Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 26 JANVIER 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05443 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFO3X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Janvier 2022 – Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 21/13150

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Le Terroir, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 562 024 893, dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté Me et assisté de Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 substitué par M^e Séverine MADEIRA, avocat au barreau de PARIS de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la Société Henrat et Garin immatriculée au RCS de Paris sous le n° 582 028 833

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté et assisté de M^e Xavier THOUVENIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J044 substitué par M^e Isabelle DELOISON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0212

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Nathalie BRET, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Muriel PAGE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 12 janvier 2024 puis prorogée au 19 janvier 2024 puis prorogée au 26 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 10] [Localité 6] est divisé en deux copropriétés acquis le 14 novembre 1925 par la société Immobilière du [Adresse 10] est divisé en deux coproriétés :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], dit le syndicat du 21 A, édifié en 1930, situé en fond de parcelle qui comprend deux copropriétaires : l’Oeuvre Saint François de Sales qui occupe le rez-de-chaussée et les deux premiers étages et la société Abenex Value, qui occupe les étages suivants,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], dit le syndicat du [Adresse 3], constitué d’un immeuble sur rue avec parking édifié en 1936, plusieurs immeubles sur cour, un passage et une seconde cour.

Par acte du 11 juillet 1929 la SCI du [Adresse 10] a vendu à la société anonyme du collège d'[9] 284 m2 de cette parcelle située ' au fond d’une propriété plus importante’ et consenti à l’acquéreur un droit de passage sur ' le surplus de la propriété, pour accéder à la [Adresse 10] à titre gratuit.'

Par acte authentique du 31 mai 1976 la SCI du [Adresse 10] a vendu à la société SFPGI l’immeuble situé [Adresse 10] : un état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété établi par la société SFPGI a été publié au deuxième bureau des hypothèques de Paris le 23 septembre 1976 volume 2 490 n°2.

Un état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 2] a été établi le 30 janvier 1980 publié au 2ème bureau des hypothèques de Paris le 15 octobre 1980 volume 4 297 n°11 rappelant la vente du tréfond de la partie de la courette formant les parties communes de la copropriété de l’immeuble en fond de cour intervenue le 31 mai 1976 correspondant pour partie à l’emprise des lots 423,424,425 et 426 de la division de l’immeuble et partie au titre des parties communes générales à l’ensemble immobilier.

Par acte authentique du 1er octobre 1985 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a vendu au profit de la société SFPGI d’une part et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] d’autre part, au vu de l’état descriptif de division du 30 janvier 1980 précité, le Lot n°16 ( volume 1) au profit de la SFPGI en sa qualité de propriétaire des lots 423,424,425 et 426 pour la partie du volume n°1 au droit de ses lots qui s’en trouve pleinement propriétaire et au profit du syndicat du [Adresse 3] pour la partie du volume n°1 au droit de la partie hachurée au plan.

Une servitude a été constituée par le syndicat du [Adresse 3] et la SFPGI au profit du syndicat de l’immeuble A concédant à titre de servitude réelle et perpétuelle à celui-ci un droit de passage exclusif pour permettre l’entretien et tous travaux dont le mur du bâtiment appartenant au vendeur peut avoir besoin, à titre gratuit.

Par le même acte, le syndicat des copropriétaires du 21 A a concédé au syndicat du [Adresse 3] et à la SFPGI une servitude de passage à titre perpétuel à titre gratuit pour permettre l’entretien et tous travaux nécessaires par le conduit de ventilation des parkings sis dans l’immeuble.

L’acte du 1er octobre 1985 prévoit également des servitudes générales grevant les lots volumes entre eux pour tout ce qui concerne les gros-oeuvres, les canalisations, réseaux divers et ventilations desservant l’immeuble. Il est précisé que chacun des propriétaires des dits lots devra permettre le libre accès aux ouvriers chargés des réparations et réfections des gros-oeuvres, canalisations, et de tous autres équipements privés dont les frais seront supportés par les propriétaires des lots à l’usage desquels ils seront affectés(…)

La servitude de passage bénéficiant au syndicat du 21 A pour accéder à son immeuble et faire tous travaux qui seraient nécessaires, a été reconnue au terme d’une procédure judiciaire engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], qui a donné lieu aux décisions suivantes :

— par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 octobre 2003, l’action en indemnité pour l’usage du passage engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a été déclaré prescrite du fait de l’exercice trentenaire continu de la servitude depuis qu’elle a été consentie par l’acte authentique du 11 juillet 1929

— la décision a été confirmée par arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 9 septembre 2004 qui a rejeté la demande d’indemnité fondée sur l’aggravation de la servitude,

— le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté par un arrêt de la Cour de cassation en date du 28 novembre 2006.

La société Abenex a acquis de la société Fondation Pierre Lafue par acte authentique du 5 novembre 2019 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] :

— le lot n°17 (volume 2) dont l’assiette est référencée Section BH n°[Cadastre 1] [Adresse 2] constitués de 8 caves et 1 appartement

— le lot n° 15 constitué d’un hôtel particulier.

Elle a entrepris une opération de démolition, de curage d’un bâtiment et de réhabilitation de ses lots dans le courant de l’année 2020 entraînant la rénovation et la création de nouveaux réseaux dont une chaudière électrique et l’alimentation de huit appartements.

A l’occasion de ces travaux le syndicat du [Adresse 3] a souhaité obtenir la communication des plans des réseaux de la future construction, le projet ayant pour objet l’utilisation des canalisations existantes et la création de nouvelles canalisations.

Par une lettre du 28 octobre 2020 le syndicat du [Adresse 3] indiquait à l’appui de sa demande: ' si la copropriété n’est par principe pas opposée à ce que de nouvelles canalisations passent par sa parcelle, en revanche, il s’agirait de la création d’une nouvelle servitude qui devra d’une part être créée dans les formes et principes posées par le droit ( plan d’assiette de servitude, fixation des débits des canalisations, limitation et définition des fluides passant dans lesdites servitudes, fixations des conditions administratives, techniques et financières de cette servitude…) Et d’autre part faire l’objet d’une publication au fichier immobilier(…)

Autorisé par ordonnance du 13 octobre 2021 et par acte d’huissier de justice délivré le 18 octobre 2021, le syndicat du [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la société HENRAT ET GARIN, a assigné à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6] représenté par son syndic la société LE TERROIR aux fins de :

A titre principal

— reconnaître l’existence d’une servitude légale de canalisations et réseaux divers, notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, au profit du syndicat des copropriétaires du 21 A sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], autoriser les copropriétaires du 21 A à faire passer gratuitement ses canalisations et réseaux divers, notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

— reconnaître également le droit pour le syndicat des copropriétaires du 21 A de rénover, mettre aux normes ou remplacer ses canalisations et réseaux divers, notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

A titre subsidiaire,

— reconnaître l’existence d’une servitude conventionnelle de canalisations et réseaux divers, notamrnent pour le gaz, l’é1ectricité et la fibre optique, au profit du syndicat des copropriétaires du 21 A sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

A titre plus subsidiaire,

— reconnaître l’acquisition d’une servitude de canalisations et réseaux divers, notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, au profit du syndicat des copropriétaires du 21 A sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], par prescription trentenaire,

En tout état de cause

— confirmer 1'existence d’une servitude de passage sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au profit du syndicat des copropriétaires du 21 A, notamment pour tous véhicules nécessaires à la réalisation des travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance,

— confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le jugement rendu le 13 janvier 2022 a ainsi statué :

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] tendant à voir déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] ;

DIT qu’il existe au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] une servitude légale de canalisations et réseaux divers, notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] à faire passer gratuitement ses canalisations et réseaux divers, notannnent pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] à faire rénover, mettre aux normes, ou remplacer les canalisations et réseaux divers, notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] la somme de 3 000 euros euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.'

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 14 mars 2023.

Par conclusions d’appelant signifiées par voie élecronique le 2 juin 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande à la cour de :

Vu les articles 31 et 122 du Code de procédure civile

Vu les articles 8, 15 et 26 de la loi du juillet 1965

Vu les articles 682 et suivants du Code civil

Vu les pièces versées au débat

— Déclarer le SDC du [Adresse 3] recevable et bien fondé en son

appel et ses présentes écritures ;

EN FAISANT DROIT :

— Infirmer le jugement en toutes ces dispositions présentement querellées ;

— Statuant de nouveau :

Avant toute défense au fond,

Déclarer irrecevable le SDC du [Adresse 2] en ses prétentions, fins et conclusions ;

A titre Principal,

Débouter le SDC du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à voir reconnaître l’existence d’une servitude fondée sur l’enclavement de son fonds, et à l’autoriser à faire passer gratuitement ses canalisations et réseaux divers sur les fonds du SDC du [Adresse 3] ;

A titre subsidiaire,

Débouter le SDC du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à voir reconnaître l’existence d’une servitude de canalisation fondée sur la prescription et/ou attachée à la servitude conventionnelle de passage ;

A titre subsidiaire,

Condamner le SDC du [Adresse 2] au paiement d’une indemnisation afférente à la servitude de canalisation, qui sera fixée à dire d’expert ;

— En tout état de cause,

CONDAMNER le SDC du [Adresse 2] à verser au SDC du [Adresse 3] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER le SDC du [Adresse 2] aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet SELARL ELOCA, société d’avocats au Barreau de Paris et devant la Cour d’Appel de Paris.

Par conclusions d’intimé n°1 signifiées par voie électronique le 8 septembre 2022 le syndcat des copropriétaires du [Adresse 2] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 682 et suivants du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal de :

Confirmer l’intégralité du Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris en date

du 13 janvier 2022, en ce qu’il a :

— Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]

[Localité 6] tendant à voir déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] ;

— Dit qu’il existe au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] une servitude légale de canalisation et réseaux divers notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] ;

— Autorisé le syndicat des copropriétés du [Adresse 2] [Localité 6] à faire passer gratuitement ses canalisations et réseaux divers, notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] ;

— Autorisé le syndicat des copropriétés du [Adresse 2] [Localité 6] à faire rénover, mettre aux normes ou remplacer ses canalisations et réseaux divers, notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] ;

— Rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6] ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 6], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire de :

Juger qu’il existe une servitude conventionnelle de canalisations et réseaux divers,

notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, à titre gratuit, au profit du SDC

du 21 A sur le fonds propriété du SDC du [Adresse 3],

A titre infiniment subsidiaire de :

Juger qu’une servitude de canalisation et réseaux divers a été acquise à titre gratuit, notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, au profit du SDC du 21 A sur le

fonds propriété du SDC du [Adresse 3], par prescription trentenaire ;

En tout état de cause :

Autoriser le syndicat des copropriétés du [Adresse 2] [Localité 6] à faire passer

gratuitement ses canalisations et réseaux divers, notamment pour le gaz, l’électricité

et la fibre optique, sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] du

[Adresse 10] [Localité 6] ;

Autoriser le syndicat des copropriétés du [Adresse 2] [Localité 6] à faire rénover, mettre aux normes ou remplacer ses canalisations et réseaux divers,

notamment pour le gaz, l’électricité et la fibre optique, sur le fonds propriété du

syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] ;

Condamner le SDC du [Adresse 3] au paiement de la somme de 30.000

euros au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner le SDC du [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture était prononcée le 14 septembre 2023.

SUR QUOI,

La Cour,

1- La recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires du 21 A

Le tribunal a estime que l’action ne pouvait être déclarée irrecevable faute de mise en cause de tous les propriétaires concernés dans la mesure où en l’absence de plan précis de passage de toutes les canalisations actuelles et futures, notamment de fuel, dans les parties communes ou privatives, il n’est pas établi que certains lots de parking privatifs précisément identifiés connaîtront le passage d’une nouvelle canalisation.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait grief au jugement, au rappel du compte rendu de la réunion tenue le 31 mars 2022 avec la société Abenex, de n’avoir pas tenu compte du fait que les réseaux envisagés doivent traverser des places de parking et des caves appartenant à des copropriétaires du [Adresse 3] mais également des parties privatives de plusieurs lots de parking et qu’il ne peut être porté atteinte à la jouissance et à la consistance de parties privatives des lots de parking et des caves sans l’autorisation des copropriétaires concernés lesquels doivent être mis en cause à défaut de quoi l’action est irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires du 21 A oppose le règlement de copropriété du [Adresse 3] énonçant en page 96 la définition des parties communes générales au rang desquelles figurent les garages, et l’avenant au Règlement de copropriété du syndicat du [Adresse 3] signé le 1er octobre 1985, aux termes duquel : ' chacun des volumes objet de l’état descriptif de division soit soumis aux différentes charges, causes, conditions et servitudes de toutes natures constituées antérieurement aux présentes s’il en existe (…) Et d’une manière générale nécessaire au bon fonctionnement de l’immeuble.'

Il en infère que dès lors que le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] oblige les copropriétaires des parkings à faire droit aux demandes du SDC du 21 A en ce qui concerne les travaux nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble et ce faisant au passage des canalisations nécessaires à la mise aux normes de l’électricité de l’immeuble 21 A et au changement de la chaudière, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a jugé qu’il n’y a pas lieu de mettre en cause d’autres parties que le syndicat du [Adresse 3].

Réponse de la cour

Selon les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. » et « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »

Cependant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] n’établit pas sa qualité à représenter le propriétaire du lot 17 volume 2 vendu par la Fondation Pierre Lafue à la société Abenex Value quand la division volumétrique de ce lot est exclusive de la distinction entre parties privatives et parties communes posée par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, même si le fonctionnement des volumes peut impliquer la constitution de rapport de servitudes entre eux.

En l’espèce les servitudes générales grévant le lot 17 volume 2, aux termes de l’état descriptif de division en volumes immobiliers rappelé dans l’acte de vente du 1er octobre 1985, stipulent que 'les charges et servitudes réelles, réciproques, perpétuelles et gratuites auxquelles sont soumis chacun des volumes, sont supportés par chacun des propriétaires ( et non, comme le soutien l’intimé, les copropriétaires) desdits lots notamment en ce qui concerne le gros-oeuvre, les canalisations, réseaux divers et ventilation.'

Il s’en infère que le syndicat du 21 A ne peut exciper au lieu et place du propriétaire du lot 17 volume 2, affecté par le passage des canalisations dans les 8 caves afférentes à son lot, dont ni lui ni l’organisation le représentant n’ont été mis en cause, de l’existence d’une servitude non apparente, non établie par un titre au profit dudit syndicat quand par l’effet des dispositions de l’article 691du Code civil, une servitude continue ou discontinue dès lors qu’elle est non apparente ne peut s’établir que par un titre qui la constitue cependant qu’il n’est pas justifié de l’existence d’une servitude légale au sens des articles 649 et 652 du Code civil

Il sera surabondamment observé que les propriétaires intéressés n’étant pas tous parties à l’instance, l’état d’enclave du fonds ne peut être constaté en sorte de déterminer, conformément aux dispositions de l’article 683 du code civil, l’assiette de la servitude de passage en faveur de ce fonds.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] qui n’établit pas sa qualité à se prévaloir d’une servitude de canalisation et réseaux divers non constituée à son profit sera, sur infirmation du jugement, déclaré irrecevable en sa demande tendant à voir reconnaître le bénéfice d’une telle servitude.

2- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera également infirmé sur les frais irrépétibles et les dépens.

Chacune des parties sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement ;

Statuant à nouveau,

DÉCLARE IRRECEVABLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en ses demandes ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux entiers dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,