Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 FEVRIER 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00723 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBIB5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 17/15015

APPELANTE

Madame [W] [G]

née le 12 février 1965 à [Localité 5] (69)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christel BOISSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1695 et plaidant par M^e Nicolas UZAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0153 substituant M^e Christel BOISSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2111

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2019/066129 du 13/03/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

Cabinet ORALIA – LEPINAY MALET

SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 139 362

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e François BLANGY et plaidant par M^e Eléonore ADDUARD substituant M^e François BLANGY – SCP CORDELIER & Associés – avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [W] [G] est propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 1], dans le [Localité 4] de [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Par courriel en date du 1er octobre 2012, Mme [M] [J] a fait une offre d’acquisition de cet appartement de 360.000 €.

Cette offre d’acquisition a été confirmée par courrier en date du 4 octobre 2012 pour un montant de 373.000 €, commission d’agence incluse.

Le 8 octobre 2012, Mme [G] a accepté l’offre d’achat de son appartement.

Le 25 octobre 2012, l’étude notariale Le Rossignol Humbert et Corneloup (ci-après RHC), chargée de régulariser un avant-contrat de vente de cet appartement a, par télécopie, demandé au syndic Oralia Lepinay Malet de lui indiquer l’avancement des travaux votés lors des assemblées générales des copropriétaires tenues en 2009, 2010 et 2011 (résolution n°13 de l’assemblée 2009, résolution n°4 et 6 de l’assemblée du 14 décembre 2010, résolution n°18 et 21 de l’assemblée générale du 21 décembre 2011), de lui faire parvenir la copie des assurances dommages ouvrages souscrites par la copropriété tant au titre de ces travaux qu’au titre des travaux antérieurs et la situation de l’immeuble au regard des dispositions prises par la préfecture de police suivant courrier en date du 17 juillet 2009.

Le 5 novembre 2012, le notaire a également demandé au syndic de lui faire parvenir le constat amiante des parties communes concernant l’immeuble du [Adresse 1].

Puis le 9 novembre, le notaire a également sollicité du syndic qu’il lui adresse le diagnostic termites des parties communes, et lui indique si une assurance dommages ouvrages avait été souscrite pour les travaux de ravalement ainsi que la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.

Puis n’ayant pas reçu les documents demandés, à l’exception du diagnostic amiante effectué dans les parties communes, l’étude notariale a, par lettre recommandée en date du 14 novembre 2012, rappelé au syndic ses précédentes demandes de renseignements, lui précisant que les documents demandés étaient les seules pièces lui faisant défaut pour régulariser l’avant contrat, et considérant son attitude silencieuse comme faisant obstacle au droit de disposer du vendeur.

Par lettre recommandée RAR adressée à l’agence immobilière mandatée par Mme [G] le 7 janvier 2013, Mme [J] a alors renoncé à son achat exposant que son notaire lui avait déconseillé de signer la promesse en raison du manque d’informations concernant le bien.

Par acte d’huissier du 22 février 2013, Mme [G] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] en annulation de diverses résolutions de l’assemblée générale du 20 novembre 2012, et en réparation de la perte de chance de vendre son appartement, ce dont elle a été déboutée s’agissant de cette dernière demande, par jugement du 11 septembre 2015.

C’est dans ces conditions que par exploit d’huissier en date du 27 septembre 2018, Mme [W] [G] a assigné en responsabilité le cabinet Oralia Lepinay-Malet devant le tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2018, Mme [G] a demandé au tribunal de :

— dire le syndic Oralia Lepinay-Malet responsable des dommages qui lui ont été occasionnés ;

en conséquence de quoi,

— condamner le syndic Oralia Lepinay Malet à lui payer à les sommes ci-après, sauf à parfaire :

72.000 € du chef du préjudice de perte de chance de vendre son bien immobilier, en 2012, situé à [Localité 4], [Adresse 1], soit 20% de 360.000€ ;

14.000 € au titre du préjudice résultant de la perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix en 2012, soit 20% de la différence entre le prix proposé en 2012 et la valeur haute de l’estimation en 2017 (hors frais d’agence d’environ 15.000 €), soit 20% de (360.000 € – 290.000 €) ;

3.038,65€ en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d’éviter l’inscription d’hypothèque judiciaire le 18 octobre 2013, en vertu d’un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 23 janvier 2013, au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont dépend le bien litigieux, pour garantie de la somme en principal de 15 193,26 €, soit 20% de cette somme ;

1.500 € en remboursement de la condamnation à titre de dommages et intérêts prononcée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris le 23 janvier 2013 ;

2.000 € en remboursement de la condamnation au titre de l’article 700 code de procédure civile prononcée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris le 23 janvier 2013 ;

180 € en remboursement des frais de notaire qu’elle a engagés;

120€ en remboursement de la provision sur frais qu’elle a versée au notaire ;

370 € pour les frais d’estimation du bien à vendre ;

12.000 € au titre de son préjudice moral ;

— condamner le syndic Oralia Lepinay Malet à régler à son avocat, la somme de 5.000 € sur le fondement du deuxième alinéa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamner le syndic Oralia Lepinay Malet à payer les entiers dépens de l’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans caution ;

— rejeter toute autre demande.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2019, le cabinet Oralia Lepinay Malet a demandé au tribunal de :

— débouter Mme [W] [G] de toutes ses demandes ;

— condamner Mme [W] [G] à payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [W] [G] aux entiers dépens ;

— et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître François Blangy pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par jugement du 8 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné le cabinet Lepinay Malet à payer à Mme [W] [G] les sommes de 670 € au titre des frais engagés pour la préparation de la vente en 2012 et 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— débouté Mme [G] de toutes ses autres demandes d’indemnisation de la perte de chance de vendre son appartement en 2012, de le vendre à un meilleur prix en 2012, de la perte de chance d’éviter l’inscription d’hypothèque judiciaire le 18 octobre 2013, en vertu d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 janvier 2013 et de sa demande de remboursement des condamnations à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris le 23 janvier 2013 ;

— condamné le cabinet Lepinay Malet à payer à Mme [W] [G] la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le cabinet Lepinay Malet aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Mme [W] [G] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 décembre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 novembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 21 octobre 2021, par lesquelles Mme [W] [G], appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée :

de toutes ses demandes d’indemnisation de la perte de chance de vendre son appartement en 2012, de le vendre à un meilleur prix en 2012 ;

de sa demande au titre de la perte de chance d’éviter l’inscription d’hypothèque judiciaire le 18 octobre 2013, en vertu d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 janvier 2013 ;

en conséquence,

— constatant la faute du syndic ;

— condamner l’intimée à lui verser la somme de 46.189 € en réparation du préjudice certain et actuel qu’elle a subi en raison des fautes du syndic ;

— condamner l’intimée à lui verser la somme de 3.038,65 € en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d’éviter l’inscription d’hypothèque judiciaire le 18 octobre 2013 ;

— condamner l’intimée à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de son conseil ;

Vu les conclusions notifiées le 25 octobre 2023, par lesquelles la société par actions simplifiée unipersonnelle cabinet Oralia Lepinay Malet, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1240, 1382 et 1992 du code civil, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté Mme [G] de toutes ses autres demandes d’indemnisation de la perte de chance de vendre son appartement en 2012, de le vendre à un meilleur prix en 2012, de la perte de chance d’éviter l’inscription d’hypothèque judiciaire le 18 octobre 2013, en vertu d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 janvier 2013 et de sa demande de remboursement des condamnations à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris le 23 janvier 2013 ;

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [W] [G] les sommes de :

670 € au titre des frais engagés pour la préparation de la vente en 2012 ;

800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

et condamné aux dépens ;

et statuant à nouveau,

— débouter Mme [W] [G] de toutes ses demandes ;

— condamner Mme [W] [G] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la responsabilité du syndic

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’ 'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement

définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien (…)' ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, celui qui commet une faute à l’origine d’un dommage doit le réparer ;

En application de ces dispositions, le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission sur le fondement de la responsabilité

délictuelle ;

Par ailleurs l’article 4-4 du décret du 17 mars 1967 dispose que 'lorsque le candidat à l’acquisition d’un lot ou d’une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique’ ;

L’article 33 alinéa 3 du même décret, dans sa version alors applicable prévoit en outre que ' le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances,

plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient en particulier les registres des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires (…)

Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnées au premier alinéa de cet article’ ;

Aux termes de l’article 4 du décret du 30 mai 2001 (annexe 12), le carnet d’entretien mentionne l’année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement des ascenseurs, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisés ces travaux, la référence des contrats d’assurances dommages ouvrages souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires dont la garantie est en cours, s’ils existent les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs ainsi que la date d’échéance de ces contrats et s’il existe l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

En l’espèce, il résulte bien des pièces versées aux débats et notamment du courrier de mise en demeure LRAR du 14 novembre 2012, que le notaire chargé de régulariser l’avant-contrat de vente portant sur l’appartement de Mme [G] a sollicité du syndic divers renseignements, concernant l’avancement des travaux votés et les assurances dommages souscrites, ainsi que des diagnostics techniques, mais qu’il n’a pu obtenir les renseignements sollicités, en dépit de ses relances ;

Comme l’ont dit les premiers juges, dès lors que ces renseignements figurent dans le carnet d’entretien de l’immeuble, et qu’une copie de ce carnet peut être fournie au copropriétaire qui en fait la demande, le syndic était bien dans l’obligation de fournir les renseignements sollicités ;

Il sera observé que le notaire précise dans son courrier recommandé du 14 novembre 2012 que le syndic lui a certifié par téléphone lui adresser les documents demandés, ce qu’il n’a pas fait ;

Contrairement aux affirmations du syndic, il n’appartenait pas à Mme [G] de fournir les éléments sollicités dès lors qu’il était seul en possession des pièces requises ;

Le tribunal a donc énoncé à juste titre que le syndic a commis une faute en s’abstenant de transmettre au notaire de Mme [G] les pièces demandées ;

Il ressort en outre clairement de la lettre du 7 janvier 2013 adressée à l’agence immobilière chargée de la réalisation de la vente que le candidat acquéreur de l’appartement de Mme [G] a renoncé à son achat compte tenu de l’absence de ces renseignements, son notaire lui ayant vivement déconseillé de signer une promesse de vente concernant ce bien immobilier, au regard de l’absence des documents nécessaires à l’analyse complète du dossier ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndic ;

Sur les préjudices

Devant la cour, Mme [G] maintient sa demande au titre de la perte de chance de vendre son appartement en 2012 et de le vendre à un meilleur prix ;

Elle énonce qu’elle produit en cause d’appel, les mandats de vente attestant de sa volonté continue de vendre son appartement depuis 2012 ;

Elle fait valoir qu’elle a vendu son bien en 2020, à un prix inférieur de 23.000 € à l’offre acceptée en octobre 2012, soit une perte en euros constants de 46.189 € ;

La société Oralia Lepinay Malet ne peut valablement soutenir en premier lieu que Mme [G] est responsable de son propre préjudice n’ayant pas assigné son vendeur en vente forcée, alors que la promesse de vente n’avait pas encore été signée et que l’acquéreur bénéficie ensuite d’un délai légal de rétractation ;

Il ressort bien du courrier précité du 7 janvier 2013 adressé à l’agence immobilière chargée de la réalisation de la vente que le candidat acquéreur de l’appartement de Mme [G] a renoncé à son achat compte tenu de l’absence des documents nécessaires à l’analyse du dossier, sollicités auprès du syndic ;

Concernant la perte de chance de vendre le bien à un meilleur prix en 2012, il ressort de la proposition écrite de Mme [J] du 4 octobre 2012 que celle-ci a offert d’acheter l’appartement de Mme [G] 373.000 € ;

Il résulte toutefois du mandat de vente produit aux débats de l’agence Junot Investissements, que ses honoraires à la charge de l’acquéreur étaient de 5 % TTC ;

Ainsi le prix d’achat proposé net vendeur était de 354.350 € en 2012, déduction faite des frais d’agence de 18.650 € (soit 376.380 € en 2020 en euros constants) ;

Par ailleurs, il doit être observé que Mme [G] ne produit en cause d’appel que des mandats de vente de 2011, 2012 et 2013 et aucune estimation de la valeur de son bien en 2020, date à laquelle elle a vendu ;

Elle ne produit qu’une estimation de valeur de 2017 de l’agence Junot Immobilier établissant pour son appartement de 30,43 m² une valeur comprise entre 290.000 € et 305.000 € (frais d’agence inclus) ;

La société Oralia Lepinay Malet produit quant à elle une estimation de valeur du site MeilleursAgents mentionnant au 1er juin 2020, un prix au m² pour le [Adresse 1] à [Localité 4] de 9.841 € à 13.346 €, soit pour 30,43 m² un prix variant entre 299.461 € et 406.118 € ;

De surcroît, comme le souligne à juste titre la société Oralia Lepinay Malet, le bien étant désormais vendu, son prix est le résultat de la rencontre des volontés et procède d’une multitude de critères ;

La perte de valeur du bien immobilier entre 2012 et 2020, date de la vente, n’est pas démontrée de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [G] de sa demande d’indemnisation de la perte de chance de vendre son appartement à un meilleur prix ;

S’agissant de la perte de chance d’éviter l’inscription d’hypothèque judiciaire Mme [G] maintient sa demande à hauteur de 3.038,65 € au motif que si la vente avait eu lieu, l’hypothèque n’aurait pas été nécessaire ;

Il apparaît que cette somme correspond à 20 % de 15.193,26 € dus par Mme [G] en exécution d’un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 23 janvier 2013 la condamnant au paiement de charges impayées arrêtées au 30 juin 2010 ;

Comme l’a exactement énoncé le tribunal, le préjudice résultant de la perte de chance d’éviter la prise d’une inscription d’hypothèque en garantie des sommes dues au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées datant de 2010 ne saurait correspondre à un pourcentage des sommes dues au titre des charges impayées, mais tout au plus aux frais d’inscription de cette hypothèque ;

En outre, ce préjudice ne présente aucun lien de causalité avec le manquement par le syndic à son devoir d’information, mais résulte du seul manquement par Mme [G] à son obligation, en sa qualité de propriétaire du bien, de payer ses charges de copropriété antérieures de plus de 2 ans à son projet de vente ;

Même si le syndic avait fourni les renseignements nécessaires à la vente, et que le bien avait été vendu en 2012, Mme [G] aurait dû payer ses charges de copropriété de 2010 en totalité ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande ;

S’agissant ensuite des frais relatifs à la préparation de la vente en 2012, la société Oralia Lepinay Malet sollicite dans le cadre de son appel incident, l’infirmation du jugement en ce qu’il a fait droit à la demande à hauteur de 640 € au motif que les frais de notaire et d’estimation du bien à vendre sont des dépenses qu’il revient à tout vendeur d’exposer et qui auraient été déboursés en tout état de cause ;

Toutefois, comme l’a exactement énoncé le tribunal, dès lors que ces frais ont été engagés en vain par Mme [G] qui n’a pu mener à terme le projet de la vente de son appartement à Mme [J] du fait de la faute commise par le syndic, elle est bien fondée à demander des dommages et intérêts correspondant au montant de ces frais, soit la somme de 670 € ;

Egalement, concernant le préjudice moral, les premiers juges ont justement considéré que l’échec de son projet a causé à Mme [G], divers tracas et déception dont elle peut solliciter l’indemnisation et lui ont alloué à juste titre en réparation de ce préjudice, une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Oralia Lepinay Malet à payer à Mme [W] [G] les sommes de :

670 € au titre des frais engagés pour la préparation de la vente en 2012 ;

800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [W] [G], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Oralia Lepinay Malet, la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [W] [G] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] [G] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à société Oralia Lepinay Malet la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette tout autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT