RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05277 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOP3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2021-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY- RG n° 11-21-000673

APPELANTE

Madame [L] [R]

née le 06 novembre 1983 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/04159 du 16/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A. SEQENS

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 582 142 816

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL Cabinet SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 10 juillet 2015, à effet au 10 juillet 2015, la société France habitation a donné en location à [S] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] aux [Localité 8].

[S] [R] est décédé et le bail a été transféré à [X] [R] par avenant du 6 août 2018.

[X] [R] est décédée le 12 avril 2020.

Par courrier du 11 août 2020, Mme [L] [R] a demandé le transfert de bail à son profit et a indiqué occuper les lieux.

Mme [L] [R] a été mise en demeure de quitter les lieux avant le 28 décembre 2020.

Saisi par la SA Seqens par acte de commissaire de justice délivré le 16 février 2021, par jugement contradictoire rendu le 1er décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation et ses accessoires situés [Adresse 1] aux [Localité 8], conclu entre France habitation, d’une part, et [S] [R] et [X] [R] d’autre part ;

— constaté en tant que de besoin la résiliation du bail relatif à l’emplacement de stationnement n°1018 situé [Adresse 7] aux [Localité 8], conclus entre France habitation d’une part et [S] [R] et [X] [R] d’autre part ;

— constaté l’occupation sans droit ni titre de Mme [L] [R] à compter du 11 août 2020 ;

— condamné Mme [L] [R] à libérer les lieux situés [Adresse 1] aux [Localité 8], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

à défaut,

— ordonné l’expulsion de Mme [L] [R] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [L] [R] à payer à la SA Seqens une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, et à défaut à la somme de 576, 92 euros, subissant les augmentations légales, à compter du 11 août 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [L] [R] au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— rejeté les autres demandes au surplus ;

— condamné Mme [L] [R] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 10 mars 2022, Mme [L] [R] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 août 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [L] [R] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise ;

— déclarer la SA Seqens mal fondée en ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement ;

et juger à nouveau,

— débouter la SA Seqens de toutes ses demandes ;

— condamner la SA Seqens à transférer le bail de [X] [R] au nom de Mme [L] [R] ;

subsidiairement, si la cour ordonnait l’expulsion,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer sans majoration ;

— octroyer le bénéfice des meilleurs délais prévus par l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution et suivants afin qu’elle et ses enfants puissent se reloger ;

— débouter la SA Seqens de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— condamner la SA Seqens à payer à Maître Caroline Mesle la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Seqens demande à la cour de :

— lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

— déclarer irrecevable et infondé l’appel interjeté ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [L] [R] au paiement des indemnités d’occupation qu’à compter du 11 août 2020 ;

— omis d’ordonner l’expulsion de Mme [L] [R] de l’emplacement de stationnement ;

statuant à nouveau,

— ordonner l’expulsion de Mme [L] [R] et de tous occupants de son chef de l’emplacement de stationnement n°1018 situé au [Adresse 7] aux [Localité 8] ;

— condamner Mme [L] [R] à lui payer :

— à compter du 13 avril 2020 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles ;

— au titre de l’arriéré au 31 mai 2022 (échéance de mai 2022 incluse), la somme de 6 150,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées audit acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus ;

en tout état de cause,

— débouter Mme [L] [R] de toutes ses demandes ;

— constater que la demande de délais pour quitter les lieux est désormais sans objet ;

— condamner Mme [L] [R] à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de transfert de bail,

Au soutien de son appel, Mme [L] [R] invoque les dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, faisant valoir qu’elle remplit les conditions d’attribution et que la surface de l’appartement de sa mère [X] [R] aujourd’hui décédée est parfaitement adaptée à la taille de la famille, qu’elle a bien demeuré dans cet appartement avant le décès de sa mère et qu’elle y vit toujours, que le fait qu’elle soit titulaire d’un autre bail à [Localité 6] est inopérant, puisqu’elle a seulement omis d’effectuer un changement d’adresse alors qu’elle n’habite plus l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 6].

La SA Seqens réplique que le bail litigieux a pris fin par l’effet du décès d'[X] [R] à la date du 12 avril 2020, que Mme [L] [R], sa fille, n’a pas restitué les clés du logement qu’elle a arbitrairement pris la décision d’occuper et qu’elle est donc sans droit ni titre depuis la date du décès de sa mère, que les dispositions de l’article 14 invoquées par l’appelante à l’appui de sa demande sont inapplicables en l’espèce, dès lors qu’elle ne démontre nullement avoir occupé le logement avec sa mère dans l’année précédant le décès de cette dernière. Elle soutient que ce faisant elle doit démontrer qu’elle vivait de manière continue depuis plus d’un an avec le titulaire du bail au jour de son décès. Mme [L] [R] ne produit aucune preuve de cette situation et ne résidait pas dans les lieux depuis si longtemps, l’acte de naissance de son fils [O] [N], né le 9 août 2018 faisant mention d’une adresse déclarée au [Adresse 3] à [Localité 6], ainsi que ses bulletins de paie des mois de juillet à septembre 2020 et ses avis d’impôts sur les revenus 2018 et 2019.

La SA Seqens ajoute que s’agissant d’un logement social, il appartient à Mme [L] [R] de remplir les conditions de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 et notamment les conditions de ressources. Etant mariée avec M. [N] depuis le 7 novembre 2015, les revenus de celui-ci sont pris en compte pour vérifier la condition de ressources, et compte tenu des ressources déclarées du couple, les seuils d’attribution d’un logement social sont dépassés de sorte que la commission d’attribution a refusé le transfert du bail à Mme [L] [R].

Sur ce,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…). A défaut de personnes remplissant les conditions légales pour bénéficier du transfert du bail, celui-ci est résilié de plein droit.

En vertu de ce texte, il appartient à celui qui se prévaut du transfert de bail à son profit d’établir qu’il existait une véritable communauté de vie avec le locataire en titre au moins un an avant le décès de ce dernier, le délai étant calculé à compter de la date du décès.

En l’espèce, Mme [L] [R] ne verse pas la moindre pièce de nature à établir une cohabitation stable et continue avec sa mère au moins un an avant le décès de cette dernière, se bornant à procéder par simples affirmations.

Au surplus, l’acte de naissance de son fils [O] [N], né le 9 août 2018 fait mention d’une adresse déclarée au [Adresse 3] à [Localité 6], ainsi que ses bulletins de paie des mois de juillet à septembre 2020 et ses avis d’impôts sur les revenus 2018 et 2019.

Il n’est dès lors pas établi que Mme [L] [R] vivait avec sa mère [Adresse 1] aux [Localité 8] depuis au moins un an à la date de son décès.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à [X] [R] au jour du décès de cette dernière, soit à compter du 12 avril 2020, en ce qu’il a constaté que Mme [L] [R] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis cette date et en ses dispositions subséquentes relatives à l’expulsion et ses conséquences.

Sur l’expulsion d’un emplacement de parking,

Le jugement entrepris a ordonné l’expulsion de Mme [L] [R] et des occupants de son chef des lieux sis aux [Adresse 1] aux [Localité 8].

La décision sera confirmée sur ce point.

La libération de l’emplacement de stationnement objet du bail du 10 juillet 2015, sis dans la même ville, au [Adresse 7] n’a cependant pas été ordonnée.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération de cet emplacement de stationnement et à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [L] [R] et des occupants de son chef.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux,

Mme [L] [R] sollicite, à titre subsidiaire, que des délais pour quitter les lieux lui soient accordés.

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L’article L412-4 précise que la durée des délais ne peut en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [L] [R] a déjà bénéficié de fait, depuis la décision du premier juge, de très larges délais. Elle ne justifie d’aucune démarche en vue de son relogement.

Elle ne démontre pas remplir les conditions des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [L] [R] s’est vue proposer deux solutions de relogement qu’elle les a refusées sans justification.

Mme [L] [R] n’est donc pas fondée à prétendre qu’elle n’aurait pas de solution de relogement.

Enfin cette demande est devenue sans objet dès lors qu’il est justifié que Mme [L] [R] a été expulsée des lieux le 20 juillet 2023.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande de délais pour libérer les lieux.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Le premier juge a condamné Mme [L] [R] au paiement des indemnités d’occupation à compter du 11 août 2020 considérant qu’il n’était pas rapporté la preuve de ce que Mme [L] [R] occupait le logement avant cette date.

Or, Mme [L] [R], par sa demande de transfert, reconnaît elle-même occuper les lieux depuis le décès de sa mère [X] [R] survenu le 12 avril 2020.

Mme [L] [R] sera donc condamnée à payer les indemnités d’occupation à compter du jour du décès de la locataire en titre, à savoir depuis le 13 avril 2020.

Mme [L] [R] est condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 13 avril 2020 jusqu’à la reprise effective des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, augmenté des charges légalement exigibles, jusqu’à la restitution des lieux.

Mme [L] [R] a été expulsée le 20 juillet 2023 du logement et la société Seqens a pu procéder à la liquidation du compte et arrêter la somme due par Mme [L] [R] au titre de son occupation des lieux.

Au vu du décompte du 9 septembre 2024 échéance de juillet 2023 incluse, produit par la SA Seqens, Mme [L] [R] doit être condamnée à verser à la société Seqens la somme de 8 090,91 euros à titre de solde d’indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur les sommes visées dans cet acte, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son recours, Mme [L] [R] sera condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Mme [L] [R] au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la SA Seqens peut être équitablement fixée à 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 1er décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny, sauf en ce qu’il a condamné Mme [L] [R] à payer à la SA Seqens une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges et à défaut la somme de 576,92 euros, subissant les augmentations légales, à compter du 11 août 2020 jusqu’à la libération effective des lieux,

Statuant à nouveau sur le chef du jugement infirmé,

Condamne Mme [L] [R] à payer à la SA Seqens une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges à compter du 12 avril 2020 jusqu’à la libération effective des lieux,

Y ajoutant,

Ordonne la libération de l’emplacement de stationnement objet du bail du 10 juillet 2015, sis [Adresse 7] aux [Localité 8],

A défaut,

Ordonne l’expulsion de Mme [L] [R] de cet emplacement de stationnement et celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamne Mme [L] [R] à verser à la société Seqens la somme de 8 090,91 euros d’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur les sommes visées dans cet acte, et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu d’accorder à Mme [L] [R] des délais pour quitter les lieux,

Condamne Mme [L] [R] à verser à la SA Seqens la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [R] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,