Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 6 novembre 2024, n° 21/22458

CA Paris
Confirmation 6 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Abus de droit dans la décision de l'assemblée générale
La cour a jugé que le changement d'usage du lot n°10 ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble et que l'assemblée générale n'était pas fondée à s'opposer à ce changement.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a confirmé que le syndicat des copropriétaires devait payer des frais irrépétibles à la propriétaire, en raison de sa victoire dans le litige.
Accepté
Responsabilité des parties perdantes pour les dépens
La cour a statué que le syndicat des copropriétaires, en tant que partie perdante, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 6 nov. 2024, n° 21/22458
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/22458
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric ALLERITOlivier FOURGEOTMarie-Laure FOUCHÉ
Cabinet(s) :	TBA
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 2 ], son syndic coopératif

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/22458 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4IM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Novembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 20/05053

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic coopératif, Madame [G] [P]

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant M^e Marie-Laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1429

INTIMEE

Madame [O] [W]

née le 21 février 1984 à [Localité 6] (Vietnam)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1369

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [A] [T] [I]

né le 28 juin 1957 à [Localité 8] (93)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant M^e Marie-Laure FOUCHÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1429

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [W] est propriétaire du lot n°10 dans l’immeuble sis [Adresse 2]. L’immeuble est une ancienne usine et a fait l’objet en 2010 et 2011 d’une réhabilitation complète et d’une mise en copropriété suivant règlement de copropriété en date du 19 janvier 2012.

Par exploit du 11 septembre 2020, Mme [W], a fait assigner le svndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic M. [F], devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de solliciter l’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2020 pour abus de droit.

Mme [W] fait valoir que cette résolution a été abusivement portée à l’ordre du jour de ladite assemblée générale puisqu’ayant trait au changement d’usage de son lot, pour le voir passer d’usage d’artisanat à celui d’habitation, ce qui ne relève pas du pouvoir d’appréciation de l’assemblée générale dès lors que le réglement de copropriété de l’immeuble ne définit pas la destination de l’immeuble comme exclusivement artisanale et n’empêche pas ce changement d’usage.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 septembre 2021, Mme [W] a demandé au tribunal de :

— dire et juger recevable et bien fondée l’action introduite par elle,

— constater l’inexactitude de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2020,

— constater que la décision de rejet de la demande de changement de destination constitue un abus de droit,

— prononcer la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2020,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] à régler à Mme [W] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et, partant, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens.

Par conclusions notifiées le 11 mai 2021, le svndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] a demandé au tribunal de :

— constater que Mme [W] a voté pour la résolution n°13 de l’assemblée de la copropriété qui s’est tenue le 11 septembre 2020 dont elle sollicite l’annulation,

— juger que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions d’une délibération de l’assemblée,

— déclarer Mme [W] irrecevable à agir en annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 11 septembre 2020 pour défaut de qualité à agir,

— à titre infiniment subsidiaire, débouter Mme [W] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [W] au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement du 2 novembre 2021, le jugement du tribunal judiciaire de Créteil a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], irrecevable à soulever la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [W],

— Prononcer l’annulation de la délibération de l’assemblée générale du 7 juillet 2020 portant rejet de la résolution numéro 13,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à Mme [W] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— constaté l’exécution provisoire de plein droit de la décision,

— Rejeté le surplus des demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 décembre 2021.

Par conclusions du 29 mars 2022, M. [I] est intervenu volontairement à la procédure, étant copropriétaire de l’immeuble du [Adresse 2].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 15 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], appelant, invite la cour, au visa de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— juger que l’immeuble du [Adresse 2] fait l’objet d’un règlement de copropriété qui précise, en sa clause relative à la destination de l’immeuble, que les lots de ce dernier seront à usage d’artisanat, à l’exclusion des lots n°15 et 16, à usage d’habitation, de sorte que le lot n°10 est lui aussi à usage d’artisanat,

— juger que le lot n°10 ne pourrait être affecté à l’habitation que moyennant une autorisation donnée en assemblée générale à l’unanimité de tous les copropriétaires de l’immeuble,

— juger, en conséquence, que la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2020 est parfaitement régulière,

en conséquence,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [W] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [W] aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Allerit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 29 mars 2022 par lesquelles M. [I], intervenant volontaire, invite la cour, au visa des articles 554 du code civil et 8 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— le déclarer recevable et bien fondé en son intervention volontaire,

— juger, en conséquence, que la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2020 est parfaitement régulière,

en conséquence,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [W] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Allerit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 14 juin 2022 par lesquelles Mme [W], intimée, invite la cour, à :

— confirmer le jugement dont appel,

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires à soulever la fin de non recevoir tiré du défaut de qualité à agir de Mme [W],

— constater l’inexactitude de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2020,

— constater que la décision de rejet de la demande de changement de destination constitue un abus de droit,

— prononcer la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2020 tenue par les copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2],

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à régler à Mme [W] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

L’intervention volontaire de M. [I] aux cotés du syndicat des copropriétaires par voie de conclusions notifiées le 22 mars 2022 est régulière et n’est pas contestée : en conséquence, la demande tendant à voir déclarer recevable cette intervention est sans objet ;

Par ailleurs, le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a dit recevable la demande en annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2020 querellée ; il n’y a lieu pour la cour à statuer sur ce point.

Sur la demande en annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2020 :

En application de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, le copropriétaire est titulaire, en principe, sur sa partie privative d’un droit de propriété absolu, lui conférant la possibilité d’en disposer et d’en jouir comme bon lui semble. Cette liberté d’usage et de jouissance est néanmoins tempérée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble, c’est-à-dire sa destination.

Et l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 affirme ainsi que le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, à condition qu’elles soient justifiées par la destination de l’immeuble.

Il sera ajouté que le règlement de copropriété a une nature conventionnelle et que sa violation engage la responsabilité contractuelle du copropriétaire contrevenant.

Selon l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable à l’espèce :

'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers

des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à

l’article 25 d ;

En l’espèce, l’ensemble immobilier dont s’agit est décrit en page 7 du règlement de copropriété pris en son chapitre I, section I ainsi :

«Un ensemble immobilier comprenant deux bâtiments nommés respectivement « bâtiment A» et «Bâtiment B» et cinq emplacements de stationnement attenants au bâtiment A.

— Le bâtiment A est situé à gauche en façade sur le [Adresse 7] et est composé d’un seul rez-de-chaussée surélevé.

Ce bâtiment sera divisé en deux (2) lots à destination d’artisanat situés au rez-de-chaussée. – Le bâtiment B est situé à droite en façade sur le passage [V] et est élevé sur rez-de-chaussée en partie de deux et trois niveaux côté Passage [V] et du seul rez-de-chaussée côté voie du RER.

Ce bâtiment est divisé en cinq (5) lots à destination d’artisanat et deux (2) lots à destination

d’habitation, répartis comme suit :

— Au rez-de-chaussée : deux lots à destination d’artisanat

— Au premier étage : deux lots à destination d’artisanat

— Au deuxième étage : un lot à destination d’artisanat et un lot à destination d’habitation

— Au troisième étage : un lot à destination d’habitation.

Un escalier dessert ces différents niveaux.

— Allées de circulation donnant accès aux bâtiments et cinq emplacements de parking extérieur attenant au bâtiment A, faisant face au passage [V].

Cet ensemble immobilier est à destination « artisanat et habitation».

Par ailleurs et concernant la destination dudit ensemble immobilier il est expressément mentionné en partie II, chapitre IV, section II du réglement de copropriété pris en page 23 :

«Les bâtiments de l’ensemble immobilier ont la destination suivante :

Le bâtiment A est destiné à l’exercice d’activités artisanales (ateliers)

Le bâtiment B est destiné à l’exercice d’activités artisanales, à l’exception des lots numéros 15 et 16 dont la destination est l’habitation ».

En l’espèce la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 juillet 2020 querellée est ainsi rédigée :

«13- Changement d’usage du lot n°10, contraire à la destination de l’immeuble et à l’état descriptif de division

Unanimité de l’article 26 / clé de répartition : charges générales

Le règlement de copropriété stipule que la destination dudit lot ainsi que celle de l’immeuble est l’artisanat (cf PJ « reglt copro p.17-23 »). Le changement d’usage du lot modifie la destination de l’immeuble (qui, majoritairement à usage d’activités en millièmes, devient majoritairement à usage d’habitation) et entraîne une modification du règlement de copropriété, qui doit être votée à l’unanimité.

Résolution : l’assemblée approuve le changement de l’usage du lot n°10 et donc de la destination de l’immeuble fixés par le règlement de copropriété et donne son accord pour procéder à la modification de ce dernier en ce sens.

Pour 3 votes soit 316.0 tantièmes sur 881.0 soit 35,87 %

Contre 4 votes soit 482.0 tantièmes sur 881.0 soit 54,71 %

Abstention 1 vote soit 83.0 tantièmes sur 881.0 soit 9,42 %

Total : 8 votes soit 881.0 tantièmes sur 881.0 soit 100,00 %

Se sont abstenus : [S] [H] (83.0)

Ont voté pour : [J] et [X] [B] [E] (103.0), [W] (137.0) et [G] [P] (76.0)

Résolution rejetée».

Il apparaît donc que lors de l’assemblée générale du mardi 7 juillet 2020, les copropriétaires ont rejeté la résolution n°13 intitulée 'Changement d’usage du lot n°10, contraire à la destination de l’immeuble et à l’état descriptif de division", soumise à leur approbation unanime sur le fondement de l’article 26 précité de la loi ;

Or, et ainsi que l’a justement rappelé le tribunal, l’état descriptif de division prévoit que la destination du lot 10 est l’artisanat alors qu’au sein du même bâtiment, celle des lots 15 et 16 est l’habitation ; il s’ensuit que l’immeuble a une affectation mixte, à la fois dédiée à l’artisanat et à l’habitation et ce, conformément à la mention qui figure à l’état descriptif de division telle qu’énoncée : «Cet ensemble immobilier est à destination «artisanat et habitation».

Ainsi, et dès lors que le changement d’affectation du lot n°10 s’effectue dans le respect des dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 c’est à dire sans engendrer de nuisances particulières aux autres copropriétaires et n’est pas prohibé par le règlement de copropriété, ou dès lors que ce changement ne se révèle pas contraire à la destination mixte de l’immeuble, il apparaît que l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas fondée à s’opposer au changement d’affectation du lot n° 10 au motif que la modification de l’affectation de l’usage d’un lot devrait être soumise à l’approbation préalable et unanime des copropriétaires réunis en assemblée générale.

En effet, il sera rappelé que par application combinée des articles 8, 9 et 26 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le changement d’usage n’est pas subordonné à une décision d’assemblée générale des copropriétaires dans la mesure où il n’a pas d’incidence sur la destination de l’immeuble et qu’il ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (Cass.3 civ. 20/01/2004 n°02-17120).

Tel est bien le cas de l’espèce, l’immeuble étant à destination mixte d’artisanat et habitation sans prévoir aucun usage exclusif et /ou restrictif attaché à certains lots, la simple mention de leur usage à titre d’artisanat ou d’habitation à l’état descriptif de division n’ayant dès lors qu’une valeur indicative faute de mentionner expressément un usage qui en serait prohibé ;

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la délibération de l’assemblée générale du 7 juillet 2020 tenue par les copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2]) portant rejet de la résolution numéro13 pour violation des dispositions d’ordre public des articles 8 et 9 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que le syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 2] et M. [I], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à Mme [W] la somme supplémentaire de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 2] et M. [I] à payer la somme de 2.000 euros à Mme [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 2] et M.[A] [I] aux dépens d’appel ;

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE