Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 17 MAI 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/17744 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIOYX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Septembre 2023 -Président du TJ de CRETEIL – RG n° 23/00834

APPELANTE

S.N.C. UNITED FRANCE 2019 A PROPCO II, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e François-genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat au barreau de PARIS, toque : R098

INTIMÉE

S.A.R.L. AE2B, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 24 novembre 2023 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 avril 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Rachel LE COTTY, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 1er décembre 2021, la société United France 2019 A Propco II a donné à bail à la société AE2B des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé à [Localité 5] (Val-de-Marne), [Adresse 6].

Des loyers étant demeurés impayés, la société United France 2019 A Propco II a fait délivrer, le 15 février 2023, à la société AE2B un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour la somme de 9.617,93 euros, puis l’a assignée, par acte du 26 avril 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement, par provision, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 septembre 2023, le premier juge a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 mars 2023 ;

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société AE2B et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7] à [Localité 5] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

condamné la société AE2B à payer à la société United France 2019 A Propco II la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société AE2B aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 2 novembre 2023, la société United France 2019 A Propco II a interjeté appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant dit n’y avoir lieu à référé sur ses autres demandes.

Dans ses dernières conclusions remises le 8 décembre 2023 et signifiées le 11 décembre suivant à l’intimée, la société United France 2019 demande à la cour de :

la recevoir en ses prétentions et les déclarer bien fondées ;

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 mars 2023 ;

ordonné l’expulsion de la société AE2B et de tout occupant de son chef des lieux loués ;

statué sur le sort des meubles ;

condamné la société AE2B au paiement d’une indemnité procédurale et aux dépens ;

réformer l’ordonnance pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

dire et juger que le dépôt de garantie à hauteur de 8.430,32 euros sera appréhendé par elle à titre d’indemnité ;

fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la société AE2B à la somme de 254,41 euros TTC, outre charges et augmentée de tous accessoires dudit loyer par jour de retard à compter du 16 mars 2023 et jusqu’au 24 novembre 2023, date d’établissement de l’état des lieux de sortie ;

condamner en tant que besoin la société AE2B au paiement provisionnel de ces indemnités, pour la période du 16 mars 2023 au 24 novembre 2023 ;

condamner la société AE2B au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

8.959,51 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 15 mars 2023 ;

les intérêts de retard majoré du 10% à titre de pénalité sur toute somme restant due, outre une somme forfaitaire de 150 euros ;

1.791,90 euros au titre de la clause pénale ;

condamner la société AE2B à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

condamner la société AE2B aux entiers dépens d’appel.

La société AE2B à qui la déclaration d’appel a été signifiée par acte du 24 novembre 2023, remis à l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 mars 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les demandes de provisions

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le dépôt de garantie

L’appelante sollicite la réformation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie. Elle demande donc que le dépôt de garantie d’un montant de 8.480,32 euros lui soit acquis en application de l’article 7.1 des conditions générales du bail à titre de premiers dommages et intérêts.

L’article 7.1 susvisé dispose notamment, que 'dans le cas de résiliation du bail, par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur au titre de premiers dommages et intérêts sans préjudices de tous autres. Il restera également acquis au bailleur en cas de congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime'.

Cependant, cette clause, qui sanctionne le preneur en cas d’inexécution de ses obligations à l’origine de la résiliation du bail, s’analyse en une clause pénale. Celle-ci étant susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil, la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse, telle que prévue à l’article 835, 2ème alinéa, du code de procédure civile. Il convient donc, confirmant l’ordonnance entreprise de ce chef, de rejeter la demande formulée au titre du dépôt de garantie.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

L’appelante sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle calculée en application de l’article 16 des conditions générales du bail, soit la somme journalière de 254,41 euros TTC en tenant compte d’un loyer trimestriel de 7.632,29 euros TTC.

Cet article énonce que 'dans toutes les hypothèses où le preneur se maintiendrait dans les locaux loués après l’expiration ou la résiliation du bail (…), le preneur sera redevable de plein droit jusqu’à la libération des locaux loués de tout occupant de son chef et de tout mobilier, et remise de la totalité des clés, (…) d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent prorata temporis à trois fois le montant du loyer en vigueur à la date de ladite expiration ou résiliation, exigible et calculée au jour le jour, en sus des charges et augmentée de tous accessoires dudit loyer'.

Si l’obligation de la société AE2B au paiement d’une indemnité d’occupation, contrepartie de son maintien sans droit ni titre dans les locaux loués, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à leur libération, ne se heurte à aucune contestation sérieuse, en revanche, la majoration contractuellement prévue de cette indemnité s’analyse également en une clause pénale, qui est susceptible d’être modérée par le juge du fond, de sorte que la demande formée à ce titre ne peut être accueillie en référé.

La société AE2B sera donc condamnée, par provision, à payer à la société appelante une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer majoré des taxes et charges depuis le 16 mars 2023 et jusqu’au 24 novembre 2023, date de départ de la société intimée des lieux loués ainsi que le reconnaît l’appelante, qui produit un procès-verbal de constat établi à cette date portant sur l’état des lieux de sortie contradictoire.

Sur l’arriéré locatif et la clause pénale

La société United France 2019 A Propco II sollicite la somme provisionnelle de 8.959,51 euros au titre de l’arriéré locatif à la date de la résiliation du bail sur lequel le premier juge a omis de statuer.

Au regard du décompte établi au 12 avril 2023, l’obligation de l’intimée au paiement de la somme susvisée correspondant à l’arriéré dû au 23 mars 2023, n’est pas sérieusement contestable. Il y a donc lieu de condamner la société AE2B au paiement de cette somme à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté à la date précitée.

La société United France 2019 A Propco II sollicite les intérêts de retard sur cette somme majorée de 10 % à titre de pénalité outre une somme forfaitaire de 150 euros. Elle se fonde sur l’article 14.1 des conditions générales, intitulé 'intérêts de retard', qui dispose que 'tout loyer ou somme due en application du bail qui ne serait pas payé au plus tard le jour de son exigibilité sera majoré de 10 % à titre de pénalité (calculée au jour le jour à partir de la date d’exigibilité de la somme principale considérée et payable avec ladite somme principale) et déclenchera l’exigibilité d’une somme forfaitaire de 150 euros due par le preneur au bailleur (…) Les intérêts de retard seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts selon l’article 1343-2 du code civil'.

Or, cette clause constituant une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces intérêts. La somme de 8.959,51 euros sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

La société United France 2019 A Propco II demande encore la somme de 1.791,90 euros au titre de la clause pénale stipulée à l’article 14.2 des conditions générales, qui prévoit qu''à défaut de toute somme due en vertu des présentes à son échéance et quinze jours après soit l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit signification au preneur d’un acte extrajudiciaire resté sans effet, valant mise en demeure, une majoration de 20 % des sommes dues sera appliquée de plein droit, et ce indépendamment des intérêts de retard, de tous dommages et intérêts et du jeu de la clause résolutoire'.

Cependant, la juridiction des référés n’ayant pas le pouvoir de minorer une clause pénale susceptible de présenter un caractère manifestement excessif, il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens d’appel seront supportés par la société AE2B restant débitrice envers la société United France 2019 A Propco II.

Il sera alloué à cette dernière la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance en ses dispositions dont il a été fait appel à l’exception de celles relatives au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une provision à valoir sur l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs infirmés,

Condamne la société AE2B à payer, à titre provisionnel, à la société United France 2019 A Propco II une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi depuis le 16 mars 2023 et jusqu’au 24 novembre 2023, date de libération des lieux ;

Condamne la société AE2B à payer, à titre provisionnel, à la société United France 2019 A Propco II la somme de 8.959,51 euros à valoir sur l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 23 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne la société AE2B aux dépens d’appel et à payer à la société United France 2019 A Propco II la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT