RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 278/2024, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/05045 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNWK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 février 2022- Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) – RG n° 21/03392

APPELANTE

S.A.R.L. (S.A.S.U.) ZARA HOME FRANCE

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 488 000 969

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque : P0241

Assistée de M^e Charles-Edouard BRAULT du cabinet BRAULT & Associés, avocat au barreau de Paris, toque : J0082

INTIMÉE

S.A. GECINA

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 592 014 476

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de Paris, toque : L0044

Assistée de M^e Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA-CGR avocats, avocat au barreau de Paris, toque : P238, substituée par sa collaboratrice M^e Marie-Lise TURPIN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2006, la société des immeubles de France, aux droits de laquelle est venue la société Gecina, a donné à bail commercial, sous condition suspensive, à la société Zara Home France, pour l’exercice d’une activité «A titre principal : équipement et décoration de la maison et à titre accessoire : équipement de la personne et notamment parfums et cosmétiques, articles de papeterie, librairie et jouets », des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de douze ans à compter de la date de mise à disposition du local, soit le 6 juillet 2006 selon avenant n° 1 en date du 15 février 2007, moyennant un loyer annuel de 420.000 euros hors taxes et charges, ramené à 375.000 euros la première année et 400.000 euros la deuxième année, avant d’être porté de manière définitive à la somme de 460.000 euros à compter de la septième année dès que le chiffre d’affaires hors taxes annuel du preneur aura franchi le seuil de 3.000.000 euros.

Par avenants n° 2 en date du 14 février 2008, n° 3 du 30 juin 2009 et n° 4 du 3 mars 2017, les parties ont convenu, d’une part, d’étendre l’assiette du bail à divers locaux à usages de réserves situés au premier sous-sol, moyennant une augmentation du loyer annuel en principal de 15.800 euros hors taxes et, à compter de la septième année, moyennant un loyer annuel porté à 475.800 euros hors taxes et hors charges dès que le chiffre d’affaires hors taxes annuel aura franchi le seuil de 3.000.000 euros, d’autre part, de substituer l’indice des loyers commerciaux à compter du 6 juillet 2009 à l’indice du coût de la construction dans le calcul du loyer indexé, le loyer étant porté, à compter de la septième année, à 544.026,58 euros hors taxes et hors charges dès que le chiffre d’affaires hors taxes annuel aura franchi le seuil de 3.590.000 euros, de troisième part d’étendre l’assiette du bail à compter du 6 mars 2017 à la réserve n° 1 bis en sous-sol, moyennant un loyer annuel en principal porté à compter du 1er mars 2017 à la somme de 548.195,76 euros et de permettre au preneur de réaliser dans les lieux loués un certain nombre de prestations de vente en ligne.

Par acte extrajudiciaire en date du 7 décembre 2018, la société bailleresse a fait signifier à la société Zara un congé sans renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 30 juin 2019.

Par ordonnance du 28 novembre 2019, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de recevoir un avis sur les indemnités d’éviction et d’occupation découlant du refus de renouvellement.

Par exploit d’huissier en date du 16 juin 2020, la société Gecina a notifié à la société Zara l’exercice de son droit de repentir et offert le renouvellement du bail pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel en principal de 740.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 30 octobre 2020, l’expert judiciaire, après redéfinition des termes de sa mission, a déposé son rapport dans lequel il estime l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1er juillet 2019 jusqu’au 15 juin 2020, à la somme de 639.205 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 décembre 2020, la société Gecina a notifié à la société Zara un mémoire préalable, pour voir fixer le prix du bail renouvelé au 16 juin 2020 à la somme annuelle en principal de 885.500 euros hors taxes et charges, puis par assignation en date du 25 février 2021, il a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris dans les termes de son mémoire préalable.

Par jugement du 7 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rappelé par l’effet de l’exercice par la société Gecina de son droit de repentir le 16 juin 2020, le principe du renouvellement du bail la liant à la société Zara Home France à compter de cette date ;

— fixé à la somme de 740.680 euros en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 16 juin 2020, le prix du bail renouvelé et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur chaque échéance contractuelle pour les loyers échus à compter du 16 juin 2020 ;

— dit n’y avoir lieu à capitalisation ;

— débouté la société Zara Home France de sa demande d’une expertise judiciaire ;

— partagé les dépens par moitié entre les parties ;

— rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration d’appel du 4 mars 2022, la société Zara Home France a interjeté appel total du jugement.

Par conclusions déposées le 31 août 2022, la société Gecina a interjeté appel incident partiel du jugement.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 28 décembre 2023, la société Zara Home France, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

— recevoir la société Zara Home France en son appel et le déclarer bien-fondé ;

y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

— juger, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et la jurisprudence établie de la Cour de cassation, que la valeur locative doit être appréciée à la date du renouvellement en tenant compte de l’ensemble des paramètres requis, pouvant impliquer une valeur locative inférieure au dernier loyer contractuel ;

En conséquence :

— désigner un expert avec mission d’usage afin d’apprécier la valeur locative au 16 juin 2020 selon les critères relevant des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et des articles R. 145-2 et suivants du code de commerce,

— fixer le montant du loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L. 145-57 du code de commerce ;

— dire que la provision à valoir sur les frais de l’expertise incombera à la Société Gecina, demanderesse initiale à la procédure de fixation du loyer de renouvellement ;

Subsidiairement et si une mesure d’instruction n’était pas ordonnée :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 16 juin 2020 à la somme annuelle en principal de 467.230 € ;

— fixer à titre subsidiaire le montant du loyer du bail renouvelé au 16 juin 2020 à la somme maximum annuelle en principal de 597.706 € ;

— dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout loyer trop perçu, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter en tout état de cause la société Gecina de ses demandes et prétentions ;

— condamner la société Gecina au paiement de la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Gecina aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Allerit, Membre de la Selarl T.B.A., admis à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Zara Home France fait valoir :

— Sur la demande d’expertise judiciaire, que la valeur locative doit s’apprécier à la date du renouvellement, soit au 16 juin 2020, après le premier confinement, et non pas au 1er juillet 2019, date de l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal ; qu’en conséquence un nouvel expert doit être désigné pour apprécier cette valeur locative au 16 juin 2020 ;

— Sur les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé :

Sur les surfaces pondérées, que la pondération proposée par Mme [T] [R], l’expert judiciaire, doit être réajustée, que la surface pondérée de 279,50 m2 proposée par le rapport d’expertise de Mme [G], qui correspond aux critères de la Charte de l’Expertise, serait à retenir en lieu et place de la surface pondérée de 300 m2 proposée par l’expert judiciaire ;

Sur le prix unitaire, que rien ne permet de justifier le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire et repris par le jugement, puisque la valeur locative au 16 juin 2020, en période de crise sanitaire, ne peut s’apprécier sur la base d’un rapport d’analyse de la valeur locative au 1er juillet 2019, que le rapport de l’expert judiciaire contenait des références à des locaux non-comparables en termes de surface, de pondération ou d’implantation, ainsi que des références concernant des loyers décapitalisés, soit des références plus élevées, que le prix unitaire de 2.000 €/m2 proposé par le rapport d’expertise de M. [I], expert amiable de la société Zara, est à retenir à la place de celui de 2.500 €/m2 proposé par l’expert judiciaire et qu’en conséquence, la valeur locative brute s’élève à un maximum de 279,5 x 2000 €, soit 559.000 € ;

— Sur la valeur locative corrigée :

Sur les facteurs de minoration, que le remboursement de la taxe foncière constitue le transfert d’une obligation qui incombe théoriquement au bailleur et qui doit faire l’objet d’une déduction de la valeur locative et le jugement sera confirmé de ce chef, que les travaux de mise en conformité incombent en théorie au bailleur conformément à l’obligation de délivrance de la chose louée aussi le jugement sera réformé en ce qu’il a refusé d’appliquer un abattement sur ce point ;

Sur les facteurs de majoration, que la faculté de cession et de sous-location reconnue au preneur est circonscrite aux sociétés du groupe Inditex et s’accompagne d’une forte majoration du loyer qui ne peut justifier une quelconque majoration de la valeur locative, que la faculté d’exercer des prestations de vente en ligne ne représente qu’une adaptation prévue par le bail à l’évolution des usages occasionnée notamment par la crise sanitaire dont il ne saurait en découler une quelconque majoration de la valeur locative ;

Sur l’accession des travaux et aménagements du locataire, que les parties ont convenu que l’ensemble des travaux et améliorations feront accession au bailleur « lors du départ du preneur », soit en fin de jouissance, qu’ainsi, l’ensemble des travaux réalisés par la société Zara ne peut en aucun cas être valorisé dans l’estimation du loyer, ce qui justifie un abattement forfaitaire de la valeur locative, que le jugement doit être réformé en ce qu’il n’a pas retenu un abattement forfaitaire de minimum 10 % et la demande de majoration de la valeur locative sur ce fondement formulée par la société Gecina doit être rejetée, qu’en conséquence, la valeur locative corrigée et le loyer du bail renouvelé devraient s’élever à 467.203 €, ou subsidiairement à 597.706 €.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 29 mai 2024, la société Gecina, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 février 2022 en ce qu’il a :

— rappelé que du fait de l’exercice par la société Gecina de son droit de repentir, le renouvellement du bail la liant à la société Zara Home France est intervenu à la date du 16 juin 2020 ;

— débouté la société Zara Home France de sa demande d’expertise judiciaire et, à titre subsidiaire, si la Cour devait réformer le jugement sur ce point et faire droit à la demande de la société Zara Home France au titre d’une nouvelle mesure d’expertise, juger que le coût de ladite expertise sera supporté par la société Zara Home France ;

— l’infirmer en ce qu’il a fixé le montant du loyer annuel à la somme de 740.680 € en principal, hors taxes et hors charges ;

Statuant à nouveau sur ce point :

— fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 885.500 € hors taxes et hors charges ;

— débouter la société Zara Home France de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société Zara Home France au paiement d’une indemnité de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP AFG conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.A Gecina oppose :

— Sur les éléments permettant la fixation du loyer du bail renouvelé au 16 juin 2020, qu’aucun élément défavorable lié à la situation des locaux n’a été retenu par les experts Mme [G] et M. [I], que la qualité exceptionnelle des locaux doit également être retenue dans le cadre de la fixation du loyer et de l’estimation de la valeur locative ;

— Sur la fixation du loyer,

Sur les surfaces pondérées, que Mme [G], expert, a retenu, sans justification valable, des surfaces et des coefficients différents de ceux retenus par l’expert judiciaire désigné par le tribunal, et qui ne correspondent pas à la réalité des locaux, que la surface à retenir est celle de 308 m2 ;

Sur le prix unitaire, que la valeur locative doit être fonction d’un panachage entre valeurs judiciaires, valeurs de renouvellements amiables et valeurs de marché incluant la décapitalisation, que, pour la détermination des prix couramment pratiqués dans le voisinage, ne peuvent être écartées les références à des boutiques de surface plus réduites ou situées à des emplacements prétendument de meilleure commercialité, que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu le prix unitaire de 2.500 €/m2 proposé par l’expert judiciaire, qui reflète les prix unitaires couramment pratiqués dans ce secteur ;

Sur les facteurs de minoration, qu’il appartient aux juges du fond d’apprécier la valeur locative en suivant la méthode qui leur paraît la plus appropriée, cette question n’étant pas clairement fixée par la jurisprudence, que, dans certaines décisions, la déduction de la taxe foncière n’a pas été admise lorsque le remboursement constitue un usage, notamment au regard de l’activité exercée par le locataire, qu’il n’est nullement démontré que, compte tenu de ces usages, l’impôt foncier serait une charge exorbitante du droit commun pour le preneur ; que la clause par laquelle le preneur prend en charge les travaux de mise en conformité, hors travaux de l’article 606 du code civil qui sont les plus onéreux, est d’usage pour ce type d’emplacement, qu’en tout état de cause, le bail contient des clauses particulièrement favorables au preneur qui compensent la prise en charge par ce dernier des travaux de mise en conformité, que le tribunal a justement retenu que la société Zara ne démontre pas que la prise en charge des travaux se soit faite sans contrepartie pour le preneur, compte tenu de ces clauses favorables ;

Sur les facteurs de majoration, que l’augmentation du loyer prévue contractuellement n’est pas causée par la cession ou la sous-location mais par l’adjonction d’activités, que les facultés de cession, de sous-location et de prestations en ligne reconnues au preneur représentent des avantages justifiant une majoration minimale de 15 % de la valeur locative, que la faculté d’exercer des prestations de vente en ligne ne correspond pas à une évolution de l’activité du preneur en lien avec la crise sanitaire, puisque négociée bien avant et exercée non pas par le preneur mais par un tiers ;

Sur l’accession des travaux et aménagements du locataire, qu’une clause d’accession en fin de jouissance constitue un avantage pour le preneur en ce que, d’une part, le bailleur ne peut invoquer les travaux du preneur comme motif de déplafonnement, d’autre part, ces travaux ne peuvent être pris en compte pour la fixation de la valeur locative du bail renouvelé quand bien même elle s’en trouverait accrue, que ces avantages justifient l’application d’une majoration sur la valeur locative et non un abattement, que le preneur n’apporte aucun élément de preuve quant à l’allégation que les locaux loués seraient désormais en meilleur état qu’il ne l’étaient lors de la prise du bail, que le bailleur a pris en charge les travaux de mise de plain-pied du local et a consenti une progressivité du loyer sur les trois premières années du bail, outre la franchise de deux mois de loyer, qu’en tout état de cause, l’abattement sollicité par le preneur à hauteur de 10 % de la valeur locative correspond à un bail de locaux « bruts de béton », ce qui n’est pas le cas en l’espèce, qu’ainsi toute demande d’abattement de ce chef doit être rejetée ;

— Sur le rejet de la demande d’expertise, que malgré le rapport de Mme [G], le preneur est défaillant à démontrer la baisse de la valeur locative entre le 1er juillet 2019 et le 16 juin 2020, que le bailleur a en revanche démontré que la commercialité du secteur n’a pas été impactée par la crise sanitaire, ce dont témoigne notamment l’ouverture des boutiques Ikea et H&M en 2021 dans le quartier, que malgré les craintes exprimées, il n’y a pas eu d’impact de la crise sanitaire sur les valeurs locatives, que la demande de nouvelle expertise formulée par le preneur ne peut qu’être rejetée et, qu’en tout état de cause, s’il y était fait droit, les frais d’expertise devraient être supportés par le preneur.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Ces points n’étant pas discutés en cause d’appel et tels que rappelés par le premier juge, il est constant que le bail a été renouvelé à la date du 16 juin 2020, suite à l’exercice de son droit de repentir par la société Gecina et, qu’au regard des termes de l’article 4.4 du bail en date du 7 avril 2006, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R. 146-6 du même code énonce que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R. 145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents, qu’à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence et que toutes les références proposées comportent, pour chaque local, son adresse, sa description succincte et sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R. 145-8 énonce notamment que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. En outre, les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Il est constant que l’appréciation de la valeur locative du bail renouvelée doit être faite au jour du renouvellement. Il est tout aussi constant que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Au cas d’espèce, l’expert judiciaire, missionné à l’origine pour déterminer les montants de l’indemnité d’éviction due par le bailleur et de l’indemnité d’occupation due par le preneur suite au congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction délivré, a déposé son rapport le 30 octobre 2020 postérieurement à l’exercice de son droit de repentir par le bailleur et évalué, en conséquence, le seul montant de l’indemnité d’occupation qui, comme il le souligne, doit correspondre conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce à la valeur locative en renouvellement à la date d’effet du congé, soit au 1er juillet 2019.

La société Zara Home France, qui soutient que la date d’estimation faite par l’expert est trop lointaine de la date de renouvellement du bail, postérieure de surcroît aux premières mesures de confinement rendues nécessaire par la crise sanitaire de 2020, sollicite le prononcé d’une expertise judiciaire.

Cependant, l’appelante verse, notamment, aux débats deux rapports d’expert concernant les locaux litigieux, élaborés à sa demande, celui de M. [I] en date du 26 mai 2020 et celui de Mme [G] en date de janvier 2023 dont la mission a porté spécifiquement sur l’estimation de la valeur locative au 16 juin 2020 et qui a examiné « le niveau des valeurs résultant des transactions intervenues durant » la période du premier confinement, un autre rapport d’expertise judiciaire concernant des locaux commerciaux situés [Adresse 1] déposé le 6 novembre 2020, outre une présentation faite par deux experts immobiliers en janvier 2022 sur le thème du « Marché immobilier en 2022 – Commerces » intégrant les conséquences de la crise sanitaire sur ce secteur économique.

En outre, sur la période de référence, la durée totale de fermeture des commerces non essentiels décrétées par le gouvernement a été de moins de deux mois, soit de la mi-mars 2020 au début du mois de juin 2020, de sorte qu’il ne peut être considéré que cette sujétion, qui a affecté l’ensemble des commerces au plan national, soit liée à l’emplacement des locaux litigieux au sens de l’article R. 145-6 précité et ait entraîné une modification des facteurs locaux de commercialité.

Au demeurant, l’appelante ne caractérise pas l’impact négatif sur son propre commerce des facteurs locaux de commercialité, au jour du renouvellement du bail soit le 16 juin 2020, dans la mesure où ne sont fournies que des données comptables de surcroît arrêtées au mois de septembre 2019.

Enfin, les pièces versées par l’appelante ont été soumises à débat contradictoire et, notamment, le rapport de Mme [G], sur lequel le bailleur, qui n’a produit aucun document technique sur l’appréciation de la valeur locative, a pu faire valoir ses observations.

Ces éléments apparaissent donc suffisants pour statuer sans qu’il ne soit nécessaire de recourir à une nouvelle mesure d’expertise judiciaire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ce chef.

Sur la valeur locative

La cour renvoie aux motifs détaillés du premier juge s’agissant de la description des locaux et des caractéristiques de l’immeuble, du quartier où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée s’agissant notamment d’une implantation au sein du quartier central des affaires et d’un classement « zone touristique internationale », ainsi qu’aux clauses et conditions du bail.

Sur les surfaces

Les trois experts ayant eu à déterminer la surface pondérée des locaux litigieux ont pris pour base de travail les plans métrés de l’immeuble réalisés par le cabinet de géomètre expert [Z] [P], point qui n’est pas discuté.

Par ailleurs, pour déterminer la surface pondérée, ils ont appliqué les coefficients de la méthode retenue pour les boutiques jusqu’à 600 m² – méthode pour le centre-ville ' point qui n’est pas davantage discuté.

En revanche, la société Zara France Home et la société Gecina divergent sur la surface pondérée. Mme [T] [R], expert judiciaire, a retenu une surface pondérée arrondie à 300 m²P, M. [I] une surface pondéré de 296,5 m²P et Mme [G] une surface pondérée de 279,5 m²P.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et retenu, par voie de conséquence, les surfaces pondérées telles que calculées par l’expert judiciaire arrondie à 300 m²P. Il sera simplement ajouté les points suivants :

— la société Zara Home France soutient devant la cour que doit être retenu le calcul opéré par Mme . [G] au motif qu’elle propose une pondération correspondant aux critères de la charte de l’expertise et renvoie sans autre moyen développée à la page 22 du rapport de l’expert où sont explicités et justifiés les coefficients retenus. Cependant, sur le premier point, la cour observe que les trois experts se sont référés à ladite charte, que ce seul motif général est donc inopérant et, sur le second point, que l’expert n’évoque pas particulièrement la rotonde, que le coefficient de 0,75 retenu pour la zone 2 de la [Adresse 10] en rez-de-chaussée au motif d’une configuration irrégulière et entravée par un élément de structure massif n’est pas particulièrement visible sur les photographies annexés au rapport et il n’est pas démontré qu’il soit de nature à entraver la fluidité de la circulation au sein des espaces de vente, que l’expert ne retient pas d’effet bandeau au premier étage au motif que « les caractéristiques de la façade ne répondent pas aux critères requis pour une telle évaluation » sans caractériser l’impact de ces caractéristiques sur le niveau d’éclairage naturel en premier ou second jour, critère pris en compte dans l’effet bandeau ;

— la société Gecina soutient qu’il a lieu pour la Rotonde de retenir une zone d’angle pour toute la surface, soit 46,30 M² auquel sera appliqué le coefficient de 1,2 aux motifs qu’il s’agit d’une rotonde exceptionnelle qui permet à cette zone de vente de bénéficier d’un bon éclairage naturel et d’une très bonne visibilité depuis le trottoir. Ce moyen, qui revient à faire fi du calcul de la zone d’angle et n’est donc pas conforme aux préconisations de la Charte de l’expertise immobilière, dont l’application au cas d’espèce n’est pas contestée par la société Gécina, n’est pas opérant alors qu’il a été tenu compte des qualités de cet ouvrage dans le coefficient retenu et non discuté ;

