Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 6 novembre 2024, n° 22/11573

CA Paris
Confirmation 6 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Manquement aux obligations contractuelles
La cour a estimé que le mandat de vente avait pris fin avant la réalisation de la vente et que la société ADN Gestion Transaction ne pouvait pas prétendre à des honoraires en l'absence de vente effective.
Rejeté
Condition suspensive non réalisée
La cour a relevé qu'il n'était pas établi que l'absence de réalisation de la vente était due à la faute du syndicat, et que la condition suspensive de la promesse de vente n'avait pas été levée.
Rejeté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a jugé que la société ADN Gestion Transaction, étant partie perdante, ne pouvait prétendre à une indemnisation au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 6 nov. 2024, n° 22/11573
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/11573
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume DAUCHELDelphine DAVID-GODIGNON
Cabinet(s) :	CABINET SEVELLEC DAUCHEL
Parties :	Société ADN GESTION TRANSACTION, SAS immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro c/ Société FONCIA ICV, son syndic, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 7 ] [ Adresse 2 ] ET [ Adresse 4 ]

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11573 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF76N

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 20/03924

APPELANTE

Société ADN GESTION TRANSACTION

SAS immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 507 389 492

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : W09

ayant pour avocat plaidant : M^e Delphine DAVID-GODIGNON de la SELARL DAVID ET HERON SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0031

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] [Adresse 2] ET [Adresse 4] représenté par son syndic, la société FONCIA ICV, SASU immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 385 298 849

C/O Société FONCIA ICV

[Adresse 3]

[Localité 5]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] a décidé, suite au licenciement du couple de gardiens, de transformer la loge qui était jusqu’alors une partie commune en partie privative et de la céder.

Le 28 février 2019, le syndicat des copropriétaires a donné mandat exclusif pour une durée de 3 mois à la société par actions simplifiée ADN Gestion Transaction, exerçant sous l’enseigne 'L’Adresse’ de vendre les lots 194 et 195, consistant en un appartement de 2 pièces et une cave, au prix de 274 300 euros, incluant les honoraires du mandataire de 14 300 euros.

Il était indiqué que les lots devaient être créés préalablement à la vente par modificatif à l’état descriptif de division, et que le vendeur s’engageait à régulariser le modificatif à l’état descriptif de division d’ici la vente définitive.

Le 7 mars 2019, sous l’égide de la société ADN Gestion Transaction, M. [N] proposait d’acquérir le bien au prix demandé, et le 10 mai 2019, une promesse de vente en la forme authentique pour une durée expirant le 30 septembre 2019 intervenait entre M. [N] et le syndicat des copropriétaires.

À cette même date, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia ICV, reconnaissait devoir la somme forfaitaire de 14 300 euros à la société ADN Gestion Transaction.

M. [N] se désistait de sa promesse.

Le 17 octobre 2019, M. et Mme [C] faisaient une offre sur ce bien au prix de 274 300 euros.

Selon message électronique du 18 octobre, le directeur général de la société Foncia ICV indiquait qu’il n’était pas opportun de signer une autre promesse tant que l’assemblée générale n’avait pas validé le modificatif du règlement de copropriété.

Par lettre postée le 18 décembre 2019, la société Foncia ICV résiliait le mandat relatif à la vente de l’appartement.

Selon message électronique du 21 janvier 2020, la société ADN Gestion Transaction demandait des instructions pour engager le processus de vente définitif au bénéfice de M. et Mme [C].

Le 22 janvier 2020, il lui était répondu par le directeur général de la société Foncia ICV que le bien serait vendu au prix de 265 000 euros à un copropriétaire.

Par lettre d’avocat du 12 février 2020, la société ADN Gestion Transaction a sollicité le paiement de ses honoraires de 14 300 euros.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier délivré le 23 juillet 2020, la société ADN Gestion Transaction a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia ICV devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA, le 21 septembre 2021, la société ADN Gestion Transaction a demandé au tribunal de :

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] et au [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia ICV, a manqué à ses obligations contractuelles,

— le condamner au paiement de la somme de 14 300 euros, en réparation du préjudice subi par la société ADN Gestion Transaction,

— le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— le débouter de toutes ses demandes plus amples et contraires.

Au soutien de ses demandes, la société ADN Gestion Transaction fait valoir en substance que la promesse de vente intervenue avec M. [N] n’a pu être réalisée en raison uniquement de l’attitude fautive du syndicat des copropriétaires qui s’était engagé à réunir une assemblée générale extraordinaire dans le délai de la promesse, ce qui n’a pas été fait.

Elle affirme que c’est cette négligence du syndicat des copropriétaires qui a empêché la réalisation de la vente.

Elle ajoute, s’agissant des seconds acquéreurs qu’elle a présentés, M. et Mme [C], qu’aux termes du mandat, le syndicat des copropriétaires était dans l’obligation de concrétiser la vente.

Elle conclut que le syndicat a donc manqué à ses engagements contractuels et lui a causé un préjudice en la privant du paiement des honoraires qui lui étaient dus.

Par conclusions signifiées le 8 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à Nogent sur Marne demande au tribunal de :

— dire que le mandat exclusif de vente conclu le 28 février 2019 avec la société ADN Gestion Transaction avait une durée ferme de trois mois,

— à défaut, juger nul et de nul effet le mandat de vente du 28 février 2019,

— débouter la société ADN Gestion Transaction de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en application des dispositions de l’article 699 du même code.

Le syndicat des copropriétaires soutient en substance, s’agissant de la promesse de vente consentie à M. [N] que :

— cette promesse comportait une condition suspensive d’approbation par l’assemblée générale du modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété pour la création des lots objet de la vente,

— si le syndicat des copropriétaires avait commis une faute en ne convoquant pas à plusieurs reprise l’assemblée générale ainsi que le soutient la société ADN Gestion Transaction, cela signifierait qu’il était du pouvoir du syndicat des copropriétaires d’infléchir la décision des copropriétaires, et devrait conduire le tribunal à dire que la condition suspensive est nulle en application de l’article 1304-2 du code civil,

— l’assemblée générale a été réunie le 25 juin 2019 pour statuer sur le modificatif, mais le quorum n’a pas été atteint, et si une nouvelle assemblée avait été convoquée pendant la période estivale, elle n’aurait pas davantage obtenu le quorum,

— au final, M. [N] n’a pas levé l’option ce qui a rendu la promesse caduque de même que la reconnaissance d’honoraires.

S’agissant de l’offre de M. et Mme [C], le syndicat des copropriétaires soutient que le mandat de vente avait automatiquement pris fin le 29 mai 2019 au terme de 3 mois et qu’il n’était plus tenu d’aucune obligation à l’égard de la société ADN Gestion Transaction.

Elle affirme que les 2 paragraphes relatifs la durée du mandat sont contradictoires et que l’interprétation proposée par la demanderesse est en contradiction avec les dispositions légales puisque tout mandat doit avoir une durée limitée dans le temps, ce qui n’est pas le cas selon l’argumentation de la demanderesse.

Elle soutient qu’en l’absence de vente effective réalisée par l’entremise de la société ADN Gestion Transaction, celle-ci ne peut prétendre à aucune rémunération et qu’elle le peut d’autant moins en l’absence de mandat.

Par jugement du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— débouté la société ADN Gestion Transaction de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la société ADN Gestion Transaction aux dépens,

— condamné la société ADN Gestion Transaction à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia ICV la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes, plus amples au contraires, des parties.

La société ADN Gestion Transaction a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 juin 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 19 septembre 2022 par lesquelles la société par actions simplifiée ADN Gestion Transaction, appelante, invite la cour, au visa des articles 1034-2, 1103, 1104, 1217 du code civil et 78 de la loi du 20 janvier 1972, à :

— infirmer la décision dont appel en ce qu’elle :

l’a déboutée de ses demandes,

a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

l’a condamnée aux dépens,

l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6], la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

a accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du même code,

a rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraire, des parties,

et statuant à nouveau,

— l’a déclarée recevable et bien fondée en son appel,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6], à lui verser la somme de 14 300 euros au titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6] de toutes ses demandes plus amples et contraires ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant à la requête de la société ADN Gestion Transaction, délivrée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6], le 30 septembre 2022, par remise à l’étude du commissaire de justice instrumentaire ;

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la demande en paiement de la somme de 14.300 €

Le 28 février 2019, la société ADN Gestion Transaction et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Foncia ICV ont conclu un contrat intitulé 'mandat exclusif de vente’ comportant des dispositions suivantes :

— quant à la durée du mandat :

'Le présent mandat exclusif, qui prendra effet le jour de sa signature, est consenti pour une durée de 3 mois au terme de laquelle il prendra automatiquement fin.

Passé un délai de 3 mois à compter de sa signature, le mandat pourra toutefois être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie 15 jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972.'

— quant aux conditions particulières concernant l’exclusivité :

'Le mandant s’interdit :

[…]

Pendant la durée du mandat de vendre les biens, directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire […].'.

Aux termes de l’article 78 de la loi du 2 janvier 1970,

'Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, […], cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents. […].

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.'.

Comme l’a dit le tribunal, la société ADN Gestion Transaction n’a pas mis en 'uvre les dispositions de l’article 78 susvisé, puisqu’elle indique de façon claire que le mandat exclusif est consenti pour une durée de 3 mois au terme de laquelle il prendra automatiquement fin.

Le mandat exclusif a donc pris fin au 28 mai 2019.

Avant cette date, la société ADN Gestion Transaction a présenté à son mandant un acquéreur en la personne de M. [N].

Cependant, la promesse de vente n’a pas été réitérée par acte authentique ; la société ADN Gestion soutient que l’absence de réitération est due uniquement à la faute du syndicat des copropriétaires ; cependant la promesse contenait une condition suspensive d’obtention de prêt en faveur du bénéficiaire et la première juge a exactement relevé qu’il n’est pas établi que celle-ci se soit accomplie. Devant la cour, la société ADN Gestion est d’ailleurs taisante sur l’obtention ou non du prêt par M. [N].

La première juge a justement retenu que, dès lors qu’il n’est pas établi que l’absence de réalisation de la vente par acte authentique soit due à la faute du syndicat des copropriétaires, il ne peut être fait droit à la demande de paiement présentée au titre de la vente à M. [N].

La société ADN Gestion Transaction soutient que le mandat s’est ensuite poursuivi et que c’est dans ce cadre contractuel qu’elle a présenté un second acquéreur.

L’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 modifiée par la loi du 24 mars 2014 dispose que 'Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps'.

En application de ces dispositions légales, s’il se poursuivait sans exclusivité, le mandat devait être limité dans le temps.

La première juge a justement retenu que, faute de limitation dans le temps, le mandat dont le bénéfice est invoqué est nul, et la société ADN Gestion Transaction ne peut s’en prévaloir ni réclamer paiement d’une rémunération due en exécution de ce mandat.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la socité ADN Gestion Transaction de l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ADN Gestion Transaction, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société ADN Gestion Transaction.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société par actions simplifiée ADN Gestion Transaction aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE