RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° 9 /2025, 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/08903 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYVY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 mars 2022- tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 19/10556

APPELANTE

S.A.S. VERTIGO

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 750 985 525

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : D0230

INTIMÉES

S.N.C. BEAUGRENELLE PATRIMOINE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 801 271 297

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Assistée de M^e Julien LEYMARIE de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P428

S.E.L.A.R.L. AXYME

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 830 793 972,

onne de son associé et co-gérant Maître [E] [O], mandataire judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 6]

Agissant en qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la S.A.S. PARISIAN PUB BEAUGRENELLE, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 792 776 130, dont le siège social est situé [Adresse 4],

Venant aux droits de la SELARL EMJ, désignée à ces fonctions suivant jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 22 février 2017, et elle-même désignée à ces fonctions par une ordonnance rendue le 20 juillet 2017 par le président du tribunal de commerce de Paris, désignant la SELARL AXYME en remplacement de la SELARL EMJ.

Représentée et assistée par M^e Arnaud ROIRON de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de Paris, toque : P371, substitué à l’audience par Mme [Y] [I]

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2013, la société civile immobilière Beaugrenelle (ci-après la SCi Beaugrenelle) et M. [H] [G], agissant pour le compte de la société Parisian pub Beaugrenelle alors en cours de formation, ont régularisé une promesse synallagmatique de bail réalisable « au plus tôt le 1er avril 2013 et en tout état de cause au plus tard pour la Date Ultime de Livraison des Locaux Loués », portant sur un local n° R01 de l’Ilot Verseau au sein du centre commercial Beaugrenelle sis [Adresse 3] à Paris 15ème, à usage exclusif de « restaurant, bar, brasserie, pub chics sous l’enseigne Parisian pub », pour une durée de dix années à compter de la date de livraison des locaux loués et moyennant : – d’une part, un loyer annuel de base de 200.000 euros, hors taxes, auquel s’appliquent, « à titre exceptionnel », les abattements forfaitaires suivants : 20 % pour la première année, 15 % pour la deuxième année et 10 % pour la troisième année, et qui redevient exigible, dans son intégralité, à compter de la quatrième année, – un loyer variable additionnel de 6 % du chiffre d’affaires hors taxe réalisé dans les locaux.

Par courrier du 21 juin 2013, la société Parisian pub [Adresse 9] a informé le mandataire de la SCi [Adresse 9], la société Apsys, de ce que l’emplacement, dans la coque qui devait lui être livrée, du conduit d’extraction de la cuisine et de l’évacuation des eaux usées et des eaux vannes à l’opposé l’un de l’autre nécessitait l’installation de deux pompes de relevage et d’un aspirateur central pour évacuer les eaux et les graisses dont elle évaluait le coût à 15.000 euros pour les pompes et à 25.000 euros pour l’aspirateur.

Aux termes de ce courrier, la société Parisian pub Beaugrenelle a également pris acte du fait que la coque ne pourrait lui être livrée avec la passerelle « pour des raisons techniques propres au bailleur », fait état des difficultés d’exploitation de la terrasse et des conséquences économiques qui résulteraient de ce défaut d’aménagement, fait état également de la proposition de la bailleresse consistant à lui donner la jouissance de l’ancienne issue de secours en remplacement de la passerelle et sollicité de celle-ci, « au regard des complications ci-dessus rappelé (sic) », « une prise en charge des conséquences financières qui en résultent pour eux » sous la forme d’une franchise équivalente à 12 mois de loyers.

Elle a enfin sollicité un aménagement du délai qui lui était accordé pour faire réaliser ses propres travaux d’aménagement de la coque qui lui serait livrée.

La livraison des locaux loués à la société Parisian pub [Adresse 9] est intervenue, le 3 juillet 2013, date à laquelle la promesse synallagmatique de bail précitée s’est également réalisée.

Le centre commercial Beaugrenelle a ouvert au public, le 2 décembre 2013.

Par courrier du 6 mars 2014, la société Apsys, « Agissant en tant que Maître d’Ouvrage Délégué de la Société Civile Immobilière Beaugrenelle », a confirmé à la société Parisian pub Beaugrenelle « l’accord du bailleur pour l’utilisation du couloir de secours vers les quais en accès public depuis votre restaurant à la terrasse extérieure » et précisé que « les travaux engendrés par cet accès doivent impérativement respecter la réglementation en vigueur qui s’impose sur cet établissement recevant du public. ».

Le 29 avril 2014, la SCi Beaugrenelle a vendu le centre commercial Beaugrenelle à la société Beaugrenelle patrimoine, laquelle est, depuis cette date, substituée à son auteur, en qualité de bailleur des locaux loués au sein du centre commercial.

En juillet 2014, la société Parisian pub Beaugrenelle a obtenu de la Mairie de [Localité 10] l’autorisation d’occupation du domaine public lui permettant d’installer la terrasse extérieure visée par le bail du 21 mars 2013 et a notifié cette autorisation à la société Beaugrenelle patrimoine, le 9 septembre 2014.

Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2014, la société Beaugrenelle patrimoine a délivré à la société Parisian pub Beaugrenelle un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 270.947,43 euros au titre des loyers, charges, accessoires impayés.

Le 5 août 2014, l’huissier de justice, mandaté à cette fin par la société Parisian pub Beaugrenelle, a dressé un procès-verbal de constat décrivant l’état du couloir-issue de secours reliant le local loué et la terrasse extérieure, relevant, à cet égard, que « le sol présente un béton peint, sale », que « les murs sont recouverts d’un badigeon de peinture et des gaines de ventilation et divers conduits sont présents à hauteur du plafond », qu'« au sein du couloir de multiples traces d’écoulements, de détritus sont présents », que « les plinthes elles-mêmes sont décollées le long du mur de gauche en sortant à l’extérieur », que « sur ce même mur, des traces de coulures sont présentes, visibles sur les parties peintes de blanc et sur les parties supérieures » et faisant également état d'« une odeur nauséabonde et éc’urante de poubelles qui était sensible, tout à la fois dans la circulation donnant depuis le restaurant vers le quai, qu’au sein même du restaurant a proximité de cette porte ».

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2014, la société Beaugrenelle patrimoine a fait pratiquer une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la société Parisian pub Beaugrenelle qui s’est révélée fructueuse à hauteur des sommes de 31.330,08 euros et de 43.676,90 euros.

Par ordonnance du 26 mars 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi à cette fin par assignation de la société Beaugrenelle patrimoine du 9 septembre 2014, a condamné à titre provisionnel la société Parisian pub Beaugrenelle à payer la somme de 156.200,92 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 1er trimestre 2015 inclus, déduction faite du chèque de 104.436,77 euros du 5 novembre 2014, après encaissement par la société Beaugrenelle patrimoine, accordé des délais de paiement sur 12 mois à la société Parisian pub Beaugrenelle et ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, sous réserve du respect du paiement régulier des loyers postérieurs.

Par avenant du 26 mars 2015 intitulé « Avenant n° 1 au bail signe le 21 mars 2013 », la société Beaugrenelle patrimoine et la société Parisian pub Beaugrenelle, en présence de la SNC Beaugrenelle, ont, notamment, modifié les articles 5 et 13.1 des conditions particulières du bail commercial du 21 mars 2013 précité pour prendre en compte le fait que la passerelle destinée à relier le local loué à la terrasse extérieure n’était pas encore réalisée à cette date et pour définir les modalités de remplacement temporaire de cet équipement.

Elles ont également convenu, aux termes de l’article 3 de l’avenant, d’une participation financière de la SNC Beaugrenelle aux travaux d’aménagement réalisés par la preneuse pour pallier les difficultés techniques rencontrées lors de la livraison des locaux, à hauteur d’une somme forfaitaire maximum de 90.000 euros HT, prenant la forme d’une franchise de loyer de même montant « portée au crédit du compte Preneur par le Bailleur ».

Elles ont enfin stipulé une clause de renonciation à recours du preneur « au titre du bail » figurant dans l’article 8.1 de l’avenant.

Les travaux d’installation de la passerelle reliant le local loué à la société Parisian pub Beaugrenelle et la terrasse extérieure aménagée par celle-ci, entrepris en 2015 par la société Beaugrenelle patrimoine, ont été réceptionnés, le 14 avril 2016.

Par ordonnance du 16 juin 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi à cette fin par assignation de la société Beaugrenelle patrimoine du 1er mars 2016, a notamment condamné la société Parisian pub Beaugrenelle à payer à la société Beaugrenelle patrimoine la somme provisionnelle de 423.711 euros au titre de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, terme du 2ème trimestre 2016 inclus, et suspendu l’exigibilité de la dette pendant un délai de 6 mois sous réserve notamment pour la société Parisian pub Beaugrenelle de remettre un projet de réalisation des travaux d’étanchéité et un planning de travaux, pour réalisation dans les deux mois, et ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Par jugement du 12 octobre 2016, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Parisian pub Beaugrenelle.

Par jugement du 22 février 2017, le tribunal de commerce de Paris a converti en liquidation judiciaire le redressement judiciaire de la société Parisian pub Beaugrenelle et a nommé en qualité de liquidateur judiciaire, la SELARL Emj en la personne de Me [E] [O] qui sera remplacée à cette fonction par la SELARL Axyme aux termes d’une ordonnance du Président du tribunal de commerce de Paris du 20 juillet 2017.

Reprochant à la société Beaugrenelle patrimoine d’avoir manqué à l’obligation de délivrance des locaux loués lui incombant et d’avoir commis des fautes lors des tentatives de cession du fonds de commerce de la société Parisian pub Beaugrenelle, la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Parisian pub Beaugrenelle a assigné, par acte du 30 juillet 2019, la société Beaugrenelle patrimoine et la société Vertigo prise en sa qualité d’associée unique de la société Parisian pub Beaugrenelle devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir condamner la société Beaugrenelle patrimoine à lui payer la somme de 950.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle irrecevable en sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi, entre le 3 juillet 2013 et le 26 mars 2015, du fait de la non-réalisation de la passerelle ;

— déclaré la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle recevable en sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice allégué pour la période écoulée entre le 26 mars 2015 et le 14 avril 2016, date d’installation de la passerelle ;

— débouté la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté la société Beaugrenelle patrimoine de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Vertigo ;

— déclaré la société Vertigo recevable en sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Beaugrenelle patrimoine ;

— débouté la société Vertigo de cette demande de dommages et intérêts ;

— débouté la société Beaugrenelle patrimoine de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle à payer à la société Beaugrenelle patrimoine la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Vertigo à payer à la société Beaugrenelle Patrimoine la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 2 mai 2022, la SAS Vertigo a interjeté appel partiel du jugement en ce qu’il a :

— débouté la société Vertigo de cette demande de dommages et intérêts ;

— condamné la société Vertigo à payer à la société Beaugrenelle Patrimoine la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Vertigo du surplus de ses demandes plus amples ou contraires.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er février 2023 par lesquelles la SAS Vertigo, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer la société Vertigo recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit :

— réformer le jugement rendu le 17 mars 2022 par le Tribunal judiciaire de Paris (RG 19/10556) en ce qu’il a : – débouté la société Vertigo de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Beaugrenelle patrimoine, – condamné la société Vertigo à payer à la société Beaugrenelle patrimoine la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, – débouté la société Vertigo du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau :

— débouter la société Beaugrenelle patrimoine, venant aux droits de la SNC Beaugrenelle, de toutes ses demandes, appel incident, fins et conclusions ;

— condamner la société Beaugrenelle patrimoine, venant aux droits de la SNC Beaugrenelle, a versé à la société Vertigo, à titre de dommages et intérêts, la somme de 300.000 euros ;

— condamner la société Beaugrenelle patrimoine, venant aux droits de la SNC Beaugrenelle, à verser à la société Vertigo la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société Beaugrenelle patrimoine, venant aux droits de la SNC Beaugrenelle, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Beaugrenelle patrimoine, venant aux droits de la SNC Beaugrenelle, aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Vertigo fait valoir :

— Sur l’attitude fautive de la société bailleresse dans la cession du fonds par la société Parisian pub Beaugrenelle

sur le droit de préemption, qu’avant de prendre la décision de se déclarer en cessation de paiements, la société Parisian pub Beaugrenelle a tenté de sortir in bonis de cette situation, notamment, en essayant de céder son fonds de commerce ; qu’elle a trouvé deux candidats acquéreurs et informé son bailleur en conséquence de son intention de céder ; que la société Beaugrenelle patrimoine a refusé la cession pour des motifs dénués de fondement et a opposé des arguments inopérants pour tenter de justifier son absence de réponse à la mise en jeu de son droit de préemption ; que la société Beaugrenelle patrimoine, qui avait sollicité à être contrôleur dans le redressement judiciaire de la société Parisian pub Beaugrenelle, ne pouvait ignorer que cela lui interdisait de se porter acquéreur des actifs de cette dernière ; qu’il est manifeste qu’elle a ainsi renoncer à faire application de son droit de préemption contractuel en cas de succès de l’appel d’offre à intervenir ; que c’est en toute mauvaise foi que la société Beaugrenelle patrimoine a refusé de répondre à la mise en jeu de son droit de préemption sachant qu’elle empêchait toute cession aussi bien sur le plan contractuel que sur le plan pratique puisque les acquéreurs n’allaient légitimement pas poursuivre la cession ;

sur la clause d’enseigne, que la clause du bail qui impose au locataire d’exercer l’activité de « Restaurant, bar, brasserie, pub chics sous l’enseigne Parisian pub » tend à interdire toute substitution d’enseigne et doit être analysée comme interdisant au locataire de céder librement son bail à un acquéreur qui disposerait de sa propre enseigne en infraction avec les dispositions de l’article L. 145-16 du code de commerce,  ; que l’enseigne « Parisian pub » ne fait l’objet d’aucune franchise ou concession et ne bénéficie pas d’une attractivité ou d’une notoriété identifiée ; que c’est en violation des droits du locataire à choisir un éventuel repreneur que la clause d’enseigne a été insérée dans le contrat de bail et doit être, en conséquence, réputée non écrite sur le fondement des articles susvisés.

— Sur le préjudice distinct subi par la société Vertigo, que les difficultés économiques touchant la société Parisiant pub [Adresse 9] ont eu des conséquences directes sur la stabilité financière de la société Vertigo et son dirigeant Monsieur [H] [G] ; qu’en sa qualité d’associée unique de la société Parisian pub neaugrenelle, la société Vertigo voit son investissement dans la société péricliter, la déclaration de cessation de paiements, puis la liquidation judiciaire étant hautement préjudiciable à ses intérêts ; que les associés de la société Vertigo ont dû s’engager en qualité de caution personnelle et solidaire du contrat de prêt souscrit à la création de la société Parisian pub [Adresse 9] ; qu’en cas de défaut de paiement, Monsieur [G] est tenu de supporter seul sur ses fonds personnels les engagements pris par la société à l’égard de son bailleur et de la banque ; qu’il serait inéquitable pour la société Vertigo et Monsieur [G] de devoir prendre à leur charge les dettes de la société Parisian pub Beaugrenelle, notamment vis-à-vis du bailleur, alors que celui-ci a été, d’une part, par son comportement à l’origine de cette situation et, d’autre part, qu’il a été démontré que Monsieur [G] a été particulièrement diligent dans la recherche de solutions de sorties favorables ; que l’ensemble de ces éléments créé un préjudice distinct à la société Vertigo.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er février 2023, la SELARL Axyme, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— recevoir la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société Parisian pub Beaugrenelle, en son appel incident et l’y déclarer bien fondé ;

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’elle a jugé recevable la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société Parisian pub Beaugrenelle, en ses demandes d’indemnisation formulées pour la période du 26 mars 2015 au 14 avril 2016 au titre du défaut d’obligation de délivrance du Bailleur lié à l’absence de construction de la passerelle extérieure ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle irrecevable en sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi, entre le 3 juillet 2013 et le 26 mars 2015, du fait de la non-réalisation de la passerelle ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle de sa demande de dommages et intérêts ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle aux dépens ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle à payer à la société Beaugrenelle patrimoine la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle recevable en sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice allégué pour la période écoulée entre le 26 mars 2015 et le 14 avril 2016, date d’installation de la passerelle ;

— juger bien fondée la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Parisian pub Beaugrenelle, à s’en rapporter à justice sur les mérites de la demande d’indemnisation formulée par l’appelante à l’égard de la société Beaugrenelle patrimoine ;

Et statuant à nouveau :

— dire et juger que la société Parisian pub Beaugrenelle a failli à son obligation de délivrance pour la période du 26 mars 2015 au 14 avril 2016 ;

— dire et juger que la société Parisian pub [Adresse 9] a été de mauvaise foi dans l’exercice de son droit de préemption ;

— dire et juger que la clause d’enseigne comprise dans le bail initial conclu entre les Parties, doit être réputée non écrite au regard des dispositions de l’article L. 145-16 du code de commerce ;

— dire et juger que la société Beaugrenelle patrimoine, venant aux droits de la SNC Beaugrenelle, a engagé sur ses trois points, sa responsabilité dans le cadre de l’exécution du contrat de bail du 21 mars 2013 à l’égard de la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Parisian pub Beaugrenelle, En conséquence ;

— condamner la société Beaugrenelle patrimoine, venant aux droits de la SNC Beaugrenelle à verser à la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société Parisian pub Beaugrenelle, à titre de dommages et intérêts, la somme de 950.000 euros ;

En toutes hypothèses :

— débouter la société Beaugrenelle patrimoine, venant aux droits de la SNC Beaugrenelle de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Beaugrenelle patrimoine, venant aux droits de la SNC Beaugrenelle, à verser à la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Parisian pub Beaugrenelle, la somme de 7.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Beaugrenelle patrimoine, venant aux droits de la SNC Beaugrenelle, aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELAS Fidal représentée par M^e Arnaud Roiron dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SELARL Axyme, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Parisian pub Beaugrenelle expose :

— Sur la délivrance non conforme des lieux loués au preneur

sur les demandes initiales de la procédure collective, que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme ; que le bail et les plans signés prévoient l’existence d’une passerelle; que, lors de l’entrée en jouissance du preneur le 3 juillet 2013, la passerelle n’était pas installée et le local ne pouvait être exploité pour l’usage normal auquel il a été destiné ; que cette passerelle n’a été livrée que le 14 avril 2016, soit avec après de 3 ans de retard ; que l’existence de cette passerelle était une condition essentielle du consentement de la société locataire ; que cet aménagement permettait d’accroître considérablement l’accessibilité et la visibilité du restaurant et ainsi développer et optimiser son exploitation ; que l’absence de cette passerelle a eu des conséquences sur l’exploitation du fonds et de la terrasse, tout comme sur le potentiel économique et commercial du fonds ; que le bailleur n’a pas contesté l’existence de ce préjudice puisqu’il a proposé une indemnisation sous la forme d’une franchise de loyer équivalente à 90.000 euros HT, du fait de l’absence de passerelle à l’ouverture du restaurant ; que l’absence d’exploitation du fonds dans des conditions normales a généré des conséquences économiques graves pour le preneur ;

sur les arguments en réponse de la société Beaugrenelle patrimoine, que la bailleresse finale a été d’une mauvaise foi en refusant dans un premier temps de concrétiser les engagements à minima qui avaient été souscrits par son prédécesseur, la SNC Beaugrenelle et qu’aucune renégociation du montant des indemnisations n’a pu être obtenu en 2015 alors que les chiffrages de quantum de préjudices du preneur avaient été réalisés après l’entrée dans les lieux en 2014 ; que le preneur se trouvait clairement dans une situation de dépendance économique au regard des sommes investies en travaux d’aménagement et de la fragilité de situation financière ; que c’est à tort que la société Beaugrenelle patrimoine persiste à prétendre que la société Parisian pub Beaugrenelle aurait été parfaitement indemnisée aux termes de l’avenant signé le 26 mars 2015 ; qu’il résulte clairement des échanges entre les parties que le chiffrage de 90.000 €, correspondant à la franchise de loyers accordée à titre de dédommagement, avait été convenue dès le départ et n’a subi aucune modification aux termes de l’avenant en définitive signé ; qu’en tout état de cause, la renonciation à recours ne s’appliquait conformément aux termes de l’article 8.1 de l’avenant, qu’au jour de la signature de ce dernier ; que c’est à tort qu’aux termes de ses dernières que la Société Beaugrenelle patrimoine estime que l’article 4 de l’avenant intervenu entre les parties empêchait désormais le liquidateur de solliciter une quelconque indemnisation, au titre du préjudice supplémentaire subi depuis la signature de l’avenant ; qu’il résulte des termes de l’article 8-1 de l’avenant du 26 mars 2015 que la renonciation portait sur l’état des locaux loués lors de la prise de possession, les difficultés techniques rencontrées relativement à l’ouverture des locaux au public et où les conditions d’occupation des locaux loués jusqu’à ce jour, de sorte que le preneur n’avait pas renoncé à l’indemnisation du préjudice postérieur éventuellement subi ;

sur la position du tribunal, que la solution de première instance méconnaît les caractéristiques matérielles des locaux, la terrasse sur rue constituant un élément substantiel des conditions d’exploitation des locaux au regard de sa situation géographique ; que cette solution méconnaît également les termes du procès-verbal de constat témoignant du caractère précaire, inadapté et quasiment insalubre de la solution provisoire proposée par le bailleur ;

— Sur l’attitude fautive du bailleur dans les tentatives de cessions du fonds de commerce du preneur

sur les demandes initiales de la procédure collective ;

sur l’exercice abusif du droit de préemption par le bailleur, que le preneur a présenté deux offres de reprises de son fonds de commerce, via le rachat des titres de sa société au bailleur ; que le bailleur n’a pas exercé de bonne foi son droit de préemption en faisant indûment échec, à deux reprises, aux tentatives de cession du fonds de commerce du preneur ; qu’il est manifeste aujourd’hui que le bailleur n’entendait pas actionner son droit de préemption ; qu’il convient d’observer que, par requête du 23 décembre 2016, adressé au juge commissaire, le bailleur a demandé à être désigné en qualité de contrôleur qui lui interdit de se porter acquéreur des actifs du preneur ; que c’est donc en toute mauvaise foi que le bailleur a refusé de répondre à la mise en jeu de son droit de préemption et ce, dans le seul but de contrarier les projets de cession envisagés par le preneur ;

sur la clause d’enseigne interdisant au preneur de céder librement son bail à un acquéreur qui disposerait de sa propre enseigne ; que l’enseigne « Parisian pub » ne bénéficie pas à l’heure actuelle d’une attractivité ou d’une notoriété identifiée ce qui est en contradiction avec la clause stipulée par le bailleur ; que c’est en violation des droits du locataire à choisir un éventuel repreneur que ladite clause d’enseigne a été insérée dans le contrat de bail ; que cette clause a porté un préjudice certain au preneur qui, dans le cadre de ses recherches de candidat, avait trouvé un potentiel acquéreur de renommée internationale ; que le bailleur a pu ainsi, sans aucune contrepartie financière, donner à bail commercial le local, à une société exerçant une activité de restauration sous l’enseigne Indiana café, sans rapport avec Parisian pub ;

sur les arguments en réponse de la société Beaugrenelle patrimoine et la position contestée du tribunal, dans la mesure où les opérations de cession envisagées l’étaient sous forme de cession des titres sociaux, et non d’un simple acte d’acquisition d’un fonds de commerce, l’exécution de la clause du bail devait être adaptée à l’opération juridique envisagée ; qu’à l’occasion de la notification des deux offres, il a été transmis au bailleur tous les éléments d’information et actes pertinents pour lui permettre d’exercer valablement son droit de préemption au regard des caractéristiques spécifiques de l’opération envisagée ; que, s’agissant du paiement des loyers arriérés, l’article 16.3.1 du bail permettait une régularisation des impayés au plus tard le jour de la signature des actes de cession, ce qui était bien l’intention du preneur ; qu’un refus d’autoriser la cession du fonds de commerce de la part du bailleur, ne peut être discrétionnaire et doit revêtir un caractère légitime ; que l’ensemble des communications d’informations qui ont été adressées au bailleur étaient pleinement satisfaisantes, la circonstance de la reprise de tel ou tel contrat n’étant pas pertinente ; que c’est donc avec une parfaite mauvaise foi que le bailleur a, par son attitude, systématiquement privé la Société Parisian pub [Adresse 9] de sa possibilité de commercialiser ses actifs, de manière à pouvoir récupérer, sans contrepartie financière, le droit au bail ainsi que les aménagements réalisés ; que le bailleur avait connaissance de la situation fragile du preneur et savait parfaitement que celui-ci ne disposait pas du temps nécessaire pour solliciter judiciairement l’autorisation de céder son fonds de commerce ; qu’il est notable de constater que l’enseigne Parisian pub dont le maintien avait été qualifié de « condition essentielle » par le bailleur aux termes de son courrier du 6 juin 2016 a désormais disparu au profit d’un Indiana café ; que la faute contractuelle est donc avérée ; que malgré ses dénégations la bailleresse refusait de communiquer au tribunal le montant des sommes qu’elle a pu percevoir au titre de cette opération de relocation ; que la demande formée par la SELARL Axyme tend aux mêmes fins que la demande formée en première instance en ce qu’elle a vocation à étayer l’attitude fautive du bailleur dans les tentatives de cessions du fonds de commerce du preneur ; qu’à titre subsidiaire si cette demande devait être jugée comme nouvelle elle ne saurait pour autant encourir une irrecevabilité sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile ; que la demande qualifiée de « nouvelle » en cause d’appel est recevable lorsque cette dernière est formée à titre reconventionnel ce qui est le cas en l’espèce ;

— Sur l’indemnisation des préjudices subis par le preneur, que si les difficultés économiques, qui touchent le preneur, ne sont pas entièrement imputables à l’attitude du bailleur force est de constater que celle-ci a largement obéré l’exploitation du restaurant, d’une part, et la mise en vente du fonds de commerce, d’autre part ; que le comportement opposé par le bailleur a donc créé un préjudice certain au preneur qui a été contraint d’enregistrer au greffe du tribunal de commerce une déclaration de cessation de paiements ayant conduit à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 12 octobre 2016, convertie en liquidation judiciaire le 22 février 2017 ;

Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er février 2023, la SNC Beaugrenelle Patrimoine, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée la société Beaugrenelle patrimoine en ses demandes fins et conclusions ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a : ' considéré recevable la société Axyme es-qualités en sa demande pour voir fixer son préjudice entre le 26 mars 2015 et le 14 avril 2016, ' débouté la société Beaugrenelle patrimoine de sa demande de fixation au passif de la société Parisian pub la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, ' déclaré la société Vertigo recevable en sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Beaugrenelle patrimoine ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé : ' déclare la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle irrecevable en sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi, entre le 3 juillet 2013 et le 26 mars 2015, du fait de la non-réalisation de la passerelle, ' déboute la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle de sa demande de dommages et intérêts, ' déboute la société Vertigo de cette demande de dommages et intérêts, ' condamne la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ' condamne la SELARL Axyme ès-qualités de liquidateur de la société Parisian pub Beaugrenelle à payer à la société Beaugrenelle patrimoine la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ' condamne la société Vertigo à payer à la société Beaugrenelle patrimoine la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— prononcer l’irrecevabilité de la société Axyme es-qualités de mandataire liquidateur de la société Parisian pub en ses demandes concernant le préjudice prétendument subi entre le 26 mars 2015 et le 14 avril 2016 ;

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de la société Vertigo du fait de l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui de la société Parisian pub ;

— fixer au passif de la société Parisian pub [Adresse 9] la créance de la société Baugrenelle patrimoine à la somme de 50.000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— débouter la société Axyme es-qualités de mandataire liquidateur de la société Parisian pub, et la société Vertigo, de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner la société Axyme es-qualités de mandataire liquidateur de la société Parisian pub et la société Vertigo aux dépens qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Beaugrenelle patrimoine la somme de 10.000 euros chacun au titre de l’article 700 même code.

Au soutien de ses prétentions, la SNC Beaugrenelle Patrimoine oppose :

— Sur l’irrecevabilité de la demande de la société Axyme es-qualités de liquidateur de la société Parisian pub concernant la délivrance du local, que la demande de terrasse impliquant la création de la passerelle émanait du preneur et ne constituait pas une condition déterminante de son engagement comme il le soutient dans son assignation ; qu’en tout état de cause par la signature de l’avenant au bail en date du 26 mars 2015 la société Parisian pub a renoncé à intenter toute action à l’encontre des bailleurs au titre de l’état des locaux loués lors de la prise de possession et des difficultés techniques rencontrées relativement à l’ouverture de ses locaux au public, et/ou et les conditions d’occupation des locaux loués, et notamment concernant la passerelle ; qu’ayant déjà été jugée irrecevable sur ce point c’est donc avec mauvaise foi que la société Axyme es-qualités, réitère ses demandes malgré sa renonciation aux termes de l’avenant au bail ; qu’aucun élément ne permet de considérer que le préjudice de la société locataire n’ait pas été pris en compte dans cet avenant signé en 2015, alors que le bailleur a octroyé une franchise de 90.000 HT du fait du préjudice subi au titre de cette passerelle et que l’article 4 de l’avenant démontre l’intention des parties de mettre fin au différend qui les opposent ; que la preuve de ce que le préjudice de la société locataire n’a pas été pris en compte dans le cadre de l’avenant incombe à la société Axyme, preuve qu’elle n’apporte pas ; qu’il était expressément stipulé aux termes de cet avenant en son article 1 que la livraison de la passerelle n’était pas réalisée à la date de sa signature et que l’accès à la terrasse se ferait par un couloir de secours à aménager par le preneur et au titre duquel le bailleur participait au coût de réaménagement en application de l’article 3 dudit avenant ; que la société locataire a donc disposé contrairement à ce qu’elle soutient d’un accès à ladite terrasse ; que le tribunal n’a pas pris la mesure de l’article 8.1du protocole et de l’ampleur de la renonciation en ce que la renonciation à recours porte également sur la période entre le 26 mars 2015 et le 14 avril 2016 ; qu’additionnellement la société locataire était informée que les autorisations administratives concernant la passerelle n’étaient pas encore obtenues, mais qu’en cas de refus des autorités administratives concernant cette passerelle, un nouveau dossier serait déposé ; qu’elle donc était parfaitement informée de ce qu’un délai était nécessaire pour l’obtention et la réalisation des travaux relatifs à la passerelle mais encore que cette réalisation était soumise à un aléa administratif ; que la société Parisian pub s’est donc engagée par la signature de cet avenant en toute connaissance de cause concernant la situation de cette passerelle ;

— Sur l’absence de faute du bailleur concernant les cessions de l’activité de la société locataire, que la société Axyme soulève un nouvel argument en prétendant que les clauses destinées à interdire au locataire de céder son fonds de commerce sont réputées non écrites sur le fondement des articles L. 145-15 et L. 154-16 du code de commerce ; que l’article précité n’interdisent pas la cession du fonds de commerce par le locataire mais instituent un droit de préemption au profit du bailleur dans la vente du fonds de commerce et organise les informations nécessaires au bailleur pour exercer ce droit ; que si la clause contractuelle relative aux informations nécessaires au bailleur pour se positionner concernant son droit de préemption avait été respectée par la société locataire, elle aurait pu céder son fonds de commerce ; que pour la première offre la société Axyme n’avait pas fourni au bailleur un acte de cession de titre signé avec le repreneur et qu’il était également précisé dans cette offre qu’aucun contrat n’était repris ; que ces éléments étaient stipulés comme nécessaires sous peine de nullité de l’offre aux termes de l’article 16.3.2.1 du bail ; que la société Axyme affirme dans ses écritures que la cession devait s’accompagner nécessairement du règlement des loyers et accessoires, ,ce qu’elle ne démontre pas ; que, concernant la seconde offre le projet d’acte valant offre de vente n’a pas été transmis et les mêmes observations peuvent être faites concernant la transmission de l’acte de cession, des contrats de travail et des contrats en général ; que la société Beaugrenelle Patrimoine a présenté sa requête aux fins d’être désigné contrôleur le 23 décembre 2016 ; qu’or les offres transmises par la société locataire ont été effectuées les 13 avril 2016 et 8 juillet 2016 ; que les réponses à ces offres par la société bailleresse ont été adressées les 6 juin 2016 et 9 septembre 2016 ;

— Sur le prétendu préjudice concernant la clause d’enseigne, qu’aucun élément versé aux débats ne permet d’étayer que la rédaction de la clause d’enseigne aurait empêché de céder son activité ; qu’au contraire les deux seules offres présentées par la société Parisian pub ne sont pas des cessions de fonds de commerce mais des cessions de parts de la société ; que la société Beaugrenelle patrimoine est libre de louer des locaux dans le centre commercial qui lui appartient à la société qu’elle souhaite ; qu’il est évident que la société Parisian pub ayant délaissé les lieux la société bailleresse était libre de louer à une autre société à des nouvelles conditions négociées ; qu’aucune faute de la société bailleresse n’est démontrée à ce titre ; que la demande de la société Axyme que la clause d’enseigne soit réputée non écrite sera rejetée comme une demande nouvelle en cause d’appel en ce que la demande de la société Axyme es-qualités en première instance visait à engager la responsabilité contractuelle de la société Beaugrenelle patrimoine au titre du bail ; que la demande nouvellement formée en cause d’appel visant à voir réputée non écrite une clause contractuelle ne tend ainsi pas aux mêmes fins ; que le rattachement par un lien suffisant aux prétentions originaires n’est également pas satisfait ici pour considérer la demande nouvelle recevable du fait qu’elle ait été formulée reconventionnellement ;

— Sur le prétendu préjudice de la société Axyme es-qualités, que la société Axyme es-qualités doit rapporter la preuve de l’inexécution d’une obligation de la société bailleresse ou d’un retard dans une exécution d’une obligation, ce qu’elle ne fait pas ; que la société bailleresse ne peut être considérée comme responsable de la mauvaise gestion de l’activité de la société locataire qui a accumulé un passif de 1.560.892 euros à la date d’ouverture de la procédure de redressement, sachant qu’elle ne réglait par ailleurs pas son loyer, la société bailleresse a déclaré sa créance d’un montant de 617.564,47 euros TTC le 20 décembre 2016 ; que le montant de 950.000 euros réclamé représente le montant de l’achat des parts de la société locataire ; que ce montant ne peut constituer le montant des dommages et intérêts sollicités auprès de la société bailleresse du fait de l’absence d’inexécution du bailleur d’une de ses obligations ; que la première offre représentant 950.000 euros n’était pas ferme et comprenait des conditions suspensives insérées par le repreneur d’un audit de la société et de la mise en place d’une garantie de passif ;

— Sur l’absence de préjudice de la société Vertigo, qu’il a été rapporté la preuve que la société bailleresse n’avait commis aucune faute contractuelle ; que la société Vertigo ne rapporte ni la preuve d’un préjudice personnel distinct de celui qu’aurait subi la société Parisian pub, ni la preuve d’une faute de la société Beaugrenelle patrimoine à son encontre, ni d’un préjudice et encore moins d’un lien de causalité ; que, quant au quantum de la demande de la société Vertigo, aucun élément ne vient étayer cette argumentation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'dire et juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur les fin de non-recevoir soulevées par la société Beaugrenelle patrimoine

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé, l’intérêt à agir n’étant pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et, notamment, à la preuve de l’existence du droit invoqué par le demandeur, qui n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel, notamment, le défaut de qualité et d’intérêt.

Il ressort des dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est, notamment, pour faire écarter les prétentions adverses. Ne sont pas considérées comme nouvelles, les demandes qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En toute hypothèse, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Enfin, l’article 954 du code de procédure civile rappelle que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositifs et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’irrecevabilité des demandes de la société Vertigo

Il est admis qu’un associé peut solliciter la réparation d’un préjudice personnel et distinct dès lors qu’il établit que le préjudice allégué ne se confond pas avec le préjudice social, de sorte que, contrairement à ce que soutient la SNC Beaugrenelle Patrimoine, la société Vertigo est recevable en ce qu’elle justifie d’un intérêt à voir examiner sa prétention dont l’examen du bien-fondé sera examiné ci-dessous.

Aussi le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée de ce chef.

Sur l’irrecevabilité des demandes de la société Axyme ès qualités de mandataire de la société Parisien Pub du fait de la clause de non-recours

La cour renvoie aux motifs détaillés du premier juge qui a repris les termes des clauses contractuelles tant du bail signé le 21 mars 2013 que de l’avenant n° 1 en date du 26 mars 2016 et en a déduit, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, que la société Axyme ès qualités était irrecevable à obtenir l’indemnisation d’un quelconque préjudice subi entre le 3 juillet 2013 et le 26 mars 2015, du fait de la non-réalisation de la passerelle, et recevable en sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice allégué pour la période écoulée entre le 26 mars 215 et le 14 avril 2016, date d’installation de la passerelle.

Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutient la société Axyme ès qualités, il ne peut être considéré que l’installation de la terrasse était une condition déterminante de l’engagement du preneur, moyen dont elle ne tire aucune conséquence juridique particulière, en ce que l’avenant n° 1 en date du 26 mars 2015 a modifié l’article 5 des conditions particulières du contrat de bail pour tenir compte des difficultés du bailleur à réaliser la terrasse, le preneur déclarant être pleinement satisfait « de l’état des locaux loués au jour de leur livraison, notamment en ce qui concerne l’absence de passerelle en caillebotis ».

Au demeurant, il peut être noté qu’une solution alternative permettant l’accès à la terrasse a été trouvée en mars 2014 avant même que la société Parisian pub [Adresse 9] n’ait elle-même obtenu de la ville l’autorisation d’occuper le domaine public en juillet 2014. Depuis ce temps, il n’est pas discuté que l’exploitation de la terrasse a été possible et effective et il ne peut se déduire des seuls délais de réalisation de la terrasse un état de dépendance économique du preneur, que la société Axyme ès qualités échoue à démontrer, pas plus que la contrainte dans laquelle le preneur aurait été d’accepter une indemnisation inférieure à la réalité de son préjudice, aucun élément ne démontrant qu’une demande de réévaluation ait été expressément formulée à la bailleresse.

En revanche, contrairement à ce soutient la SNC Beaugrenelle patrimoine, c’est par une juste appréciation des clauses du contrat que le premier juge a déduit de la rédaction de l’article 8.1 dudit avenant relatif à la renonciation à recours que le preneur n’a pas renoncé à pouvoir solliciter l’indemnisation d’éventuels nouveaux préjudices résultant de l’absence de la passerelle au-delà de la date de signature de ce document dont les termes ont, au contraire, clairement fixé dans le temps cette renonciation au jour de la prise de possession en l’état des locaux et à sa signature pour la période antérieure s’agissant des conditions d’occupation des locaux.

Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

Sur les demandes indemnitaires

1 . sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

L’article 1719 du code civil fait de la délivrance de la chose louée une des obligations essentielles du bailleur.

Au cas d’espèce, les parties ne font état d’aucun moyen nouveau devant la cour qui, après examen des pièces soumises à son appréciation, retient que le premier juge a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et considéré que l’absence de réalisation de la passerelle par le bailleur avant le 14 mars 2016 ne caractérisait pas de manquement de sa part à son obligation de délivrance.

Il peut être ajouté que la société Axyme ès qualités ne démontre ni ne permet d’établir aucun lien entre la tardiveté de la mise disposition de la passerelle, quelques mois seulement avant l’ouverture de la procédure collective, et les difficultés financières rencontrées par le preneur en ce qu’il ressort des éléments du dossier que, d’une part, la passerelle n’était pas contractuellement prévue comme permettant un accès direct au restaurant depuis la rue, d’autre part, que les difficultés financières du preneur sont apparues quelques mois après l’ouverture du centre au public sans que le bailleur ne puisse être tenu responsable du défaut de commercialité du centre à son démarrage.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2 . sur la faute du bailleur dans le cadre des tentatives de cession du fonds de commerce

l’exercice abusif de son droit de préemption

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, énonce notamment que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi aux parties, lesquelles doivent les exécuter de bonne foi. Il est attendu des parties qu’elles exécutent leurs obligations loyalement. Il appartient à celui qui invoque l’exercice abusif d’un droit par son cocontractant de démontrer l’intention malicieuse de son titulaire.

L’article L. 145-16 du code de commerce dispose, notamment, que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutient la société Axyme sans en tirer de conséquence juridique particulière, le contrat n’interdit pas au preneur de céder les droits qu’il détient du bail mais soumet son exercice non seulement à l’autorisation du bailleur mais aussi à l’exercice d’un droit de préemption préalable, ce que la loi n’interdit pas.

Au cas d’espèce, les projets de cession soumis au bailleur n’ont pas porté, comme soutenu par la société Axyme ès qualités sur des cessions de fonds de commerce mais sur des cessions d’actions, néanmoins soumises aux mêmes conditions contractuelles que celles rappelées par le premier juge pour la cession du fonds de commerce.

Tant la société Axyme ès qualités que la société Vertigo échouent à démontrer l’existence d’un abus de droit de la part du bailleur dans l’exercice de son droit de préemption, dès lors que, contrairement à ce qui est soutenu, les éléments fournis ne satisfaisaient pas aux informations que le preneur était contractuellement tenu d’apporter au bailleur, peu important qu’il se fut agi d’une cession de fonds de commerce ou de cession de parts sociales, dans la mesure où, la première offre formulée par un simple formulaire type et ne prévoyant pas de reprise des contrats n’était pas conforme aux exigences contractuelles et la seconde ne comportait pas le projet de cession. Le défaut de complétude d’informations ne permettait dès lors pas au bailleur de se positionner utilement sur l’exercice de son droit de préemption ce dont il ne peut lui être fait grief dans ces conditions.

C’est tout aussi vainement qu’il est soutenu que bailleur aurait conditionné son accord ou sa réponse à l’apurement des dettes locatives, allégation dont la preuve n’est pas rapportée et aucune mention en ce sens ne figure dans les refus émis.

sur la requête déposée aux fins d’être désigné contrôleur

Contrairement à ce que soutiennent la société Axyme ès qualités et la société Vertigo, il ne peut se déduire de la requête déposée par la bailleresse aux fins d’être désignée contrôleur dans le cadre de la procédure collective ouverte à l’encontre de son preneur une intention malicieuse de faire échec à la possibilité d’exercer son droit de préemption au regard de la seule chronologie des événements, cette démarche ayant été entreprise postérieurement à la présentation des offres et à la notification des refus. Le moyen est donc inopérant.

la clause d’enseigne

Conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, ni la société Vertigo, ni la société Axyme, ès qualités ne sollicitent de voir prononcer la nullité de la clause d’enseigne, de sorte que contrairement à ce que soutient la SNC Beaugrenelle patrimoine la cour n’est saisie d’aucune prétention en ce sens, mais invoquent sa prétendue irrégularité comme un moyen au soutien de la volonté du bailleur de faire échec à toute possibilité de cession.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties sur ce point.

Il sera simplement ajouté que les projets ayant porté sur des cessions de parts sociales, ce moyen apparaît inopérant à démontrer en l’espèce une volonté du bailleur de faire échec à tout projet de cession de fonds de commerce. Au demeurant, il peut être relevé que la clause litigieuse prévoit que « si le preneur se trouvait dans l’impossibilité de poursuivre son exploitation sous l’enseigne, il lui est possible de soumettre à l’agrément du bailleur une nouvelle enseigne dans la même activité », de sorte que la volonté du bailleur de faire échec à toute cession n’est pas caractérisée.

Enfin, le motif tiré du fait que le bailleur ait finalement consenti bail à une enseigne différente est inopérant en ce que le bailleur disposait de la liberté contractuelle de modifier les clauses du bail lors de la signature d’un nouveau bail avec une société tierce.

Il s’infère de ces éléments que ni la société Vertigo, ni la société Axyme ès qualités ne caractérisent de faute du bailleur destinée à faire échec au droit de cession du preneur et le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur l’indemnisation demandée par la société Axyme ès qualités

Il se déduit de l’absence de faute imputable au bailleur, la demande d’indemnisation formée par la société Axyme ès qualités n’est pas fondée.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur le préjudice subi par la société Vertigo

Au cas d’espèce, la cour relève que M. [G] n’est pas partie à l’instance, l’engagement de caution auquel il est fait référence n’est pas versé aux débats et la société Vertigo n’établit pas en quoi elle serait mandatée pour solliciter une indemnisation du fait du préjudice qu’il aurait lui-même subi.

Au soutien de sa démonstration, la société Vertigo verse une attestation de la société d’expertise comptable, audit et conseil Expertym ainsi libellée « Attestons de la perte des fonds engagés par la société Vertigo au sein de la société Parisian pub pour un montant de 300.000 euros », sans autre document comptable permettant, d’une part, de corroborer la nature, la forme et la hauteur des engagements pris, d’autre part, d’établir que cette perte serait distincte de la perte de valeur des actions de la société Parisian pub elle-même.

Ainsi, la société Vertigo échoue à démontrer l’existence d’un préjudice et c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire formée à ce titre. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses demandes, la société Vertigo supportera la charge des dépens d’appel et sera condamnée à payer à la SNC Beaugrenelle patrimoine la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les autres demandes à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 mars 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Vertigo à payer à la SNC Beaugrenelle patrimoine la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Vertigo à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,