— concernant le premier étage, la société Gecina soutient que doit être retenue une zone de vente « Rotonde » de 46,30 m² à laquelle doivent être appliqués un coefficient de 0,60 et un coefficient de 0,5 pour le surplus soit 65,7 m² et fait reproche à l’expert d’avoir globalisé la zone de vente à plus ou moins de 5 m de la façade sans distinction. Cependant, contrairement à ce que soutient le bailleur, la méthodologie de calcul retenue par l’expert judiciaire est conforme aux préconisations de la Charte qui ne distingue pas d’effet d’angle en 1er étage mais retient l’effet bandeau résultant de la luminosité de la zone de vente et, au cas d’espèce, l’expert a appliqué sur toute cette zone de 112 m² le coefficient de 0,5 maximum préconisé par la Charte.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu une surface pondérée de 300 m²P et non 308 m²/P comme mentionné par erreur dans les motifs du jugement et retenu par le bailleur dans ses conclusions.

Sur le prix unitaire

Il est constant que la valeur locative doit être déterminée au jour du renouvellement et que, de ce fait, les références postérieures à la date du 16 juin 2020 sont inopérantes.

Les parties s’opposent essentiellement sur la prise en compte par l’expert judiciaire des références portant sur des loyers décapitalisés c’est-à-dire réintégrant le droit au bail et le droit d’entrée.

Contrairement à ce que soutient la société Gecina, si l’article L. 145-33 susvisé fait référence aux prix du voisinage, lesquels peuvent inclure les loyers décapitalisés qui reflètent le supplément de prix qu’est prêt à payer un preneur pour accéder à l’emplacement déterminant ainsi son attractivité, ils ne doivent néanmoins pas être intégrés dans la détermination de la valeur locative en ce qu’il ne s’agit pas d’un complément de loyer mais d’une immobilisation que le preneur pourra récupérer lors de la vente de son fonds de commerce ou de la cession de son droit au bail. Ainsi, seul le loyer facial doit prévaloir.

Sur les loyers faciaux, l’expert judiciaire a recensé :

—  14 renouvellements de bail, avec des prix unitaires compris en 752 €/m² et 3.183 €/m², pour des surfaces entre 31 m² et 661 m²et des dates de renouvellement entre 2010 et 2020 ;

—  12 locations nouvelles, avec des prix unitaires compris en 550 €/m² et 3.419 €/m², pour des surfaces entre 37 m² et 783m² et des dates de renouvellement entre 2012 et 2019 ;

—  4 décisions judiciaires, avec des prix unitaires compris en 1.424 €/m² et 2.506 €/m², pour des surfaces entre 83 m² et 632,6 m² et des dates de renouvellement entre 2009 et 2014.

M. [I] a relevé :

—  3 renouvellements de bail, avec des prix unitaires compris en 1.523 €/m² et 1.940 €/m², pour des surfaces entre 156 m² et 661m² et des dates de renouvellement entre 2011 et 2014 ;

—  7 locations nouvelles, avec des prix unitaires compris en 1.470 €/m² et 3.708 €/m², pour des surfaces entre 34 m² et 783m² et des dates de renouvellement entre 2010 et 2016 ;

—  3 décisions judiciaires, avec des prix unitaires compris en 1.424 €/m² et 2.506 €/m², pour des surfaces entre 21,26 m² et 632,6m² et des dates de renouvellement entre 2010 et 2014.

M. [O] a cité :

— [Adresse 1], un loyer renouvelé en 2014 à un prix unitaire 1.861 € m²B pour 231 m² ;

— [Adresse 6] :

—  1 renouvellement de bail en 2015 au prix unitaire de 1.361 €/m² pour une surface de 41,60 m² ;

—  3 locations nouvelles, avec des prix unitaires compris en 1.470 €/m² et 3.708 €/m², pour des surfaces entre 117 m² et 202 m² et des dates de renouvellement entre 2016 et 2018 ;

— [Adresse 9] 1 renouvellement de bail en 2017 au prix unitaires de 2.844 €/m² pour une surface de 50,99 m² ;

— dans un rayon de 250 m [par rapport au [Adresse 1]] :

—  4 renouvellements de bail, avec des prix unitaires compris en 526 €/m² et 4.200 €/m², pour des surfaces entre 54,19 m² et 256,77 m² et des dates de renouvellement entre 2015 et 2016 ;

—  5 locations nouvelles, avec des prix unitaires compris en 720 €/m² et 7.895 €/m², pour des surfaces entre 59,37 m² et 208 m² et des dates de renouvellement entre 2015 et 2019 ;

Mme [G] a fait référence à :

—  3 renouvellements de bail, avec des prix unitaires compris en 1.412 €/m² et 2.025 €/m², pour des surfaces entre 167,5 m² et 256,77m² et des dates de renouvellement entre 2016 et 2017 ;

—  5 locations nouvelles, avec des prix unitaires compris en 1.010 €/m² et 2.552 €/m², pour des surfaces entre 135 m² et 431m² et des dates de renouvellement entre 2017 et 2019.

Conformément aux dispositions de l’article R. 145-7 susvisé et au regard des références rappelées, des caractéristiques du bâtiment accueillant les locaux litigieux, inscrit à l’inventaire supplémentaire des bâtiments historiques, de l’aménagement de ces derniers et de l’activité d’équipement de la maison y exercée, de son implantation à l’angle de la [Adresse 10] et des caractéristiques du quartier très recherché entre les secteurs d’Opéra et de [Localité 7], situés dans la Zti Haussmann permettant une ouverture le dimanche et en soirée toute l’année, de la forte commercialité environnante avec notamment de nombreux commerces dédiés notamment à l’équipement de la maison, c’est par motifs pertinents que le premier juge a retenu la valeur unitaire de 2.500 €/m².

Sur les facteurs de minoration et de majoration

Au cas d’espèce, le bail comporte de nombreuses clauses exorbitantes de droit commun en faveur de chacune des parties.

En effet, le preneur bénéficie de la faculté de céder le droit au bail dans le fonds de commerce au bénéfice des sociétés du groupe Inditex et ces dernières se sont vues autorisées à exercer une activité de prestations de vente en ligne alors qu’elles sont tierces au contrat.

A l’inverse, le bailleur fait peser sur le preneur, l’obligation d’assurer les travaux de mise en conformité et/ou demandés par l’administration, dont notamment les travaux de mise en sécurité grevant les établissements recevant du public particulièrement onéreux et qui relèvent de l’obligation de délivrance.

Ces avantages réciproques se compensent dans les majoration et minoration du montant du loyer.

Concernant la faculté de sous-location autorisée au bénéfice exclusif de la société Zara Home et des sociétés du groupe Inditex, elle est autorisée moyennant une augmentation du loyer principal hors taxes et hors charges de 15 % à la date de prise d’effet des sous-locations de sorte qu’aucune majoration n’est justifiée de ce chef.

L’accession en fin de jouissance et non en fin de bail est prévue sans indemnisation du preneur, ce qui toutefois se compense avec le fait que ces travaux d’amélioration ne peuvent être invoqués par le bailleur comme motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement, ne justifiant donc ni majoration, ni minoration.

En revanche, le bailleur fait peser sur le preneur le paiement de la taxe foncière au motif de l’existence d’un usage, non démontré ni reconnu par une jurisprudence constante et réaffirmé récemment par la Cour de cassation (Civ. 3e, 25 janv. 2023, no 21-21.943), alors qu’il s’agit d’une charge liée au droit de propriété donc incombant au bailleur. Ainsi c’est à bon droit que le juge a diminué le montant du loyer du coût de cette taxe au dernier montant connu.

Il s’infère de ces éléments que la valeur locative des locaux loués est de 750.000 € HT.HC (300 m² x 2.500 €/m²), dont il faut déduire le montant de la taxe foncière. Elle sera donc fixée à la somme de 740.680 euros par an hors taxes hors charges.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions gardera la charge de ses propres dépens d’appel et les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 7 février 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.

La greffière, La présidente,