Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 29 MAI 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/23159 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6T6U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/17267

APPELANTE

SCI LES 4 F

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 483 928 651

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Aurore BAILLY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2368

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, le CABINET GRAND, immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 400 845 608

C/O CABINET GRAND

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Evelyne ELBAZ et plaidant par M^e Victorine COLLIN – SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN – avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Hélène BUSSIERE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le 14 décembre 2005 la société civile immobilière les 4F a acquis les lots [Cadastre 5] et 103, correspondant à une boutique au rez-de-chaussée avec sous-sol et un appartement au 1er étage de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Le 25 novembre 2013 la SCI les 4F a saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges communes générales.

Par ordonnance du 7 octobre 2014, le juge de la mise en état a désigné M. [L] en qualité d’expert. Celui-ci a déposé son rapport le 11 octobre 2017.

Par jugement du 11 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la société Les 4F de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la société Les 4F à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les 4F aux dépens,

— autorisé la SELARL Cabinet Elbaz, avocat, à recouvrer directement contre la société Les 4F les dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision.

La société Les 4F a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 octobre 2018.

Par ordonnance du 30 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné un complément d’expertise. Par ordonnance du 4 novembre 2020, il a désigné M. [Y] en remplacement de M. [L].

M. [Y] a déposé son rapport le 17 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 10 janvier 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 9 janvier 2024 par lesquelles la SCI Les 4F, appelante, invite la cour, au visa des articles 5, 10, 10-1, 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 1235 du code civil, à :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— juger non écrites et nulles les clauses de répartition des charges communes générales et d’escalier du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7],

— procéder et ordonner à une nouvelle répartition des charges communes générales et d’escalier, et dire qu’elle sera conforme au tableau page 34/39 du rapport d’expertise de M. [Y], déposé le 17 juillet 2022, pour les charges générales, et qu’elle sera conforme au tableau page 35/39 du rapport d’expertise de M. [Y], déposé le 17 juillet 2022, pour les charges d’escalier,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder, à ses frais, à la publication de l’arrêt à intervenir au Service de la Publicité Foncière, dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la décision à intervenir sera définitive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme indûment versée de 29.282,98 € au titre des charges de copropriété sur la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2023, à réactualiser, et avec intérêt au taux légal à compter du 25 novembre 2013,

subsidiairement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer les sommes indûment versées depuis l’introduction de la présente instance en date 25 novembre 2013, soit la somme de 19.510,06 €, arrêtée au 31 décembre 2023,

à titre infiniment subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser les charges indûment versées depuis le 17 juillet 2022, date de dépôt du rapport d’expertise non contesté par le défendeur, soit la somme de 2.681,54 € arrêtée au 31 décembre 2023,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du même code,

— juger qu’elle bénéficie des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Vu les conclusions notifiées le 26 décembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], intimé, invite la cour, au visa des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— prendre acte de ce qu’il s’en remet à l’appréciation de la Cour quant au caractère non écrit des répartitions de charges générales et d’escalier,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Les 4F de ses demandes de remboursement des charges de copropriété, au titre de l’article 700 et au titre des dépens,

y ajoutant,

— condamner la société Les 4F à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la répartition des charges

La SCI Les 4F fait valoir que l’expert désigné par le conseiller de la mise en état, M. [Y], conclut que la répartition des tantièmes de charges générales et d’escalier définie par le règlement de copropriété contrevient aux dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, notamment en raison du «coefficient de commercialité» qui a été affecté aux lots commerciaux et en raison d’autres anomalies, telle la non-prise en compte de l’installation d’un ascenseur ;

Le syndicat des copropriétaires indique s’en rapporter à la sagesse de la cour quant au caractère non écrit des répartitions de charges communes générales et d’escalier mais soutient que les anomalies constatées résultent des copropriétaires individuellement et non du syndicat, qui ne saurait être tenu pour responsable de la situation ;

Aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ;

L’article 10 de la même loi dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ;

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ; lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ;

Dans son rapport, M. [Y], expert désigné par le conseiller de la mise en état, conclut que les grilles de répartition des charges générales et d’escalier du règlement de copropriété ne respectent pas les critères posés par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait observer que de nombreux travaux ont été réalisés depuis le dernier règlement de copropriété, que ces travaux ont nécessairement modifié les bases de calcul des différentes grilles de répartition mais que ces grilles n’ont pas été adaptées à ces modifications. Il relève également qu’il existe une incohérence entre les coefficients de clés des différents lots, c’est à dire le rapport entre la surface pondérée et le nombre de tantièmes et explique qu’un coefficient de clé devrait être approximativement égal pour tous les lots d’une même clé ;

Il a établi deux nouvelles grilles de répartition des charges communes générales et d’escalier. Aucune des parties ne conteste le résultat des travaux de l’expert ;

Il résulte de ces éléments que les clauses relatives à la répartition des charges générales et d’escalier du règlement de copropriété du 19 décembre 1973, constituée par le tableau de répartition des charges figurant à l’article 19 du règlement, doivent être réputées non écrites ;

Les charges doivent être ainsi réparties :

Pour les charges générales, selon le tableau n° 2 «Nouvelle clé de répartition des charges générales», par application de la colonne 19, figurant en page 20 du rapport de l’expert,

Pour les charges d’escalier, selon le tableau n° 4 « Nouvelle clé de répartition des charges d’escalier», par application de la colonne 27, figurant en page 25 du rapport de l’expert ;

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à faire procéder, à ses frais, à la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière dans le délai d’un mois à compter de sa notification ;

Sur le remboursement des charges indument versées

La SCI 4F allègue qu’une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé et ne peut donc produire aucun effet, de sorte qu’elle est parfaitement fondée à réclamer la restitution des charges qu’elle a indument versées. Elle fait valoir que ses charges ont été calculées sur la base d’une quote-part de 1.924/10.232èmes, lot 101 et 103 cumulés, alors qu’elles auraient dues être calculées, selon la nouvelle clé de répartition, sur la base d’une quote-part cumulée pour les deux lots de 1.330/10232èmes ;

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’un jugement fixant la nouvelle grille de répartition de charges n’a d’effet que pour l’avenir ;

Comme il a été rappelé plus haut, en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ;

Si une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, il n’en reste pas moins que, s’agissant d’une clause de répartition de charges, le juge doit procéder à une nouvelle répartition ; cette nouvelle répartition, ordonnée judiciairement, ne saurait avoir un effet rétroactif ;

C’est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient que la décision de réputer non écrite une telle clause et d’ordonner une nouvelle répartition de charges ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée ;

La SCI Les 4F doit par conséquent être déboutée de sa demande de remboursement des charges indument versées depuis 2011, de même que de ses demandes subsidiaires ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais des deux expertises, ainsi qu’à payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La SCI Les 4F demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires» ;

La SCI Les 4F, gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens comprenant les frais d’expertise, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Y ajoutant,

Répute non écrites les clauses de répartition des charges générales et d’escalier figurant dans le tableau objet de l’article 19 du règlement de copropriété du 19 décembre 1973 ;

Dit que les charges générales seront réparties selon le tableau n° 2 «Nouvelle clé de répartition des charges générales », par application de la colonne 19, figurant en page 20 du rapport du rapport du 17 juillet 2022 de M. [N] [Y], expert près la cour d’appel de Paris ;

Dit que les charges d’escalier seront réparties selon le tableau n° 4 «Nouvelle clé de répartition des charges d’escalier», par application de la colonne 27, figurant en page 25 du même rapport ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] à faire procéder, à ses frais, à la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière dans le délai d’un mois à compter de sa notification ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI Les 4F la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Dispense La SCI Les 4F de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens comprenant les frais d’expertise, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT