Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° 22 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06009 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFKN

Décision déférée à la cour : ordonnance du 12 février 2024 – président du TJ de [Localité 6] – RG n° 23/54209

APPELANT

M. [D] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marine GORRE-DUTEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1882

INTIMÉE

Mme [L] [V]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sophie CHEVALLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1043

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Anne-Gaël BLANC, conseillère et Valérie GEORGET, conseillère chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Mme [V] a reçu en héritage de son père [I] [V] -décédé le 6 avril 2021- les lots n°138, 139 et 140 compris dans le bâtiment D de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Deux autres copropriétaires détiennent des lots dans ce bâtiment :

— M. [P] [C] est propriétaire du lot n°136, situé sous l’appartement de Mme [V] ;

— la société civile immobilière (SCI) du Rez-de-chaussée est propriétaire du lot n°137, lui aussi situé sous l’appartement de Mme [V].

Ni Mme [V] ni M. [P] [C] ne résident à titre principal dans l’immeuble.

M. [S] reproche à Mme [V] une appropriation des parties communes, à savoir les combles se situant au-dessus de son appartement, l’extension de son balcon, la pose d’un Velux sans autorisation de la copropriété et l’appropriation de son propre conduit de cheminée sans accord de sa part.

Par acte extrajudiciaire du 17 mai 2023, M. [S] a fait assigner Mme [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

juger que l’appropriation des parties communes (combles) sans autorisation de la copropriété est un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile ;

juger que la réalisation de travaux portant sur les parties communes (balcon) sans autorisation de la copropriété est un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile ;

juger que la réalisation de travaux portant sur les parties communes (velux) sans autorisation de la copropriété est un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile ;

juger que l’appropriation des parties communes à usage privatif (conduit de cheminée) est un trouble manifestement illicite au sens des dispositions des articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile ;

en conséquence,

prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent aux frais de Mme [V],

ordonner à Mme [V], sur le fondement des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir de :

démonter la terrasse construite dans le prolongement du balcon,

remettre en état les combles qu’elle s’est accaparée,

déposer le velux et remettre en état la toiture,

réinstaller le conduit de cheminée à l’identique de son état initial et brancher sa VMC sur le conduit de cheminée de ses lots,

condamner Mme [V] à régler à M. [S] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur minute.

Par ordonnance contradictoire du 12 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état sollicitées par M. [P]

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de désignation de l’architecte de l’immeuble pour examiner la conformité des travaux réalisés par Mme [V];

rejeté le surplus des demandes ;

condamné M. [S] aux entiers dépens de l’instance ;

condamné M. [S] à payer à Mme [V] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 19 mars 2024, M. [S] a relevé appel de l’ensemble des chefs de dispositif de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 25 juillet 2024, M. [S] demande à la cour de :

infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de remises en l’état sollicitées par M. [S] ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de désignation de l’architecte de l’immeuble pour examiner la conformité des travaux réalisés par Mme [V] ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné M. [S] aux entiers dépens de l’instance ;

condamné M. [S] à payer à Mme [V] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau,

juger que l’appropriation des parties communes (combles) sans autorisation de la copropriété est un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile ;

juger que la réalisation de travaux portant sur les parties communes (balcon) sans autorisation de la copropriété est un trouble manifestement illicite au sens des dispositions des articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile ;

juger que la réalisation de travaux portant sur les parties communes (velux) sans autorisation de la copropriété est un trouble manifestement illicite au sens des dispositions des articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile ;

juger que l’appropriation de parties communes à usage privatif (conduit de cheminée) est un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile ;

en conséquence,

prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent aux frais de Mme [V];

ordonner à Mme [V], sur le fondement des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir de :

démonter la terrasse construite dans le prolongement du balcon,

remettre en état les combles qu’elle s’est accaparée,

déposer le velux et remettre en état de la toiture,

réinstaller le conduit de cheminée à l’identique de son état initial et brancher sa VMC sur le conduit de cheminée de ses lots,

à titre subsidiaire, si la juridiction de céans considérait que les combles ou une partie des combles étaient des parties privées,

juger que la réalisation d’importants travaux et notamment la création de salles de bain, sans l’autorisation du syndicat et la surveillance de l’architecte de l’immeuble est un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile,

par conséquent,

ordonner que l’architecte de l’immeuble se prononce sur la conformité des travaux réalisés et ce, aux seuls frais de Mme [V],

à titre subsidiaire, si la cour confirmait la décision entreprise concernant le velux, elle ne pourrait que :

prendre acte que Mme [V] s’est engagée à prendre en charge le coût du changement de velux, de sa pose et de la dépose de l’ancien ainsi que tous les coûts y afférents ;

juger que ces coûts devront être déduits des sommes réglées ou à régler au titre des travaux de toiture par les copropriétaires ;

si la juridiction de céans s’estimait insuffisamment informée concernant le branchement par Mme [V] de l’une de ses VMC sur le conduit de M. [U] et pour en finir durablement : désigner un expert judiciaire afin qu’il détermine les conduits utilisés par les VMC des deux salles de bain du bien de Mme [V] ;

débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner Mme [V] à régler à M. [S] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 13 novembre 2024, Mme [V] demande à la cour de :

confirmer la décision de première instance ;

déclarer les demandes de M. [P] [C] irrecevables ;

en tout état de cause :

les déclarer infondées et les rejeter ;

condamner M. [S] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [S] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 novembre 2024.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent'.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

La charge de la preuve de l’illicéité du trouble et de son caractère manifeste comme celle du dommage imminent incombe à celui qui s’en prévaut.

Sur les demandes relatives aux combles

Il est constant que les combles situés au-dessus des lots n° 138, 139 et 140 ont été utilisés par [I] [V] puis par sa fille, Mme [V].

M. [S] expose que ces combles sont des parties communes et que leur occupation est illicite. Il se fonde sur l’avis du syndic exprimé en ce sens lors d’une assemblée générale du 16 novembre 2004 (sa pièce n°6) puis confirmé par l’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) en 2019 (pièce n°33). Il ajoute que ces combles, qui constituent le seul accès au bâtiment par le toit, ne figurent pas sur les actes de propriété de Mme [V] et que les charges afférentes à ces locaux n’ont été payées ni par Mme [V] ni par son père.

Mais ces seuls éléments ne suffisent pas à établir, avec l’évidence requise en référé, le caractère privé ou commun des combles.

Ensuite, M. [S] argue des demandes répétées de [I] [V] aux fins d’acquisition de ces combles ainsi que relaté par les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété.

Cependant, là-encore, cette circonstance est inopérante pour déterminer la nature commune ou privative de ces locaux, à l’instar de l’annulation, par une décision de justice qui n’est d’ailleurs pas produite, d’une résolution acceptant la vente de ces combles à [I] [V] pour un euro symbolique.

De même, l’article 3 du règlement de copropriété intitulé 'choses et parties communes’ ne mentionne pas expressément les combles, greniers ou faux-greniers, étant observé que l’article 4 consacré aux 'parties privées’ est ainsi rédigé : 'les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes énoncées à l’article 3. Elles sont divisées en trente sept lots comme il a été dit à l’article deux.'

De plus, comme relevé par le premier juge, il n’est pas possible d’affirmer au regard des dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété relatif à l’ 'énumération et répartition des charges communes’ qui mentionne – au titre des charges communes dans chaque bâtiment – 'l’entrée particulière à celui-ci, ses portes, les escaliers, greniers et faux-greniers, descentes et couloirs’ que les locaux litigieux seraient des parties communes. Une telle déduction suppose, en effet, une interprétation des dispositions du règlement de copropriété, ce qui excède le pouvoir du juge des référés.

Il appartient donc au seul juge du fond de se prononcer sur la qualification des combles situés au-dessus des lots appartenant à Mme [V].

De surcroît, Mme [N], excipant de la prescription acquisitive, affirme que son père a occupé les combles en qualité de propriétaire à compter de 1985, puisqu’il y avait installé sa chambre.

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. L’article 2261 du même code précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Selon l’article 2272, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Tout d’abord, l’existence d’une proposition d’achat des combles par [I] [V] n’exclut pas nécessairement le jeu de la prescription acquisitive.

Ensuite, les parties s’opposent sur la portée probatoire des éléments produits par Mme [V] et sur le point de départ du délai de la prescription acquisitive.

Il se déduit de ces motifs que si, à ce stade, il n’est pas démontré que [I] [V] est, par le jeu de la prescription acquisitive, devenu propriétaire des combles, il n’est pas plus justifié d’une occupation manifestement illicite constitutive d’un trouble.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

A titre subsidiaire, M. [S] fait valoir que la réalisation d’importants travaux et notamment la création de deux salles de bains, sans l’autorisation du syndic et la surveillance de l’architecte de l’immeuble, constituent un trouble manifestement illicite. Il demande que l’architecte de l’immeuble se prononce sur la conformité des travaux effectués, et ce, aux frais de Mme [V].

Il argue des stipulations de l’article 7.1 du règlement de copropriété dont il résulte que chaque propriétaire pourra modifier à ses frais, comme bon lui semblera la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances. Mais, en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble ou plus généralement intéresser toute chose ou partie commune, ou encore une partie commune dont il ne serait pas propriétaire, il devra, au préalable, obtenir l’assentiment du syndic lequel pourra en référer, le cas échéant, à l’assemblée des copropriétaires, ces travaux et tous ceux qui en découleraient devront être exécutés toujours à ses frais, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront également à sa charge.

Cependant, M. [S] n’établit pas, avec l’évidence requise en référé, que les travaux litigieux sont de nature à affecter la solidité de l’immeuble ou à intéresser toute chose ou partie commune.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes relatives au Velux

Aux termes de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 7.1 du règlement de copropriété prévoit qu’en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble ou plus généralement intéresser toute chose ou partie commune, ou encore une partie commune dont il ne serait pas propriétaire, il devra, au préalable, obtenir l’assentiment du syndic lequel pourra en référer le cas échéant, à l’assemblée des copropriétaires, ces travaux et tous ceux qui en découleraient devront être exécutés toujours à ses frais, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront également à sa charge.

M. [S] affirme que la pose, à l’initiative de [I] [V], d’un grand velux sur le toit de l’immeuble – partie commune – découverte en 2007 par la copropriété – est constitutive d’un trouble manifestement illicite. Il demande la dépose du Velux et la remise en état de la toiture avec prise en charge du coût par Mme [V]. Il soutient que l’action en contestation d’appropriation de parties communes est soumise à une prescription trentenaire. Il se fonde notamment sur un courrier adressé le 29 octobre 2007 par le syndic à [I] [V] aux termes duquel une photo prise depuis le bâtiment A aurait révélé l’existence d’un grand Velux clandestin dont la pose n’aurait pas été autorisée préalablement par la copropriété ou la mairie (sa pièce n° 39).

Les termes de ce courrier sont toutefois insuffisants pour établir le caractère illicite de l’installation en cause, étant observé que Mme [V] réplique que ce velux existe depuis le début des années 1990. Elle produit à cet effet l’attestation de M. [W] [V], neveu de [I] [V] (sa pièce n° 19).

Il résulte de ce qui précède que M. [S] n’apporte pas, avec l’évidence requise en référé, la preuve du caractère illicite du trouble de nature à justifier la dépose du Velux et une remise en état de la toiture.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes relatives à ce Velux .

Par ailleurs, la seule indication, dans des termes imprécis, dans un courrier du 3 novembre 2022 adressé par Mme [V] à M. [S] que 'en ce qui concerne le velux, il a toujours été convenu et confirmé lors de l’assemblée générale extraordinaire du 17 octobre 2022 que celui-ci serai à ma charge.' ne saurait justifier qu’il soit donné acte à Mme [V] qu’elle s’est engagée à prendre en charge le coût de changement de Velux, de sa pose et de la dépose de l’ancien ainsi que les coûts afférents et que ces coûts devront être déduits des sommes réglées ou à régler au titre des travaux de toiture par les copropriétaires.

Au surplus, cette demande de donner acte n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes relatives à l’extension du balcon

M. [S], poursuivant l’infirmation de l’ordonnance, soutient que [I] [V] a réalisé une extension du plancher de son balcon. Il ajoute qu’en application, d’une part, de l’article 3 du règlement de copropriété ce plancher est une partie commune, d’autre part, de l’article 6 du chapitre IV et de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette modification du balcon nécessitait l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Il estime que cette extension sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite et justifie la remise en état du balcon.

Mme [V] conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise. Elle conteste l’existence de l’extension du balcon telle que décrite par M. [S].

La cour relève que les pièces produites par l’appelant, notamment les photographies (pièce n°27) et le croquis (pièce n°28), n’établissent pas, avec l’évidence requise en référé, la matérialité de l’extension illicite du plancher du balcon alléguée.

M. [S] échoue, en conséquence, à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite à ce propos.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes afférentes à l’extension du plancher du balcon.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes relatives au conduit de cheminée

M. [S] soutient qu’il a subi un dégât des eaux dans sa salle de bains le 10 octobre 2022 qui a provoqué la chute de son ballon d’eau chaude. Il reproche à Mme [V] d’avoir réalisé des travaux à l’origine de ces désordres, notamment d’avoir, sans autorisation, branché sa VMC sur son conduit de cheminée. Il considère que cette installation – qui constitue un trouble manifestement illicite – a provoqué une forte humidité dans son appartement qui s’est atténuée lorsque les studios, auparavant loués par Mme [V], ont cessé d’être occupés.

Mais ainsi que relevé par le premier juge, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, de lien de causalité entre les travaux réalisés par Mme [V] et l’humidité constatée dans l’appartement de M. [S].

L’appelant n’établit donc pas l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à la remise en état du conduit de cheminée et à voir ordonner que l’architecte de l’immeuble se prononce sur la conformité des travaux réalisés par Mme [V].

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

M. [S] demande, à titre subsidiaire, si la cour s’estimait insuffisamment informée, de désigner un expert judiciaire afin qu’il détermine les conduits utilisés par les VMC des deux salles de bains du bien de Mme [V].

Mme [V] soulève l’irrecevabilité de cette demande qui n’a pas été soumise au premier juge.

Il résulte des articles 564, 566 et 567 du code de procédure civile, qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ; elles ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; enfin, les demandes reconventionnelles sont recevables en cause d’ appel .

M. [S] ne précise pas le fondement de sa demande d’expertise.

Cette demande, qui ne saurait, dans ces circonstances, s’analyser comme le complément, la conséquence ou l’accessoire de la demande de remise en état ou de contrôle par l’architecte de l’immeuble, est nouvelle en appel et, donc irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

La demande d’expertise sera déclarée irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. [S] supportera les dépens d’ appel.

Il sera condamné à verser la somme de 3 000 euros à Mme [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [S] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Dit que la demande d’expertise formée par M. [S] est irrecevable ;

Rejette les demandes de M. [S] tendant à prendre acte que Mme [V] s’est engagée à prendre en charge le coût du changement de Velux, de sa pose et de la dépose de l’ancien ainsi que tous les coûts y afférents et juger que ces coûts devront être déduits des sommes réglées ou à régler au titre des travaux de toiture par les copropriétaires ;

Condamne M. [S] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [S] à payer la somme de 3 000 euros à Mme [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [S] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT