Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 JANVIER 2024

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08856 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUEW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Avril 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 23/53220

APPELANTE

S.A.S.OBSERVATOIRE PANORAMIQUE DE LA [Adresse 9] (OPTM), RCS de Paris sous le n°403 895 642, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Charles-Amadou DRAMÉ, collaborateur de M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIMEES

S.A.S.U. SOCIETE DE GESTION DE SITE ET RESTAUR EN CONCESSION, RCS de Nanterre sous le n°301 499 620, appel déclaré caduc à son encontre par ordonnance en date du 21 septembre 2023

[Adresse 6]

[Localité 7]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 29.06.23 à personne habilitée

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9] pris en la personne de son syndic la société ESSET

[Adresse 1]

[Localité 7]

Ayant pour avocat postulant M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Représenté à l’audience par M^e Henry RANCHON, avocat au barreau de PARIS, toque : R30

S.A.S. ESSET, RCS de Nanterre sous le n°484 882 642, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472, présent à l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Décembre 2023 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Michèle CHOPIN, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DEFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble de la [Adresse 9], situé [Adresse 2] à [Localité 5], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis en application de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic de la copropriété est la société Esset Property Management.

La société Observatoire panoramique de la [Adresse 9] (la société OPTM) est copropriétaire des locaux situés au [Adresse 4] (lots n°10311 et 10312), qu’elle exploite pour partie par une activité de visites panoramiques. Le reste de ses locaux est donné à bail commercial à la société GSR Société de gestion de sites et de restauration en concession (la société GSR), qui les exploite sous forme de restaurant sous l’enseigne commerciale Le Ciel de [Localité 8].

L’immeuble dispose de plusieurs batteries d’ascenseurs, dont la batterie D, comportant sept ascenseurs qui desservent uniquement les étages 43 à 56 de la Tour.

La société OPTM se plaint de ce que depuis le 4 novembre 2022 le syndicat des copropriétaires et son syndic ne respectent plus un accord datant de près de 50 ans qui lui permettait de disposer de deux ascenseurs dédiés de la batterie D pour accéder directement au 56ème étage ainsi qu’à sa demande, d’ascenseurs supplémentaires en cas de forte affluence tous les jours de la semaine et du week-end en journée et en soirée.

Arguant d’un trouble manifestement illicite, par exploits délivrés le 13 avril 2023 la société OPTM a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], son syndic la société Esset Property Management et la société GSR aux fins de voir :

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Esset Property Management à rétablir l’accès des deux ascenseurs de la batterie D dédiés et directs au 56ème étage de l’immeuble tel qu’il existait depuis plus de 40 ans (avec la mise à disposition d’ascenseurs supplémentaires en cas de pic d’affluence et cela tous les jours de la semaine et du week-end en journée et en soirée),

assortir cette condamnation d’une astreinte de 15.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au rétablissement effectif de l’accès des ascenseurs de la batterie D au 56ème étage de l’immeuble,

En tout état de cause,

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Esset Property Management à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive,

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Esset Property Management à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Eric Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 26 avril 2023, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de condamnation à une amende civile ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Observatoire Panoramique de la [Adresse 9] ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société GSR Société de Gestion de sites et de restauration en concession ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels de la société Esset ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de publication de la présente décision dans deux journaux d’audience nationale ;

— condamné la société Observatoire Panoramique de la [Adresse 9] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en font fait la demande ;

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 11 mai 2023, la société OPTM a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 novembre 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 834, 835, 905-2 et 912 du code de procédure civile, de :

— la dire recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance du 26 avril 2023 en ce qu’elle a :

déclaré irrecevable la demande de condamnation à une amende civile,

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels de la société Esset,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de publication de la présente décision dans deux journaux d’audience nationale,

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— infirmer l’ordonnance du 26 avril 2023 en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Observatoire Panoramique de la [Adresse 9],

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société GSR Société de gestion de site et de restauration en concession,

condamné la société Observatoire Panoramique de la [Adresse 9] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en font la demande,

dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant, à titre principal,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et la société Esset Property Management à rétablir l’accès des deux ascenseurs de la batterie D dédiés tel qu’il existait depuis près de 50 ans, avec la mise à disposition d’ascenseurs supplémentaires en cas de pic d’affluence et cela tous les jours de la semaine et du week-end en journée et en soirée,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 15.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au rétablissement effectif de l’accès des ascenseurs de la batterie D au 56ème étage de l’immeuble,

— interdire au syndicat des copropriétaires et à la société Esset Property Management de modifier l’affectation spécifique des deux ascenseurs dédiés de la batterie D, et la mise à disposition d’ascenseurs spécifiques sur demande en tout temps en cas de forte affluence, en application de l’accord entre la société Observatoire Panoramique de la [Adresse 9] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 5],

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Esset Property Management à rétablir l’accès de l’ensemble des ascenseurs de la batterie D au 56e étage de l’immeuble,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 15.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’au rétablissement effectif de l’accès des ascenseurs de la batterie D au 56ème étage de l’immeuble,

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Esset Property à payer à la société OPTM la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Esset Property Management à payer à la société OPTM la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Eric Audineau, membre de l’AARPI Audineau-Guitton, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions au fond remises et notifiées le 20 novembre 2023, la société Esset Property Management demande à la cour, de :

— prononcer l’irrecevabilité des conclusions et pièces signifiées et communiquées le 13 novembre 2023 par la société OPTM au visa de l’article 905-2 du code de procédure civile (si la compétence était celle de la cour et non celle du président du chambre) ;

— juger la société OPTM mal fondée dans son appel et dans toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— juger la société Esset recevable et bien fondée dans son appel incident et dans toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 26 avril 2023 par le président du tribunal judiciaire de Paris RG 23/53220, en ce que cette ordonnance a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société OPTM,

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société GSR (Société de gestion de sites et de restauration en concession),

condamné la société OPTM aux dépens,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 26 avril 2023 par le président du tribunal judiciaire de Paris RG 23/53220, en ce que cette ordonnance a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels de la société Esset,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de publication de la décision dans deux journaux d’audience nationale,

dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et plus généralement pour toute disposition non visée au dispositif faisant grief à la société Esset,

— débouter la société OPTM de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— débouter la société OPTM qui ne démontre pas l’existence du trouble manifestement illicite qu’elle invoque, de ses demandes principales de condamnation à rétablissement sous astreinte « de l’accès de deux ascenseurs de la batterie D dédiés et directs au 56e étage de l’immeuble avec la mise à disposition d’ascenseurs supplémentaires en cas de pic d’affluence, et cela tout les jours de la semaine et du week-end en journée et en soirée » et de toutes demandes subsidiaires ;

— débouter la société OPTM, qui ne démontre pas l’existence du trouble manifestement illicite qu’elle invoque, de ses demandes « d’interdiction » du syndicat des copropriétaires de modifier les « affectation » et « mise à disposition », en application d’un prétendu « accord », demandes, non seulement irrecevables comme nouvelles, en application de l’article 564 du code de procédure civile, mais également mal fondées ;

— débouter la société OPTM qui ne démontre pas l’existence du trouble manifestement illicite qu’elle invoque, plus généralement de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant principales que subsidiaires ;

— constater, au contraire, le trouble manifestement illicite causé par la société OPTM, en violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble, au détriment et au préjudice de la collectivité des copropriétaires ;

— se déclarer, en tout état de cause, sans pouvoir pour se substituer au syndicat des copropriétaires pour prendre à sa place des décisions relaxant de la gestion de l’immeuble et s’immiscer dans la gestion de la copropriété pour faire droit aux demandes adverses ;

— débouter la société OPTM de sa demande de condamnation de la société Esset à des dommages intérêts provisionnels de 50.000 euros, demande qui n’est justifiée ni dans son principe, aucune résistance abusive n’étant démontrée, ni dans son quantum exorbitant et fantaisiste, ne reposant sur aucune pièce justificative, et qui n’est destinée qu’à exercer sur la société Esset et sur le syndicat des copropriétaires qu’elle représente, une inadmissibilité pression à titre de manoeuvre d’intimidation ;

— condamner la société OPTM à payer à la société Esset la somme provisionnelle de 30.000 euros à titre de dommages intérêts pour atteindre à son image de marque et à sa réputation commerciale et procédure abusive ;

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir dans deux journaux d’audience nationale aux frais exclusifs de la société OPTM ;

— débouter la société OPTM de sa demande de condamnation de la société Esset au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société OPTM à payer à la société Esset la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à sa charge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— condamner la société OPTM aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Didier Sitbon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] demande à la cour, de :

Sur l’appel principal,

— juger que la société OPTM ne rapporte aucun motif d’avoir à statuer en référé ;

En conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé et inviter la société OPTM à se pourvoir au fond ;

A titre subsidiaire,

— juger mal fondées l’ensemble des demandes de la société OPTM ;

En conséquence,

— débouter la société OPTM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions notamment aux fins de dommages-intérêts, de condamnation sous astreinte à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

En tout état de cause,

— confirmer l’ordonnance de référé dont appel en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société OPTM,

condamné la société OPTM aux dépens de l’instance,

— débouter la société OPTM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Sur l’appel incident

— juger les agissements de la société OPTM comme constitutifs d’un trouble manifestement illicite ;

— juger la présente procédure engagée par la société OPTM purement abusive et dilatoire ;

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9],

dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société OPTM à verser la somme de 40.000 euros à titre de dommages-intérêts provisionnelles au syndicat ;

— condamner la société OPTM à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

En tout état de cause,

— condamner la société OPTM à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 20.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La société GSR n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel a été déclarée caduque à son égard par ordonnance du président de la chambre en date du 21 septembre 2023.

Par conclusions remises et notifiées le 20 novembre 2023, la société Esset Property Management a demandé au président de la chambre, au visa de l’article 905-2 du code de procédure civile, de prononcer l’irrecevabilité des conclusions et pièces notifiées et communiquées le 13 novembre 2023 par la société OPTM, en ce qu’elles répondent de manière tardive aux conclusions des intimées remises et notifiées le 20 août 2023.

Le président de la chambre a informé les parties, par message RPVA du 21 novembre 2023, que compte tenu du calendrier de procédure la cour statuera sur l’incident, la compétence du président de la chambre n’étant pas exclusive.

La clôture a été prononcée le 5 décembre 2023.

SUR CE, LA COUR

Sur l’incident

La société Esset Property Management soulève l’irrecevabilité des conclusions (et pièces) de la société appelante remises et notifiées le 13 novembre 2023 en ce qu’elles répondent à l’appel incident des intimés au-delà du délai d’un mois qui lui était imparti par l’article 905-2 du code de procédure civile.

L’appelante réplique, en substance, que ses conclusions du 13 novembre portaient pour l’essentiel sur son appel principal et qu’elle a régularisé le 27 novembre de nouvelles conclusions desquelles elle a retiré la réponse à l’appel incident qui se trouvait contenue dans ses conclusions du 13 novembre, précisant que dès ses conclusions d’appel elle a conclu au rejet des demandes reconventionnelles des intimés en sollicitant la confirmation de ce chef de l’ordonnance entreprise.

Aux termes des dispositions de l’article 905-2 du code de procédure civile, l’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité, d’un délai d’un mois à compter de la notification de l’appel incident ou de l’appel provoqué pour remettre ses conclusions au greffe.

En l’espèce, les intimés ont formé appel incident sur le rejet par le premier juge de leurs demandes reconventionnelles indemnitaires, par conclusions remises et notifiées les 20 août et 23 août 2023. Dans ses conclusions du 13 novembre 2023, l’appelante répond brièvement à cet appel incident par un paragraphe C en page 21, intitulé « Sur l’absence de bien fondé des demandes indemnitaires des intimés constitués. » Pour le reste, elle ne fait que soutenir son appel principal, et le dispositif de ses conclusions est inchangé par rapport aux premières conclusions d’appel.

Ces conclusions du 13 novembre 2023 encourent donc l’irrecevabilité en ce qu’elles répondent à l’appel incident au-delà du délai d’un mois imposé par l’article 905-2.

Toutefois, les dernières conclusions du 27 novembre 2023 de l’appelante, remises et notifiées avant la clôture, ont été expurgées du passage contenant réponse à l’appel incident et leur dispositif est inchangé par rapport aux premières conclusions d’appel. Elles sont par conséquent recevables.

La cour n’étant saisie que des dernières conclusions déposées en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, lesquelles sont recevables, devient sans objet l’incident d’irrecevabilité des conclusions du 13 novembre.

Quant aux nouvelles pièces qui ont été communiquées avec les conclusions du 13 novembre, elles ne concernent que l’appel principal et sont donc recevables, les intimés ayant été mis en mesure de les discuter par le report de la clôture, initialement prévue au 14 novembre 2023, au 5 décembre 2023.

Sur le fond du référé

Sur les demandes de l’appelante

A titre principal, l’appelante argue d’un trouble manifestement illicite en ce que le syndicat des copropriétaires et son syndic ne lui garantissent plus depuis le 4 novembre 2022 le droit qu’elle avait acquis d’un accord datant de près de 50 ans de disposer, non seulement de deux ascenseurs dédiés de la batterie D pour accéder directement au 56ème étage, mais aussi, à sa demande, d’ascenseurs supplémentaires en cas de forte affluence tous les jours de la semaine et du week-end en journée et en soirée, moyennant quoi elle supporte 47 % des charges de fonctionnement de ces ascenseurs. Elle reproche au syndicat des copropriétaires et au syndic de modifier à leur guise ces modalités en les restreignant, l’empêchant ainsi que son locataire d’exploiter normalement le site panoramique et le restaurant du 56ème étage.

A titre subsidiaire, l’appelante soutient que si la cour devait considérer comme le premier juge qu’il n’existe pas d’accord faisant règle de droit, son trouble manifestement illicite résulte de ce qu’il ne lui est pas permis d’utiliser tous les ascenseurs de la batterie D à l’instar de tous les copropriétaires des étages 43 à 56 de la Tour, ce qui constitue une attitude discriminatoire.

Les intimés contestent l’existence d’un trouble manifestement illicite, contestant l’existence de l’accord invoqué et arguant en tout état de cause de sa caducité depuis le règlement de copropriété de 2021, seule règle de droit applicable, lequel ne confère, pas plus que l’ancien règlement, de droit de jouissance exclusive de copropriétaires sur les sept ascenseurs de la batterie D, ascenseurs que le syndicat des copropriétaires et le syndic s’efforcent de gérer au mieux des intérêts de tous les usagers du 56ème étage et de ceux des bureaux du 43ème au 55ème étage, en fonction notamment des pannes et maintenances survenant régulièrement, sur la base de notes de service qui n’ont valeur que de simple tolérance.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. (souligné par la cour)

La copropriété d’un immeuble est régie par son règlement de copropriété, qui constitue la règle de droit applicable à tous les copropriétaires et locataires et s’impose aussi à l’assemblée générale des copropriétaires, dont les décisions doivent être conformes à ce règlement.

En l’espèce, la copropriété est soumise à un règlement de copropriété établi 1er avril 2021qui, en ce qui concerne l’usage des parties communes ici en jeu (les ascenseurs), prévoit notamment en son article 11.5.1 que «Nul ne pourra utiliser les parties communes pour son usage personnel en dehors de leur destination normale. Aucune tolérance accordée à un copropriétaire ou un occupant, sur des parties communes ne pourra même avec le temps, devenir un droit acquis.»

L’article 11.5.2 prévoit que « Les dispositions qui précèdent seront si besoin est, complétées par un règlement intérieur qui sera établi par le conseil syndical et approuvé en assemblée générale par les copropriétaires. »

Aucune des dispositions du règlement de copropriété applicable, ni d’ailleurs celles de l’ancien règlement de copropriété, n’attribue à un ou des copropriétaires un droit d’usage exclusif sur les ascenseurs ou certains d’entre eux. Aucun règlement intérieur n’est par ailleurs invoqué, pas plus qu’une ou des décisions d’assemblée générale des copropriétaires qui auraient aménagé les modalités de jouissance des ascenseurs et notamment ceux de la batterie D.

Aussi, il n’existe pas de règle de droit en vigueur au sein de la copropriété qui conférerait à la copropriétaire du 56ème étage le droit qu’elle revendique de disposer constamment de deux ascenseurs dédiés à son seul étage et en outre, à sa demande, d’ascenseurs supplémentaires en cas de forte affluence tous les jours de la semaine et du week-end en journée et en soirée.

Le cahier des charges du 23 octobre 1974 dont la société OPTM se prévaut n’a pas valeur de règle de droit comme l’a dit le premier juge, ce document n’étant pas signé et ne comportant pas l’identité de ses auteurs, ne constituant pas non plus une annexe du règlement de copropriété applicable. La cour observe en outre que ce cahier des charges ne fixe pas les modalités de jouissance dont se prévaut l’appelante, lui attribuant l’usage exclusif permanent d’un seul ascenseur, l’usage du second ne lui étant attribué qu’à certaines heures de la journée.

La note interne datée du 8 janvier 2014, émanant de l’ancien syndic, dont se prévaut également la société OPTM pour soutenir l’existence d’un droit acquis aux modalités de jouissance qu’elle revendique, n’a pas non plus la valeur d’une règle de droit dont la violation constituerait un trouble manifestement illicite, cette note n’étant pas reprise dans le règlement de copropriété en vigueur ni dans un règlement intérieur validé par une assemblée assemblée générale des copropriétaires, ni non plus dans une décision d’assemblée générale des copropriétaires.

Les modalités de jouissance prévues par cette note interne constituent ainsi une simple tolérance, et il en est de même des modalités de jouissance fixées par la dernière note établie le 2 décembre 2021 par l’actuel syndic, de la façon suivante :

— pendant la semaine, sauf jours fériés :

affectation de l’ascenseur D1 pour le restaurant Ciel de [Localité 8]

affectation des ascenseurs D2, D3, D5, D6, et D7 pour les bureaux

affectation de l’ascenseur D4 pour la visite panoramique

— les week-ends et jours fériés :

attribution de 2 ascenseurs supplémentaires avec prise en charge de 2j/7 des frais par OPTM

aucune mise en service exceptionnelle en semaine d’un autre ascenseur avant 19h00.

[…]

Le quantum des charges de fonctionnement des ascenseurs qui est mis à la charge de la société OPTM ne résulte pas d’un accord particulier entre ce copropriétaire et le syndicat mais de l’application de grilles de répartition déterminées par le règlement de copropriété, dites TA 20 ou TA 21, qu’il revient à la société OPTM de discuter en assemblée générale si elle considère qu’elles ne sont pas conformes à l’usage qu’il lui est permis de faire des ascenseurs de la batterie D.

La société OPTM n’est donc pas fondée à se prévaloir d’un droit acquis à des modalités de jouissance particulières des ascenseurs de la batterie D, ni, par suite, d’un trouble manifestement illicite résultant de la modification de ces modalités.

De la même façon, la société OPTM n’est pas fondée à se prévaloir, à titre subsidiaire, sur le fondement du règlement de copropriété, d’un trouble manifestement illicite dans le fait de ne pouvoir utiliser tous les ascenseurs de la batterie D à l’instar des autres copropriétaires des étages 43 à 55.

En effet, le règlement de copropriété prévoit que « Chacun des copropriétaires ou occupants pour la jouissance des locaux dont il disposent, pourra user librement des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires ou usagers et sous les réserves suivantes (…) ».

Ainsi, la liberté de chacun des copropriétaires d’user des parties communes n’est pas totale, elle a notamment pour limite de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires ou usagers. Afin de veiller à cet équilibre, le syndicat des copropriétaires est en droit de fixer des modalités de jouissance afin de permettre à tous les copropriétaires d’user des parties communes sans porter atteinte au droit d’usage des autres copropriétaires. En l’espèce, compte tenu du très grand nombre d’utilisateurs et d’heures de forte affluence, le syndicat des copropriétaires est amené à fixer des modalités de jouissance des ascenseurs de la batterie D par les copropriétaires et usagers des étages concernés. La note interne du syndic en date du 2 décembre 2021 prévoit ainsi, notamment, d’affecter deux ascenseurs à l’usage exclusif du 56ème étage et cinq ascenseurs à l’usage exclusif des étages 43 à 55. Les copropriétaires et usagers des étages 43 à 55 se voient ainsi privés, à l’instar de ceux du 56ème étage, de l’accès à certains ascenseurs, de sorte que le moyen tiré de l’existence d’une discrimination est inopérant.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté la société OPTM de l’ensemble de ses demandes, y compris indemnitaires, en l’absence de trouble manifestement illicite caractérisé.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires et du syndic

Le syndicat des copropriétaires et le syndic arguent eux-mêmes d’un trouble manifestement illicite dans le fait que la société OPTM est incapable de réguler le flux de ses visiteurs et laisse se constituer des files d’attente devant les ascenseurs dédiés aux usagers des bureaux des 43ème à 55ème étage , contraignant ces derniers à utiliser les monte-charges et obligeant le syndic à faire intervenir les services de sécurité à de nombreuses reprises.

Ils considèrent que ces agissements constituent une violation manifeste de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions de l’article 11.5.1 du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation du préjudice en résultant par l’allocation d’une indemnité provisionnelle de 40.000 euros.

Le syndic sollicite quant à lui, en sus, une indemnité provisionnelle de 30.000 euros, reprochant à la société OPTM de le discréditer et de porter atteinte à son image de marque et à sa réputation commerciale,

— d’une part, en affirmant dans ses conclusions, de façon qu’elle sait pertinemment erronée, que le syndic agit « arbitrairement », « discrétionnairement », « selon son bon plaisir », « par son absence totale de professionnalisme », « par refus obstiné » et « démarche dolosive », alors qu’il est démontré par les intimés qu’au contraire le syndic a toujours agi en conformité avec l’article18 de la loi du 10 juillet 1965, en concertation constante avec le conseil syndical, afin de protéger les intérêts de tous les copropriétaires ;

— d’autre part, en orchestrant une campagne de presse à charge contre la société Esset accusée de tous les maux, en dernier lieu dans un article du Figaro du 13 avril 2023.

S’agissant de demandes en paiement de provisions, il convient de rappeler qu’en application de l’article 835 du code de procédure civile, alinéa 2, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 11.5.1 du règlement de copropriété, « Nul ne pourra utiliser les parties communes pour son usage personnel en dehors de leur destination normale. » ; « Aucun copropriétaire ou occupant ne pourra encombrer les parties communes, telles que : passages, vestibules, couloirs, escaliers ou autres endroits communs ni y laisser séjourner quoi que ce soit. »

Les intimés n’appuient leur demande que sur deux pièces, n° 7 et 8, versées au dossier du syndicat des copropriétaires. Il s’agit de deux mails dont la qualité des auteurs et des destinataires n’est pas même précisée :

— dans un mail du 12 avril 2022, [S] [P] écrit à [L] [O] et [I] [E] : « Les gens sont fous dans la batterie D. Pourquoi M56 a encore trois ascenseurs’ Dans l’attente d’une modification immédiate de l’attribution. Je rappelle que de 20 minutes d’attente c’est inadmissible! » ;

— dans un mail du 14 juin 2022, [T] [H] écrit à [I] [E] : « Voici l’état du rdc de la Tour avec un ascenseur qui fonctionne pour les bureaux. M56 bloque avantageusement ses ascenseurs alors que dans le cas inverse, quand les ascenseurs de M56 sont en panne ou en maintenance, on s’en fait prélever sur les bureaux (…) ». Est jointe à ce mail une photographie représentant de nombreux usagers en file d’attente dans un couloir de l’immeuble portant la signalétique [Adresse 3], précédée d’une flèche dirigée vers le haut.

Le contenu de ces mails critique les modalités d’attribution des ascenseurs entre les usagers des bureaux et ceux du 56ème étage, notamment en cas de panne ou de maintenance, sans dénoncer d’agissements particuliers de la société OPTM, la phrase « M56 bloque avantageusement ses ascenseurs » étant insuffisamment explicite à cet égard, et non explicitée par les intimés, la suite de la phrase « quand les ascenseurs de M56 sont en panne ou en maintenance, on s’en fait prélever sur les bureaux », visant l’organisation mise en place par le syndicat des copropriétaires et son syndic.

Ces simples éléments ne suffisent pas à caractériser un manquement manifeste de la société OPTM à la règle de droit invoquée, étant rappelé que les modalités de jouissance des ascenseurs, parties communes, sont fixées par des notes internes du syndic qui ne constituent pas une règle de droit comme le soutiennent d’ailleurs eux-mêmes les intimés.

En conséquence, la première demande de provision se heurte à contestation sérieuse et ne saurait être satisfaite en référé. L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

La demande de provision indemnitaire du syndic, fondée sur l’article 1240 du code civil, se heurte elle aussi à contestation sérieuse. En effet, la faute délictuelle de la société OPTM n’est pas d’évidence établie par les propos qu’elle tient à l’égard du syndic dans ses conclusions et dans les déclarations qu’elle fait à la presse, qui sont la libre expression de son opinion dont le caractère fautif suppose une démonstration sur la base de textes particuliers, à laquelle ne se livre pas l’intimée.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande provisionnelle.

Elle sera également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de publication de la décision qui n’est justifiée par aucune considération.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Perdant en première instance comme en appel, la société OPTM sera condamnée aux entiers dépens des deux instances et à payer au syndicat des copropriétaires et au syndic, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 6.000 euros à chacun au titre des deux instances, l’ordonnance étant infirmée de ce dernier chef.

PAR CES MOTIFS

Dit sans objet l’incident d’irrecevabilité des conclusions de l’appelante remises et notifiées le 13 novembre 2023,

Dit recevables les nouvelles pièces produites avec ces conclusions du 13 novembre 2023,

Dit recevables les dernières conclusions de la société OPTM remises et notifiées le 27 novembre 2023,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf celles relatives à l’application de l’article700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne la société OPTM aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société OPTM à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et au syndic la société Esset Property Management, la somme de 6.000 euros à chacun au titre de leurs frais irrépétibles exposés pour les besoins des deux instances,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE