Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2024

(n° 415 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03809 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7KD

Décision déférée à la cour : ordonnance du 22 décembre 2023 – président du TJ d’Evry – RG n° 23/00772

APPELANTE

S.C.I. JAM, RCS de Paris n°533870739, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Claude COHEN MIZRAHI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1295

INTIMÉE

S.A. SOGEFIMUR, RCS de Paris n°339993214, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Jacques TORIEL de la SCP TORIEL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Selon acte authentique du 27 septembre 2018, la société Sogefimur a acquis les lots n° 3 à 6 et 20 à 40 d’un ensemble immobilier à usage d’activités et de bureaux soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] (91) moyennant le prix principal de 750 000 euros.

Par acte authentique du même jour, elle a consenti au bénéfice de la SCI Jam un contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 15 années pour un financement global maximal de 875 500 euros, divisé en deux tranches correspondant, pour la première, au prix de vente de l’immeuble pour un total de 844 468,69 euros, remboursable par échéances successives dès la régularisation du contrat et, pour la seconde, au financement des travaux d’un montant maximum de 31 031,31 euros remboursable à compter de la réception, soit le 30 novembre 2018 au plus tard.

Le 1er juin 2023, la société Sogefimur a fait délivrer à la SCI Jam un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 141 959,95 euros TTC correspondant aux loyers et charges restant dus.

Par acte du 27 juillet 2023, elle a assigné la SCI Jam devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail,

ordonner l’expulsion de la société SCI Jam ainsi que celle de tout occupant de son chef,

condamner la SCI Jam, à titre provisionnel, au paiement de l’intégralité des sommes dues.

Par ordonnance réputée contradictoire du 22 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du crédit-bail portant sur les lots n° 3, 4, 5, 6 et 20 à 40 d’un ensemble immobilier à usage de bureaux situé [Adresse 1] à [Localité 7] au 3 juillet 2023,

dit que la SCI Jam devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai,

autorisé la société Sogefimur, à défaut de libération, à faire procéder à l’expulsion de la SCI Jam et de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamné par provision la SCI Jam à payer à la société Sogefimur une somme de 145 552,27 euros TTC à titre de provision à valoir sur la dette locative composée des loyers, provisions pour charges et taxes du crédit-bail, arrêtés au 3 juillet 2023 inclus,

dit que la somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

condamné par provision la SCI Jam à payer à la société Sogefimur une indemnité d’occupation, de 810,08 euros TTC par jour à compter 4 juillet 2023, et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés,

rejeté toute demande plus ample ou contraire,

rappelé que la décision était exécutoire par provision,

condamné la SCI Jam à payer à la société Sogefimur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Jam aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 16 février 2024, la SCI Jam a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs de son dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 mai 2024, elle demande à la cour:

à titre principal

infirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions ;

débouter la société Sogefimur de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner la société Sogefimur à payer à la SCI Jam le somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire, au cas où la juridiction de céans confirmerait en tout ou en partie la décision dont appel et également si elle entrait en voie de condamnation à l’encontre de la concluante, d’octroyer à la SCI Jam des délais de paiement sur deux années pour s’acquitter de sa dette,

condamner la société Sogefimur en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 juin 2024, la société Sogefimur demande à la cour de :

dire et juger la SCI Jam mal fondée en son appel, à titre principal,

débouter la SCI Jam de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d’Evry du 22 décembre 2023 en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du crédit-bail portant sur les lots n° 3, 4, 5, 6 et de 20 à 40, d’un ensemble immobilier à usage de bureaux situé [Adresse 2] au 3 juillet 2023,

dit que la SCI Jam devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai,

autorisé la société Sogefimur, à défaut de libération, à faire procéder à l’expulsion de la SCI Jam et de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamné par provision la SCI Jam à payer à la société Sogefimur, une indemnité d’occupation, de 810,08 euros TTC par jour à compter du 4 juillet 2023, et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés,

condamné la SCI Jam à payer à la société Sogefimur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Jam aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d’Evry du 22 décembre 2023 en ce qu’elle a condamné la SCI Jam à payer à la société Sogefimur la somme de 145 552,27 euros TTC, à titre de provision à valoir sur la dette locative composée de loyers, provisions pour charges et taxes du crédit-bail, arrêtés au 3 juillet 2023 inclus,

statuant à nouveau de ce chef :

condamner la SCI Jam à payer à la société Sogefimur, à titre provisionnel, la somme globale de 154 007,12 euros TTC, arrêtée au 3 juillet 2023, outre mémoire, assortie des intérêts de retard au taux contractuel (Article 14.3 intérêts de retard du contrat), à compter du 19 juillet 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement,

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, des délais seraient octroyés à la SCI Jam, dire et juger que les délais susceptibles d’être accordés seront, de plein droit, caducs dans l’hypothèse où la SCI Jam ne respecterait pas l’une quelconque des échéances du moratoire susceptible de lui être accordé, l’intégralité des sommes restant dues devenant alors immédiatement et irrévocablement exigible,

en toute hypothèse,

condamner la SCI Jam, à payer à la société Sogefimur, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI Jam aux entiers dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de crédit-bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Seules les contestations qui seraient élevées par le preneur et qui présenteraient un caractère sérieux sont de nature à faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, une telle contestation survenant lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, le crédit-bail immobilier tel que défini par l’article L. 313-7 2° du code monétaire et financier est une opération par laquelle une entreprise donne en location un ou des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail, soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire.

Au cas présent, aux termes de son article 18.2, le contrat de crédit-bail contient une clause résolutoire ainsi rédigée :

En cas d’inexécution de l’une quelconque des obligations mises par le présent contrat à la charge du crédit-preneur, le contrat sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, si bon semble au crédit-bailleur, un (1) mois après la notification au crédit-preneur et aux garants, d’un commandement de payer ou d’une mise en demeure par acte extrajudiciaire resté totalement ou en partie sans effet, et contenant déclaration par le crédit-bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, étant précisé que toute offre de paiement faite après l’expiration du délai de un (1) mois restera sans effet.

Le crédit-preneur devra payer au crédit-bailleur, outre les arriérés de loyers et charges, l’indemnité de résiliation stipulée ci-après. Il devra restituer sans délai au crédit-bailleur l’Immeuble en bon état de réparation et d’entretien et justifier du paiement de ses impôts, taxes et prestations ainsi que de ses primes d’assurance. La résiliation du crédit-bail emportera de plein droit la résiliation de la promesse de vente conférée au crédit-preneur aux termes du présent contrat.

Un commandement de payer, qui vise cette clause, a été délivré au crédit-preneur le 1er juin 2023 pour un montant de 141 959,95 euros TTC.

Il n’est pas contesté que les sommes ainsi visées n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois que la délivrance de cet acte a fait courir.

Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire, le crédit-preneur fait d’abord valoir l’absence d’urgence, de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. Cependant, alors que seule l’existence d’une contestation sérieuse est de nature à faire obstacle à la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire figurant au contrat lorsqu’elle est mise en oeuvre régulièrement, ces moyens sont inopérants.

Le crédit-preneur fait par ailleurs valoir qu’il n’était pas en mesure de comprendre l’étendue de ses obligations lors de la signature du contrat dans la mesure où le tableau d’amortissement portant sur la seconde phase des travaux ne lui a pas été communiqué simultanément mais ultérieurement.

Or, l’acte de crédit-bail, qui constitue la loi des parties en application de l’article 1103 du code civil, prévoit aux termes de ses articles 11, 12 et 13, les modalités de calcul des taux d’intérêt applicables et, par suite, des loyers pour les deux tranches de financement susmentionnées. Pour la seconde tranche, dont la mise en financement est différé, seul un barème indicatif est joint à l’acte, l’article 13.2 prévoyant la communication postérieure du barème définitif.

Conformément à ces stipulations, le barème définitif relatif à la seconde tranche a été établi et diffusé par courrier du 13 février 2019 dès l’entrée en loyers de ladite tranche, intervenue nécessairement après décaissement du financement correspondant. Par message électronique du 10 avril 2019, le crédit-bailleur adressé au crédit-preneur l’échéancier définitif.

Il s’ensuit que les obligations contractuelles librement consenties ont été respectées et que,dès lors que le crédit-preneur n’invoque ni vice de consentement ni manquement du crédit-bailleur à une obligation d’information, le caractère sérieux de sa contestation quant à sa connaissance de l’étendue de ses obligations n’est pas établi.

Par suite, n’est pas davantage démontré le caractère sérieux de la contestation du crédit-preneur tenant au fait que le décompte joint au commandement ne lui permette pas de connaître l’étendue de ses obligations alors que cet acte vise uniquement les loyers, taxes et charges échus dont le paiement est expressément prévu par l’acte de crédit-bail et ses annexes.

L’ordonnance sera dès lors confirmée sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que des chefs subséquents.

Sur les demandes provisionnelles

— sur la dette locative

Selon l’article 835 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

La provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

A l’exception du montant des intérêts contractuels de retard, le décompte produit par le bailleur n’est pas contesté autrement que par les moyens auxquels il a été précédemment répondu.

Cependant, au regard du seul décompte versé aux débats devant la cour, qui est celui qui est joint au commandement de payer, il convient de condamner par provision la SCI Jam à payer à la société Sogefimur la somme de 141 552,27 euros TTC et non de 145 552,27 euros TTC.

La décision qui a alloué un montant provisionnel supérieur sera infirmée de ce chef.

Concernant les intérêts moratoires, leur principe et leur taux sont précisés à l’article 14.3 du contrat de crédit-bail. Néanmoins, comme le souligne le crédit-preneur, l’intérêt contractuel dit moratoire qui vient réparer a priori le dommage occasionné en cas de retard dans le paiement, s’analyse en clause pénale susceptible de modération si elle crée un avantage excessif au profit du crédit-bailleur.

Dès lors, le taux contractuel des intérêts, majoré par rapport au taux légal, étant susceptible de réduction par le juge du fond, seul les intérêts au taux légal pourront être accordés à titre provisionnel sans qu’il ait lieu à référé sur le surplus.

La décision sera dès lors confirmée sur le taux des intérêts.

Elle sera en revanche infirmée sur leur point de départ, ceux-ci devant courir à compter du commandement de payer et non de la décision de première instance.

En application de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au visa de ces dispositions, le crédit-preneur fait valoir qu’il connaît des difficultés de trésorerie liées au défaut de paiement de la société qui lui loue les lieux litigieux et qui ne lui verse plus de loyers depuis plusieurs mois.

Cependant, en l’absence de tout document comptable sur sa situation financière propre, les seuls éléments produits sur les défauts de paiement de son sous-locataire ne permettent pas d’établir que la situation du débiteur justifierait d’échelonner le paiement de la dette.

La demande à ce titre sera dès lors rejetée et la décision complétée sur ce point.

— sur l’indemnité d’occupation

Dans la mesure où il n’est pas contesté que le crédit-preneur s’est maintenu dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire par le fait d’occupants de son chef, le principe de sa condamnation à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation qui est la contrepartie de la privation de jouissance pour le bailleur n’est pas sérieusement contestable.

Concernant le montant de cette indemnité, les stipulations de l’article 19.2. du contrat de crédit-bail prévoient :

Si, au lendemain de la date de résiliation ou d’expiration du présent contrat, les biens immobiliers n’étaient pas libérés, il serait redevable d’une indemnité au profit du crédit-bailleur égale à un pour cent (1%) du dernier loyer annuel facturé pour chaque jour d’occupation à compter de cette date ».

Comme le souligne le crédit-preneur, cette clause a pour finalité d’évaluer forfaitairement et à l’avance l’indemnité d’occupation, elle doit être qualifiée de clause pénale et est en conséquence sujette, en application de l’article 1231-5 du code civil, à réduction si elle s’avère manifestement excessive.

Alors que le montant contractuellement prévu est plus de trois fois supérieur à celui du loyer, la contestation née de la possibilité que la part de cette somme supérieure au loyer contractuel crée un avantage manifestement excessif au profit du crédit-bailleur, revêt un caractère sérieux.

Il s’en déduit que le montant provisionnel alloué à titre d’indemnité d’occupation, limité au seul montant non sérieusement contestable, doit être fixé au loyer contractuel augmenté des charges, taxes et frais tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

La décision sera infirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La décision querellée sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

Partie essentiellement perdante en cause d’appel, la SCI Jam supportera également les dépens engagés dans ce cadre.

Elle sera en outre condamnée à payer au crédit-bailleur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf sur le montant de la provision allouée, le point de départ des intérêts légaux et le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation et l’infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne par provision la SCI Jam à payer à la société Sogefimur la somme de 141 552,27 euros TTC, à titre de provision à valoir sur la dette locative composée de loyers, provisions pour charges et taxes du crédit-bail, arrêtés au 3 juillet 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er juin 2023;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne par provision la SCI Jam à payer à la société Sogefimur une indemnité d’occupation fixée à un montant équivalent à celui du loyer contractuel, augmenté des charges, taxes et frais tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter 4 juillet 2023, et ce jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

Condamne la SCI Jam à payer à la société Sogefimur la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Jam aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT