Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19663 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIUQQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 23/00323

APPELANTE

Madame [L] [H] née le 06 Avril 1970 à [Localité 5],

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assisté de M^e Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0673

INTIMES

Madame [J] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexandra JAULIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 136

Monsieur [S] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Alexandra JAULIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 136

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 juillet 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initalement prévue le 17 octobre 2025 prorogé au 21 novembre 2025 et au 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Madame [L] [H], propriétaire indivise d’un pavillon et d’un terrain constituant le lot numéro 1, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (94), invoquant des infractions graves au règlement de copropriété par M. [S] [F] et Mme [J] [G], propriétaires du lot numéro 2, situé en fond de parcelle, enclavé et bénéficiant d’un droit d’accès sur le lot n°1, en ayant poursuivi la construction, abandonnée par les précédents propriétaires, contre le mur de sa maison d’une colonne en pierre, complétée par les nouveaux occupants d’une deuxième colonne en béton, d’un plancher béton sur la voie d’accès nivelé, et d’un mur, le tout contre l’angle du pignon et la façade arrière de son logement, les a fait assigner par acte d’huissier en date du 10 février 2021 aux fins d’obtenir, à titre principal, leur condamnation in solidum à démolir l’ensemble des éléments empiétant illégitimement sur son terrain et sur la copropriété, soit le mur, les colonnes, le plancher béton adossés à son habitation, les éléments supportant le portail construit à l’angle de la façade arrière et du pignon droit de son pavillon, sous astreinte, et à titre subsidiaire, une expertise judicaire avec la « mission d’usage » en matière d’empiètements, et en tout état de cause, leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral, et 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a débouté Mme [L] [H] de ses demandes, débouté M. [S] [F] et Mme [J] [G] de leur demande reconventionnelle pour trouble de jouissance, dit n’y avoir lieu au maintien de l’exécution provisoire, condamné Mme [L] [H] aux dépens, et au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 7 décembre 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 1er juillet 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [H] demande à la cour de :

Vu les articles 378 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 544 et 545 du code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

A titre liminaire :

— DEBOUTER les consorts [G] [F] de leur demande visant à voir déclarer les prétentions formulées par Madame [L] [H] irrecevables,

Subsidiairement :

— ORDONNER un sursis à statuer jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur la validité de la déclaration de substitution notifiée par Madame [H] en sa qualité d’indivisaire,

Sur le fond :

— DECLARER Madame [H] recevable et bien fondée en ses demandes,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

' Débouté Madame [H] de ses demandes,

' Condamné Madame [H] aux dépens,

' Condamné Madame [H] à payer à Monsieur [F] et Madame [G] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

' Rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

— DECLARER irrecevable la demande incidente formulée par Monsieur [F] et Madame [G] au titre du préjudice de jouissance allégué

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et Madame [G] à remettre les lieux en l’état et démolir, à leurs frais exclusifs, l’ensemble des éléments empiétant illégitimement sur le terrain de Madame [H] et sur la copropriété à savoir :

' Le mur, les colonnes, le plancher béton adossés à son habitation

' Les éléments supportant le portail construit à l’angle de la façade arrière et du pignon droit du pavillon de Madame [H]

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100€ par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire :

— ORDONNER une expertise judiciaire dont la mission serait d’usage en matière d’empiètements,

Le cas échéant, METTRE A LA CHARGE de Monsieur [F] et de Madame [G], le coût de l’expertise relative au calcul des tantièmes des parties communes générales affectées aux lots n°1 et 2 qu’ils sollicitent, ainsi que leur demande visant à ce que l’Expert propose à la Cour une nouvelle répartition des charges communes,

A défaut :

DEBOUTER Monsieur [F] et Madame [G] de cette demande de complément de mission ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER Monsieur [F] et Madame [G] de leurs demandes formulées au titre du préjudice moral, des frais irrépétibles et des dépens,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et Madame [G] à régler à Madame [H] la somme de 5 000€ au titre du préjudice moral subi par elle,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et Madame [G] à régler à Madame [H] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC en première instance et de 3 000€ n cause d’appel,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [F] et Madame [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 26 juin 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [F] et Madame [G] demandent à la cour de :

Vu les articles 31 et suivants, les articles 122 et suivants du Code de procédure civile,

Vu l’article 913-5 du Code de procédure civile,

Vu l’article 647, 1240 et suivants, 1353 du Code civil,

Vu les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 146 du Code de procédure civile,

Vu le jugement d’adjudication du 12 décembre 2024 rendu par le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de CRETEIL,

Déclarer les demandes de Madame [J] [G] et de Monsieur [S] [F] recevables et bien fondées et, en conséquence :

A titre principal :

— Déclarer les prétentions formulées par Madame [L] [H] devant la juridiction de la Cour d’appel de PARIS Pôle 4 Chambre 1 N° de rôle : 23/19663 irrecevables,

— Déclarer en conséquence l’appel interjeté par Madame [L] [H] irrecevable,

A titre subsidiaire :

— Déclarer mal fondé l’appel interjeté par Madame [L] [H] et la débouter de l’intégralité de ses demandes,

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de la demande rejetée de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance sollicitée par Madame [J] [G] et Monsieur [S] [F],

A titre infiniment subsidiaire :

Si le jugement entrepris devait être réformé en tout ou partie et une expertise judiciaire devait être ordonnée,

Y ajoutant :

' Procéder au calcul des tantièmes des parties communes générales affectées au lot n°1 et au lot n°2 par l’expert judiciaire qui sera désigné, après s’être adjoint si besoin un sapiteur géomètre-expert et proposer à la Cour une nouvelle répartition des charges communes générales,

' Fixer les frais d’expertises aux frais avancés exclusivement de Madame [L] [H],

En tout état de cause, y ajoutant :

' Condamner Madame [L] [H] au paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [J] [G] et Monsieur [S] [F]

' Condamner Madame [L] [H] au paiement au profit de Madame [J] [G] et Monsieur [S] [F] de la somme de 5.000 € au titre de l’Article 700 du C.P.C pour la procédure devant la Cour d’appel,

' Condamner Madame [L] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE l’ARRET

— Sur la qualité pour agir de Mme [H]

Les consorts [M] font valoir qu’ils ont découvert fortuitement que le bien appartenant à Mme [H] a fait l’objet d’une procédure de saisie-immobilière, et qu’il a été adjugé à la société TP IMMO suivant jugement d’adjudication en date du 12 décembre 2024, de sorte que n’étant plus propriétaire, elle n’a plus qualité et intérêt à agir dans le cadre de la présente instance en application des articles 31 et suivants du code de procédure civile.

Mme [H] fait valoir à titre principal, que s’il est exact que le bien a fait l’objet d’une saisie-immobilière dans le cadre des opérations de liquidation et partage de l’indivision qui le détenait, elle a fait valoir son droit de substitution en sa qualité de coindivisaire, de sorte que le jugement de licitation n’est pas définitif et qu’elle ne saurait être considérée comme n’en étant plus propriétaire. Elle ajoute qu’elle fait valoir un préjudice moral qui est un préjudice personnel et non réel et sur lequel le jugement de licitation n’a donc aucune conséquence.

A titre subsidiaire, elle soutient que l’adjudicataire ayant contesté la régularité de cette substitution, et l’incident n’ayant pas encore été plaidé, il est nécessaire d’ordonner le sursis à statuer jusqu’à la décision à intervenir sur la régularité de sa substitution.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions combinées des articles 31 et 32 du code de procédure civile, que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est par suite irrecevable.

En l’espèce, il résulte des pièces justificatives et des explications des parties qu’en cours de procédure, le bien immobilier dont Mme [H] est propriétaire indivise a fait l’objet d’une licitation, dans le cadre de la procédure de liquidation-partage de l’indivision conventionnelle ayant existé avec M. [P] [D] avec lequel elle avait acquis ledit bien immobilier, à concurrence de la moitié indivise chacun, et qu’il a été adjugée à la société TP Immo suivant jugement d’adjudication du tribunal judiciaire de Créteil en date du 12 décembre 2024.

Mme [H] a, conformément à la clause de substitution insérée dans le cahier des charges et conditions de vente, fait valoir son droit de substitution dans le délai d’un mois du jugement d’adjudication, soit par courrier du 7 janvier 2025 adressé au greffe du juge de l’exécution- saisies immobilières du tribunal judiciaire de Créteil, reçu le 8 janvier 2025.

Mme [H], comme les intimés, exposent, sans toutefois en justifier, que la société TP IMMO a formé un incident devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil en sollicitant l’annulation de la déclaration de substitution, et que la procédure est actuellement pendante devant cette juridiction.

Il est certain que le sort de la déclaration de substitution à l’adjudicataire du bien immobilier, auquel est attachée l’action aux fins de démolition ou suppression des empiétements invoqués par Mme [H], est de nature à avoir une incidence sur l’appréciation de la qualité à agir de cette dernière, dès lors qu’elle n’aurait plus qualité pour demander ces démolitions et suppressions si elle venait à perdre la qualité de propriétaire indivis.

Par conséquent, il est nécessaire d’ordonner le sursis à statuer jusqu’à la décision définitive à intervenir sur les effets de la déclaration de substitution à l’adjudicataire effectuée par Mme [H] suivant acte reçu le 8 janvier 2025.

Il convient également de sursoir à statuer sur les demandes et les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Vu le jugement d’adjudication du tribunal judiciaire de Créteil en date du 12 décembre 2024 ;

Vu la déclaration de substitution à l’adjudicataire de Mme [L] [H], coindivisaire du bien licité, reçu le 8 janvier 2025 ;

ORDONNE le sursis à statuer dans l’instance enrôlée sous le n° de RG 23/19663 jusqu’à la décision définitive à intervenir sur les effets de la déclaration de substitution susvisée ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du Mercredi 17 juin 2026,(sans la présence des avocats) pour justification par les parties de l’état d’avancement de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Créteil relativement à la déclaration de substitution à l’adjudicataire de Mme [H] ;

ORDONNE le suris à statuer sur l’ensemble des demandes et sur les dépens

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,