Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 26 février 2025, n° 22/10927

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété
- Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
- Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat
- Sur la capitalisation des intérêts
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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CA Paris
Infirmation partielle 26 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que le syndicat a prouvé la créance à hauteur de 21.745,40 € pour les charges impayées, les comptes ayant été approuvés par l'assemblée générale.
Accepté
Mauvaise foi des copropriétaires
La cour a constaté que les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation de paiement constituaient une faute, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
La cour a jugé que la capitalisation des intérêts était de droit, conformément à l'article 1343-2 du Code civil.
Accepté
Droit aux dépens en cas de condamnation
La cour a confirmé que les copropriétaires, parties perdantes, devaient supporter les dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire qui avait condamné M. et Mme [B] à payer 13.347,40 € pour charges de copropriété, tout en déboutant le syndicat de sa demande de dommages et intérêts. La cour d'appel a infirmé le jugement en augmentant le montant dû à 21.745,40 € et a accordé 1.500 € de dommages-intérêts, en raison de la mauvaise foi des défendeurs, qui n'avaient pas réglé leurs charges depuis 2014. La cour a justifié sa décision en se basant sur les articles de la loi du 10 juillet 1965 et du code civil, confirmant la créance du syndicat et la nécessité de recouvrer les charges impayées. La cour a également ordonné la capitalisation des intérêts et a condamné les défendeurs aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 26 févr. 2025, n° 22/10927
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/10927
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLER
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 18 ], Société A2C IMMO

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 FEVRIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10927 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6GD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15] – RG n° 22/00972

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 18] à [Adresse 12] [Localité 8] représenté par son syndic, la société A2C IMMO, inscrite au RCS de [Localité 16]-[Localité 14] sous le numéro 487 716 474

C/O Société A2C IMMO

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMES

Madame [P] [S] épouse [B]

née le 05 septembre 11969 à [Localité 19] (Togo)

[Adresse 1]

[Localité 10]

DEFAILLANTE (remis à étude)

Monsieur [L] [B]

né le 04 décembre 1967 à [Localité 19] (Togo)

[Adresse 1]

[Localité 10]

DEFAILLANT (remis à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [B] & Mme [S] épouse [B] sont propriétaires des lots n° 74 et 75 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé Le H1, situé [Adresse 3] ([Adresse 9]).

Par jugement du 17 février 2015 le tribunal d’instance de Charenton-le-Pont a condamné M. [B] & Mme [S] épouse [B], solidairement, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], [Adresse 3] ([Adresse 9]), les sommes de :

—  13.002, 12 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 15 juillet 2014, appel travaux éclairage compris, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2012 pour la somme de 6.404,48 € et du jugement pour le surplus,

—  700 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte du 14 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le H1, sis [Adresse 3] ([Adresse 9]) a assigné M. [L] [B] & Mme [S] épouse [B] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

—  21.745,40 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er novembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné solidairement M. [L] [B] & Mme [S] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le H1, sis [Adresse 4]) représenté par son syndic la société A2C Immo, les sommes de :

13.347,40 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2020, appel de fonds pour l’installation de caméras inclus,

1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [S] épouse [B] aux dépens de la présente instance,

— accordé à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Ad Litem Juris représentée par Maître Tesler, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le H1, sis1 [Adresse 13] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 juin 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 9 août 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le H1, sis [Adresse 5], appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a condamné solidairement M. [B] et Mme [S] épouse [B] à lui payer la somme de 13.347,40 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2020, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er novembre 2020, appel de fonds pour l’installation des caméras inclus,

l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

l’a débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

puis statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. [B] et Mme [S] épouse [B] à lui verser les sommes suivantes :

21.745,40 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er novembre 2020, installation caméras hall inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

3.000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

100 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif instance,

— condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le H1 du [Adresse 3], délivrée à M. [B], le 11 avril 2022, remise à étude ;

Vu la signification des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le H1 du [Adresse 2] [Localité 11] délivrées à M. [B], le 11 avril 2022, remise à étude ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le H1 du [Adresse 3], délivrée à Mme [S] épouse [B], le 11 avril 2022, remise à étude ;

Vu la signification des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le H1 du [Adresse 3], délivrées Mme [S] épouse [B], le 11 avril 2022, remise à étude.

SUR CE,

M. [B] & Mme [S] épouse [B] n’ont pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété

La demande du syndicat porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2014 (4ème appel trimestriel 2014) au 1er novembre 2020 (appels installations caméras ascenseur et hall inclus) ; il s’agit donc de la période postérieure au jugement du 17 février 2015.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ;

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. & Mme [B],

— les procès verbaux des assemblées générales des :

16 avril 2015 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014,

13 avril 2016 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

27 avril 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

11 avril 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

17 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 et votant le budget prévisionnel 2020,

17 septembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel 2020,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2014 au 4ème trimestre 2020,

— les répartition des charges 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

— le décompte des sommes dues,

— le contrat de syndic,

— le jugement du tribunal d’instance de Charenton-le-Pont du 17 février 2015.

L’article 1342-10 du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'.

C’est à juste titre que le syndicat a affecté les paiements de M. & Mme [B] à hauteur de 8.200 € au règlement des causes du jugement du tribunal d’instance de Charenton-le-Pont du 17 février 2015, étant précisé que la précédente condamnation étant de 13.002,12 € sans compter les frais irrépétibles, les 8 200 € versés par M. & Mme [B] n’ont pas permis de solder les causes du jugement et donc de régler les charges postérieures sollicitées au titre de la présente instance. La somme de 8.200 € ne doit donc pas être déduite de la créance du syndicat.

Le syndicat justifie par conséquent de sa créance à hauteur de 21.745,40 €, les comptes de la période considéré ayant été approuvés, de même que les budgets prévisionnels ; par ailleurs les appels de fonds et les régularisation des charges sont versés aux débats.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [B] et Mme [S] épouse [B] à lui payer la somme de 13.347,40 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2020, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er novembre 2020, appel de fonds pour l’installation des caméras inclus.

M. [B] & Mme [S] épouse [B] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le H1, sis [Adresse 3] ([Adresse 9]) la somme de 21.745,40 € au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 1er novembre 2020, installation caméras hall inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2020, date de l’acte introductif d’instance valant mise en demeure.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 100 € au titre des honoraires de constitution dossier procédure.

Cependant, les frais de suivi contentieux, de constitution de dossier facturés par le syndic en application d’un contrat auquel le copropriétaire est tiers ne constituent pas des frais

nécessaires puisqu’ils ressortent de la gestion courante du syndic et qu’il n’est pas établit qu’ils correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement de la somme de100 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Depuis plusieurs années, M. & Mme [B] s’abstiennent de payer les charges de copropriété, laissant leur dette perdurer et s’aggraver. Leur mauvaise foi est caractérisée par le fait qu’ils ont déjà été condamnés à payer un arriéré de charges, que les causes du précédent jugement n’ont pas été payées intégralement tandis que les charges courantes ne sont pas payées depuis 2014.

Les manquements systématiques et répétés de M. & Mme [B] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

M. & Mme [B] doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 1.500 € de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Il résulte de l’article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance ; le premier juge a omis de statuer sur cette demande.

Il doit être ajouté au jugement que les intérêts échus depuis au moins une année produiront à leur tour intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 14 décembre 2020, date de l’acte introductif d’instance.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [B] & Mme [S] épouse [B], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

condamné solidairement M. [B] et Mme [S] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le H1, sis [Adresse 4]) la somme de 13.347,40 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2020, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er novembre 2020, appel de fonds pour l’installation des caméras inclus,

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le H1, sis [Adresse 1] à [Adresse 12] ([Adresse 9]) de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés,

Condamne solidairement M. [B] & Mme [S] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le H1, sis [Adresse 1] à [Adresse 12] ([Adresse 9]) la somme de 21.745,40 € au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 1er novembre 2020, installation caméras hall inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2020 ;

Condamne in solidum M. [B] & Mme [S] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le H1, sis [Adresse 4]) la somme de 1.500 € de dommages-intérêts ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 14 décembre 2020 ;

Condamne in solidum M. [B] & Mme [S] épouse [B] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le H1, sis [Adresse 5], la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE