Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15232 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEH37

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] – RG n° 19/05697

APPELANTE

SCI LA CHATELAINE

immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le numéro 477 837 488

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI, avocat au barreau de NIMES

INTIMES

CABINET [K]

SA inscrite au RCS de [Localité 19] sous le numéro 672 018 454

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Stéphane PERFETTINI de la SELEURL ASCODE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0170

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 15] représenté par son syndic, le cabinet [K], SA inscrite au RCS de [Localité 19] sous le numéro 672 018 454

C/O Cabinet [K]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Stéphane PERFETTINI de la SELARL PERFETTINI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0170

Société PATRIMOINE ET IMMOBILIER

SARL immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro B 441 826 781

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC 205

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société civile immobilière La Chatelaine est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°9 situé au rez-de-chaussée d’un bâtiment classé et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le Domaine du Piple, situé [Adresse 9].

Elle a confié la gestion locative de cet appartement à la société à responsabilité limitée Patrimoine et Immobilier par contrat de mandat du 29 août 2008.

Selon décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2015, la société anonyme Cabinet [K] a succédé à la société Bourbon Propriété Management comme syndic de l’immeuble.

En 2014 et 2015, l’immeuble a subi deux séries de dégâts des eaux provenant des parties communes : du chéneau puis du bouchon d’une canalisation en couloir du premier étage.

Ces sinistres ont provoqué des dégâts des eaux successifs dans la chambre et le salon de l’appartement de la société civile immobilière La Chatelaine.

Faisant valoir ceux-ci et son absence d’indemnisation, la société La Chatelaine a sollicité du juge des référés de tribunal judiciaire de Créteil la désignation d’un expert au contradictoire du [Adresse 22] [Adresse 12] du Piple et de la société Cabinet [K].

Une ordonnance de référé du 9 août 2018 a désigné en cette qualité Mme [N] [T].

Le rapport d’expertise a été déposé le 12 avril 2019.

La société La Chatelaine a, par acte d’huissier du 14 juin 2019, assigné devant le tribunal judiciaire de Créteil le [Adresse 22] [Adresse 12] du Piple, la société Cabinet [K] et la société Patrimoine et Immobilier pour voir indemniser ses préjudices.

Par jugement du 11 juin 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] de l’immeuble situé [Adresse 7] à payer à la société La Chatelaine les sommes de :

14 343 euros hors taxe augmentée de la TVA applicable au jour du jugement au titre des travaux de réfection,

3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les demandes à l’encontre de la société Cabinet [K] et la société Patrimoine et Immobilier,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [13] de l'[Adresse 18] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

— rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires.

La société la Chatelaine a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 3 août 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 24 mars 2025 par lesquelles la société la Chatelaine, appelante, invite la cour, au visa des articles 1231-1 (anciennement 1147), 1240 (anciennement 1382), 1992 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement du 11 juin 2021,

— débouter la société Patrimoine et Immobilier de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] de l'[Adresse 18] de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes,

— débouter la société Cabinet [K] de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— condamner solidairement la société Cabinet [K] et la société Patrimoine et Immobilier à lui payer la somme de 17 748,15 euros au titre des travaux de remise en état financés par la requérante,

— condamner solidairement la société Cabinet [K] et la société Patrimoine et Immobilier à lui payer la somme de 24 000 euros au titre de la perte de loyers, de la perte de chance de percevoir des loyers et du préjudice de jouissance qu’elle a indemnisé au bénéfice de ses locataires,

à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] de l'[Adresse 17] à lui payer la somme de 17 748,15 euros au titre des travaux de remise en état financés par la requérante,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] de l'[Adresse 17] à lui payer la somme de 24 000 euros au titre de la perte de loyers, de la perte de chance de percevoir des loyers et du préjudice de jouissance qu’elle a indemnisé au bénéfice de ses locataires,

en tout état de cause,

— condamner la partie ou les parties succombante(s), le cas échéant in solidum, à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, en ceux compris le coût de l’expertise judiciaire ;

Vu les conclusions notifiées le 10 janvier 2022 par lesquelles la société Cabinet [K] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] de l'[Adresse 18], intimés, invitent la cour, au visa des articles 1240 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— les déclarer recevables et bien-fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a rejetée toutes les demandes de condamnation dirigées à l’encontre de la société Cabinet [K],

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a rejetée toutes les demandes de condamnation dirigées à leur encontre au titre du préjudice locatif allégué par la société la Chatelaine,

— réformer la décision en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] de l'[Adresse 18] à la somme de 14 343 euros hors taxe assortie du montant de la TVA applicable,

statuant à nouveau,

— limiter le montant de la condamnation à la somme de 5 343 euros hors taxe au titre de la reprise des embellissements liée au premier sinistre,

— rejeter la demande de réformation sollicitée par la société la Chatelaine ainsi que tout appel incident qui serait dirigé par la société Patrimoine et Gestion à l’encontre de la décision de première instance,

en tout état de cause,

— condamner la société la Chatelaine à leur verser, à chacun, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société la Chatelaine, aux dépens du présent incident dont distraction au profit de Maître Perfettini, avocat, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 9 juin 2025 par lesquelles la société Patrimoine et Immobilier, intimée, invite la cour, au visa de l’article 1992 du code civil, à :

— la juger recevable et bien fondée en ses conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 11 juin 2021, en qu’il a :

débouté la société la Chatelaine de toutes ses demandes fins et prétentions dirigées à son encontre en ce qu’elle :

— ne démontre pas quelle faute contractuelle elle aurait commise dans l’exécution de son mandat de gestion locative et quel serait le lien de cause à effet avec le préjudice dont elle se prévaut,

