Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

(n° 290 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16257 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCLF

Décision déférée à la cour : ordonnance du 23 juillet 2024 – JCP du Tprox de [Localité 11] – RG n° 24/00896

APPELANT

M. [X] [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Sandrine BELISE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 50

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-22665 du 08/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

INTIMÉE

E.P.I.C. EST ENSEMBLE HABITAT, RCS de [Localité 10] n°488777160, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 22 mai 2013, l’OPH de [Localité 8] aux droits duquel vient l’OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à M. [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 405,42 euros outre les provisions sur charge.

Le 28 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à M. [G] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 261,39 euros selon décompte arrêté au 15 décembre 2023.

Par courrier du 2 janvier 2024, le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2024, l’OPH Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [G] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin aux fins de :

constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation,

ordonner l’expulsion de M. [G] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques et périls de M. [G],

condamner M. [G] au paiement des sommes suivantes :

—  2 913,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux,

—  300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ordonnance contradictoire du 23 juillet 2024, le juge des référés a :

constaté la recevabilité de l’action intentée par l’OPH Est Ensemble Habitat,

constaté que le contrat signé le 22 mai 2013 entre l’OPH Est Ensemble Habitat et M. [G] concernant les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 9] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle,

en conséquence, ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [G] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures d’exécution, et autorisé l’OPH Est Ensemble Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code,

rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

condamné M. [G] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 4 080, 71 euros actualisée au 10 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2024 comprise, outre intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 sur la somme de 1 261, 39 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

dit que les sommes versées à ce titre par M. [G] antérieurement à la présente décision et non comprises dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités,

fixé, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [G] à la somme mensuelle de 570, 27 euros, et au besoin condamné M. [G] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois,

condamné M. [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer au 28 décembre 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

débouté l’OPH Est Ensemble Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 16 septembre 2024, M. [G] a relevé appel de cette décision.

Par ses conclusions remises et notifiées le 9 décembre 2024, M. [G] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé,

en conséquence,

statuer à nouveau comme suit,

à titre principal,

dire et juger que la procédure de première instance est irrégulière pour avoir violé ses droits notamment ceux définis à l’article 25 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, relative à l’aide juridique, et l’article 6 §1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

en conséquence,

dire et juger que l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas acquise,

débouter l’OPH Est Ensemble Habitat de l’ensemble de ses demandes relatives à toutes les mesures tendant à l’expulsion et à la saisie de ses biens meubles,

à titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que la procédure de première instance est régulière et que la clause résolutoire est acquise,

suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire,

lui accorder douze mois pour quitter les lieux,

en tout état de cause,

dans l’attente de la décision de la Commission de surendettement et conformément aux modalités de la décision de recevabilité de son dossier de surendettement,

suspendre le paiement de l’arriéré locatif dû ainsi que des intérêts au taux légal retenus dans l’ordonnance déférée,

suspendre toutes mesures d’expulsion en cours à son encontre,

débouter l’OPH Est Ensemble Habitat de l’ensemble de ses demandes,

confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

statuer ce que de droit sur les dépens étant précisé que M. [G] est à l’aide juridictionnelle totale,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès son prononcé.

Par ses conclusions remises et notifiées le 6 février 2025, l’OPH Est Ensemble Habitat demande à la cour de :

à titre principal,

débouter M. [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

confirmer l’ordonnance de référé,

à titre subsidiaire, si la cour estimait que M. [G] n’avait pas bénéficié du droit d’être représenté, au titre de l’effet dévolutif de l’appel,

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre elle et M. [G] à compter du 29 février 2024,

en conséquence,

prononcer l’expulsion de M. [G] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe [Adresse 2], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira aux frais et risques et périls de M. [G],

condamner M. [G] à lui régler la somme de 7 533, 98 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2025), au titre des loyers et charges impayés,

condamner M. [G] au paiement d’une indemnité d’occupation du montant des loyers et des charges récupérables prévu par le bail résilié au jour où la résiliation du bail a pris ses effets et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

en tout état de cause,

rejeter la demande de suspension du paiement des loyers de M. [G] ainsi que sa demande de délais pour quitter les lieux,

condamner M. [G] au règlement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [G] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2025.

En cours de délibéré, la cour a invité M. [G] à préciser l’avancement de la procédure de surendettement.

M. [G] a produit contradictoirement une convocation à l’audience de contestation de la décision de la commission imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 27 juin 2025 et a précisé que la décision du juge du contentieux de la protection était mise en délibéré au 10 octobre 2025.

Sur ce,

Sur la demande tendant à voir juger que l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas acquise et que la procédure de première instance est irrégulière

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Selon l’article 954 du même code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Au cas présent, M. [G] soutient que ses droits n’ont pas été respectés en première instance dès lors qu’il n’a pas été tenu compte du fait qu’il avait sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle. Il ajoute qu’il a été hospitalisé dans un établissement psychiatrique après l’audience à la demande du préfet.

L’OPH Est Ensemble Habitat réplique que M. [G] s’est présenté seul à l’audience du premier juge et n’a pas précisé qu’il avait sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle. Il observe que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale de sorte que la circonstance que M. [G] n’ait pas été assisté par un avocat ne saurait être considérée comme une violation de l’article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme.

La cour observe en premier lieu que M. [G] s’est présenté seul devant le premier juge sans que l’indication d’une demande d’aide juridictionnelle n’apparaisse à la lecture de l’ordonnance déférée. De plus, si M. [G] produit des échanges avec le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10] (sa pièce n° 3), il n’est pas possible d’en déduire qu’une demande d’aide juridictionnelle a effectivement été formée au titre de la procédure de première instance.

Ensuite, l’hospitalisation de M. [G] est postérieure à l’ordonnance dont appel.

Surtout, M. [G] sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise et non son annulation.

Or, le moyen tiré du 'non-respect du droit d’être assisté d’un avocat en première instance’ est inopérant pour voir juger que 'la procédure de première instance est irrégulière.'

Ce moyen est tout aussi inopérant pour voir juger que 'l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas acquise.'

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes tendant à voir suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et à se voir accorder un délai pour quitter les lieux

Pour voir suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et à se voir accorder un délai pour quitter les lieux, M. [G] soutient en premier lieu que, par arrêté préfectoral du 30 juillet 2024, il a été admis en soins psychiatriques et que cette décision a été reconduite le 30 août suivant.

Toutefois, étant observé que l’évolution de l’état de santé de M. [G], depuis son hospitalisation en août 2024, n’est pas précisée, cette circonstance est insuffisante pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire et voir accorder à M. [G] des délais pour quitter les lieux. En outre, d’une part, M. [G] ne demande pas de délais pour payer sa dette, d’autre part, il n’établit pas avoir repris le versement intégral du loyer et des charges.

Ensuite, M. [G] expose que, le 11 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a déclaré son dossier de surendettement recevable et a décidé de l’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il ajoute que la commission n’a pas encore statué sur l’effacement de ses dettes.

L’intimé ne présente pas d’observations sur les conséquences de l’ouverture d’une procédure de surendettement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 'VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Il résulte des pièces versées en cours de délibéré que l’OPH Est Ensemble Habitat a contesté la décision de la commission de surendettement imposant un rétablissement personnel, que l’audience concernant cette contestation s’est tenue le 27 juin 2025 et que la décision du juge des contentieux de la protection a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

Il convient, par conséquent, ajoutant à l’ordonnance de référé de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation formée contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Sur les demandes de suspension du paiement de l’arriéré locatif dû ainsi que des intérêts au taux légal et de suspension provisoire des mesures d’expulsion

Se fondant sur l’article L. 722-2 du code de la consommation qui dispose que : 'la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires', M. [G] demande de prononcer la suspension du paiement de l’arriéré locatif dû ainsi que des intérêts au taux légal.

Cependant, il n’appartient pas à la cour, statuant en référé, de prononcer une telle suspension, seuls des délais de paiement pouvant être, le cas échéant, accordés, ce qui n’est pas sollicité.

De même, M. [G] sollicite l’application des dispositions de l’article L.722-8 du code de la consommation aux termes desquelles 'si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement, à l’exception de celles fondées sur un jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l’article 2198 du code civil.'

Mais, cette suspension ne peut être ordonnée que lorsque la commission de surendettement a saisi le juge d’une demande de suspension de la mesure d’expulsion du débiteur. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Ces demandes seront déclarées irrecevables.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

La demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Suspend les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation formée contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

Déclare irrecevables les demandes de M. [G] tendant à la suspension du paiement de l’arriéré locatif et à la suspension de la mesure d’expulsion fondées sur les articles L. 722-2 et L.722-8 du code de la consommation ;

Rejette le surplus des demandes de M. [G] ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rejette la demande de l’OPH Est Ensemble Habitat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT