayant été délibérément dissimulée par la SCI JES qui n’a pas mis à leur disposition l’ensemble des éléments dont elle-même disposait et qui seuls auraient pu permettre aux époux [J] d’avoir connaissance de l’existence du vice susvisé, et de son ampleur et ses conséquences, soit le rapport SEMOFI, les deux demandes de permis de construire déposées par ses soins, les trois avis défavorables de l’IGC des 14 avril 2011, des 7 et 23 septembre 2011, le rapport Verbeke, et l’avis de l’IGC du 27 juin 2012 sur la déclaration préalable de travaux déposée par M. [F] [R] le 9 juin 2012 comportant des recommandations, soit une reconnaissance de sol afin de s’assurer de l’absence de carrière et le renforcement des fondations de la construction existante à modifier ( recommandations qui n’ont pas été suivies d’effet).

Dès lors, le vice retenu était bien caché pour les acquéreurs, cependant qu’il était parfaitement connu du vendeur, la SCI JES, de sorte que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés contenue à l’acte de vente du 14 février 2015, dont la SCI JES n’invoque d’ailleurs pas l’application, ne saurait permettre d’exonérer le vendeur de cette garantie, et qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas retenu l’existence d’un vice caché.

I ' 2 Sur les conséquences du vice caché sur le contrat de vente entre les parties

*La résolution du contrat et les restitutions

Aux termes de l’article 1644 du code civil : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Au surplus, en vertu de l’article 1646, le vendeur doit, en outre, rembourser les frais de la vente, et qui sont limités aux seules dépenses directement liées à la conclusion du contrat.

Enfin, il résulte de l’ancien article 1381 du code civil repris à l’article 1352-5, que celui auquel la chose est restituée doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose.

En l’espèce, l’action rédhibitoire engagée par les époux [J] doit être accueillie, par infirmation du jugement, et la résolution de la vente entraînant de plein droit la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion, oblige respectivement l’acheteur et le vendeur à restituer la chose et le prix.

Il s’en déduit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux [J] à restituer à la SCI JES le bien situé [Adresse 1] à [Localité 1] et cadastré section E no [Cadastre 1] ainsi que les biens mobiliers visés à l’acte de vente du 12 février 2015, et la SCI JES à restituer aux époux [J] le prix de la vente, soit la somme de 298.000 euros.

Au titre des frais de la vente, la SCI JES doit également être condamnée à payer la somme de 22.000 € correspondant aux frais d’acte authentique justifiés, et celle de 12.000 € correspondant à la rémunération versée à l’agence immobilière, s’analysant bien en des dépenses directement liées à la conclusion du contrat, soit la somme totale de 34.000 €.

Les demandes au titre des frais d’achat de 7 télécommandes (230 € ), frais d’achat et d’installation de 3 moustiquaires Ecotherme (2.310,37 €), de frais d’installation VERISURE (protection intrusion + incendie et abonnement : 1.313,40 € ), des travaux d’aménagement paysager SARL AU CYCLAMEN (2.628 € et 4.848 €), et de la taxe foncière 2015 remboursée à la SCI JES (776,02 €), dont le paiement est justifié pour un montant total de 12.105,79 € seront accueillies non pas à titre de dommages et intérêts mais de remboursement d’impenses utiles faites pour la conservation et l’amélioration de la chose restituée.

En revanche, les époux [J] ne démontrent pas à quoi correspondent les frais Castorama pour un montant de 223,98 €, ni qu’ils ont effectivement réglé les frais d’assainissement francilien ABSORBEX, seul un devis non acquitté étant produit aux débats, le jugement étant donc confirmé ce ces chefs de rejet.

Enfin, s’agissant des travaux réalisés par la société Socibanho, le document produit par les époux [J], écrit en portugais sans qu’aucune explication ne soit apportée quant à l’objet des travaux réalisés est inopérant à rapporter la preuve que les prestations fournies correspondent à des dépenses pour la conservation de la chose.

La SCI JES sera en conséquence condamnée également à payer aux époux [J] la somme de 12.105,79 € au titre des impenses.

* Les dommages et intérêts

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il s’ensuit que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité des préjudices subis par l’acquéreur du fait des vices affectant la chose vendue.

La mauvaise foi du vendeur ne saurait toutefois engager sa responsabilité contractuelle que s’il existe un lien de causalité direct et immédiat entre le vice caché et le dommage invoqué.

Concernant la demande de remboursement des frais d’intervention de la société Serrain qui se serait avérée nécessaire pour permettre aux époux [J] de démontrer que les travaux entrepris par la SCI JES ont accru la surface de plancher de la maison, elle ne pourra qu’être rejetée dès lors que la prestation est sans lien avec le vice caché retenu par la présente décision et qu’en outre, il n’est pas justifié de leur acquittement effectif, seuls des devis étant produits.

S’agissant des intérêts du prêt immobilier et des frais de dossier du Crédit agricole, ceux-ci seront examinés dans le cadre des demandes formulées à l’encontre de la banque ayant octroyé l’emprunt ayant servi à financer la vente résolue.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre du préjudice de jouissance dès lors qu’il n’est pas démontré que le vice caché retenu a diminué la jouissance du bien.

Enfin, les époux [J] ont bien subi un préjudice moral certain du fait de la dissimulation délibérée des vices affectant le sous-sol du bien acquis ayant eu pour conséquence de compromettre leur projet d’établissement qu’il convient d’indemniser par l’allocation de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.

II ' SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATIONS IN SOLIDUM

II- 1 A l’égard de M. [F] [R]

Aux termes de l’article 1850 du code civil, applicable à l’exclusion des articles du code de commerce s’agissant d’une société civile immobilière, dispose que chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

La responsabilité civile personnelle du gérant d’une SCI ne peut être recherchée par un tiers qu’en cas de faute détachable de ses fonctions, qui se caractérise par sa particulière gravité et son élément intentionnel incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

En l’espèce, et en premier lieu, il est constant que M, [F] [R] est associé-gérant de la SCI JES et qu’il fut l’interlocuteur unique des époux [J] lors de la vente litigieuse.

La connaissance des vices cachés par la SCI JES dont il est le gérant implique nécessairement la connaissance par ce dernier desdits vices, ainsi que leur dissimulation délibérée, laquelle résulte incontestablement des développements qui précédent.

De plus, il importe de rappeler que M. [F] [R] a déposé à titre personnel, et non en sa qualité de gérant de la SCI JES, les demandes de permis de construire, et a été destinataire également à titre personnel, des avis défavorables de l’IGC et des refus de permis de construire subséquents, et avait donc une parfaite connaissance des vices structurels du sous-sol et des prescriptions de l’IGC qu’il a volontairement dissimulés aux acquéreurs.

Si le rôle d’un gérant de SCI est de défendre, dans une négociation, les intérêts de la société qu’il représente, il n’en demeure pas moins que l’accumulation de dissimulations intentionnelles, caractérisée en l’espèce par le défaut de transmission des rapports géotechniques et avis de l’autorité administrative que M. [F] [R] avait en sa possession, ne relève plus de I’exercice normal des fonctions de dirigeant.

La gravité de la faute se révèle enfin dans le fait qu’elle a été commise dans l’intérêt personnel du dirigeant.

Il résulte du tout que M. [F] [R] engage sa responsabilité personnelle à l’égard des époux [J] du fait de la faute détachable de ses fonctions qu’il a commise, sous réserve de la démonstration d’un lien de causalité direct et certain entre la faute commise et le dommage invoqué.

De plus, il convient de rappeler que les restitutions résultant de la résolution étant un effet direct et nécessaire de l’anéantissement du contrat, seules les parties à la convention sont tenues aux restitutions et remboursement d’impenses, ce principe ne pouvant être contourné par le biais de la responsabilité éventuelle d’un tiers.

Il s’ensuit que M. [F] [R], nonobstant la faute commise, ne peut être condamné in solidum avec la venderesse, la SCI JES, à restituer le prix de vente et à rembourser les dépenses exposées pour la conservation du bien, mais uniquement les dommages et intérêts alloués en réparation des préjudices en lien avec le vice caché, soit en l’espèce le préjudice moral.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [R] in solidum avec la SCI JES à payer aux époux [J] la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice moral.

II- 2 A l’égard de la SARL Didier Adrien anciennement SCP Richet-Adrien et de la SELARL Pepin [I] Rigal

La preuve de l’insolvabilité de la SCI JES, laquelle n’est pas radiée du RCS contrairement à ce que soutiennent les époux [J], n’étant pas rapportée, seules leurs demandes de condamnations in solidum des études notariales précitées au titre des préjudices « matériels », de jouissance et moral seront examinées, à l’exception de celle s’analysant en une demande de garantie de la restitution du prix de vente, laquelle aurait en toute hypothèse été rejetée sans qu’il eut été nécessaire d’examiner la commission d’une faute, dès lors que la restitution du prix consécutive à l’anéantissement rétroactif du contrat de vente ne constituant pas un préjudice indemnisable, un notaire ne peut être condamnés in solidum avec le vendeur à restituer le prix de vente à l’acquéreur que si l’insolvabilité du vendeur est démontrée.

Les époux [J] font valoir essentiellement :

— que la SCP Richet-Adrien dont un des membres est le rédacteur de l’acte de vente du 14 février 2015 a commis une faute en relation de causalité avec leurs préjudices, en ce que l’acte instrumenté ne porte aucune mention permettant de démontrer qu’elle les aurait informés et alertés sur l’existence de galeries vides souterraines et de fontis, qu’elle s’est abstenue fautivement de s’enquérir auprès de la mairie de l’existence des deux refus de permis de construire, alors qu’elle est tenue de procéder par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale facilement accessible, à des vérifications concernant les déclarations faites par les parties, et enfin qu’ayant eu connaissance de l’existence de l’acte de vente antérieur dans lequel était expressément mentionnée l’existence du rapport de la Société SEMOFI, elle aurait dû faire état de celui-ci après se l’être fait remettre par Maître [I] qui a reçu la première vente, et a participé à la seconde, et aurait dû également rappeler et reproduire, en vertu de son obligation de conseil, toutes les conclusions qui résultaient très clairement de cette étude géotechnique qu’elle aurait dû en outre annexer à son acte.

— que Me [I], qui a instrumenté la vente intervenue entre les consorts [A] et la SCI JES, et assistait cette dernière lors de la vente JES- [J], a commis une faute en ne révélant pas lors de cette dernière vente l’existence du rapport SEMOFI et des vices structurels cachés dont il avait lui-même connaissance, et dont il devait informer les acquéreurs.

Au soutien de la confirmation du jugement ayant rejeté les demandes formulées à leur encontre :

— la SARL Didier Adrien anciennement SCP Richet-Adrien fait valoir que la preuve de l’exécution du devoir de conseil incombant au notaire peut résulter des termes de l’acte qu’il instrumente, que les termes de l’acte authentique signé par les époux [J] démontrent qu’ils se sont engagés en étant parfaitement informés de la nature des sols et sous-sols, de l’existence de carrières et galeries souterraines, et des travaux réalisés par la venderesse, dès lors que dès la signature du compromis, ils avaient pris connaissance des diagnostics techniques, et notamment de l’état des risques naturels, miniers et technologiques, du 30 octobre 2014, duquel il résultait que l’immeuble était situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, sismique et couverte par un plan de prévention des risques miniers, que l’acquéreur déclarait « avoir pris connaissance préalablement à la signature du présent acte de vente des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires dont les rapports sont annexés. » ; que l’acte stipule que le rédacteur des présentes avertit les parties de l’existence dans le secteur géographique du bien de carrières dont la situation et les caractéristiques ne sont pas précisément identifiés, et que les conséquences résultant de l’effondrement de carrières sont imputables au propriétaire du sol à ce moment-là, » ; que les époux [J] sont mal fondés à lui faire grief de ne pas avoir fait des investigations supplémentaires auprès de la mairie, le notaire n’ayant pas à se substituer aux acquéreurs qui ont le devoir de s’informer sur le bien qu’ils envisagent d’acquérir, et qu’au vu des éléments présents dans le dossier, des déclarations effectuées par le vendeur, confirmées par les acquéreurs, qui déclaraient avoir eu connaissance du dossier de travaux et qui avaient en outre visité les lieux, il n’était pas possible pour la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN de savoir que le vendeur avait pu réaliser des travaux non autorisés ;

— la SELARL Pepin [I] Rigal soutient que Ie notaire n’est pas tenu de visiter les biens objets des actes qu’il instrumente et n’est tenu qu’à une obligation d’investigation limitée, ses contrôles devant certes être réalisés avec le sérieux nécessaire pour lui permettre de déceler d’éventuelles erreurs, mais qu’en l’absence d’anomalie, le notaire instrumentaire n’est pas tenu d’aller au-delà des apparences si aucun élément objectif ne permet de douter des déclarations des parties ou du contenu des documents qui lui ont été remis ; que l’étendue de ses obligations d’information et d’efficacité envers ses clients dépend des éléments de faits dont il a été informé et des données dont il a connaissance, de même que le devoir de conseil, qui ne constitue qu’une obligation de moyens, qui s’appuie sur ce qui est prévu au jour de l’acte et porté à la connaissance du notaire ; qu’en l’espèce, il s’est écoulé plus de 4 ans entre les deux ventes et des travaux ayant été réalisés dans l’intervalle par la SCI JES, pour lesquels elle a déclaré expressément que leur réalisation a été faite en respectant la totalité des prescriptions édictées, le notaire n’avait aucune raison de remettre en cause les travaux exécutés par la venderesse, au demeurant, professionnelle du bâtiment, ni suspecter que les recommandations de la SEMOFI n’avaient pas été prises en compte dans le cadre des travaux exécutés. Elle ajoute que la preuve d’un lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices invoqués n’est pas rapportée, que les préjudices ne sont pas justifiés, et que les époux [J] ne peuvent revendiquer qu’une perte de chance, qu’ils n’établissent pas à ce jour.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il en résulte qu’il appartient à celui qui recherche la responsabilité civile délictuelle d’un notaire rédacteur d’un acte, tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité, de rapporter la preuve d’une faute, du préjudice allégué et du lien de causalité entre les deux.

Il est constant que le notaire, tenu professionnellement de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, les déclarations faites notamment par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

En l’espèce, il est constant que Me [C] [I] a instrumenté l’acte de vente du 14 avril 2011 entre les consorts [A] et la SCI JES, lequel fait expressément mention en page 8 de l’étude géotechnique établie le 24 septembre 2010 à la demande des consorts [A] par la société SEMOFI, et qu’il a annexé cette étude audit acte, et était notaire en participation assistant la SCI JES pour la rédaction de l’acte de vente du 14 février 2015 entre la SCI JES et les époux [J].

Il est tout aussi constant que Me [M], notaire au sein de la SCP Richet-Adrien, qui a instrumenté la vente entre la SCI JES et les époux [J] a nécessairement eu en sa possession l’acte de vente du 14 avril 2011 constituant l’origine de propriété du bien, objet de la vente du 14 février 2015, ainsi que les annexes audit acte.

Il ne peut être admis, comme l’a fait le tribunal, que la simple référence dans l’acte de vente antérieur à une étude géotechnique dépourvue de précisions quant à la nature des investigations ne constituait pas un indice suffisant de l’existence d’un vice du sous-sol qui seul aurait pu conduire ces professionnels à solliciter la communication de ce document.

En effet, les notaires ayant eu en leur possession ou à tout le moins connaissance de l’existence et du contenu de l’étude géotechnique SEMOFI, il ne leur est pas reproché de ne pas avoir sollicité la communication de ce document, mais d’avoir omis de le porter à la connaissance des acquéreurs, communication d’autant plus indispensable que, comme ils se plaisent à le souligner pour prétendre que les époux [J] ne pouvaient ignorer les vices allégués, le bien vendu était situé dans une zone d’anciennes exploitations de carrières.

La SELARL Pepin [I] Rigal ne peut être suivi lorsqu’elle prétend que Me [I] ne pouvait suspecter que les recommandations de la SEMOFI n’avaient pas été prises en compte dans le cadre des travaux exécutés, alors d’une part qu’elle ne rapporte nullement la preuve de ce qu’elle a interrogé la SCI JES sur ce point et d’autre part, que lors de la vente précédente, Me [I] avait pris le soin tout particulier, d’en faire mention et de l’annexer à son acte.

Il est donc établi que tant la SCP Richet-Adrien que Me [I], qui disposaient de l’étude géotechnique établie en 2010 par la société SEMOFI, connaissaient l’existence de galeries vides souterraines et de fontis sous le sol du bien vendu, et que connaissant cette situation génératrice d’une instabilité du sol, ils avaient l’obligation d’en informer les époux [J], de sorte qu’en s’abstenant de le faire, ils ont bien manqué à leurs obligations et engagent ainsi leur responsabilité à l’égard des époux [J], de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il n’a pas retenu la faute de ce notaire.

S’agissant du préjudice en lien de causalité avec cette faute, les restitutions résultant de la résolution étant un effet direct et nécessaire de l’anéantissement du contrat, seules les parties à la convention sont tenues aux restitutions et remboursement d’impenses, ce principe ne pouvant être contourné par le biais de la responsabilité éventuelle d’un tiers.

Il s’ensuit que, nonobstant la faute commise, la SARL Adrien et la SELARL Pepin [I] Rigal ne peuvent être condamnés in solidum avec la venderesse, la SCI JES, à rembourser les dépenses exposées pour la conservation du bien, mais uniquement les dommages et intérêts alloués en réparation des préjudices en lien avec le vice caché, soit en l’espèce uniquement le préjudice moral.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL Adrien et la SELARL Pepin [I] Rigal in solidum avec la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice moral.

III- SUR LES DEMANDES RELATIVES AU CREDIT IMMOBILIER

Les époux [J] et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France ne critiquant pas le chef du jugement par lequel le tribunal a prononcé, en raison de l’interdépendance du contrat de vente et du contrat de prêt immobilier, la résolution de ce dernier par suite de l’anéantissement du premier, avec toutes conséquences quant aux restitutions, le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de prêt, condamné les époux [J] à restituer à la banque le capital restant dû, déduction faite de la fraction du capital déjà remboursée, condamné la CRCAM de Paris et d’Ile de France à restituer aux époux [J] les intérêts perçus et la somme de 680 € de frais de dossier, et ordonné la compensation des sommes réciproquement dues.

Les époux [J] demandent d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de condamnation de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France à lui payer une somme globale de 3.022,22€ qu’elle aurait perçu à titre de ce qu’ils qualifient improprement de « Commission et frais d’agence », ce montant étant en réalité constitué d’une part, de la somme de 680,00€ de frais de dossier et d’autre part, d’une somme de 2342,22€ correspondant en réalité au coût de la caution consentie par la CAMCA, comme mentionné dans l’offre de prêt.

La CRCAM demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— subordonné la restitution du solde du capital emprunté à la restitution aux époux [J] du prix de vente et accordé à ces derniers un délai de deux ans à compter de cette restitution pour rembourser ledit solde,

— limité à 50% des intérêts à échoir le montant des dommages et intérêts alloués au titre de la perte de chance de les percevoir, et condamné la seule SCI JES à l’indemniser de ses préjudices, et demande la condamnation in solidum avec la SCI JES de M. [F] [R] et toute autre partie éventuellement jugée responsable de la résolution ou de la nullité de la vente, et par voie de conséquence, de la résolution du prêt, à lui payer à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice une somme équivalent à la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 00000497317 à la date de l’arrêt à intervenir, 90% des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000497317 à compter de la date de l’arrêt à intervenir, et 680,00€ au titre des frais de dossier.

La SCI JES et M. [F] [R] n’ont pas conclu sur cette question.

Les époux [J] demandent de confirmer le jugement en ce qu’il a subordonné la restitution du solde du capital emprunté à la restitution du prix de vente avec un délai de deux ans, ou de leur accorder, une fois l’arrêt prononcé, un délai de deux mois pour restituer au CREDIT AGRICOLE la somme de 231.199,78 €, correspondant au montant de la somme nette versée par la Banque, ce délai de deux mois ne devant courir qu’à compter du moment où Monsieur et Madame [J] se seront fait intégralement rembourser par la SCI JES et/ou par toutes autres parties défenderesses principales, la somme de 298.000 €.

Réponse de la cour

Comme le fait justement valoir la CRCAM, la résolution du contrat de prêt rend immédiatement exigible le remboursement du capital prêté et il n’incombe pas à la banque de supporter les conséquences du litige opposant M. et Mme [J] à la SCI JES auquel elle est totalement étrangère, de sorte qu’il n’y a pas lieu de subordonner le remboursement du solde du capital emprunté à la restitution du prix de vente par la SCI JES dont ceux-ci indiquent qu’ils doutent de la solvabilité.

En revanche, la situation financière des époux [J] justifie qu’il leur soit accordé un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil (1244-1 ancien ) d’une durée d’une année à compter de la signification du présent arrêt à la diligence de la CRCAM.

Le jugement sera donc infirmé de ces chefs, les époux [J] étant déboutés de leur demande tendant à voir subordonner leur obligation de restitution du solde du capital emprunté à la restitution du prix de vente, et devant restituer la somme restant due dans un délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt à la diligence de la CRCAM.

S’agissant des frais de dossier à hauteur de 680,00€, le tribunal, compte tenu de la résolution du prêt, a condamné la CRCAM à les restituer et, parallèlement, a condamné la SCI JES à payer une somme équivalente au Crédit Agricole d’Ile-de-France à titre de dommages et intérêts, ces dispositions étant confirmées.

Quant à la somme de 2.342,22€, il est constant qu’elle n’a pas été perçue par le Crédit Agricole d’Ile-de-France mais par la CAMCA, entité juridique distincte non partie à l’instance, à laquelle les époux [J] pouvaient seuls en réclamer le remboursement, de sorte que le jugement qui a rejeté cette demande doit être confirmé par ces motifs substitués à ceux du jugement.

Par ailleurs, la résolution du contrat de vente a été prononcé en raison de l’existence de vices cachés, mais qui étaient connus de la venderesse, la SCI JES, et de son gérant, M. [F] [R], qui les ont délibérément et volontairement dissimulés aux acquéreurs, ce qui constitue à l’égard de la banque, cocontractant du contrat de prêt immobilier résolu par voie de conséquence, une faute délictuelle qui les oblige, sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil, à réparer les préjudices causés par ces fautes et constitués de la perte des intérêts conventionnels échus, ainsi que de la perte de chance de bénéfice des intérêts à échoir, laquelle peut, au regard de l’absence d’incidents de remboursement dudit prêt par les époux [J], être évaluée à 90 % des intérêts à échoir, et enfin du préjudice résultant de l’obligation de rembourser la somme de 680,00 € aux époux [J] au titre des frais de dossier.

Le jugement sera donc infirmé de ces chefs.

IV- SUR LA DEMANDE DES NOTAIRES DE GARANTIE PAR LA SCI JES ET M. [F] [R]

La SARL Didier Adrien et la SELARL Pepin [I] Rigal font valoir que les préjudices dont les époux [J] demandent réparation sont incontestablement uniquement la conséquence directe des manquements de la SCI JES, venderesse, et de son gérant, lesquels ont dissimulé tant aux acquéreurs qu’aux notaires les problématiques liées à la nature du sol et réalisé des travaux non-conformes aux règles de l’art et aux préconisations de l’IGC ; et que le dol retenu par le tribunal est imputable à la seule société venderesse et à son gérant.

Réponse de la cour

Il a été retenu que tant la SCP Richet-Adrien que Me [I], qui disposaient de l’étude géotechnique établie en 2010 par la société SEMOFI, connaissaient l’existence de galeries vides souterraines et de fontis sous le sol du bien vendu, et que connaissant cette situation génératrice d’une instabilité du sol, ils avaient l’obligation d’en informer les époux [J], de sorte qu’en s’abstenant de le faire, ils ont bien manqué à leurs obligations et engagent ainsi leur responsabilité à l’égard des époux [J].

Compte tenu du degré de gravité de ces fautes respectives ayant contribué avec les manquements de la SCI JES et de M. [F] [R] à la réalisation du dommage des époux [J], justifiant ainsi leur condamnation in solidum avec ceux-ci à réparer le seul préjudice moral subi par les acquéreurs, il convient d’opérer un partage de responsabilité et de condamner la SCI JES et M. [F] [R], ensemble, à garantir la SARL Didier Adrien et la SELARL Pepin [I] Rigal à hauteur de 15% chacune des condamnations prononcées à leur encontre.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI JES, M. [F] [R], la SARL Didier Adrien et la SELARL Pepin [I] Rigal, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer aux époux [J] la somme totale de 20.000 €, et à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France la somme de 5.000 €, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leurs demandes respectives par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 16 octobre 2023, SAUF en ce qu’il a débouté les époux [J] de leur demande de résolution de la vente, prononcé l’annulation de la vente pour dol de la Société JES, débouté les époux [J] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la SCP Pierre Richet et Didier Adrien et la SELARL Pepin [I] Rigal, débouté les époux [J] de leur demande en paiement au titre des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, débouté les époux [J] de leurs demandes en paiement au titre des frais d’achat de sept télécommandes pour le portail, d’installation d’une protection contre les intrusions et l’incendie, d’installation d’une moustiquaire et des travaux d’aménagement paysagers, condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts (commission de la SARL Koehler immobilier), la somme de 776,02 euros à titre de dommages et intérêts (taxe foncière de 2015), la somme de 5.840 euros à titre de dommages et intérêts (plans établis par la société Serrain), la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, dit que l’obligation de restitution du solde du capital emprunté par les époux [J] sera subordonnée à la restitution du prix de vente par la SCI JES et dans un délai maximum de deux années à compter de la signification de la décision, condamné la SCI JES à payer à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France la somme de 680 euros à titre de dommages et intérêts (frais de dossier), la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 0000049317 à date du présent jugement, et 50 % des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000490317 à compter de la date du jugement, mis les dépens in solidum à la charge de la SCI JES et de M. [F] [R] avec bénéfice de distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile, condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant du chef des dispositions infirmés et y ajoutant,

PRONONCE la résolution de la vente en date du 12 février 2015 entre la SCI JES et Mme [T] [W] épouse [J] et M. [Q] [J], portant sur le bien immobilier situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastré section E n°[Cadastre 1], pour vices cachés ;

CONDAMNE la SCI JES à payer à Mme [T] [W] épouse [J] et M. [Q] [J] :

— la somme de 34.000 € au titre des frais de la vente ;

— la somme de 12.105,79 € au titre des frais de conservation et d’amélioration du bien restitué ;

CONDAMNE in solidum la SCI JES, M. [F] [R], la SARL Didier Adrien et la SELARL Pepin [I] Rigal à payer à Mme [T] [W] épouse [J] et M. [Q] [J] ensemble la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [T] [W] épouse [J] et M. [Q] [J] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme [T] [W] épouse [J] et M. [Q] [J] de leur demande tendant à voir subordonner la restitution à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France du solde du capital emprunté à la restitution à leur profit du prix de vente ;

DIT que Mme [T] [W] épouse [J] et M. [Q] [J] devront restituer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France le montant restant dû sur le capital emprunté dans un délai d’une année à compter de la signification du présent arrêt à la diligence de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France ;

CONDAMNE in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France :

— la somme de 680 euros à titre de dommages et intérêts (frais de dossier) ;

— une somme équivalent à la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 00000497317 à la date du présent arrêt ;

—  90% des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000497317 à compter à la date du présent arrêt ;

CONDAMNE in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à garantir la SARL Didier Adrien à hauteur de 15% des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à garantir la SELARL Pepin [I] Rigal à hauteur de 15% des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum la SCI JES, M. [F] [R], la SARL Didier Adrien et la SELARL Pepin [I] Rigal aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE in solidum la SCI JES, M. [F] [R], la SARL Didier Adrien et la SELARL Pepin [I] Rigal à payer à Mme [T] [W] épouse [J] et M. [Q] [J] la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI JES, M. [F] [R], la SARL Didier Adrien et la SELARL Pepin [I] Rigal à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile-de-France la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,