Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° 431 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05233 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJDNT

Décision déférée à la cour : ordonnance du 13 février 2024 – JCP du Tprox de [Localité 10] – RG n° 12-23-000439

APPELANTS

M. [W] [X]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Mme [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par M^e Alice GOURY-ALIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 230

INTIMÉE

ASSOCIATION SOLIDARITE HABITAT ILE DE FRANCE, prise en sa qualité de mandataire de la S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE [Localité 11], RCS de [Localité 8] n°304721582, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1904

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Suivant bail du 11 juin 2021, la société immobilière 3F, en sa qualité de mandataire de la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11], a donné à bail à M. et Mme [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, la société immobilière 3F, en qualité de mandataire de la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11], a fait délivrer à M. et Mme [X] un commandement de payer la somme principale de 4 933,62 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 9 novembre 2023, l’association Solidarité habitat Ile-de-France, qui vient aux droits de la société immobilière 3F, en sa qualité de mandataire de la société d’économie mixte de la ville de Vincennes, a assigné M. et Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. et Mme [X] et de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

autoriser le demandeur à faire enlever, transférer ou séquestrer, tout véhicule meuble, objet mobilier garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix aux frais, risques et périls de M. et Mme [X] ;

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [X] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi , majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [X] à lui payer par provision la somme de 7 403,86 euros sauf à parfaire au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [X] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [X] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance réputée contradictoire du 13 février 2024, le juge des référés, a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2021 entre la société immobilière 3F, en qualité de mandataire de la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11], aux droits de laquelle se trouve désormais l’association solidarité habitat Ile-de-France en qualité de mandataire, et M. et Mme [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 8 octobre 2023 ;

constaté en conséquence que M. et Mme [X] occupent le logement situé [Adresse 4]) sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2023;

ordonné en conséquence à M. et Mme [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

dit que, à défaut pour M. et Mme [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

fixé l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par M. et Mme [X], depuis le 8 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail du 11 juin 2021 s’était poursuivi, ladite indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles et étant due au prorata temporis ;

condamné M. et Mme [X] à payer à la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11], la somme provisionnelle de 8 457,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 janvier 2024 (terme du mois de décembre 2023 inclus) assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

condamné M. et Mme [X] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle telle que fixée ci-dessus à compter de l’échéance du mois de janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

dit que l’indemnité d’occupation sera payable à terme échu et, au plus tard, le 1er du mois suivant ;

rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 7 août 2023 ;

Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 11 mars 2024, M. et Mme [X] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des chefs de son dispositif, sauf la mention relative au rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 29 août 2024, ils demandent à la cour de :

déclarer M. et Mme [X] recevables et bien fondés en l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions ;

débouter l’association Solidarité habitat Ile-de-France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

en conséquence,

sur la fin de non-recevoir soulevée en défense, rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l’association Solidarité habitat Ile-de-France ;

dire et juger recevable l’appel interjeté par les époux [X] à l’encontre de l’association Solidarité habitat Ile-de-France ;

sur le fond, infirmer en totalité l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne du 13 février 2024, dans toutes ses dispositions, notamment quant aux dispositions suivantes :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2021 entre la société immobilière 3F, en qualité de mandataire de la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11], aux droits de laquelle se trouve désormais l’association Solidarité habitat Ile-de-France en qualité de mandataire, et M. et Mme [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4]) sont réunies à la date du 8 octobre 2023 ;

constaté en conséquence que M. et Mme [X] occupent le logement situé [Adresse 3]) sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2023 ;

ordonné en conséquence à M. et Mme [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour M. et Mme [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

fixé l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par M. et Mme [X], depuis le 8 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail du 11 juin 2021 s’était poursuivi, ladite indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles et étant due au prorata temporis ;

condamné M. et Mme [X] à payer à la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11], la somme provisionnelle de 8 457,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 janvier 2024 (terme du mois de décembre 2023 inclus) assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

condamné M. et Mme [X] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle telle que fixée ci-dessus à compter de l’échéance du mois de janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

dit que l’indemnité d’occupation sera payable à terme échu et, au plus tard, le 1er du mois suivant ;

rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M M. et Mme [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 7 août 2023

rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

accorder à M. et Mme [X] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de leur dette locative, soit sur 36 mois, tels que prévus par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire ;

condamner l’association Solidarité habitat Ile-de-France à verser à M. et Mme [X] la somme de 2 160 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

assortir la présente décision de l’intérêt au taux légal.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 octobre 2024, l’association Solidarité habitat Ile-de-France en sa qualité de mandataire de la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11] demande à la cour, de :

recevoir l’association Solidarité habitat Ile-de-France en ses présentes écritures et la déclarer bien fondé ;

à titre principal, juger que l’ordonnance entreprise est rendue au profit de la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11] dont l’association solidarité habitat Ile-de-France est le mandataire depuis le 1er octobre 2023 ;

en conséquence, juger que l’association Solidarité habitat Ile-de-France ne peut être condamnée à quelque titre que ce soit ;

juger irrecevable l’appel interjeté à son encontre ;

à titre subsidiaire, rejeter la demande de délais tant en sa durée de 36 mois qu’en son principe faute pour M. et Mme [X] de démontrer leur capacité de tenir leurs engagements ;

débouter Mme et M. [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

confirmer l’ordonnance du 13 février 2024 en toutes ses dispositions ;

en tout état de cause, condamner Mme et M. [X] à payer à l’association Solidarité habitat Ile-de-France la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

condamner Mme et M. [X] aux entiers dépens, en ce compris le timbre de 225 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la recevabilité de l’appel dirigé contre l’association Solidarité habitat Ile-de-France

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Au visa de ce texte, l’intimée soutient que l’appel serait irrecevable comme dirigé contre l’association Solidarité habitat Ile-de-France, qui est uniquement mandataire du bailleur, et dont la condamnation à titre personnel ne peut être poursuivie. Elle soutient que l’appel aurait dû être dirigé contre le bailleur lui-même, à savoir la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11].

Cependant, il ressort du document intitulé 'mandat général de gestion immobilière’ que la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11] a donné mandat à l’association Solidarité habitat Ile-de-France de la représenter pour 'exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, assignations et citations devant les tribunaux’ (Etendue des pouvoirs. 10).

Ainsi, ce n’est pas en son nom propre, mais bien en sa qualité de représentant en justice du bailleur, conformément à son mandat, que l’association Solidarité habitat Ile de France 'en sa qualité de mandataire du bailleur’ a saisi seule le premier juge.

De la même manière, sous la dénomination d’association 'Solidarité habitat Ile-de-France en sa qualité de mandataire de la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11]' c’est bien le bailleur, représenté par son mandataire, qui a été intimé par les appelants.

Il ne saurait dès lors être exigé des appelants qu’ils intiment directement la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11] puisqu’il se déduit des motifs qui précèdent que cette société est régulièrement représentée par l’association Solidarité Ile-de-France, peu important que le bailleur soit intervenu volontairement, devant le premier juge, aux côtés de son mandataire.

Par conséquent, la demande tendant à voir déclarer l’appel irrecevable de ce fait sera rejetée.

Sur la demande de délais suspendant les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi […]. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au cas présent, pour obtenir l’infirmation de la décision en ce qu’elle autorise leur expulsion immédiate et le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de cette clause, les locataires font valoir leurs efforts de paiement dans le cadre d’un plan amiable d’apurement en cours, leur présence dans les lieux depuis 2021, leur situation familiale, des difficultés financières ponctuelles et des perspectives d’amélioration de celle-ci, M. [X] ayant retrouvé un emploi salarié stable.

Pour sa part, le bailleur conclut au rejet de la demande de délais de paiement au regard de l’absence de capacité des locataires à tenir leurs précédents engagements. Il sollicite leur limitation à une période de 18 mois s’ils devaient être accordés mais sans former de demande en ce sens à titre subsidiaire dans le dispositif de ses conclusions.

Or, au regard de la situation respective des parties et dans la mesure où il est établi que les appelants ont repris le paiement du loyer courant, outre 200 euros en sus pour apurer leur dette conformément à un plan d’apurement amiable, il convient de leur accorder des délais qui suspendront les effets de la clause résolutoire.

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle ordonne l’expulsion immédiate et complétée sur l’octroi de délais selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Parties essentiellement perdantes, Mme et M. [X] seront condamnés aux dépens de l’appel étant rappelé que ceux-ci sont définis par les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile sans qu’il appartienne à la cour d’y ajouter ou d’y retrancher.

La demande de l’intimée en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande tendant à voir déclarer l’appel irrecevable ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle autorise l’expulsion de M. et Mme [X] à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux, et l’infirme de ce chef;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que M. et Mme [X] pourront s’acquitter de la dette locative en 35 mensualités de 200 euros et une 36ème réglant le solde, dans la limite du montant total de celle-ci, le premier versement devant intervenir, en plus des loyers courants, avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

Suspend les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. et Mme [X] se libèrent de leur dette dans les conditions prévues ci-dessus et si le loyer courant augmenté des charges est payé pendant le cours de ce délai ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à son échéance, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. et Mme [X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 1] avec le concours de la force publique si nécessaire;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

M. et Mme [X] seront condamnés, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société d’économie mixte de la ville de [Localité 11] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamne M et Mme [X] aux dépens de l’appel ;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT