Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17661 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKHBX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Octobre 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de MEAUX – RG n° 24/00068

APPELANTS

Monsieur [N] [K] né le 30 Octobre 1990 à [Localité 13],

[Adresse 3]

[Localité 10]

Madame [D] [C] née le 26 Janvier 1989 à [Localité 14] ,

[Adresse 3]

[Localité 10]

Tous deux représentés et assistés de par M^e Renaud GOURVES de la SELEURL RENAUD GOURVES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0029

INTIMÉS

Madame [P] [E] [O] née le 01 Mai 1990 à [Localité 16],

[Adresse 11]

[Localité 9]

Monsieur [T] [V] [J] né le 19 Juin 1984 à [Localité 15],

[Adresse 11]

[Localité 9]

Tous deux représentés et assistés de M^e Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

Maître [F] [M], Notaire , titulaire d’un office notarial,

[Adresse 1]

[Localité 7]

Maître [A] [R], notaire

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tous deux représentés et assistés par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué par M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379

Entreprise Daniel UNGUR immatriculée au répertoire SIREN sous le numéro 750 363 442, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 12]

Ni représentée, ni constituée

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre 1- en date du 04 décembre 2024 par procès verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

Nathalie BRET, Conseillère

Claude CRETON, Président de chambre,magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 16 février 2018, reçu par Me [F] [M] en concours avec Me [A] [R], M. [T] [J] et Mme [Z] [O] ont vendu à M. [N] [K] et à Mme [D] [C] des fractions d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] constituées des lots 1, 4 et 7.

L’acte stipule que les vendeurs ont fait réaliser des travaux d’aménagements en 2017 par l’entreprise Anne Bault Patrimoine (lot toiture), assurée auprès de la SMABTP, et l’entreprise Ungur (tous les autres lots), assurée auprès de la compagnie Elite Assurance.

Invoquant des désordres (fuites, absence de ventilation…) révélés quelques semaines après la vente, les acquéreurs ont fait appel à M. [X] [W], architecte, pour examiner les différents problèmes techniques dont ils se plaignaient.

L’expert amiable a décrit les désordres constatés dans une note du 17 janvier 2020.

Par actes d’huissier des 19 et 20 juin 2020, M. [N] [K] et Mme [D] [C], précisant que des désordres se sont révélés quelques semaines après l’achat et reprenant ceux figurant dans la note de M. [W] du 17 janvier 2020, ont fait assigner M. [T] [J] et Mme [Z] [O], la SARL Ungur, la SA Allianz Iard, la SARL Anne Bault Patrimoine et la SMABTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’expertise judiciaire.

Le 29 juillet 2020, le juge des référés a désigné en qualité d’expert judiciaire M. [Y] [H], remplacé par M. [S] [G].

Celui-ci a établi deux documents de synthèse, n°1 le 18 août 2021 et n°2 le 7 septembre 2022.

Suivant actes de commissaire de justice des 7, 8 et 18 décembre 2023, M. [N] [K] et Mme [D] [C] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux M. [T] [J] et Mme [P] [O], en garantie des vices cachés, ainsi que l’entreprise Daniel Ungur, Me [F] [M] et Me [A] [R], notaires, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, notamment pour voir condamner solidairement Mme [P] [O], M. [T] [V] [J], Me [F] [M] et Me [A] [R] à leur payer à chacun la somme de 17.924,50 € au titre des travaux de mise en conformité et de la perte de chance, et les mêmes ainsi que l’entreprise Ungur à leur payer à chacun la somme de 25.056,03 €.

L’entreprise Daniel Ungur n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance réputée contradictoire du 2 avril 2024, le magistrat de la mise en état a déclaré sans objet l’incident soulevé par Me [F] [M], suite au désistement de sa demande tendant à voir déclarer prescrite l’action de M. [K] et Mme [C].

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 octobre 2024, le magistrat de la mise en état du tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

— déclare M. [N] [K] et Mme [D] [C] forclos en leur action fondée sur la garantie des vices cachés,

— condamne in solidum M. [N] [K] et Mme [D] [C] aux dépens,

— rejette la demande à l’encontre de M. [T] [J] et Mme [P] [O] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N] [K] et Mme [D] [C] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 16 octobre 2024.

L’entreprise Daniel Ungur n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 21 novembre 2024, par lesquelles M. [N] [K] et Mme [D] [C], appelants, invitent la cour à :

Vu l’ordonnance du 7 octobre 2024, l’article 795 du code de procédure civile, les articles 1648, 2239, 2241 et 2242 du code civil, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

FAIRE DROIT à l’appel interjeté par Madame [D] [C] et Monsieur [N] [K] et le déclarer bien fondé.

INFIRMER PARTIELLEMENT l’ordonnance contestée en ce qu’elle déclare Madame [D] [C] et Monsieur [N] [K] forclos en leur action fondée sur la garantie des vices cachés et en ce qu’elle les condamne in solidum aux dépens ;

DEBOUTER Madame [O] et Monsieur [J] de leur incident et de leurs demandes

DECLARER l’action de Monsieur [N] [K] et Madame [D] [C] recevable car non prescrite

CONDAMNER Madame [O] et Monsieur [J] à payer à Monsieur [N] [K] et Madame [D] [C] chacun la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [O] et Monsieur [J] aux entiers dépens aux articles 699 et suivant du code de procédure civile ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 décembre 2024, par lesquelles M. [T] [J] et Mme [P] [O], intimés, invitent la cour à :

Infirmer l’ordonnance en qu’elle évoque la forclusion,

Statuant à nouveau,

Vu les articles 1643, 1648 et suivants du Code civil

Vu l’article 789 du Code de Procédure

Juger les demandes de Monsieur [K] et Madame [C] portant sur les vices cachés sont prescrites

Condamner Monsieur [K] et Madame [C] à payer à Monsieur [J] et Madame [O] la somme de 1 000 euros chacun

Réserver les dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 5 novembre 2024, par lesquelles Me [F] [M] et Me [A] [R], intimés, invitent la cour à :

JUGER que Maître [F] [M] et Maître [A] [R] s’en remettent à la décision de la Cour concernant l’appel interjeté par Monsieur [K] et Madame [C] à l’encontre de l’Ordonnance rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de MEAUX le 7 octobre 2024.

CONDAMNER Monsieur [K] et Madame [C] à verser à Maître [F] [M] et à Maître [A] [R] une somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500€) chacun sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Les CONDAMNER en outre en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Thierry KUHN, Avocat aux offres de droit ;

SUR CE,

Les appelants justifient avoir fait signifier la déclaration d’appel à l’entreprise Daniel Ungur par un acte d’huissier du 4 décembre 2024, délivré selon un procès-verbal de vaines recherches, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, à l’adresse [Adresse 6], figurant dans l’ordonnance dont appel ; l’arrêt sera rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la prescription de l’action

M. [T] [J] et Mme [P] [O] soulèvent, sur le fondement de l’article 1648 du code civil, la prescription de l’action en garantie des vices cachés engagée par M. [N] [K] et Mme [D] [C] à leur encontre ; ils sollicitent l’infirmation de l’ordonnance qui a retenu non pas la prescription mais la forclusion en se fondant sur la jurisprudence de la cour de cassation en 2022 alors que celle-ci a évolué en 2023 ; ils précisent que selon leurs propres allégations, M. [N] [K] et Mme [D] [C] ont découvert les désordres « rapidement après l’achat de la maison voire quelques semaines », soit au plus tard le 30 mars 2018, et que l’assignation en référé du 20 juin 2020 est intervenue plus de deux ans après la découverte des désordres et n’a donc pas interrompu le délai de prescription ;

M. [N] [K] et Mme [D] [C] ne contestent pas l’ordonnance en ce qu’elle a estimé que leur action à l’encontre des vendeurs est une action en garantie des vices cachés soumise au délai de l’article 1648 du code civil mais ils reprochent aussi au magistrat d’avoir considéré qu’il s’agissait d’un délai de forclusion au lieu d’un délai de prescription ; ils contestent la prescription de leur action au motif qu’ils n’ont eu une connaissance pleine et entière des vices de construction qu’à partir de la date du dépôt du rapport d’expertise le 7 septembre 2022 et que l’assignation au fond du 18 décembre 2023 est intervenue dans le délai de deux ans à compter de cette date ;

Le tribunal a relevé que « Les assignations en référé ont été délivrées les 19 et 20 juin 2020. L’ordonnance de référé a été rendue le 29 juillet 2020. Le délai de forclusion a donc été interrompu par l’assignation en référé du 20 juin 2020 jusqu’à l’ordonnance du 29 juillet 2020. A défaut de nouvel acte interruptif de forclusion dans le nouveau délai qui expirait le 20 juin 2022, M. [K] et Mme [C] étaient forclos en leur action fondée sur la garantie des vices cachés » ;

Aux termes de l’article 1648 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 28 mars 2009, « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » ;

Le délai biennal prévu à l’article 1648, alinéa 1er, du code civil pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 de ce code (Chambre mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n°21-15.809) ;

Aux termes de l’article 2231 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « L’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien » ;

Aux termes de l’article 2239 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée » ;

Aux termes de l’article 2241 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure » ;

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que l’action engagée par M. [N] [K] et Mme [D] [C] à l’encontre de M. [T] [J] et Mme [P] [O] est une action en garantie des vices cachés, soumise à la prescription biennale prévue par l’article 1648 alinéa 1 du code civil ;

Le point de départ du délai de l’action en garantie des vices cachés étant la découverte du vice, il y a lieu d’étudier la date à laquelle ils ont découvert les vices cachés allégués dans leur assignation ;

Dans l’assignation du 18 décembre 2023 (pièce 26 appelants), M. [K] et Mme [C] mentionnent, en page 6, les six désordres suivants qu’ils estiment constituer des vices cachés de nature à mettre en cause la destination de l’immeuble :

— Défaut de raccordement aux réseaux d’eau pluviales causant des infiltrations sous l’infrastructure de la maison,

— Manque de pente sur les appuis de fenêtres et de joint d’étanchéité entre la menuiserie et la maçonnerie entrainant des infiltrations à l’intérieur de la maison,

— Constat d’infiltrations à l’intérieur de la maison au niveau du seuil des portes et porte fenêtres,

— Absence de recouvrement du haut du mur mitoyen causant des infiltrations dans la maison et un péril pour les usagers du jardin,

— Entrées d’air et ventilations non réglementaires créant de la condensation et n’assurant pas le renouvellement de l’air,

— Manque d’isolation et de paroi coupe-feu dans les ombles contraire aux règles de protection incendie et mise en péril de la maison et de ses usagers ;

Il n’est pas contesté que M. [K] ferronnier et Mme [C] secrétaire ne sont pas des professionnels de la construction dans les domaines relatifs à ces vices cachés et l’expert judiciaire ne précise pas dans ses notes du 18 août 2021 (pièce 5 [K]) et du 7 septembre 2022 (pièce 7 [K]) à partir de quelle date ces vices sont devenus apparents pour des profanes de la construction ;

Même si en entête de son rapport du 17 janvier 2020, M. [W] mentionne que M. [K] lui a précisé « avoir rapidement rencontré de nombreux soucis (fuites, absence de ventilation ') » (pièce 4 [K]) et si l’expert judiciaire précise que selon les acquéreurs, « quelques semaines après l’achat, des désordres se sont révélés » (pièce 5 [K]), les mentions « fuites » et « absence de ventilation » sont trop imprécises pour démontrer que M. [K] et Mme [C] ont eu connaissance, quelques semaines après l’achat du 16 février 2018, de vices cachés tels que décrits dans l’assignation du 18 décembre 2023 ;

Il ressort du rapport d’expertise amiable non contradictoire de M. [W] du 17 janvier 2020 que celui-ci détaille en 5 pages les désordres et leur origine ;

Le document de synthèse d’expertise judiciaire contradictoire de M. [G] du 7 septembre 2022 reprend le contenu du rapport de M. [W], concernant la description et l’origine de chacun des désordres, et pour chacun d’eux, il précise confirmer les mêmes constats et avis ;

Toutefois l’expert judiciaire apporte en pages 11 à 14 des précisions qui ne figurent pas dans le rapport de M. [W] ; il précise que l’ensemble des désordres constituent des non conformités flagrantes aux DTU et normes en vigueur, qu’ils sont de nature à mettre en cause la destination des lieux et donne son avis sur les responsabilités des entreprises intervenues pour les travaux ;

Aussi il convient de considérer que ce n’est que par le rapport du 7 septembre 2022 que M. [K] et Mme [C] ont eu la pleine connaissance des vices cachés qu’ils allèguent ;

Le point de départ du délai de deux ans de l’action en garantie des vices cachés est donc le 7 septembre 2022 ;

L’assignation au fond du 18 décembre 2023 est donc intervenue dans le délai ;

Ainsi l’ordonnance est infirmée en ce qu’elle a déclaré M. [N] [K] et Mme [D] [C] forclos en leur action fondée sur la garantie des vices cachés ;

Et il y a lieu de rejeter la demande de M. [T] [J] et Mme [P] [O] de dire prescrite l’action en garantie des vices cachés engagée par M. [K] et Mme [C] à leur encontre ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l’ordonnance sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [J] et Mme [O], partie perdante à l’égard de M. [K] et Mme [C], doivent être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. [K] et Mme [C] la somme unique de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

M. [K] et Mme [C], ayant formé appel contre Me [M] et Me [R], doivent être condamnés à leur payer la somme unique de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [J] et Mme [O] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme l’ordonnance ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette la demande de M. [T] [J] et Mme [P] [O] de dire prescrite l’action en garantie des vices cachés engagée par M. [N] [K] et Mme [D] [C] à leur encontre ;

Condamne M. [T] [J] et Mme [P] [O] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [N] [K] et Mme [D] [C] la somme unique de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Condamne M. [N] [K] et Mme [D] [C] à payer à Me [F] [M] et Me [A] [R] la somme unique de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de M. [T] [J] et Mme [P] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,