— ne caractérise ni la nature ni le quantum de la chance qu’elle aurait perdue par sa faute,

jugé la société la Chatelaine ne justifiait ni ne démontrait pas l’existence d’un préjudice pour 'pertes de loyer',

subsidiairement, sur son appel incident,

— juger que le préjudice 'pertes de loyers’ alors indemnisable ne saurait équivaloir le gain espéré soit en l’espèce, ne saurait être supérieur à 7 440 euros ou 6 960 euros,

en toute état de cause,

— condamner la société la Chatelaine ou la partie succombante à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer sur les dépens hors sa présence ;

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

1- Sur la responsabilité du syndic, la société Cabinet [K]

Moyens des parties

La société La Chatelaine fait valoir deux séries de fautes du syndic qui l’ont privée, selon elle, de l’indemnisation par l’assurance qui lui était acquise. Elle soutient, d’abord, qu’il a manqué de diligences envers les assurances de la copropriété en laissant s’écouler le délai de prescription biennale, en n’adressant qu’un courrier de relance relativement au premier sinistre du 19 novembre 2014 sans se préoccuper du fait que le silence de l’assureur faisait courir ce délai, et en procédant à une simple déclaration de sinistre le 3 septembre 2015 pour un sinistre survenu quatre mois plus tôt, le 24 avril 2015, sans se préoccuper des suites donc de l’écoulement du délai précité, alors que la copropriétaire du premier étage avait été indemnisée. Elle se prévaut ensuite de son absence de convocation, d’avis donné à ses locataires, lors des venues de l’expert mandaté par l’assurance de la copropriété les 25 janvier, 31 mai 2017 et le 10 avril 2018, celui-ci n’ayant indiqué à l’assureur, qu’après l’expiration du délai de forclusion qu’il était détenteur des clés de l’appartement, pour lui demander de proroger ce délai, ayant ainsi empêché le chiffrage des reprises et son indemnisation.

La société Cabinet [K] soutient que l’appelante ne démontre pas l’existence d’aucune faute à son encontre. Elle fait valoir, s’agissant du premier sinistre, que sa nomination a eu lieu après sa survenance et que, dès sa désignation, elle a fait preuve de diligence en relançant l’assureur de la copropriété, Elite Insurance Company, lequel en difficulté financière, s’est contenté de résilier la police au 31 décembre 2015. Elle soutient qu’elle a ensuite fait une nouvelle déclaration auprès du nouvel assureur multirisques de l’immeuble, [Adresse 16], le 17 novembre 2016, qui a refusé de mobiliser les garanties de la police au motif qu’il n’était pas en mesure de dissocier les conséquences dommageables attachées au sinistre initial de juin 2014 de celles résultant de l’aggravation de novembre 2016. S’agissant du second sinistre survenu en septembre 2015, elle se prévaut de la même défaillance d’Elite Insurance Company et du refus de prise en charge de l’assureur [Adresse 16] non pas du fait de l’acquisition de la prescription biennale mais faute pour l’expert qu’il avait mandaté, le cabinet Texa, de pouvoir accéder à l’appartement sinistré. A cet égard, elle soutient démontrer que la société Patrimoine Immobilier, gestionnaire du bien, a bien été informée directement par l’expert des réunions d’expertise, elle-même ne disposant pas des clés de l’appartement à la date des réunions d’expertise les 16 mai 2017 et 10 avril 2018.

La société Patrimoine Immobilier fait valoir, en réponse à l’argumentation du syndic, avoir remis les clés de l’appartement à ce dernier le 16 mai 2018, au départ du dernier locataire.

Décision de la cour

En application de l’article 1240 du code civil et des dispositions conjuguées des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, la responsabilité du syndic à l’égard d’un copropriétaire, tiers au contrat de mandat qui le lie au syndicat des copropriétaires, suppose, pour être engagée, la démonstration, par ce copropriétaire, d’une faute du syndic lui causant un préjudice direct et personnel.

Aux termes de l’article L.114-1 de ce même code, « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Toutefois, ce délai ne court :

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier. »

Au préalable, en vue de l’examen des diligences des intimés, il convient de déterminer les dates des deux dégâts des eaux dont il est fait état. Pour cela, le rapport d’expertise judiciaire établit que la copropriété a subi un premier dommage le 22 juin 2014 en provenance d’un chéneau de l’immeuble, qui a été réparé le 24 octobre 2014, et qui a causé des dégradations dans un appartement du premier étage, ainsi que dans la chambre de l’appartement de l’appelante. Il ressort du constat amiable de dégât des eaux et du courrier du 4 juin 2015 de l’ancien syndic, la société Bourbon Propriété Management, que ce sinistre a été constaté le 19 novembre 2014 par la société Patrimoine Immobilier dans l’appartement de l’appelante. Le second dégât des eaux, aux termes du rapport d’expertise judiciaire, a affecté la copropriété le 24 avril 2015, du fait d’un bouchon sur une canalisation des parties communes en couloir du premier étage, lequel a fait l’objet d’une réparation le 5 septembre 2015 et a causé des désordres dans le salon de l’appartement de l’appelante, étant précisé qu’un rapport du 21 avril 2018 de l’expert mandaté par l’assureur de la copropriété, la société Texa, évoque un sinistre identique comme survenu le 5 septembre 2015 dans le couloir suite à un constat amiable de cette date.

Il n’est pas contesté que la société Cabinet [K] a été désignée plusieurs mois après la survenance du premier dégât des eaux dont elle n’a pas géré la déclaration tardive initiale, a contrario de celle réalisée par le précédent syndic dès le 22 juin 2014 pour le propriétaire de l’appartement du premier étage, aux termes du rapport d’expertise. La différence de traitement entre les copropriétaires, à cet égard, ne peut donc pas lui être reprochée.

S’agissant de ce premier sinistre déclaré comme subi par l’appelante le 19 novembre 2014, la société Cabinet [K] démontre avoir adressé, peu après sa désignation, le 11 août 2015, à son courtier d’assurance, CM Groupe Minot Assurance Courtage, un courrier de relance au sujet du constat du 4 juin 2015, puis avoir reçu la notification de la résiliation de la police qui la liait à la société Action Insurance, par courrier recommandé du 5 octobre 2015. Il n’est donc pas démontré de faute du syndic s’agissant du suivi du dossier auprès de cet assureur. Le 17 novembre 2016, il démontre avoir déclaré, à nouveau, un dégât des eaux affectant la peinture murale de la chambre de l’appelante ayant pour origine le chéneau auprès de son nouvel assureur, depuis le 1er janvier 2025 (selon attestation du 19 août 2016), soit après la survenance du sinistre du 19 novembre 2014, la société [Adresse 16] et il ressort des échanges de courriel produit par la société Patrimoine Immobilier qu’il lui a demandé un devis, par courriel du 18 novembre 2016. Aux termes du rapport du 1er juin 2017, établi par l’expert mandaté par cet assureur, la société Texa, il est mentionné que le locataire de l’appartement de la société La Chatelaine, M. [H] [Z], présent lors de la visite de l’expert, ayant déclaré que la chambre présentait des dommages suite à des infiltrations survenues avant son aménagement en août 2015, il en est déduit que le sinistre en cours a aggravé les dommages et que, faute de travaux entre les deux sinistres, il n’est fait aucune proposition à l’assuré. Si, par courriel du 4 août 2017, le nouveau courtier du syndic, la société Assurances industrielles et courtage, précise ensuite que ce premier sinistre, qui n’a pas été déclaré, est prescrit, ce défaut de déclaration ne peut pas être imputé à ce syndic, compte tenu de sa date de survenance, de la relance effectuée, dès le 11 août 2015, auprès de son précédent courtier d’assurances et de la position du premier assureur.

Il n’est donc pas démontré l’existence d’un manque de diligence du syndic ou un défaut de convocation de l’appelante à l’expertise ayant provoqué le défaut d’indemnisation par l’assureur de la copropriété pour le premier sinistre.

S’agissant du second dégât des eaux issu de la canalisation ayant affecté la copropriété deux mois avant sa désignation, d’abord le 24 avril 2015, puis le 5 septembre 2015, il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’il a bien été déclaré à la société [Adresse 16] le 5 septembre 2015 comme ayant affecté le séjour de la société La Chatelaine. Il a donné lieu à un apport de la société Texa du 21 avril 2018 aux termes duquel une indemnisation n’a été prévue que pour les parties communes, l’expert mentionnant l’absence de M. [Z] qualifié de « tiers lésé » et le fait qu’en son absence il n’avait pas eu accès à l’appartement sinistré. Or, il ressort du courriel du 17 mai 2017 produit par la société Patrimoine Immobilier dans lequel elle interroge le syndic pour savoir si l’expert avait pu passer la veille, qu’en sa qualité de mandataire de la société Le Chatelain, elle avait bien connaissance de la date de cette visite. Il ressort d’un nouvel échange entre l’agent immobilier et le représentant du syndic du 10 janvier 2018 que ce dernier était venu, à cette date, avec l’architecte de la copropriété dans l’appartement, indiquant demander, pour la 4ème fois, une visite d’expertise visant aussi la remise en état des parties communes, celle du 10 avril 2018 suivant. Or, il n’est pas démontré qu’à cette date le syndic disposait des clés de l’appartement puisqu’il ressort du protocole d’accord entre l’appelante et ses anciens locataires, du courrier de congé produit par le mandataire immobilier, un terme du contrat de bail au 18 juillet 2018 et que, ce même jour, le syndic a adressé un courriel au gestionnaire de biens pour se voir ouvrir les lieux afin que l’entreprise BV vienne poser des « sondes au plafond dans l’appartement sinistré ». Le courriel du 13 novembre 2018 échangé entre le syndic, alors détenteur des clés de l’appartement, et le gestionnaire de biens porte bien évidemment sur la visite de l’expert judiciaire non plus de l’expert amiable, le 21 novembre suivant, comme mentionné sur le rapport de Mme [T]. Au surplus, le contenu du courriel du 13 avril 2018 émanant du locataire des lieux, M. [G], produit par l’appelante, démontre que ce dernier ne voulait plus autoriser la venue dans les lieux que de l’entreprise qui se chargerait des travaux pour remédier à l’insalubrité qu’il mettait en avant. Il est ainsi démontré que l’échec de l’indemnisation est bien lié à une absence d’accès dans les lieux loués plutôt qu’à une négligence du syndic ou à un défaut de convocation de l’appelante via son mandataire ou son locataire aux réunions d’expertise amiable. A cet égard, il ne saurait être reproché au syndic, une fois obtenues les clés de l’appartement, d’avoir encore tenté de solliciter l’assureur de la copropriété, par courrier du 20 novembre 2018, pour essayer de voir diligenter une nouvelle expertise dans l’appartement sinistré en demandant une prorogation du délai de prescription.

Il n’est donc pas prouvé, à l’égard du second dégât des eaux, de faute de la société Cabinet [K]. Dès lors, le jugement sera confirmé s’agissant du rejet des demandes de la société La Chatelaine à l’encontre de la société Cabinet [K].

2- Sur la responsabilité du mandataire immobilier, la société Patrimoine Immobilier

Moyens des parties

La société La Chatelaine fait valoir la négligence de son mandataire liée à l’absence de déclaration des sinistres auprès de son assurance comme propriétaire non occupant ou auprès de celle du locataire, ainsi qu’à l’absence de suivi de leur gestion auprès du syndic, l’ayant empêchée d’être indemnisée. Elle se prévaut des stipulations du mandat de gestion donnant au mandataire la mission d'« intervenir auprès des compagnies d’assurance en cas de sinistre » et de l’obligation de moyens du mandataire d’assurer la bonne gestion du bien susceptible, en cas d’inexécution, de conduire à l’octroi de dommages et intérêts. Elle indique que la police d’assurance souscrite à son profit le 25 juin 2014 couvre les dégâts des eaux ayant pour origine les parties communes. Elle répond à la société Patrimoine et Immobilier qu’elle ne démontre pas d’exclusion de garantie à partir, le cas échéant, de l’original de la police et que son assurance, tout autant que celle de la copropriété, pouvait couvrir ses dommages aux termes de la convention CIDE COP inter-assurances. Elle ajoute que, face à l’absence d’information sur les suites de la saisine de l’assurance de la copropriété par le syndic, la société Patrimoine Immobilier aurait dû déclarer le sinistre, solliciter le syndic régulièrement, informer son mandant des difficultés et mettre en 'uvre une action judiciaire propre à interrompre la prescription biennale et à protéger ses intérêts, ce d’autant que les locataires de l’appartement la sollicitaient constamment sur les conséquences du sinistre qu’ils subissaient.

La société Patrimoine Immobilier réfute tout manquement contractuel au motif, d’abord, qu’en application de la convention CIDE COP inter-assurances, applicable au moment des faits, les ouvrages endommagés dans le séjour et la chambre constituaient des biens immobiliers dont le dédommagement incombait à l’assurance de la copropriété, les plafonds et boiseries sinistrés formant partie intégrante de l’immobilier du château classé et non des embellissements, et que l’absence d’indemnisation, par cette assurance, ne lui est pas imputable puisqu’elle n’est pas compétente pour les parties communes ou, aux termes du mandat, pour engager une action judiciaire. Elle ajoute que l’appelante ne démontre pas que la police d’assurance souscrite garantissait les deux sinistres : cette police ayant été conclue le 25 juin 2014 après le premier sinistre survenu le 22 juin 2014, la preuve qu’elle couvrait les sinistres ayant pour origine les parties communes n’étant pas rapportées, les pages relatives aux exclusions étant illisibles et l’appelante n’ayant pas communiqué le bulletin d’adhésion visé à l’article 2 à retourner dûment rempli par l’assurée copropriétaire avec mention du bien assuré et de la date du retour. Elle soutient qu’elle avait informé son mandant de la situation. Elle fait valoir que sa faute de gestion, au titre d’une obligation de moyens, ne peut être à l’origine que d’une perte de chance non pas d’une réparation intégrale du préjudice et qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum avec les autres intimés ne peut lui être appliquée.

Décision de la cour

En vertu des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat dont il est chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. La responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est également tenu de rendre compte de sa gestion.

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant, conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

Par ailleurs, il doit être rappelé qu’en application des articles 1147 à 1150 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n °2016-131 du 10 février 2016 (applicable ici au contrat de mandat du 29 août 2008 renouvelé tacitement annuellement au vu de la date des sinistres antérieurs au 1er octobre 2016), le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, à raison de l’inexécution de l’obligation, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, le débiteur n’étant tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

A ce titre, peut donner lieu à indemnisation une perte de chance réparable à savoir la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, le préjudice causé par une telle perte étant alors distinct de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Toutefois, la réparation doit être intégrale lorsque la faute a causé le préjudice en son entier, et non une simple perte de chance (Civ. 1ère, 11 mars 2020, n°18-26.577).

En l’espèce, il doit être relevé que le contrat de mandat de gérance locative du 29 août 2008 stipule notamment dans son article 3 : « mission de Gestion « SERENITE » : « Aviser le mandant des impayés, des interventions techniques nécessaires au logement sur demande écrite du locataire, l’informer des sinistres » puis « Faire exécuter toutes réparations de faibles coût et celles plus importantes mais URGENTES en avisant le propriétaire avant l’exécution, rendre compte de l’avancement des chantiers et de leur réception ; intervenir auprès des compagnies d’assurance en cas de sinistre. »

S’agissant, d’abord, du suivi des suites de la prise en charge par l’assurance de la copropriété des sinistres, il n’est pas démontré par l’appelante que l’agent immobilier a été directement à l’origine de l’échec de celle-ci, alors que ce suivi relevait des diligences des syndics successifs, que leur échec a été expliqué précédemment pour d’autres motifs et que les nombreux échanges de courriels produits aux débats entre le 27 juillet 2015 et le 8 novembre 2018 démontrent que le mandataire immobilier sollicitait régulièrement le syndic à ce titre. Il n’entrait pas davantage dans les missions du mandataire immobilier, définies par les termes de son mandat, d’engager une action judiciaire, pour le compte de son mandant, contre le syndicat des copropriétaires ou son assureur à ce titre et le défaut d’information du mandant sur les suites des sinistres à cet égard n’est pas démontré puisqu’il a fini par engager une procédure en référé.

Il est, cependant, constant que la société Patrimoine Immobilier n’a pas déclaré les sinistres de 2014 et 2015 à l’assureur de son mandant, en sa qualité de copropriétaire non occupant, la société Axa France Iard.

Elle ne saurait à cet égard, se prévaloir de la convention CIDE COP inter-assurances applicable au moment des faits, celle-ci conclue entre les assureurs, ne pouvant être invoquée par le mandataire de l’assurée ni opposée à l’assurée, tous deux étant tiers au contrat, en application de l’article 1165 devenu 1199 du code civil.

Il y a lieu d’analyser, alors, si la police n°0201404201125984 conclue le 25 juin 2014 par la société Patrimoine Immobilier au nom de la société La Chatelaine, couvrait les dégâts des eaux en cause.

S’agissant du premier sinistre, comme cela a été précédemment développé, le mandataire, qui a lui-même déclaré avoir constaté que celui-ci avait affecté l’appartement de son mandant le 19 novembre 2014, aux termes du constat amiable du 4 juin 2015, ne peut sérieusement soutenir désormais qu’il avait eu lieu le 22 juin 2014, avant la conclusion de la police d’assurance précitée.

Aux termes de ce même constat amiable il a, au surplus, lui-même déclaré cette société d’assurances pour son mandant et le courtier mentionné sur la police précitée, le cabinet Besse Immoplus. Son représentant a, par courriel du 2 novembre 2021, communiqué à la société La Chatelaine copie de ce contrat d’assurance lorsqu’elle lui en a demandé la transmission. Il ne saurait donc lui opposer désormais son absence de production du bulletin d’adhésion signé exigé par l’article 2.2. de la police du 25 juin 2014 pour contester l’entrée en vigueur de ce contrat.

Or, aux termes de l’article 3 de la police n°0201404201125984, il est stipulé que sont garantis les biens immobiliers mentionnés sur les bordereaux déclaratifs, ici le lot n°9 au vu des éléments précédemment développés, et que si l’assuré est copropriétaire non occupant, est assuré « la partie lui appartenant en propre dans la copropriété (partie privative) et sa quote-part dans les parties communes » dont, « à l’intérieur des bâtiments, les aménagements immobiliers sous réserve qu’ils aient été réalisés au frais de l’assuré ou acquis par lui, ou que réalisés aux frais d’un locataire ou d’un occupant, ils soient devenus la propriété de l’assuré ».

L’article 4.3. intitulé « dégâts des eaux et gel » stipule ensuite que la garantie s’applique notamment pour les dommages provoqués par « des canalisations non enterrées d’adduction et de distribution d’eau froide ou chaude, d’évacuation des eaux fluviales, ménagères et de vidange ».

Il en ressort que les dommages provenant des parties communes sont bien garantis.

Or, il n’est pas contesté et il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 12 avril 2019 que les sinistres ont pour origine de telles canalisations puisque le premier provient du « chéneau/gouttière et descente d’eau fluviale, parties communes » et le second d’une fuite sur un bouchon de canalisation d’eau en faux plafond du couloir du 1er étage, également partie commune.

En outre, les désordres ayant affecté le lot n°9, propriété de La société La Chatelaine, portent bien sur des aménagements immobiliers qu’elle a acquis au sens de l’article 3 précité, puisqu’aux termes de ce même rapport l’expert constate comme désordres en lien avec ces sinistres, dans la chambre « des fissurations des peintures au plafond avec traces jaunâtres, une fissuration traversante en plafond avec pose de témoins » et dans le salon, «une fresque de ciel nuageux dont les peintures présentent des écaillements et des fissurations, dans la pièce côté entrée principale 2 fissurations en plafond».

Face à ces éléments, la société Patrimoine Immobilier ne démontre pas que l’une des exclusions visées par la police précitée soit applicable. Si les pages relatives à celles-ci, sur la copie produite aux débats par l’appelante sont noircies, elles n’en sont pas pour autant illisibles et il lui appartenait, en application de l’article 9 du code de procédure civile et 1353 alinéa 2 du code civil, de démontrer une cause d’exclusion, le cas échéant, en produisant l’original ou une autre copie de ce contrat qu’elle avait elle-même communiquée à l’appelante.

Aussi, il est établi par l’appelante que les sinistres en cause étaient garantis au titre de sa police d’assurance.

Il ressort des articles 4.9., 7 et 9.1.1. de cette police d’assurance, qu’en cas de sinistre, si la déclaration est réalisée dans le délai et les conditions imposées par le contrat, l’assuré peut être indemnisé des frais engagés pour la remise en état de conformité des lieux sinistrés avec la règlementation applicable à la construction, en matière de dégât des eaux, de la « valeur de la reconstruction à neuf (y compris honoraires d’architecte ) » voire de « la recherche de fuite : 3500 euros par sinistre », avec une franchise de 150 euros par sinistre, outre « la perte de loyer correspondant au montant des loyers des locataires de l’immeuble dont l’assuré est légalement privé durant la période nécessaire pour la réparation ou la reconstruction des locaux sinistrés, à dire d’expert, et dans la limite d’un an à compter du sinistre », la garantie ne s’appliquant « pas aux locaux qui étaient vacants ni au défaut de location après la fin des travaux ».

Il est donc démontré que le défaut de déclaration des sinistres par la société Patrimoine Immobilier auprès de la société Axa France Iard dans les conditions prévues au contrat, en violation de l’obligation du mandat du 29 août 2008 lui imposant d’intervenir auprès des compagnies d’assurance en cas de sinistre, pour un contrat dont elle connaissait parfaitement les conditions pour l’avoir elle-même souscrit, a privé la société La Chatelaine de l’indemnisation à laquelle elle avait droit au moins au titre des travaux de reconstruction à neuf dans sa chambre et son salon. Aussi, il ne s’agit pas de la perte d’une éventualité favorable d’obtenir une indemnisation, mais d’une faute ayant causé ce préjudice en son entier.

Le jugement contesté sera donc infirmé à ce titre puisque la responsabilité de la société Patrimoine Immobilier doit être engagée, étant précisé que le montant de l’indemnisation octroyé sera examiné dans la suite du présent arrêt.

Avant cela, la demande principale de l’appelante ayant été partiellement rejetée, il y a lieu d’examiner sa demande subsidiaire portant sur la responsabilité du syndicat de copropriété.

3- Sur la responsavbilité du [Adresse 23]

Moyens des parties

La société La Chatelaine fait valoir que l’origine de désordres provenant des parties communes et de leur défaut d’entretien, le syndicat des copropriétaires doit en être déclaré responsable.

Le syndicat soutient que la reprise des embellissements du salon de l’appartement de la société La Chatelaine lié au second dégât des eaux aurait pu être prise en charge par la société [Adresse 16] si le locataire de l’appelante avait été présent lors des opérations d’expertise donc que l’appelante doit en conserver la charge comme étant à l’origine de son propre préjudice. Elle en déduit que le seul manquement imputable au syndicat est l’absence de reprise des désordres ayant affecté le plafond de la chambre à la suite du premier sinistre survenu en juin 2014.

Décision de la cour

En application du quatrième alinéa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Seule l’existence, en application de l’article 1240 du code civil, d’une faute avérée de la victime à l’origine du dommage est susceptible d’exonérer le syndicat des copropriétaires de la responsabilité qu’il encourt pour défaut d’entretien des parties communes.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les dommages ayant affecté la chambre et le salon de l’appelante ont pour origine le défaut d’entretien des parties communes, du chéneau et du bouchon de la canalisation en cause.

Il ne peut être reproché aucune faute à la société Le Chatelain concernant l’entretien des parties communes. Ensuite, s’il a été précédemment développé que l’absence d’accès à son appartement avait empêché les opérations d’expertise amiable diligentée par l’assureur de la copropriété d’aboutir pour le dégât des eaux survenus en 2015 ; cependant, le syndicat de copropriété ne démontre pas, faute de production de sa police d’assurance, qu’à l’issue de cette expertise dans l’appartement de l’appelante, une indemnisation lui aurait été octroyée. Il ne rapporte donc pas la preuve d’une faute avérée de celle-ci en lien direct avec ce défaut d’indemnisation.

Aussi sa pleine responsabilité doit être retenue à l’égard des préjudices occasionnés par les deux séries de dégâts des eaux ayant affecté l’appartement de l’appelante.

4- Sur l’indemnisation des préjudices

Moyens des parties

La société La Chatelaine fait valoir l’existence d’un préjudice matériel de 6948,15 euros au titre des travaux de la chambre, des panneaux de bois et du parquet, outre 10 800 euros au titre de la restauration du plafond, en précisant que c’est le montant TTC de ces travaux déjà effectivement payés qu’il convient de lui allouer. Elle soutient démontrer avoir indemnisé ses locataires d’une somme de 4000 euros au titre de leur préjudice de jouissance dans le cadre d’un protocole d’accord puis démontrer l’existence d’une perte de chance de percevoir des loyers entre les mois d’août 2018 et août 2019, faute de pouvoir relouer les lieux au départ des locataires, du fait des conséquences du dégât des eaux, jusqu’à la réalisation des travaux en août 2019, puis entre les mois d’août 2019 et mars 2020, date du nouveau bail conclu. A raison d’un loyer de 2000 euros par mois correspondant au montant retenu dans le cadre du précédent bail et après application d’une réfaction de 50%, tenant compte des honoraires de gestion qu’elle aurait payés et des impôts sur les loyers perçus, elle évalue son indemnisation à un montant de 20 000 euros.

La société Patrimoine Immobilier fait valoir que le montant de l’indemnisation des travaux réparatoires doit être intégralement supporté par le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des dommages causés sur les parties communes. Elle soutient que la société La Chatelaine ne démontre pas le lien de causalité entre sa faute en qualité de mandataire et la vacance du bien à la relocation pour une aussi longue période, ce délai étant dû à la défaillance du syndicat pour traiter les causes du sinistre, à la date de l’engagement d’une procédure de référé expertise, et au fait que l’appelante ne s’est pas empressée de faire réaliser les travaux malgré le quitus de l’expert ni d’effectuer, ensuite, des démarches de relocation. Plus subsidiairement, il fait valoir que l’expert n’a relevé ni inhabitabilité ni trouble de jouissance donc que seule la période entre le départ des lieux des locataires, le 16 mai 2018, et la date du premier rendez-vous d’expertise, le 21 novembre 2018, est susceptible d’être couverte et que la somme allouée doit être imputée du montant des honoraires qui lui auraient été versés et des prélèvements fiscaux et sociaux.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’appelante avait communiqué à l’expert judicaire un devis d’un montant de 5343 euros HT soit 5877,89 euros TTC au titre de la reprise du plafond dans la chambre, qui était suffisant pour reprendre les embellissements suite au premier sinistre. Il réfute, ensuite, toute démonstration d’un préjudice locatif avéré, faute de transmission d’échanges avec les locataires sur les motifs de leur départ ou d’explicitation du préjudice locatif sollicité. Il soutient, ainsi, que l’appelante ne démontre pas une inhabitabilité totale des lieux et qu’elle n’avait pas mentionné un tel préjudice à l’expert judiciaire mandaté à ce titre qui n’en n’a pas retenu. Il ajoute que le protocole d’accord produit aux débats démontre qu’elle avait évalué le préjudice locatif à 9% du loyer sur la période comprise entre décembre 2017 et juillet 2018. Il en déduit qu’elle ne saurait demander que ce montant, avant application d’une perte de chance, faute de démonstration de démarches de relocation pour la période comprise entre le mois d’août 2018 et le mois d’août 2019. Il conclut, enfin, à l’absence de preuve d’un préjudice pour la période suivante, la reprise des embellissements ayant été effectuée en août 2019.

Décision de la cour

Il a été démontré que le syndicat des copropriétaires était responsable des dommages directement liés aux dégâts des eaux survenus sur les parties communes. Il appartient, alors, à l’appelante de démontrer les préjudices matériel et locatifs dont elle se prévaut à cet égard.

Il a, en revanche, été établi que la responsabilité de la société Patrimoine Immobilier résultait de son défaut de déclaration des sinistres à l’assureur de la société La Chatelaine ayant privé cette dernière de l’indemnisation des désordres couverts par sa police n°0201404201125984. C’est donc à l’aune des clauses de cette police que doivent être examinées les demandes de dommages et intérêts de l’appelante dans le cadre d’une réparation intégrale et non d’une perte de chance.

Compte tenu des termes des demandes de l’appelante, en application de l’article 1309 du code civil, dès lors qu’il sera retenu que la société Patrimoine Immobilier et le syndicat des copropriétaires sont tenus d’une même obligation de réparation, ils seront tous deux condamnés à parts égales à indemniser l’appelante.

Sur les préjudices matériels

Il a été précédemment développé qu’aux termes des articles 4.9 et 7. de la police n°0201404201125984, l’assureur était tenu d’indemniser «la valeur de la reconstruction à neuf» sous réserve de l’application d’une franchise de 150 euros par sinistre.

Les responsabilités des deux intimés doivent donc être retenues au titre du préjudice matériel invoqué par la société La Chatelaine, dans la limite d’une franchise de 300 euros au titre des deux sinistres litigieux pour le mandataire immobilier.

Celle-ci démontre, par la production des factures FA1908-1561 de la SN2E du 1er août 2019 et n°2019-29 du 8 juillet 2019 de l’Atelier [20], avoir fait réaliser les travaux de réparation des embellissements dégradés par les dégâts des eaux en cause dans la chambre et le salon de son appartement pour des montants de 6948,15 euros TTC et 10800 euros. Il ressort de ces facturations que le taux réduit de 10% a pu être déjà appliqué aux réparations pouvant y être soumises.

Si le montant de la première facturation a pu être accru ,depuis le devis de la même entreprise produit auprès de Mme [W], il n’en n’est pas pour autant démontré que ce surcoût serait injustifié, alors que la facture vise ce devis du 17 décembre 2018, qu’elle reprend les travaux validés par l’expert (réfection du plafond de la chambre, réfection partielle des panneaux bois du mur, ponçage et vitrification du parquet) et que son montant n’excède pas celui du devis alors présenté par le syndic pour un montant de 6951 euros TTC. Les travaux de reprise mentionnés sur la seconde facture correspondent exactement au devis produit auprès de l’expert et validé par ce dernier.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé sur ce chef. La société Patrimoine Immobilier et le syndicat des copropriétaires seront condamnés à payer la somme totale de (17 748,17- 300) 17598,17 euros TTC à la société La Chatelaine au titre de son préjudice matériel et le syndicat sera condamné seul à lui payer la somme supplémentaire de 300 euros TTC à ce titre.

Sur les préjudices locatifs

Il a été précédemment explicité qu’aux termes de l’article 4 .9 de la police d’assurance, il était indemnisé « la perte de loyer correspondant au montant des loyers des locataires de l’immeuble dont l’assuré est légalement privé durant la période nécessaire pour la réparation ou la reconstruction des locaux sinistrés, à dire d’expert, et dans la limite d’un an à compter du sinistre », la garantie ne s’appliquant « pas aux locaux qui étaient vacants ni au défaut de location après la fin des travaux ».

Il en résulte que l’appelante, qui sollicite une indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance sur la durée du bail ayant couru entre le 27 septembre 2017 et le 18 juillet 2018, aux termes du contrat et du protocole d’accord transactionnel du 27 avril 2020 versé aux débats, puis au titre de sa perte de chance de percevoir des loyers à compter du mois d’août 2018, ne démontre pas, pour des sinistres survenus le 19 novembre 2014 et au mois d’avril voire de septembre 2015, soit plus d’un an avant la période couverte par ces demandes indemnitaires, qu’elle aurait pu bénéficier d’une indemnisation de son assureur. Elle le prouve encore moins au sujet de l’indemnisation demandée au titre de sa perte de chance de relouer les lieux après la fin des travaux en août 2019.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes à l’encontre de la société Patrimoine Immobilier.

Il convient, alors, d’examiner si l’appelante démontre l’existence, l’étendue de ces préjudices locatifs, et leur lien direct avec les sinistres dont est responsable le syndicat des copropriétaires.

L’examen du rapport de Mme [K] en date du 12 avril 2019 fait apparaître que celle-ci devait donner son avis sur les préjudices et coûts induits par les désordres constatés et sur leur évaluation, dès lors que des demandes étaient présentées de manière motivée. Or, la société La Chatelaine ne démontre pas avoir présenté une demande au titre d’un préjudice locatif et l’expert n’a donc émis aucun avis, à ce titre, dans son rapport.

Il n’en reste pas moins que Mme [K] constate, à l’issue d’une visite des lieux, le 21 novembre 2018, soit quatre mois après le départ des locataires, l’existence de fissurations des peintures et du plafond de la chambre ayant nécessité la pose de témoins démontrant donc des risques à cet égard, outre des fissurations au plafond du salon, des écaillements et des fissurations sur la peinture murale. Il peut également être noté que la société Texa a visité les lieux le 31 mai 2017 soit quatre mois avant l’aménagement des derniers locataires, suite à un écoulement d’eau le 1er novembre 2016, dans l’appartement, lié au débordement du chéneau, et qu’elle a constaté que la cause du sinistre était en cours de suppression. Il doit aussi être relevé que, lors des travaux réalisés dans la chambre, aux termes de la facture FA1908-1516 du 1er août 2019, il a été procédé, le premier jour, à la mise en place d’un déshumidificateur 350M3/H.

Dans ces conditions, les plaintes réitérées des derniers locataires, aux termes de leur courriel du 7 décembre 2017, de leur courrier recommandé du 28 février 2018 et de leurs conclusions suite à l’assignation délivrée par leur bailleresse le 12 février 2019 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 21], relatives à une aggravation des dégradations des plafonds constatées lors de l’état des lieux d’entrée le 10 octobre 2017 consistant en un appartement doté d’un taux d’humidité important doivent être prises en compte sans qu’il ne soit démontré, pour autant, au vu de ces seuls éléments, l’indécence voire l’inhabitabilité également invoquées ni que les dommages liés à la difficulté de fermeture de la porte fenêtre du séjour (constatée également par l’expert judiciaire) mise en avant aussi au titre d’un trouble de jouissance soient imputables aux dégâts des eaux.

Par ailleurs, il ressort des termes du protocole d’accord du 27 avril 2020 que la société La Chatelaine a conclu avec ces locataires, que cette dernière a diminué sa demande initiale au titre de ses créances de loyers et de réparations locatives, pour tenir compte d’un préjudice de jouissance de ces derniers à hauteur de 4000 euros, soit pour un bail de 9,5 mois pour un loyer de 2000 euros mensuel (aux termes du contrat de bail produit), un préjudice de jouissance évalué à ((4000/9,5) x100 /867) 21,05% du montant du loyer réglé par ces derniers.

Au vu des troubles suscités par l’humidité précitée et de l’aggravation des préjudices esthétiques déjà constatés lors de l’entrée dans les lieux, après déduction de la part liée à la difficulté de fermeture de la porte-fenêtre, il convient de réduire l’indemnisation allouée à 15% du montant du loyer mensuel de 2000 euros, donc de retenir, à ce titre, une somme de 2850 euros.

S’agissant, ensuite, des pertes de chance de relouer invoquées à compter du départ des lieux, jusqu’aux travaux de remise en état, en août 2019, il doit être relevé que les locataires avaient invoqué, aux termes des conclusions précitées, leurs troubles de jouissance et l’absence de travaux de remise en état lors du congé des lieux loués, ce qui justifie l’absence de relocation immédiate, et que le délai pour effectuer les travaux est explicable par l’attente du dépôt du rapport du 12 avril 2019 puis les suites de l’assignation du 14 juin 2019 dans le cadre de la procédure ayant conduit au présent appel. A ce titre, concernant les 13 mois concernés, en retenant une perte de chance de 50% de relouer les lieux tenant compte des frais au titre des honoraires de gestion, prélèvements fiscaux et sociaux, il convient d’indemniser la société La Chatelaine d’une somme de (2000x15/100x13/2) 1950 euros.

Concernant, enfin, la perte de chance invoquée, après la réalisation des travaux de remise en état des lieux au mois d’août 2019, la société La Chatelaine ne rapporte la preuve d’aucun élément expliquant le délai de sept mois pour relouer les lieux ni ne produit de justificatif de tentative de relocation des lieux. Faute de lien de causalité démontré entre cette absence de relocation et les sinistres en cause, sa demande à ce titre sera rejetée.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé au titre de l’indemnisation des préjudices de jouissance invoqués et le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser la somme de 4800 euros à ce titre.

5- Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur la charge des dépens et la condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Il y sera ajouté une condamnation, in solidum avec celui-ci, de la société Patrimoine Immobilier d’abord aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, ensuite à verser à la société La Chatelaine la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance.

Le syndicat des copropriétaires et la société Patrimoine Immobilier seront condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à verser à la société La Chatelaine la somme supplémentaire de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser la société La Chatelaine de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— Rejeté toutes les demandes à l’encontre de la société Cabinet [K] ;

— Rejeté la demande de condamnation de la société Patrimoine Immobilier à payer la somme de 37000 euros au titre de la perte de loyers, de la perte de chance de percevoir des loyers et du préjudice de jouissance indemnisé par la société La Chatelaine au bénéfice de ses locataires ;

Statuant à nouveau

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine du Piple situé [Adresse 8]) et la société Patrimoine Immobilier à payer à la société La Chatelaine la somme 17 598,17 euros TTC au titre des travaux de remise en état ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine du Piple situé [Adresse 8]) à payer à la société La Chatelaine la somme supplémentaire de 300 euros TTC au titre des travaux de remise en état ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine du Piple situé [Adresse 8]) à payer à la société La Chatelaine la somme de 4800 euros au titre du préjudice de jouissance et de la perte de chance de relouer le lot n°9 ;

Y ajoutant

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine du Piple situé [Adresse 8]) in solidum avec la société Patrimoine Immobilier précédemment condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine du Piple situé [Adresse 8]) in solidum avec la société Patrimoine Immobilier précédemment condamnée à payer à la société La Chatelaine la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine du Piple situé [Adresse 8]) et la société Patrimoine Immobilier aux dépens d’appel,

— Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine du Piple situé [Adresse 8]) et la société Patrimoine Immobilier à payer à la société La Chatelaine la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense la société La Chatelaine de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE