Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 JUIN 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16672 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CELTH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2021 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 20-1011115

APPELANTE

S.A.S. NOVASTRADA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 527 145 014, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée et assistée de M^e Jean-christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482 substitué par M^e Clément BOUDOYEN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.R.L. VALORISATION D’ACTIFS FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 820 640 878 , prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au dit siège,

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Elsa HADDAD de la SELASU ELSA HADDAD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0016

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 décembre 2023audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 08 mars 2024 prorogée au 05 avril 2024 puis au 17 mai 2024 puis au 07 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 20 février 2020, la SARL Valorisation d’Actifs France (ci-après la société VAF), exerçant une activité de conseil en stratégie et développement commercial, mise en relations publiques, apport d’affaires, a consenti à la SAS NOVASTRADA, société de promotion immobilière réalisant des opérations de réhabilitation immobilière, une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 8] constitué de trois immeubles dénommés « Guyenne », « Gascogne» et « Béarn » sur des parcelles cadastrées section BM n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], équivalent à 150 logements, moyennant le prix de 1.690.000 euros, pour une durée expirant le 30 décembre 2020, et assortie de trois conditions suspensives au profit du bénéficiaire tenant à l’obtention d’un permis de construire valant permis de démolir, l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble, au plus tard le jour de la réitération de la vente, et l’obtention d’une garantie financière d’achèvement.

Les parties ont convenu de la fixation d’une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 169.000 €, la société NOVASTRADA, dispensée de versement immédiat, s’obligeant irrévocablement, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par elle ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, à la verser à celle-ci, à première demande du promettant pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de la promesse.

Après un échange de courriers, dont une mise en demeure adressée par la VAF suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 septembre 2020 d’avoir à produire le justificatif du dépôt de la demande de permis de construire, et sommation par acte d’huissier du 21 décembre 2020 d’avoir à comparaître le 30 décembre 2020 pour régulariser la vente par acte authentique, demeurée sans suite, la VAF a fait assigner la société NOVASTRADA devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris pour l’audience du 18 février 2021 aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 169.000 €.

Par ordonnance du 18 février 2021, ce dernier a dit n’y avoir lieu à référé ni application de l’article 700 du code de procédure civile, et a renvoyé l’affaire au fond.

Par jugement en date du 13 septembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a :

— condamné la SAS NOVASTRADA à payer à la SARL VALORISATION D’ACTIFS FRANCE l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 20 février 2020 à hauteur de 169.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement ;

— débouté la SARL VALORISATION D’ACTIFS FRANCE de sa demande de condamnation de la SAS NOVASTRADA à lui payer à la somme de 169.000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal ;

— débouté la SAS NOVASTRADA de sa demande de condamner la SARL VALORISATION D’ACTIFS FRANCE à lui payer une somme de 23.880 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la SAS NOVASTRADA à payer à la SARL VALORISATION D’ACTIFS FRANCE la somme de 3.000 euros, déboutant pour le surplus de la demande ;

— condamné la SAS NOVASTRADA aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 104,32 € dont 17,17 € de TVA ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur l’exécution provisoire.

La société NOVASTRADA a interjeté appel par déclaration en date du 20 septembre 2021.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 octobre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions en date du 15 novembre 2022 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet de ses moyens, la société NOVASTRADA demande à la cour de :

— DÉCLARER son appel à l’encontre du jugement entrepris recevable et la dire bien fondée en ses demandes, fins et prétentions

— INFIRMER le jugement entrepris sur les chefs de jugement critiqués

ET, STATUANT À NOUVEAU :

— DÉBOUTER la société Valorisation d’actifs France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

— CONDAMNER la société Valorisation d’actifs France à lui verser une somme de 23 880€ €à titre de dommages-intérêts

— CONDAMNER la société Valorisation d’actifs France à lui verser une somme de 6 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la société Valorisation d’actifs France aux entiers dépens de première instance et d’appel dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

A l’appui de ses prétentions, elle expose que les biens objet de la promesse avaient à l’origine été acquis par la VAF dans le but de procéder à sa réhabilitation puis à sa vente par lots ou en bloc, par l’intermédiaire de la société Conseil et Commercialisation, présidée par Monsieur [H] [V] qui entretenait des relations amicales et professionnelles avec son fondateur, et qu’à la suite du décès de ce dernier en 2019, la société Conseil et Commercialisation s’était rapprochée d’elle afin de lui présenter un projet entièrement abouti afin qu’elle se substitue à la VAF.

Elle fait valoir que, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal de commerce, l’absence de réalisation de la condition suspensive tenant au dépôt du permis de construire ne lui est pas imputable, dès lors que la VAF en a empêché l’accomplissement par la dissimulation d’informations essentielles tenant d’une part, à la réalité de l’état du bâti, d’autre part à la position hostile des élus de la Commune d'[Localité 8] sur le projet, ainsi que par le refus de renégociation de la promesse à la suite des difficultés à lever la condition suspensive tenant à l’obtention du permis de construire.

Elle soutient également que si la condition suspensive relative à l’obtention d’une garantie financière d’achèvement n’a pas été réalisée, c’est à tort que le tribunal de commerce a estimé que cette défaillance lui était imputable, dès lors qu’elle a bien sollicité cette garantie auprès de la Société centrale pour le financement immobilier (Socfim) en même temps qu’un prêt, en fournissant, à défaut du permis de construire, le programme projeté avec toutes indications utiles quant à la consistance, les caractéristiques techniques et le descriptif de la réhabilitation envisagée, que la promesse ne lui faisait pas obligation de solliciter plusieurs organismes de prêt, et qu’enfin, la Socfim a émis un avis défavorable en considération de la nature de l’opération et de sa localisation, et non en raison de l’absence de permis de construire.

Elle ajoute qu’alors que l’avant-contrat prévoyait que les parties devaient se rapprocher afin de parvenir à un accord relatif à la poursuite de la promesse de vente en cas de non-réalisation des conditions suspensive, la société Valorisation d’actifs France n’a jamais tenu son engagement malgré les informations qu’elle lui a fournies.

Sur sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que l’attitude fautive et déloyale de la VAF a constitué un obstacle à la préparation dans de bonnes conditions du dossier de permis de construire et au montage de l’opération immobilière et a conduit la société Novastrada à engager en vain des frais importants pour cette opération qui ne pouvait aboutir.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 9 mars 2022 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société VALORISATION D’ACTIFS FRANCE demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné la société NOVASTRADA à payer à la société VALORISATION D’ACTIFS FRANCE l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 20 février 2020 à hauteur de 169.000,00 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement ;

Débouté la société NOVASTRADA de sa demande de condamner la société VALORISATION D’ACTIFS FRANCE à lui payer une somme de 23.880,00 € à titre de dommages-intérêts

Condamné la société NOVASTRADA à payer à la société VALORISATION D’ACTIFS FRANCE une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus de la demande ;

Condamné la société NOVASTRADA aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe liquidés à hauteur de 104,32 € dont 17,17 € de TVA ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’exécution provisoire.

Subsidiairement,

— INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté la société VALORISATION D’ACTIFS FRANCE de sa demande de condamnation de la société NOVASTRADA à lui payer une somme de 169.000,00 € à titre de dommages-intérêts, augmentée des intérêts au taux légal ;

En conséquence,

— CONDAMNER la société NOVASTRADA à payer à la société VALORISATION D’ACTIFS FRANCE la somme de 169.000,00 € à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et jusqu’à parfait paiement;

En tout état de cause,

DEBOUTER la société NOVASTRADA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

CONDAMNER la société NOVASTRADA à verser à la société VALORISATION D’ACTIFS FRANCE une somme de 5.000,00 €, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société NOVASTRADA aux entiers frais et dépens.

Faisant valoir qu’elle est une société de conseil en stratégie et développement commercial et non une société de promotion immobilière, elle conteste avoir présenté à la NOVASTRADA un projet dont elle aurait abandonné la mise en 'uvre, affirmant qu’il s’agissait d’une vente pure et simple.

Elle fait valoir que la VAF ne démontre pas qu’elle avait connaissance d’informations essentielles, tant quant à l’état du bâti, dont elle récuse la réalité, que quant à la position des élus de la commune, qu’elle lui aurait volontairement dissimulées, estimant au contraire que la société NOVASTRADA a été déloyale en ne l’informant pas dès le mois de juillet 2020 de son intention de surseoir au dépôt de la demande de permis de construire, et qu’en toute hypothèse, elle a manqué à son obligation de dépôt de la demande de permis dans le délai contractuel.

Elle soutient également qu’elle n’a pas non plus fait toutes les diligences nécessaires à la réalisation de l’obtention de la garantie financière d’achèvement, laquelle à défaut d’un permis de construire, n’avait aucune chance d’être accueillie favorablement.

Enfin, elle soutient qu’il n’est pas démontré qu’elle a commis une quelconque faute de nature à engager sa responsabilité, et que le préjudice invoqué n’est pas justifié.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’observer que la demande de la VAF tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation de la société NOVASTRADA à lui payer une somme de 169.000,00 € à titre de dommages-intérêts, augmentée des intérêts au taux légal, n’est formulée qu’à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le jugement ne serait pas confirmé en ce qu’il a condamné la NOVASTRADA à payer la même somme à titre d’indemnité d’immobilisation.

Dès lors, cette demande n’aura lieu d’être examinée que dans l’hypothèse où le jugement ne serait pas confirmé sur l’indemnité d’immobilisation.

— Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Par application des dispositions des articles 1304 et 1304-3 du même code, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, la condition, suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple, étant réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Enfin, l’article 1304-4 dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 20 février 2020 entre la VAF, promettant, et la société NOVASTRADA, bénéficiaire, stipule trois conditions suspensives au profit du bénéficiaire, devant être réalisées au plus tard le 30 décembre 2020 :

— l’obtention d’un permis de construire valant permis de démolir « pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : diverses opérations de travaux et de changement de destination d’un ou plusieurs immeubles, nécessitant le dépôt d’un ou plusieurs permis de construire et ou une ou plusieurs déclarations de travaux ;

— l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble, au plus tard le jour de la réitération de la vente, à défaut une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune ;

— l’obtention d’une garantie financière d’achèvement couvrant l’opération projetée aux termes du permis.

Aux termes de la clause -INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION-, les parties sont convenues que le bénéficiaire était dispensé de son versement immédiat, et qu’il s’obligeait irrévocablement au versement de celle-ci à première demande du promettant pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de la promesse, soit jusqu’au 30 décembre 2020, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et le bénéficiaire ou ses substitués n’aurait pas réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévues.

Il s’ensuit que la société VAF n’est fondée à réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation que si elle démontre que toutes les conditions suspensives se sont réalisées ou sont réputées accomplies au sens de l’article 1304-3 précité, sous réserve d’une renonciation expresse ou tacite à l’une ou plusieurs d’entre elles par le bénéficiaire, sans que ce dernier réalise la vente.

Les parties n’ont toutefois formulé aucun moyen quant à la réalisation de la seconde condition suspensive, étant observé qu’il est constant que la société NOVASTRADA au bénéfice de laquelle elle était stipulée, n’a pas justifié avoir réalisé une quelconque diligence en vue d’obtenir un certificat d’urbanisme.

* Sur la condition suspensive tenant à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire

L’avant-contrat prévoit que le bénéficiaire devra, pour s’en prévaloir, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire ou de déclarations de travaux et ce au plus tard le 20 avril 2020, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente, et qu’au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.

Il est en outre stipulé que « la présente convention est consentie sous la condition que l’opération envisagée ne donne pas lieu à une surtaxe et que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc) ni des ouvrages de protection contre l’eau’ »

Enfin, il est prévu en page 9 « qu’en cas de non réalisation de la présente condition suspensive dans le délai ci-dessus, les parties conviennent de se rapprocher et disposeront d’un délai de deux mois pour décider de la suite à donner à la présente promesse. A défaut d’accord entre elles, la présente promesse sera caduque ».

Les parties s’accordent pour considérer qu’en application des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, le délai butoir pour déposer la demande de permis de construire a été reporté au 23 août 2020.

A cet date, il est constant que la société NOVASTRADA n’avait pas déposé de demande de permis de construire conformément aux termes de la promesse, et que, mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2020 de la VAF, de produire sous huit jours le justificatif du dépôt de la demande, elle ne s’est pas exécutée, de sorte qu’elle a bien empêché par son abstention l’accomplissement de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire.

La société NOVASTRADA soutient toutefois avoir été empêchée d’exécuter son obligation de dépôt de demande de permis de construire dans le délai contractuel, en premier lieu, en raison de la découverte d’éléments techniques sur l’état du bâti, soit l’effritement du béton au droit des poteaux en sous-sol et l’apparition des armatures de la structure au droit des poteaux en suite de cet effritement, remettant en cause l’équilibre du projet et nécessitant des investigations complémentaires, informations que la VAF lui aurait sciemment dissimulées.

Elle produit au soutien de cette affirmation un courrier du 20 juillet 2020, présenté comme une note technique établie par la société STELLA PARK après une visite, réalisée hors la présence de la société VAF, ou d’un mandataire, et sans qu’elle y ait été conviée, des immeubles objet de la promesse de vente, aux termes duquel il est indiqué que les remarques formulées à quelques exceptions près dans le rapport « établi par la société VERITAS », en réalité la SOCOTEC, en date du 3 mai 2017 et dont la VAF avait eu connaissance, sont exactes, mais qu’en revanche, il avait été constaté « un effritement du béton au droit des poteaux au sous-sol et par suite, l’apparition des armatures de la structure au droit des poteaux’ qui a pour conséquence une corrosion des armatures et ainsi un risque de réduction de la résistance de cette dernière », ce qui ne ressortait pas des documents remis.

Cependant, à supposer que l’on puisse considérer que cette note technique démontre, de manière certaine, l’existence de désordres affectant les immeubles, tels qu’ils auraient été de nature à remettre en cause l’équilibre du projet, ce qui ne ressort nullement des seules indications susvisées qui ne sont accompagnées d’aucune pièce justifiant de la réalité des constatations rapportées, la société NOVASTRADA ne produit aucun élément permettant d’établir que ces désordres étaient connus de la société VAF et qu’elle a omis d’en informer son cocontractant.

A cet égard, il sera rappelé que cette dernière avait elle-même acquis les biens vides de toute occupation et désaffectés, le 2 mai 2019, et en l’état du rapport de la SOCOTEC du 3 mai 2017 qui ne fait nullement état des désordres qui auraient été révélés postérieurement à la promesse de vente, ce rapport précisant au contraire que les structures principales des logements et des infrastructures pour les 3 bâtiments, hors prise en compte des ouvrages non protégés comme les coursives et cage d’escalier, sont globalement saines et qu’il n’a pas été observé d’anomalie ou désordre particulier pouvant remettre en cause la stabilité générale de ces 3 bâtiments.

De plus, la société NOVASTRADA reconnaît elle-même avoir eu communication de ce rapport SOCOTEC dès le 7 novembre 2019, soit trois mois avant la promesse de vente, alors que celle-ci comporte une clause -Etat du bien- de laquelle il résulte que « le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité.. et déclare que la désignation du ben figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites ».

Enfin, aucun élément ne vient démontrer que, comme le soutient la société NOVASTRADA, la VAF projetait de procéder elle-même à la réhabilitation puis à la vente par lots ou en bloc des immeubles, et à la commercialisation de ce projet par l’intermédiaire de la société CIC, qui lui aurait présenté, après qu’elle ait été contrainte à son abandon, un projet « clés en main », ce qui semble au contraire démenti par les courriels échangés entre le gérant de NOVASTRADA, Monsieur [G], et son notaire, le 10 juin 2020, par lesquels le premier affirmant ne connaître que la « vendeuse » (la gérante de la VAF) interroge le second sur l’identité de l’intermédiaire, la CIC.

Par ailleurs, la référence faite par la société NOVASTRADA aux stipulations contractuelles selon lesquelles « la présente convention est consentie sous la condition que l’opération envisagée ne donne pas lieu à une surtaxe et que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, analyses et sondages, des sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc) ' » , est sans incidence en l’espèce, dès lors que rien ne vient établir qu’un effritement du béton au droit des poteaux du sous-sol à certains endroits du ou des bâtiments laissant apparaître le ferraillage puisse être en relation avec la nature du sous-sol et constituer une sujétion particulière nécessitant des fondations spéciales.

En second lieu, la société NOVASTRADA soutient avoir été empêchée d’exécuter son obligation de dépôt de demande de permis de construire dans le délai contractuel, du fait de la dissimulation par la société VAF de la position des élus de la commune d'[Localité 8] sur le projet, dissimulation mise à jour à la suite d’une réunion menée avec les élus au mois de juillet 2020, au cours de laquelle il se serait avéré que la commune souhaitait « de l’accession et de la location libres sur le site et refusait toute autre forme de montage, notamment le montage Denormandie proposé initialement par la société Conseil et Commercialisation », et également « réduire la part de logements sociaux au sein de son offre locative alors que le projet prévoyait la réhabilitation d’un bâtiment en accession sociale. »

Là encore, force est de constater que la société NOVASTRADA procède par de simples allégations qui ne sont étayées par aucun élément de preuve, tant quant à la position ferme de rejet du projet par les élus, le compte rendu de réunion produit faisant seulement état d’une part de l’objectif de la ville de baisser le taux de logements sociaux, et d’autre part du scepticisme de l’adjointe à l’urbanisme à l’égard de la proposition de deux immeubles en résidence étudiante et d’un questionnement plus en faveur de « l’intergénérationnel, voire résidence personnes âgées », que quant à la prétendue connaissance par la société VAF de ce refus, non avéré, la seule affirmation d’une reprise d’un projet « clés en mains » n’étant nullement corroborée.

Elle ne démontre pas plus qu’elle ait conditionné ses engagements à l’accord de la commune sur un projet de réhabilitation définie qui serait entrée dans le champ contractuel.

En troisième lieu, la société NOVASTRADA reproche à la société VAF de ne pas avoir respecté la clause de renégociation de la promesse de vente stipulée en page 9, ce qui devait selon elle entrainer la caducité de la promesse, ce sur quoi le tribunal aurait omis de statuer.

Or, si aux termes de ces stipulations contractuelles, les parties ont effectivement entendu renégocier le sort de la promesse, dans l’hypothèse où la condition suspensive ne serait pas réalisée dans le délai de la promesse, soit au 30 décembre 2020, cela suppose qu’à cette date, ladite condition suspensive n’ait pas défailli par suite du défaut de diligences du bénéficiaire, ou encore que celui-ci ne soit pas réputé avoir renoncé à la condition.

Comme il l’a été jugé ci-avant, la société NOVASTRADA étant réputée, 8 jours après la lettre recommandée du 18 septembre 2020 la mettant en demeure de justifier du dépôt d’une demande de permis de construire, avoir renoncé à se prévaloir de la condition suspensive, elle ne peut arguer de sa non-réalisation au 30 décembre 2020 pour exiger de la société VAF qu’elle renégocie les termes de la promesse.

En conséquence, il y a bien lieu, à l’instar du tribunal de commerce, de considérer que, faute pour la société NOVASTRADA d’avoir déposé la demande de permis de construire dans le délai contractuellement prévu, sans qu’elle établisse en avoir été empêchée par un comportement déloyal de sa cocontractante, elle a bien fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire, laquelle doit donc être réputée accomplie.

* Sur la condition suspensive tenant à l’obtention d’une garantie financière d’achèvement

Sur ce point, l’avant-contrat du 20 février 2020 stipule :

« Le bénéficiaire s’engage à déposer une demande de GFA couvrant l’opération projetée ci-dessus visée aux termes du permis ci-dessus relaté.

Le bénéficiaire s’oblige à déposer en même temps que la demande de GFA, un ou des dossiers de demande de prêts

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention de la GFA au plus tard le jour de la réalisation de l’acte authentique.»

La société NOVASTRADA reconnaît que cette condition ne s’est pas réalisée, mais estime toutefois que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, ce défaut de réalisation ne saurait lui être imputée à faute.

Il incombe à la société NOVASTRADA de démontrer qu’elle a bien demandé une garantie financière d’achèvement conformément aux stipulations de la promesse, et qu’elle a accompli toutes les diligences nécessaires à l’obtention d’une telle garantie, notamment en fournissant à l’organisme sollicité un dossier complet et précis comportant tous les éléments indispensables pour lui permettre d’examiner cette demande.

Elle produit à cette fin un courrier de la Socfim en date du 13 novembre 2020, par lequel cet organisme indique accuser bonne réception de la demande de financement concernant le dossier en objet, « [Adresse 9] à [Localité 8] », et l’informer que la nature de l’opération et sa localisation n’ont pas recueilli l’aval de son comité de crédit, ainsi qu’un document daté du mois d’octobre 2020, portant « demande de financement en deux détentes ; achat du foncier, démarrage des travaux et GFA pour un projet immobilier de trois immeubles collectifs dénommés Guyenne, Gascogne, et Béarn équivalent à 150 logements ayant pour vocation à être réhabilités » faisant état de la promesse de vente du 20 février 2020 et détaillant le programme projeté quant à la consistance, les caractéristiques techniques et le descriptif de la réhabilitation envisagée.

Toutefois, ces documents permettent seulement d’établir que la société NOVASTRADA a déposé une demande de financement, au mois d’octobre 2020, soit seulement deux mois et demi avant la date d’expiration de la promesse, sans plus de précision quant à la nature, aux modalités et au nombre du ou des financements qui auraient été sollicités, et sans que l’on puisse en déduire comme elle le soutient que cette demande incluait nécessairement une garantie financière d’achèvement, en sus du ou des crédits.

En outre, il ne saurait être sérieusement contesté que toute demande de garantie financière d’achèvement non accompagnée d’un permis de construire, document indispensable pour permettre à l’organisme dispensateur de la garantie de s’assurer ne serait-ce que de la faisabilité juridique de l’opération à garantir, et a fortiori d’une demande de permis de construire, était nécessairement vouée à l’échec.

Dès lors, il convient de considérer que la société NOVASTRADA a, par son manque de diligences délibéré, empêché la réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’une garantie financière d’achèvement.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu que les conditions suspensives stipulées à la promesse de vente du 20 février 2020 devaient être réputées accomplies par application de l’article 1304-3 du code civil, et en ce qu’il a condamné la société NOVASTRADA à payer à la société VAF la somme de 169.000 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement.

Par suite de la confirmation du jugement de ce chef de demande principale, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de dommages et intérêts de la VAF qui n’a été formulée qu’à titre subsidiaire.

— Sur la demande en dommages et intérêts de la société NOVASTRADA

La société NOVASTRADA chiffre à 23.880 euros le coût des consultations et des études qui lui ont été facturées par des intervenants mandatés par ses soins pour réaliser un projet qui n’aboutira pas compte tenu selon elle de l’attitude de la société VAF qui aurait manqué à ses obligations de bonne foi et de loyauté.

Toutefois, comme il a été jugé précédemment, les manquements invoqués à l’encontre de la société VAF ne sont nullement démontrés, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société NOVASTRADA de cette demande.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, la société NOVASTRADA, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société VAF une somme supplémentaire de 5.000 € au titre des frais non taxables en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 13 septembre 2021 ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS NOVASTRADA aux dépens d’appel ;

Condamne la SAS NOVASTRADA à payer à la SARL VALORISATION D’ACTIFS FRANCE la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,