Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/13181 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLYHS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Avril 2025 -Président du TC d'[Localité 10] – RG n° 2025R00042

APPELANTES

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES 'MJA’ en la personne de Maître [F] [S], es qualité de mandataire judiciaire de la société NOA [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]

S.A.S. NOA [Localité 10] Agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentées par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 et ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle BONARDI, avocat au barreau de PARIS, toque : D2069

INTIMÉE

SNC [Localité 10] VENDOME 2, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 et ayant pour avocat plaidant M^e Dominique COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0009

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre, chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Lydia BEZZOU

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Le 12 juin 2023, la société [Localité 10] Vendome 2 a donné à bail à la société Marvelous & Co, aux droits de laquelle se trouve la société Noa [Localité 10] suivant avenant du 29 novembre 2023, un local commercial portant les n° AR6 -AR6-T, d’une surface d’environ 383,5 m², dépendant du centre commercial [Localité 10] 2 dit "[Adresse 14]", [Adresse 2] à [Localité 12] (Essonne), pour y exercer une activité de restauration sous l’enseigne "Marvelous Burger & Hot Dog".

La société Noa [Localité 10] a signalé au bailleur l’existence de désordres affectant les locaux loués, se manifestant par des températures anormalement basses dans l’ensemble de l’espace dédié à la restauration, la présence de nuisibles dans les parties communes du centre commercial et des défaillances en termes de sécurité et de surveillance, ne lui permettant pas d’exploiter normalement les locaux en dépit de mesures prises par le bailleur pour y remédier et relevant, selon elle, d’un manquement de celui-ci à son obligation d’entretien et de délivrance d’un local conforme à sa destination.

La société Evry Vendome 2, refusant d’accorder la franchise de loyer sollicitée par la société Noa Evry, lui a fait délivrer, le 30 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assignée, par acte du 15 janvier 2025, en liquidation judiciaire et, subsidiairement, en redressement judiciaire devant le tribunal de commerce d’Evry.

Par acte du 17 février 2025, la société Noa Evry a assigné la société Evry Vendome 2 devant le juge des référés du tribunal de commerce d’Evry afin d’obtenir une mesure d’expertise sur les désordres dénoncés.

Par jugement du 3 mars 2025, ce tribunal a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Noa Evry et a désigné la SELAFA MJA en qualité de mandataire judiciaire.

Par ordonnance du 2 avril 2025, le juge des référés du tribunal de commerce d’Evry a:

— reçu la SELAFA MJA, pris en la personne de Maître [S], en qualité de mandataire judiciaire de la société Noa [Localité 10], en son intervention volontaire dans la présente instance ;

— « débouté la société Noa Evry de sa demande de désignation d’un expert judiciaire par la présidente du tribunal de commerce d’Evry et de lui conférer une quelconque mission, au profit du juge-commissaire désigné dans le cadre de la procédure collective » de cette société ;

— condamné la société Noa [Localité 10] à payer à la société [Localité 10] Vendome 2 la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné la société Noa [Localité 10] aux dépens.

Par déclaration du 5 août 2025, la société Noa [Localité 10] et la SELAFA MJA, en qualité de mandataire judiciaire de la première, ont relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif à l’exception de celui relatif à l’intervention volontaire du mandataire judiciaire.

Par requête du même jour, les appelants ont sollicité l’autorisation d’assigner l’intimée à jour fixe, demande qui a été accueillie par ordonnance du 7 août 2025.

Par acte du 11 août 2025, les appelants ont assigné la société [Localité 10] Vendome 2 pour l’audience du 11 septembre 2025 et demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a jugé recevable l’intervention volontaire de la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [F] [S], en qualité de mandataire judiciaire de la société Noa [Localité 10] ;

— l’infirmer en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

— les recevoir en leurs demandes ;

— rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société [Localité 10] Vendome 2 ;

— déclarer matériellement compétent le président du tribunal de commerce d’Evry pour statuer sur leurs demandes ;

En conséquence,

— évoquer le fond du litige,

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission, notamment, de :

' examiner les désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

' rechercher leur origine ;

' dire s’ils sont de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendre impropre à sa destination ;

' fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

' décrire la nature des travaux de remise en état à entreprendre et en chiffrer le coût ;

' indiquer, en tant que de besoin, les travaux qui doivent être exécutés d’urgence et, en ce cas, déposer un pré-rapport fixant les travaux à entreprendre et le coût desdits travaux ;

' en cas d’urgence reconnue par l’expert, les autoriser à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre des appelants et par des entreprises qualifiées de leur choix ;

— condamner la société [Localité 10] Vendôme 2 à payer à la société Noa [Localité 10] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 10 septembre 2025, la société [Localité 10] Vendome 2 demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter la société Noa [Localité 10] de toutes ses demandes ;

— condamner en cause d’appel la société Noa [Localité 10] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’issue de l’audience, il a été demandé aux parties de produire en cours de délibéré l’ordonnance du juge-commissaire appelé à statuer sur la demande d’expertise dont il avait été saisi par requête du 7 juillet 2025.

Par message électronique du 15 septembre 2025, les appelants ont transmis la copie de l’ordonnance du 9 septembre 2025 aux termes de laquelle le juge-commissaire s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d’expertise.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la compétence du juge des référés du tribunal de commerce d’Evry

La société Noa [Localité 10] demande, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, que soit ordonnée une mesure d’expertise afin que soient examinés les désordres qu’elle dénonce et qui, selon elle, l’empêche d’exploiter normalement les locaux donnés à bail.

La mesure d’expertise apparaît donc destinée à permettre à la société Noa [Localité 10] de réunir des preuves en vue d’une future action en responsabilité contre son bailleur, la société [Localité 10] Vendome 2.

Cette dernière, invoquant les dispositions de l’article L.621-9 du code de commerce, soutient qu’à compter de l’ouverture d’une procédure collective, seul le juge-commissaire ou, le cas échéant, le tribunal de commerce, peut procéder à la désignation d’un technicien à l’exclusion de tout autre juge saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile.

L’article L. 621-9 du code de commerce dispose que le juge-commissaire est chargé de veiller au déroulement rapide de la procédure et à la protection des intérêts en présence.

Lorsque la désignation d’un technicien est nécessaire, seul le juge-commissaire peut y procéder en vue d’une mission qu’il détermine, sans préjudice de la faculté pour le tribunal prévue à l’article [13] 621-4 de désigner un ou plusieurs experts. Les conditions de la rémunération de ce technicien sont fixées par un décret en Conseil d’Etat.

Le président du tribunal est compétent pour remplacer le juge-commissaire empêché ou ayant cessé ses fonctions. L’ordonnance par laquelle il est pourvu au remplacement est une mesure d’administration judiciaire.

La désignation d’un technicien prévue par ce texte, qui ne saurait se confondre avec celle d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, est essentiellement destinée à éclairer les organes de la procédure collective sur la situation économique et comptable d’une personne faisant l’objet d’une telle procédure, sur la date de la cessation des paiements ou sur d’éventuelles fautes de gestion des dirigeants ayant pu conduire à celle-ci et permettre ainsi au mandataire ou au liquidateur judiciaires d’engager des actions aux fins de sauvegarder l’intérêt des créanciers, telles que des actions en report de la date de cessation des paiements, en responsabilité des dirigeants ou en nullité d’actes accomplis en période suspecte.

Il en résulte que l’expertise sollicitée par la société Noa [Localité 10], qui porte sur l’existence de désordres affectant la destination des locaux loués et tend à obtenir des éléments de preuve en vue d’une éventuelle action en responsabilité contre le bailleur, ne peut relever de la compétence du juge-commissaire. La demande de la société Noa [Localité 10] ressortant de la compétence du juge des référés en application de l’article 145 du code de procédure civile, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Aux termes de l’article 88 du code de procédure civile, lorsque la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction.

La nature de la mesure sollicitée commande de donner à l’affaire une solution définitive, les parties, qui ont conclu sur le fond, ne s’étant pas opposées à l’évocation.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l’existence d’un procès « en germe », possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, l’expertise judiciaire ordonnée n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Au cas présent, la société Noa [Localité 10] sollicite une mesure d’expertise afin que les désordres dénoncés puissent être constatés, que les travaux de remise en état soient déterminés et qu’il soit donné à la juridiction éventuellement saisie au fond tous éléments pour lui permettre de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.

Elle fait état de la présence de nuisibles dans le centre commercial, dénonce des actes de vandalisme et vols commis régulièrement, de nuit, dans le centre commercial et invoque des températures anormalement basses dans l’espace restauration, variant entre 17° et 18° que les travaux ponctuellement entrepris n’ont pas fait cesser, précisant que tous les restaurants du rez-de-chaussée présentent une insuffisance de chauffage alors que ceux du premier étage sont normalement chauffés. Elle soutient donc qu’elle subit du fait de l’inaction du bailleur un préjudice commercial.

La société [Localité 10] Vendome 2 conteste tout intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée qu’elle considère inutile.

Elle fait valoir que la présence de nuisibles, dans une zone abritant des restaurants, située au rez-de-chaussée, est courante et ne saurait engager sa responsabilité d’autant qu’elle a passé, en février 2024, un contrat avec une société en charge de la dératisation et désourisation du centre, portant sur les zones extérieures, les parkings souterrains et quais de déchargement et qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyen s’agissant de l’entretien des parties communes.

S’agissant du défaut de sécurité du centre, elle rappelle que le preneur est assuré pour les dégradations subies, qu’en application de l’article 1725 du code civil, elle n’est pas tenue de le garantir pour les troubles à sa jouissance causés par des tiers et qu’en tout état de cause, un contrat a été conclu avec une société chargée d’assurer la sécurité du centre commercial, que des rondes de surveillance ont été renforcées, de sorte qu’il n’est pas justifié d’un motif légitime à ce titre.

Enfin, s’agissant des températures, elle ne nie pas l’existence d’une température fraîche dans la zone restauration, qui est située en face de l’une des principales entrées du centre, ce qui impliquent des flux d’air froid en hiver et des déperditions de chaleur inévitables. Elle indique toutefois avoir mis en oeuvre des solutions pour y remédier en posant des vitres et des rideaux d’air chaud.

Elle conteste encore la mission proposée qu’elle estime s’appliquer à des désordres constructifs sans lien avec les troubles dénoncés ainsi que tout manquement de sa part à ses obligations de délivrance de la chose louée dès lors que les locaux sont exploités et que le centre commercial est entretenu.

La société Noa [Localité 10] ne démontre pas la pertinence de la mesure d’expertise sollicitée au titre de la sécurité et de l’entretien du centre commercial dès lors qu’elle apparaît sans utilité pour établir les défaillances qu’elle dénonce et qu’il est justifié par l’intimée, au demeurant tenue d’une obligation de moyen, de la conclusion de contrats pour la surveillance et la dératisation du centre, étant observé, que le preneur est aussi tenu d’assurer l’entretien des locaux loués, lequel est, au surplus, inhérent à la nature de l’activité qu’il exerce.

En revanche, s’agissant de la température des locaux loués, il résulte des procès-verbaux de constat produits en date des 22 novembre, 13 décembre 2024, 17 janvier et 7 février 2025, que les températures relevées dans la zone de restauration du rez-de-chaussée de l’espace restauration du centre commercial sont basses.

Il a ainsi été constaté :

— le 13 décembre 2024, depuis la terrasse du restaurant de l’appelante, à l’intérieur de la galerie marchande, une température de 16,6 degrés ;

— le 17 janvier 2025, au même endroit, une température de 15,8 degrés, le commissaire de justice ayant noté la présence d’un chauffage installé dans le faux plafond au niveau de la terrasse à proximité duquel la température varie entre 22 et 23,6 degrés ; la température mesurée, ce jour, au milieu de la salle de restaurant étant de 15,8 degrés et au fond de cette salle de 13,8 degrés ;

— le 7 février 2025, la température relevée depuis la terrasse du restaurant de l’appelante était de 17,3 degrés tandis que celle mesurée au milieu de la salle, puis au fond de la salle était respectivement de 16,9 degrés et de 15 degrés ; il a encore été constaté au premier étage du centre commercial, une température de 21, 21,5 degrés.

Si la société [Localité 10] Vendome 2 justifie de l’installation de six rideaux d’air chaud réalisée le 16 janvier 2025 dans le centre commercial pour remédier à ces températures basses, elle ne démontre toutefois pas que ces travaux ont permis de remédier efficacement à la situation dénoncée, les relevés de températures auxquels elle a fait procéder par constats des 14, 17, 21, 31 janvier et 3 février 2025, dans les parties communes, révélant une différence de température entre le rez-de-chaussée et le 1er étage et ne remettent pas en cause les températures relevées dans la salle du restaurant exploitée par la société Noa [Localité 10] et, donc, dans les locaux donnés à bail.

La société Noa [Localité 10] produit en outre des commentaires négatifs de clients se plaignant de la température du centre commercial, ainsi que des attestations de clients expliquant avoir dû garder leur manteau pour déjeuner et d’exploitants d’autres locaux de restauration qui affirment d’une part, que leurs salariés sont contraints de travailler en portant manteaux, pulls et écharpes et d’autre part, qu’ils ont observé une baisse de fréquentation de leur terrasse au profit des restaurateurs du premier étage.

Au regard de ces éléments, l’action que pourrait engager la société Noa [Localité 10] à l’encontre de son bailleur n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec de sorte qu’elle justifie d’un motif légitime à obtenir une mesure d’expertise, laquelle sera ordonnée à ses frais avancés et selon les modalités précisées au dispositif, étant rappelé que la mission proposée ne lie pas le juge.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile. En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

Il convient dans ces conditions de laisser supporter à la société Noa [Localité 10] les dépens de première instance et d’appel.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ;

Statuant à nouveau,

Déclare le juge des référés du tribunal de commerce d’Evry compétent pour statuer sur la demande d’expertise judiciaire formée par la société Noa Evry ;

Evoquant en application de l’article 88 du code de procédure civile,

Ordonne une mesure d’expertise,

Désigne pour y procéder :

M. [H] [M]

[Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 72 92 88 89

Email : [Courriel 8]

avec faculté, si besoin, de s’adjoindre un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne à charge pour lui d’en informer préalablement les parties et le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport, et mission de :

— se faire communiquer par les parties l’ensemble des documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— convoquer les parties et tous sachants afin de les entendre en leurs explications ;

— se rendre sur les lieux litigieux, centre commercial [Localité 10] 2 dit "[Adresse 14]", [Adresse 2] à [Localité 11], et plus particulièrement dans les locaux exploités par la société Noa [Localité 10] portant les n° AR6 -AR6-T, en présence des parties et/ou de leur conseil ;

— décrire l’installation de chauffage du centre commercial et dire si celle-ci est conforme aux règles de l’art et aux normes en vigueur ;

— décrire les locaux de la société Noa [Localité 10] ;

— procéder à des relevés de températures au sein des locaux de la société Noa [Localité 10] et, notamment, au niveau de la terrasse intérieure du restaurant et à divers endroits de la salle de restaurant ;

— dire si les températures relevées sont conformes à l’usage des locaux loués ;

— dans la négative, en déterminer les causes et les conséquences quant à la destination des locaux donnés à bail ;

— décrire les mesures d’ores et déjà adoptées pour assurer une température adéquate à l’usage du centre commercial et, plus particulièrement, des locaux donnés à bail à la société Noa [Localité 10] et déterminer les mesures à mettre en oeuvre pour remédier à l’insuffisance de chauffage ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par les non-conformités relevées ;

— évaluer le coût des travaux nécessaires pour mettre fin à l’insuffisance de chauffage à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

— dire si des mesures conservatoires urgentes sont nécessaires ;

— donner plus généralement tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond de trancher les responsabilités encourues et les dédommagements susceptibles d’être fixés ;

Dit que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal de commerce d’Evry avant le 30 juin 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Dit que la société Noa Evry devra consigner à la régie du tribunal de commerce d’Evry la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert au plus tard le 30 novembre 2025 ;

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Désigne pour suivre les opérations d’expertise le juge du contrôle des expertises du tribunal de commerce d’Evry ;

Dit que la société Noa [Localité 10] supportera les dépens de première instance et d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT