Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00295 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIV3J

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Juin 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 22/59113

APPELANTE

S.A.R.L. LE VERGER, RCS de Paris sous le n°531 630 218, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

Et [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Olivier DESANDRE NAVARRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0187

INTIMÉES

COMPAGNIE D’ASSURANCE MSIG INSURANCE EUROPE AG, RCS de Paris sous le n°753 143 882, prise en succursale en France audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Joaquim RUIVO DE SOUSA LOPES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0700

E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH, RCS de Paris sous le n°344 810 825, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Arnaud DUPONT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2053

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juillet 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère et Laurent NAJEM, Conseiller, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSE DU LITIGE

L’établissement public industriel et commercial Paris Habitat OPH (Paris Habitat OPH) est titulaire d’un bail emphytéotique de 55 ans sur un immeuble appartenant à la ville de [Localité 5] sis à [Localité 5], [Adresse 3] et [Adresse 1], sur lequel il a entrepris à partir du mois de juillet 2021 une réhabilitation lourde aux fins de réalisation d’un foyer de jeunes travailleurs, avec le maintien des deux commerces situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, dont celui exploité en bar-restaurant par la société Le Verger dans des locaux initialement donnés à bail le 1er juillet 2003 par M. [R], la société Le Verger ayant acquis le fonds de commerce avec le droit au bail selon acte sous seing privé du 18 avril 2011.

Paris Habitat OPH a obtenu en référé une mesure d’expertise préventive, confiée à M. [F], dont les opérations sont toujours en cours.

Se plaignant d’un préjudice d’exploitation, le 25 novembre 2022 la société Le Verger a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris l’établissement Paris Habitat OPH et l’assureur en responsabilité civile de celui-ci, la société MSIG Insurance Europe AG, aux fins de les voir condamner solidairement à lui verser une indemnité provisionnelle de 250.000 euros, la somme de 20.000 euros à titre de provision ad litem et celle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MSIG Insurance Europe AG a assigné en intervention forcée, aux fins de garantie, les sociétés GBR Ile-de-France, Studio 1984 et Apave parisienne SAS intervenues aux travaux de réhabilitation.

Par ordonnance contradictoire du 26 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

ordonné la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG n°23/50300 et RG n°22/59113 sous le numéro unique de RG 22/59113,

rejeté l’exception de nullité de l’assignation en intervention forcée délivrée les 7 et 12 décembre 2022 à la demande de la société MSIG Insurance Europe AG aux sociétés GBR Ile-de-France, Studio 1984 et L’Apave parisienne SAS,

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions présentées par la société Le Verger à l’encontre de Paris Habitat OPH et de la société MSIG Insurance Europe AG ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société MSIG Insurance Europe AG de garantie présentée à l’encontre des sociétés GBR Ile-de-France, Studio 1984 et de la société Apave infrastructures et construction France venant aux droits de L’Apave parisienne SAS ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande des sociétés GBR Ile-de-France, studio 1984 et de la société Apave infrastructures et construction France venant aux droits de L’Apave parisienne SAS ;

renvoyé les parties à mieux se pourvoi au principal ;

condamné la société Le Verger aux dépens de l’instance principale aux fins de provisions ;

condamné la société MSIG Insurance Europe AG aux dépens de l’instance en intervention forcée ;

condamné la société Le Verger à payer à Paris Habitat OPH la somme de 1.500 euros et à la société MSIG Insurance Europe AG la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société MSIG Insurance Europe AG à payer à la société GBR Ile-de- France la somme de 1.500 euros, à la société Studio 1984 la somme de 1.500 euros et à la société Apave infrastructures et construction France venant aux droits de L’Apave parisienne SAS, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples et contraires,

Par déclaration du 13 décembre 2023, la société Le Verger a relevé appel de cette décision à l’encontre de Paris Habitat OPH et de la société MSIG Insurance Europe AG.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 juin 2024, elle demande à la cour, de :

déclarer la société Le Verger recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit,

infirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 26 juin 2023, en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions présentées par la société Le Verger à l’encontre de Paris Habitat OPH et de la société MSIG Insurance Europe AG,

renvoyé les parties à mieux se pourvoir au principal,

condamné la société Le Verger aux dépens de l’instance principale aux fins de provision,

condamné la société Le Verger à payer à Paris Habitat OPH la somme de 1.500 euros et à la société MSIG Insurance Europe AG la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples et contraires ;

Statuant à nouveau :

condamner solidairement Paris Habitat OPH et sa compagnie d’assurances la société MSIG Insurance AG à verser à la société Le Verger une somme de 250.000 euros à titre de provision en indemnisation de ses préjudices financiers et économiques ;

débouter Paris Habitat OPH et la société MSIG Insurance AG de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

condamner solidairement Paris Habitat OPH et la société MSIG Insurance AG à verser à la société Le Verger de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Elle fait valoir, en substance, que le bailleur est tenu à son égard d’une obligation de délivrance et de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués, la clause de souffrance contenue au bail ne la rendant pas sérieusement contestable dès lors que selon la jurisprudence, cette clause ne peut trouver application s’il est démontré par le preneur que les inconvénients causés par les travaux sont anormaux et excessifs, ce qui est le cas en l’espèce, s’agissant d’une réhabilitation lourde ayant nécessité la pause d’un échafaudage, les travaux ayant dû être suspendus puis arrêtés par Paris Habitat OPH du fait de leur incompatibilité avec la poursuite de l’activité des deux commerçants du rez-de-chaussée. Elle précise que Paris Habitat OPH a reconnu sa responsabilité dans un dire adressé à l’expert judiciaire chargé de la mesure préventive et ne s’est pas opposé à ce que sa mission soit étendue à l’examen des préjudices immatériels subis par les commerçants, et qu’il a transigé avec l’autre commerçant auquel il a alloué une indemnité, dont il n’a pas voulu justifier, alors que ce bail contient aussi une clause de souffrance.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 juin 2024, Paris Habitat OPH demande à la cour, de :

A titre principal,

dire n’y avoir lieu à référé,

débouter la société Le Verger de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner la société Le Verger au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Le Verger au paiement des entiers dépens d’appel ;

A titre subsidiaire,

fixer à de plus justes proportions les sommes demandées par la société Le Verger,

dire que Paris Habitat OPH sera relevé en garantie de toute condamnation et de toutes conséquences pécuniaires par la société MSIG Insurance Europe AG.

Il fait valoir que le principe même de l’obligation d’indemnisation est sérieusement contestable en raison de la clause de souffrance contenue dans le bail, dont l’application au regard des critères posés par la jurisprudence nécessite un débat de fond échappant au pouvoir du juge des référés, alors que le preneur n’a jamais cessé d’exploiter les locaux loués ; que le protocole d’accord conclu avec l’autre locataire, à le supposer établi, n’est que la manifestation d’un accord de volonté et non d’une obligation légale, et il ne tient lieu de loi qu’à l’égard des parties qui l’ont conclu, ne créant aucun effet à l’égard des tiers ; que contrairement aux assertions de l’appelant, Paris Habitat OPH n’a jamais reconnu dans ses écritures ou dans le cadre de l’expertise l’existence d’un préjudice d’exploitation pour la société Le Verger, ni même être responsable de l’incompatibilité entre l’activité des commerces et celle du chantier, et son défaut d’opposition à l’extension de la mission de l’expert ne vaut pas acquiescement au préjudice allégué par le preneur. A titre subsidiaire, l’intimé discute le montant du préjudice dont l’appelante demande réparation.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 juin 2024, la société MSIG Insurance Europe AG demande à la cour, de :

A titre principal,

dire n’y avoir lieu à référé,

débouter la société Le Verger de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner la société Le Verger au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Le Verger au paiement des entiers dépens d’appel,

A titre subsidiaire,

fixer à de plus justes proportions les sommes qui pourraient être allouées à la société Le Verger.

Elle reprend les moyens de Paris Habitat OPH et fait valoir en outre le caractère parfaitement prématuré de la demande de fixation de dommages et intérêts, alors que l’expert est chargé d’apprécier le préjudice allégué et que cette demande revient à préjuger du fond quant à la mobilisation de la responsabilité de Paris Habitat OPH. Elle discute la provision sollicitée, considérant que les éléments produits sont insuffisants pour justifier le préjudice allégué.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il doit être constaté que la cour n’est saisie que de la demande de provisions formée par la société Le Verger à l’encontre de Paris Habitat OPH, les autres chefs de l’ordonnance n’étant pas critiqués.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le bail commercial liant la société Le Verger à Paris Habitat OPH contient une clause dite de souffrance aux termes de laquelle « Le preneur devra souffrir sans indemnités tous travaux que le bailleur jugerait nécessaire de faire exécuter dans l’immeuble ou les lieux loués. »

Si en application de l’article 1719 du code civil le bailleur doit assurer tout le long de l’exécution du bail la délivrance de la chose louée et la jouissance paisible du preneur, ces dispositions n’étant pas d’ordre public il peut y être dérogé en matière de baux commerciaux par l’insertion d’une clause dite de souffrance comme celle qui a été stipulée au cas présent. Mais si une telle clause est licite, le bailleur ne peut par son biais s’exonérer de son obligation de délivrance, ni de son obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux loués en cas de gêne excessive causée par les travaux qu’il réalise dans ces locaux ou dans l’immeuble.

En l’espèce, il est constant que les travaux de réhabilitation menés dans l’immeuble par le bailleur n’ont pas contraint le preneur à cesser son exploitation. Il ne peut donc être invoqué, avec l’évidence requise en référé, un manquement de Paris Habitat OPH à son obligation de délivrance.

S’il apparaît évident, au regard de la nature des travaux réalisés consistant en une réhabilitation de l’entier immeuble et de la nécessité qui s’est imposée au bailleur d’interrompre un temps les travaux sur recommandations de l’expert judiciaire ayant constaté leur incompatibilité avec la poursuite de l’exploitation des deux commerces du rez-de-chaussée dans des conditions normales de sécurité, que l’activité commerciale de la société Le Verger a été perturbée et cela pendant une période de deux ans courant de juin 2021 à juin 2023, mais surtout de juin 2021 à juillet 2022, lorsque l’entreprise commise par le bailleur a arrêté ses travaux (celle-ci ne démontant son échafaudage qu’en juin 2023), il reste que l’activité commerciale de la société Le Verger n’a jamais cessé et que l’indemnisation du préjudice d’exploitation dont elle se prévaut est en principe exclu par la clause de souffrance, sauf à considérer que la gêne qu’elle a subie dans ses conditions d’exploitation présente un caractère excessif, ce qui ne relève pas de l’évidence tant que l’expert judiciaire désigné dans le cadre du référé préventif ne s’est pas encore prononcé sur les préjudices tant matériels qu’immatériels de la société Le Verger, sa mission prévoyant cet examen.

En outre, Paris Habitat OPH soutient à raison que l’indemnisation qu’elle aurait allouée à l’autre commerçant suivant protocole d’accord ne vaut pas reconnaissance de sa responsabilité à l’égard de la société Le Verger, et contrairement à ce que prétend cette dernière, il ne résulte pas du dire que Paris Habitat OPH a adressé à l’expert judiciaire le 30 juin 2022 une reconnaissance de sa responsabilité envers la société Le Verger relativement aux travaux réalisés dans l’immeuble, l’offre d’indemnisation dont il fait état ne concernant que des travaux qu’elle projette d’effectuer à l’intérieur des locaux donnés à bail, dont il est constant qu’ils n’ont pas été réalisés faute d’accord des parties.

C’est donc à bon droit que le premier juge a dit que la demande de provisions de la société Le Verger se heurte à contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Le premier juge a fait aussi une juste appréciation du sort des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Perdant en appel, la société Le Verger sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à chacun des intimés la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne la société Le Verger aux dépens de l’instance d’appel,

La condamne à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500 euros à Paris Habitat OPH et la somme de 1.500 euros à la société MSIG Insurance Europe AG.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE